【正文】 1） 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 （100%） （95%） （90%） （105%） （110%） 單位成本(元/m2) 2, 2, 2, 2, 3, 總投資 86, 82, 78, 91, 95,。 五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計(jì)方案的不同而不同 環(huán)境設(shè)計(jì) 161 5 環(huán)境工程總造價(jià)*10% 綠化建設(shè)費(fèi) 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米 建筑小品 92 3 圍墻建造費(fèi) 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén),約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈, 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等, 六、公建配套費(fèi) 1,495 50 幼兒園 280 9 按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米 游泳池 450 15 網(wǎng)球場(chǎng) 75 3 建造成本及配套物品購(gòu)置,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場(chǎng)為40萬(wàn) 兒童游樂(lè)設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施, 非營(yíng)業(yè)性公建 450 15 會(huì)所、居委會(huì)等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米 七、直接費(fèi)合計(jì) 80,306 2,677 八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 808 27 直接成本*1% 九、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1,664 55 監(jiān)理費(fèi)214萬(wàn)(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(wàn)(20萬(wàn)每月)/利息730萬(wàn) 十、開(kāi)發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 3,990 133 銷(xiāo)售收入*% 十二、總投資 86,768 2,892 天津地區(qū)通過(guò)公司爭(zhēng)取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營(yíng)業(yè)稅20%(區(qū)外項(xiàng)目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營(yíng)業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測(cè)算，按國(guó)家法定稅率考慮： 營(yíng)業(yè)稅及附加：%； 所得稅：稅前利潤(rùn)的33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。 出讓金 1,960 65 出讓面積525畝(35萬(wàn)平米)，評(píng)估價(jià)約800元/平米,應(yīng)按17%計(jì)算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計(jì)56元/平米 大市政配套費(fèi) 5,033 168 建筑面積18萬(wàn)平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來(lái)水2道路及其他45元/平米 交易費(fèi) 47 2 % 契稅 884 29 土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和的3% 二、開(kāi)發(fā)前期費(fèi) 5,205 173 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1,190 40 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 3,752 125 三通一平費(fèi) 122 4 場(chǎng)地具備道路\場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬(wàn)元\臨電92萬(wàn)元. 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 142 5 臨時(shí)圍墻31萬(wàn)/臨時(shí)辦公室50(裝修)/臨時(shí)圍板61萬(wàn) 三、主體工程費(fèi) 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價(jià)827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項(xiàng)目按860元/平米考慮。第七章 投資收益分析一. 成本預(yù)測(cè)依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專(zhuān)業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下： 項(xiàng) 目 總成本(萬(wàn)元） 單位成本 說(shuō) 明 一、土地成本 31,394 1,046 土地方補(bǔ)償費(fèi) 22,470 749 總用地525畝。 2003年開(kāi)發(fā)7萬(wàn)平米。01萬(wàn)平米。color:white。backgroundcolor:88680039。：玻璃廠項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，,其中住宅面積約25.B style=39。，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。01年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤(rùn)支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。color:white。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤(pán)對(duì)照分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。左右，屬黃金朝向。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。backgroundcolor:88680039。：①總用地面積: 其中: 市政待征地: 居住用地: ②總建筑面積: 居住用地容積率: 其中:非營(yíng)業(yè)性公建：營(yíng)業(yè)性公建：住宅總建筑面積：25.B style=39。,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁?xiàng)目服務(wù),而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項(xiàng)目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國(guó)際學(xué)校距離本項(xiàng)目較近,本項(xiàng)目?jī)?nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè),同時(shí)合作方表示他們出面來(lái)調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。5. 玻璃廠項(xiàng)目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單一的弊端?！　　　?. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類(lèi)型的住宅產(chǎn)品。?? 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵?? 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置?? 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)?? 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套?? 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合?? 合理的市政設(shè)施配套?? 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類(lèi)型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路　擬借鑒萬(wàn)科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)?？蛻糨o助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。此類(lèi)人群購(gòu)房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。?? 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類(lèi)客戶以購(gòu)置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購(gòu)房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類(lèi)客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。： 該區(qū)域客戶基本分為三類(lèi)：?? 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類(lèi)人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。（4）加劇了該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。01年12月底交工 可售面積 118280 m2 主力面積 118 m2 主力總價(jià) 41萬(wàn)元（公寓）110萬(wàn)元（別墅） 熱銷(xiāo)面積 118 m2 產(chǎn)品對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 云水園 天玻 平均單價(jià) 2450元/m22950元/m2 元/m2 戶型配比 多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（）：10% 多層：小高層：聯(lián)排別墅：20% 面積配比 多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開(kāi)發(fā)）：220 m2 多層：小高層：聯(lián)排別墅： 價(jià)格 多層：起價(jià)3120小高層：起價(jià)3400別墅：起價(jià)5000元/平方米 多層：3800起價(jià)小高層：3300起價(jià)聯(lián)排別墅：4800起價(jià) 主力戶型 118 m2 梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長(zhǎng)線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。color:white。backgroundcolor:88680039。 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 云水園 天玻 規(guī)劃用地 35．02萬(wàn)m2 總建筑面積 25．B style=39。（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日?qǐng)?bào)》）規(guī)劃部門(mén)對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開(kāi)發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的21世紀(jì)康居社區(qū)。backgroundcolor:88680039。（二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析： 梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 規(guī)劃用地 13．6萬(wàn)m2 12．53萬(wàn)m2 35．02萬(wàn)m2 總建筑面積 12．9萬(wàn)m2 11．9萬(wàn)m2 25．B style=39。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過(guò)門(mén)磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來(lái)水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過(guò)梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。 ，年底竣工30萬(wàn)建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到40%以上。?? 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析：總體規(guī)劃：，其中住宅建筑面積15612萬(wàn)平方米。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。3．4明都新園：該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目于99年11月即開(kāi)盤(pán)發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語(yǔ)吸引客戶，但其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過(guò)1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過(guò)半，公寓的銷(xiāo)售更是僅售出60%。3．3云水園： 該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國(guó)際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門(mén)前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向。該項(xiàng)目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年6月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)了銷(xiāo)售。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。但該類(lèi)產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價(jià)（元/m2） 主力產(chǎn)品（m2） 消化率 順馳名都 15萬(wàn) 15萬(wàn) 多層小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10萬(wàn) 10萬(wàn) 多層 2500 90100（兩室）120125（三室） 75%(3) 3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類(lèi)為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。此類(lèi)產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類(lèi)物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。建筑形式基本為多層。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類(lèi)：(1) 低于2500元/平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本