【正文】 況一無 所知，人們從施工現狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。氣候特征是：氣候溫差較大，降水較少。 6 四、可行性研究結論 項目財務評價結果如下： 財務指標 數值 財務凈現值 投資利潤率 投資回收期 借款償還期 盈虧平衡點 通過對項目的技術經濟分析論證，得出如下結論： 項目銷售市場前景……，建設條件……； 項目的前期工作…… 項目的各財務指標……； 項目投資額，投資回收期，經營風險……。 一、設計思想、設計理念及設計特點 設計指導思想 設計理念 設計特點 二、總體規(guī)劃 總平面布局與交通流線規(guī)劃 11組團化 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 公建配套規(guī)劃 三、建筑設計 建筑風格 住宅類型 戶型設計 小區(qū)停車處理 四、結構設計 五、專項設計 火災報警及聯動控制系統(tǒng) 電視電話寬帶網系統(tǒng) 保安監(jiān)控系統(tǒng) 交通及停車場管理系統(tǒng) 六、消防設計 七、環(huán)境保護 公共及生活用水處理 固體垃圾處理 噪聲處理 12 八、經濟技術指標 表 1：項目經濟技術指標表 名稱 指標 總用地面積 凈用地面積 總建筑面積 其 中 計 入容積率總建筑面積 其中 住宅 商業(yè) 配套設施 地下室面積（不計入容積率） 建筑占地面積 總戶數 總停車數 容積率 建筑密度 綠地率 建筑高度 13 第六章：項目實施進度安排 一、項目進度安排的原則 盡量縮短建設工期 因房地產開發(fā)項目投資金額巨大，且開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。通過大力度宣傳，使項目的開發(fā)理念，區(qū)域的價值得到消費者的認同與關注，為后期的銷售作好市場鋪墊。另外，采用一些獎勵辦法調動促銷人員的積極性。 總成本費用匯總及分攤表 項目的總成本費用：詳見投資成本費用估算匯總表（表 13）。 用成本法確定銷售價格的下限 商鋪銷售單價：㎡ 建議銷售單價 綜合考慮項目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價：元 /㎡。 F） U 其中： ? B 為日照系數，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負值。 ? 則該單位定價為： Pu＝ Pa（ 1177。銷售情況按四批計算并得出總銷售收入。 ②土地增值稅 =[銷售收入－（總成本費用 +銷售稅金及附加 +開發(fā)成本 20%） ] 30%。 ③ 經計算得： 評價指標 稅前數值 稅后數值 財務凈現值 (I=10%) 財務內部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 2）自有資金現金流量表 表 25：自有資金現金流量表 序號 項目 建設經營期 1 2 3 4 5 6 1 現金流入 銷售收入 其他現金流入 2 現金流出 自有資金 銷售收入再投入 償還貸款本金 償還貸款利息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現金流 34 經計算得： 評價指標 數值（稅后） 財務凈現值 (I=10%) 財務內部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動 態(tài) ) 由上述指標可以看出， 運用表的貸款償還能力分析 表 26：資金來源與運用表 序號 項目名稱 建設經營期 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 銷售收入 自有資金 銀行借款 其他收入 2 資金運用 建設投資 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 盈余 資金 4 累計盈余資金 由上表可以看出 三、項目不確定性分析 本項目的不確定性分析包括項目的盈虧平衡點分析以及項目的敏感性分析。 2）售價、建安工程費的變動對財務內部收益率的影響。 敏感性分析 敏感性指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經濟效果的相應變化，以及變化的敏感程度。評價指標的計算過程詳 見全部投資現金流量表（表 24）、自有資金現金流量表（表 25）。 再進行項目 的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。 F） U＝ 5042（ 1＋ %）（ 1＋ 1%）（ 1＋ 0）（ 1＋ 2 %） 1＝ 5100元 /平方米 30 第十章：項目財務評價 一、財務評價技術線路 為了評價該項目經濟效益方面的可行性，在產品定位、產品設計、收集相關估算指標的基礎上， 首先估算該項目的投資額及計劃資金籌措。 ? U 為隨機系數，根據實際情況（如單位附近有機房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。 項目中具體單位定價模擬公式 Pu＝ Pa（ 1177?！? 2）比較案例 ：根據替代原則，選取近期交易的四個周邊案例作為比較案例。 三、項目投資估算及資金籌措計劃 項目主要經濟技術指標 項目主要經濟技術指標表 項目 數量 單位 項目 數量 單位 總用地面積 ㎡ 容積率 總建筑面積 ㎡ 建筑密度 地上住宅建筑面積 ㎡ 綠地率 地上店面建筑面積 ㎡ 車位 個 地上配套設施面積 ㎡ 戶數 戶 地下建筑面積 ㎡ 19 建筑類型構成表 類型 面積（㎡）