【正文】 周圍的僅有 20－ 30 年商業(yè)鋪面生命的鋪面來說，有頑強的生命力 建筑外觀時尚、現(xiàn)代，為萬源市標志性建筑 市政府形象發(fā)展工程，易于給與顧客穩(wěn)定的投資信心 電梯公寓開創(chuàng)了萬源城市發(fā)展的新格局 前期近一年的形象宣傳使項目具有較高的知名度 交通便捷，項目周圍路網(wǎng)發(fā)達，交錯 縱橫 規(guī)模優(yōu)勢明顯，總體規(guī)模在萬源市場獨占鰲頭 劣勢： (W) 拆遷過程爭議很大，影響了項目形象 步行街寬度過大，影響商業(yè)氣氛 工程進度緩慢，整體形象不利于營銷 全市二樓商業(yè)氛圍不夠濃烈，二樓商鋪的發(fā)售會制肘項目整體銷售 項目文化挖掘不夠，定位模糊，未能突出差異化優(yōu)勢，從而導(dǎo)致客戶投資信心不夠 機會： (O) 市場商業(yè)營業(yè)房投入量少，需求很大 利用紅色旅游時間可迅速重新塑造項目形象 政府規(guī)劃的核心商業(yè)地位，為銷售提供了可塑機會 威脅：（ T） 項目本身受到周圍項目成熟的商鋪價格影響 項目周圍已經(jīng)銷售的 商鋪會降低消費者的購買欲望 萬源原有的消費觀念會影響項目后期的銷售價格定位 前期的營銷方式會需要大量的后期努力才能彌補回來 “金締花園”項目的現(xiàn)房會影響項目的銷售 競爭對手分析 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 1）“金締花園” 一、二、三層商鋪 開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 代理商： 地理位置：金締路 經(jīng)營總面積： 30000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 10000 平米 管理費用：無 工程進度：現(xiàn)房 交房時間： 2021 年 10 月 已經(jīng)進駐名店：愛家購物廣場 5000 平米 交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路 付款方式：一次性優(yōu)惠 2％ 銀行按揭 ％ 分期付款 ％ 價格區(qū)間： 13000—— 20210 元之間 2）陽光花園尾盤商鋪 開發(fā)商： 代理商： 地理位置：紅衛(wèi)街 經(jīng)營總面積： 3000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 1300 平米 管理費用：無 工程進度：現(xiàn)房 交房時間： 2021 年 12 月 已經(jīng)進駐名店：無 交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街 付款方式：一次性優(yōu)惠 2％ 銀行按揭無 分期付款 ％ 價格區(qū)間： 13000—— 18000 元之間 3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪 開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 代理商：――― 地理位置：濱河路南段 交通局附近 經(jīng)營總面積： 8000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 3600 平米 管理費用：無 工程進度：現(xiàn)房 交房時間： 2021 年 5 月 已經(jīng)進駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府 交通情況：濱河路 付款方式：一次性優(yōu)惠 2％ 銀行按揭 ％ 分期付款 ％ 價格區(qū)間： 4500— 8000 元之間 4）萬源廊橋 開發(fā)商： 代理商：奧博地產(chǎn) 地理位置：后河之上 經(jīng)營總面積： 5000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 1000 平米 管理費用：－ 工程進度：尚未施工 交房時間：－ 已經(jīng)進駐名店：－ 交通情況：濱河路 付款方式：－ 價格區(qū)間：－ 5）萬寶商場 開發(fā)商：－ 代理商：－ 地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 經(jīng)營總面積： 2300 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 1000 平米 管理費用：無 工程進度：現(xiàn)房 交房時間： 2021 年 已經(jīng)進駐名店：無 交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街 付款方式：－ 價格區(qū)間： 13000—— 20210 元之間 六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計建議 結(jié)合本項目的整體風(fēng)格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點，在外觀整體設(shè)計上，尤其要注意把握時尚、高檔的心里趨勢。并在旱噴后安置一個大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長 4 米 *高 2 米。色彩運用較暖，不用過分強調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時尚、雍容、高貴通透的感覺。 安置多個長椅供游人休息 燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 七、項目市場定位 隨著萬源市近幾年來的經(jīng)濟發(fā)展，機遇與危機共存的萬源市場已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象 —— 項目難做，特別是沒有差異化的商業(yè)項目更難做。這是萬源以及萬源人共同向往且共同追求的方向。無論從人文、科技、文化、經(jīng)濟、政治各方面而言，項目片區(qū)都是整個萬源市的新模式 作為萬源出爐的樓盤，在本地市場預(yù)見性的進行新觀念，新產(chǎn)品的應(yīng)用，對將來的市場提供了一定參考、模范作用，故冠以“模式” 價值核心架構(gòu) 推廣思路 在項目主線框架中，“萬源大革命”作為價值核心。 2）推廣體系的輔線：（關(guān)鍵詞：產(chǎn)品支持） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 以產(chǎn)品的特點和賣點作為推廣輔線的核心，通過產(chǎn)品的訴求傳播直接體現(xiàn)推廣主線的項目價值核心，將推廣的重心轉(zhuǎn)移產(chǎn)品層面，從而實現(xiàn)對項目策劃思想的實際產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，做到用產(chǎn)品承載城市的未來，體現(xiàn)“革命”一詞 3） 推廣體系的暗線：（關(guān)鍵詞：大城市中心生活圈） 將以大城市生活圈作為萬源的發(fā)展方向和生活方式發(fā)展變化的實質(zhì)性標桿（革命），讓萬源人感受未來的發(fā)展，提前享受未來的生活方式和居住模式，加速納入大城市中心生活圈。 只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場，為科學(xué)合理 的營銷策略提供依據(jù)。開發(fā)商以冠名參與的方式出現(xiàn)。 活動目的：在萬源人心目中深入地說明中心區(qū)發(fā)展的必然性和重要性萬源的未來在市中心。 廣告訴求： 廣告訴求要重視在項目價值核心引領(lǐng)之下，進行產(chǎn)品的表現(xiàn)，且要有自己的體系。 3）第三目標主力店 第三目標主力店作為商 業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機能的完善服務(wù)。 方式二：特色營銷活動 如：搞商鋪競價拍賣會：用小部分以競價拍賣的形式進行炒作。 推廣總策略 英格蘭有句名言：“對于沒有航向的船，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。 ? 可以提升項目近一年來平庸的市場形象，打造全新的市場印象。以此獲取受眾對項目的興趣、關(guān)注、購買。 第一階段推廣策略 1） 思路：面對本項目的已經(jīng)有近一年的正常 銷售情況，為力挽項目的銷售激進，有必要對項目作出積極的姿態(tài)。第一階段采用較為激進的傳播，第二階段在第一階段的蓄勢下采用正面結(jié)合側(cè)面進攻的策略，由針對的利用品牌入駐制造商業(yè)氛圍。 成本因素：土地成本、前期費用、建安成本、各項規(guī)費等。 并且于 2021 年 10 月 1 日前到位，給與投資者投資信心 B 項目周圍的幾棟“釘子戶”必須在 2021 年 9 月 1 日前拆遷完畢，否則將嚴重影響招商的品牌商家考察，降低項目整體形象 C 項目本身各棟樓宇必須安裝綠、黃相間的防護網(wǎng)，體現(xiàn)項目高品質(zhì) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ D 項目工地在 2021 年 8 月 30 日至 2021年 10 月 1 日必須全面開工，不能有停工現(xiàn)象，做到工地上的各個設(shè)備真正的 24 小時轉(zhuǎn)起來，給與品牌商家考察者信心 E 9 月是項目招商的關(guān)鍵時期，工地方應(yīng)該時刻準備者迎接投資考察者的到來， 應(yīng)該有專人負責(zé)接待，并發(fā)放安全帽指引投資考察者進場參觀。 本項目定價依據(jù)及影響因素 綜合考慮項目所處的市場情況及項目本身的情況和項目本身將近一年的銷售實際為制定依據(jù) 主要考慮的因素應(yīng)為： 區(qū)域因素 主要有：區(qū)位級差、交通通達度、繁華程度、區(qū)域配套等 項目因素 主要有：項目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、市場接受能力等 樓層 面積（ M2） 建議均價 (元 /M2) 總售價（元） 基準租金（元 /M2/月 實際租金（元/M2/月 租金差額（元 /M2/月 投資回報率％ 一層（ 3 棟 1750 20210 100 125 25 一層（ 4 棟 856 20210 100 120 20 二層（ 棟） 1750+200 7500 48 56 8 二層（ 4 棟） 880+979 7500 43 50 7 三層（ 4 棟） 1800 4500 30 35 5 核心均價的確定 付款方式 方式（ 1） 一次性付款： 95 折 。 采用全方位、高密度的進攻策略，由點到面，從媒體宣傳到推廣活動，將項目的價值核心，從各個方面、各個角度透徹的體現(xiàn) 出來。 3） 方式： A 一批房源宣布銷售告罄，二批房源正在火熱推出 B 少量臨街鋪面標志性畫圖銷售 C 低價位銷售＋折扣式銷售 第二階段策略 1） 思路 進入第二階段，通過第一階段的整合推廣，逐步由少量推廣進入到全面推廣和招商活動。預(yù)計 2021 年萬源市房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加迅猛。通過舉辦城市發(fā)展論壇活動，借城市發(fā)展進程圖片展等進行深度傳播，一次建立符合本項目主題思想的新項目形象?？偛呗泽w現(xiàn)出一個“借”字；借一批房源銷售告罄，二期正在火熱發(fā)售中 。 兵法云：“出十無名，則兵敗使然”。 十一、商鋪推廣方案 推廣方式及渠道建議 1）推廣總思路 先招商后銷售，招商不是純粹的招商，存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。 DM 書冊：主要發(fā)布產(chǎn)品賣點及相關(guān)信息 售樓現(xiàn)場：售樓部、指示牌、圍墻、路旗、條幅、展板、背景墻、掛旗。并通過置業(yè)秘書能力的選拔讓業(yè)主進一步感受本項目的專業(yè)精神。通 過官方手段說明，項目的產(chǎn)品就是萬源未來發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源未來生活的新方式。 2）懸念營銷 充分利用大眾好奇的心理，有技巧地營造懸念，并一步步地揭示“謎底”，逐步引導(dǎo)受眾，將其聚焦點從懸念、謎底轉(zhuǎn) 移到項目上，加深對項目的印象和記識，以此留住客戶，為銷售做好鋪墊。機動即根據(jù)活動情況的靈活多變，包括銷售模式、價格、付款方式等靈活運用操作。 “革命”一詞將項目的自身價值體現(xiàn)得淋漓盡致，作為項目本身，對整個萬源市都有著舉足輕重的標桿作用。 大城市生活圈的生活是悠哉的、輕松的、閑逸的、享受的，所以萬源人向往的就是這