【正文】 季初借款累計 第二筆借款 本季借款 本季應(yīng)計利息 季末還本付息 23 季末借款累計 季初借款累計 第三筆借款 本季借款 本季應(yīng)計利息 季末還本付息 季末借款累計 借貸匯總 季初借款累計 本季借款 本季應(yīng)計利息 季末還本付息 季末借款累計 24 第九章：項目銷售和收入測算 一、住宅銷售單價的確定 用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格） 1）說明 采用市場比較法進行價格測算，首先選取本案周邊幾個具有一定可比性的案例進行對比，然后修正出本案的現(xiàn)時均價，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房價走勢，對本案的價格作出測算。 三、車位銷售單價的確定 四、項目總銷售收入的確定 根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定該項目的銷售從建設(shè)經(jīng)營期的開始銷售， 整個銷售過程大概按二期分批進行，按照建議住宅均價為元 /㎡，車位均價為萬元 /個 ,商鋪整體均價為元 /㎡ ,以此計算實際的銷售收入。 ? D 為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定。 B）（ 1177。 在前面的基礎(chǔ)上可以進行項目的財務(wù)評價。 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）項目損益表 表 23：損益表 序號 項目 合 計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 總成本費用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 盈余公積金 32 9 可分配利潤 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 注：所得稅稅率按 33%??；盈余公積金按稅后利潤的 10%提取。 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析亦稱臨界點分析或保本點分析。 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。故本項目方案風(fēng)險程度在可控制之內(nèi)。本項目的主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。通過資金來源與運用表可看出本項目的貸款償還能力和自身平衡能力。 S）（ 1177。 ? F 為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負(fù)值。 28 表 20：銷售總收入預(yù)測表 項目 可銷售面積（㎡） 建議銷售單價（元 /㎡） 銷售收入（萬元） 住宅 商鋪 車庫 合計 五、 項目住宅定價模擬 均價確定 根據(jù)以上方法測算可得出項目推出時住宅的基礎(chǔ)均價（ Pa）約為元 /平方米。 【市場比較法，是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格， 修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 二、項目總投資估算的原則 項目投資估算盡可能反映項目的實際情況； 項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項目總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的項目在預(yù)備中考慮。 銷售尾期： 該時間段，一期銷售已進尾聲，這時的宣傳應(yīng)重點放在優(yōu)惠促銷上。 為縮短工期，應(yīng)重點做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進施工進度。 城市規(guī)劃促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。 居 民消費能力，消費意識。同時，短平快的工程會給開發(fā)商帶來運營效率高的良好印象。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色 處，還應(yīng)突出了熱賣 16 的景象。 經(jīng)營期 銷售比例（ %） 銷售金額（萬元） 1 0 0 2 3 4 5 6 合計 18 第八章：項目總投資估算及資金籌措計 一、項目總投資估算的依據(jù) 河北省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊； 河北省建筑工作估算指標(biāo)； 邯鄲市最新材料價格信息； 2021 年河北省建筑工作概算定額； 房地產(chǎn)公司項目 規(guī)劃設(shè)計方案； 我司近期類似項目有關(guān)造價資料?；诒景敢?guī)劃設(shè)計尚未 最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個別因素不能確定，所以本次對其價格的測算僅從平均價格的程度作估算。詳見銷售總收入預(yù)測表（表 20）和銷售收入分批按比例預(yù)測表（表 21）。 ? S 為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。 D）（ 1177。財務(wù)評價是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計算得出該項目的靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。 2）評價指標(biāo) A、投資利潤 率 =（利潤總額 /總投資額） 100%=% B、投資利稅率 =（利稅總額 /總投資額） 100%=% C、資本金利潤率 =（利潤總額 /自有資金） 100%=% 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)本項目的銷 35 售率為 %時，該項目全部投資利潤率為零，即投資剛能保本。 36 第十一章： 項目綜合評價結(jié)論及風(fēng)險規(guī)避建議 一、項目綜合評價結(jié)論 針對項目建設(shè)的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下結(jié)論： 二、項目風(fēng)險規(guī)避 建議 成本風(fēng)險： 銷售風(fēng)險： 決策風(fēng)險： 工期風(fēng)險： 其它風(fēng)險：