【正文】 季初借款累計(jì) 第二筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 23 季末借款累計(jì) 季初借款累計(jì) 第三筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 借貸匯總 季初借款累計(jì) 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 24 第九章：項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算 一、住宅銷售單價(jià)的確定 用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 1）說(shuō)明 采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行對(duì)比，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根據(jù)近兩三年來(lái)本市和本案所在區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)本案的價(jià)格作出測(cè)算。 三、車位銷售單價(jià)的確定 四、項(xiàng)目總銷售收入的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的開(kāi)始銷售， 整個(gè)銷售過(guò)程大概按二期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價(jià)為元 /㎡，車位均價(jià)為萬(wàn)元 /個(gè) ,商鋪整體均價(jià)為元 /㎡ ,以此計(jì)算實(shí)際的銷售收入。 ? D 為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。 B）（ 1177。 在前面的基礎(chǔ)上可以進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）項(xiàng)目損益表 表 23：損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 8 盈余公積金 32 9 可分配利潤(rùn) 投資利潤(rùn)率 投資利稅率 資本金利潤(rùn)率 注：所得稅稅率按 33%?。挥喙e金按稅后利潤(rùn)的 10%提取。 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析亦稱臨界點(diǎn)分析或保本點(diǎn)分析。 3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。故本項(xiàng)目方案風(fēng)險(xiǎn)程度在可控制之內(nèi)。本項(xiàng)目的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。通過(guò)資金來(lái)源與運(yùn)用表可看出本項(xiàng)目的貸款償還能力和自身平衡能力。 S）（ 1177。 ? F 為樓層系數(shù)，均價(jià)層以上的取正值，均價(jià)層以下的取負(fù)值。 28 表 20：銷售總收入預(yù)測(cè)表 項(xiàng)目 可銷售面積（㎡） 建議銷售單價(jià)（元 /㎡） 銷售收入（萬(wàn)元） 住宅 商鋪 車庫(kù) 合計(jì) 五、 項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬 均價(jià)確定 根據(jù)以上方法測(cè)算可得出項(xiàng)目推出時(shí)住宅的基礎(chǔ)均價(jià)（ Pa）約為元 /平方米。 【市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格， 修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 二、項(xiàng)目總投資估算的原則 項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況； 項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備中考慮。 銷售尾期： 該時(shí)間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，這時(shí)的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上。 為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來(lái)確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開(kāi)工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。 城市規(guī)劃促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 居 民消費(fèi)能力，消費(fèi)意識(shí)。同時(shí)，短平快的工程會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)運(yùn)營(yíng)效率高的良好印象。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色 處，還應(yīng)突出了熱賣 16 的景象。 經(jīng)營(yíng)期 銷售比例（ %） 銷售金額（萬(wàn)元） 1 0 0 2 3 4 5 6 合計(jì) 18 第八章：項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì) 一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 河北省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊(cè)； 河北省建筑工作估算指標(biāo)； 邯鄲市最新材料價(jià)格信息； 2021 年河北省建筑工作概算定額； 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 我司近期類似項(xiàng)目有關(guān)造價(jià)資料?；诒景敢?guī)劃設(shè)計(jì)尚未 最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個(gè)別因素不能確定，所以本次對(duì)其價(jià)格的測(cè)算僅從平均價(jià)格的程度作估算。詳見(jiàn)銷售總收入預(yù)測(cè)表（表 20）和銷售收入分批按比例預(yù)測(cè)表（表 21）。 ? S 為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。 D）（ 1177。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。 2）評(píng)價(jià)指標(biāo) A、投資利潤(rùn) 率 =（利潤(rùn)總額 /總投資額） 100%=% B、投資利稅率 =（利稅總額 /總投資額） 100%=% C、資本金利潤(rùn)率 =（利潤(rùn)總額 /自有資金） 100%=% 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)本項(xiàng)目的銷 35 售率為 %時(shí)，該項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，即投資剛能保本。 36 第十一章： 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下結(jié)論： 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 建議 成本風(fēng)險(xiǎn)： 銷售風(fēng)險(xiǎn)： 決策風(fēng)險(xiǎn)： 工期風(fēng)險(xiǎn)： 其它風(fēng)險(xiǎn)：