【正文】 不得晚于 2021 年 2 月 15 日 5） 售樓部銷售人員必須經(jīng)過公司系統(tǒng)的培訓，且不得低于大專學歷，并由公司同意發(fā)放制服 廣告費用推廣預算 十四、廣告費用推廣預算 項目營銷推廣費用總額 根據(jù)萬源的實際情況，廣告推廣費用一般為銷售額度的 ％ 預計銷售總額： 7000 萬元 營銷推廣費用總額：為銷售總 額 7000 萬元的 ％。 因此，為了成功招商，以便利用招商成功的推進項目的整體銷售，我們經(jīng)過認真研究，作出如下施工進度建議： 1） 項目售樓部于 2021 年 8 月 15 日之前進行重新裝修，提升項目品質感 2） 項目售樓部內沙盤于 2021 年 8 月 25 日之前進行重新制作，準確標明項目設計方案 3） 項目工地部分： A 項目 1 棟、 3 棟部分必須將塔吊重新進行安裝 ，必須搭配符合修建 19 層電梯公寓的塔吊。在大概兩個月的銷售期 內，銷售價格不作調整。 2） 目的： A 出金資金的最后回籠 B 完美實現(xiàn)一期項目銷售完成 C 為二期銷售做好準備 3） 方式： A 活動推廣 B 尾盤特惠招商 C 體驗式活動營銷 價格策略及租金預估 十三、價格策略及租金預估 影響價格制定的因素 結合萬源市市場的實際情況和工程進度情況，經(jīng)過調查整理，影響萬源市房地產(chǎn)市場制定 價格策略的因素主要有以下幾方面： 區(qū)位因素：區(qū)位極差、區(qū)位聲譽度、區(qū)域配套、交通通達度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等 項目因素：內部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結構、新舊程度、市場接受能力等 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 宏觀因素：國家宏觀政策、未來房地產(chǎn)價格的走勢等。媒體的力量，大力度、大密度的進行深度體驗項目核心價值的活動。 此階段主要針對項目的二三層上鋪進行推廣銷售，對二三樓的商業(yè)氛圍結合事件和品牌入駐進行宣傳、炒作。從而一定程度上的阻地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 截其他競爭樓盤的客戶群 C 做好渠道的初步建設，做到客戶數(shù)量的積蓄，為 緊接著的推廣活動做好人氣的積累和口碑的傳播的基礎。所以根據(jù)本項目的總體推廣策略和項目進展情況進行立體的推廣。 （二）推廣重要節(jié)點 2021 年 8 月上旬：項目二批房源入市 2021 年 8 月中旬：廣告正式投入市場、項目全新亮相 2021 年 9 月下旬：此項目強市推廣宣傳活動 2021 年 10 月上旬：項目進入二三 樓熱銷期 （三）、推廣階段策略 2021 年隨著四川房價呈現(xiàn)總體上升趨勢和萬源市市政府加速發(fā)展的種種利好消息，萬源市房地產(chǎn)市場前景呈現(xiàn)較好的發(fā)展趨勢。 2) 推廣輔線策略 通過借助推廣主線之力，借項目優(yōu)勢之利，通過各 種媒體渠道對項目的產(chǎn)品進行廣告宣傳（包括稀缺性、未來潛力、開展的活動傳播）與推廣主線的核心訴求相呼應，形成項目的獨有的專屬價值。 1） 推廣主線策略 A 借“告罄”、借“品牌入駐”、借萬源市經(jīng)濟發(fā)展成為中型城市之時、借政府加快建設市中心區(qū)域之勢、借媒體傳播之力。 3） “借”的好處 ? 可以利用銷售告罄來營造市場機饑餓感，同時對下一階段的銷售打下基礎。 （一）、推廣總策略 1） 在整合營銷推 廣中。我們將利用全新的市場宣傳口號作為契機正式宣布全新營銷模式的開始。如何在不改變項目整體營銷格調的條件下進入項目，神不知鬼不覺地讓新的營銷公司正式進入本項目而不造成消費者的反感是關鍵中的關鍵。另售樓處可以在原售樓處的基礎上做相應的調整，以適合商鋪的租售。 招商與銷售流程 1）目標商戶群的確定； 2）商鋪鋪位進行規(guī)劃，制定合理的分割方案； 3）針對目標商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力； 4）雙方洽談，達成購買或租賃意向； 5）投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議； 6）投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務費； 7）對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進銷售； 8）發(fā)展商 對商場進行最后的裝修和設施配套，為投資者的進入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境； 9）在招商過程已經(jīng)基本結束時，選擇合適的開業(yè)時間，歡迎投資者進場經(jīng)營。 第二目標主力店以民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）、經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 音像制品等為主。 內容 電視臺：主要發(fā)布項目相關動態(tài)、新聞、事件和活動即時報道，電視臺選擇萬源電視臺 路牌：主要發(fā)布項目形象廣告、產(chǎn)品賣點廣告、項目銷售廣告，選擇區(qū)域集中在萬源老城區(qū)市中心和項目所在區(qū)域。 內容 廣告主題： 廣告主題的提煉要考慮到傳播概念的相關性、區(qū)域性、延展性和感染力，要傳達出項目地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 的價值核心 —— 萬源大革命（主）與購物也優(yōu)閑（輔）。（此活動還可配合物業(yè)綜合服務評比） 活動目的：用美女 +智慧這個吸引人的話題讓更多人來關注項目本身。然后引出：“萬源大革命”這一戰(zhàn)略性指導方針。借用政府、媒體之力，用較少資金的投入取得最大的宣傳力度，并以此建立消費市場對本項目的信任度及良好的口碑。內容 冠名舉辦 06 年萬源發(fā)展論壇 活動概述：借時、借勢、借力，借萬源發(fā)展成為中型城市之時、借政府加速萬源發(fā)展之勢、借媒體傳播之力，舉辦城市發(fā)展論壇活動。 機動營銷的模式 1）事件營銷 充分利用熱點事件和受眾關注的事件，進行再組織、再包裝，借事件點向受眾傳達本案的相關信息（如價值核心、產(chǎn)品訴求等），并讓受眾通過對事件點關注的同時潛移默化地接觸并吸收到本案的相關信息。影響市場的各種因素主要有：消費者的構成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競爭產(chǎn)品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。萬源市商業(yè)中心廣場的營銷采用“機動營銷策略”、所謂機動的房地產(chǎn)營銷策略，就是要根據(jù)市場中各種要素的變化，不斷的調整營銷思路，改進營銷措施，使營銷活動動態(tài)的適應房地產(chǎn)市場的變化。片區(qū)作為交通大動脈 —— 市中心，目前已經(jīng)起到紐帶作用；計劃修建中的高速公路更是將達州到萬源的行程時間縮短到 1 個小時，將進入中心城市生活圈 。 從項目產(chǎn)品與項目 理念闡述“新”，體現(xiàn)項目的前瞻性及獨特性。三是項目位于萬源目前繁華的老城區(qū)，猶如一條重要紐帶上的耀眼明珠，是舊生活到新生活的表率； 模式： 片區(qū)商業(yè)項目的發(fā)展，是整個萬源的趨勢。 因此我們的切入點就是為萬源人心中的向往找到歸屬感，為其心中向往的生活在現(xiàn)實中安個家，讓他們在現(xiàn)實的家中感受、體驗到其心中向往的生活，也就是萬源的商業(yè)、向往的大城市中心生活圈的生活。而且萬源這座城市也需要提 升其自身的城市形象，而城市形象的提升又取決于人居環(huán)境、生活方式以及生活態(tài)度的提升。因為前面有紅衛(wèi)街，后面有紅旗路可以形成走廊之態(tài)，所以經(jīng)過我們多年的推廣經(jīng)驗，除了走“市場差異化”之外，更重要的是用“逆向思維”來做市場定位。 中間安置少量的仿真樹木，增強綠色氛圍。 其他設備建議 在小廣場處安置一個小型旱噴，以弧形為主。 時尚高貴的大氣風格 主要材質以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。 中間安置少量的仿真樹木，增強綠色氛圍。 其他設備建議 在小廣場處安置一個小型旱噴，以弧形為主。 時尚高貴的大氣風格 主要材質以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢：（ S） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地處市中心商業(yè)旺地，毗鄰市政府、市委、中小學，盡享都市成熟的商務及居住環(huán)境、繁華。 五、項目競爭分析 項目本身市政府區(qū)位規(guī)劃 段為原市政府舊址是市政府重點發(fā)展項目之一，為當?shù)氐慕?jīng)濟、政治中心，地理位置得天獨厚。而主題商業(yè)廣場成為項目租售的一個重要策略，買家投資時考慮的因素除了地段。 3）傳統(tǒng)商業(yè)鋪面依然搶手 萬源的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)主要集中在本案周圍的幾條街道，因為傳統(tǒng)的 商業(yè)的地段已經(jīng)形成。全市神會消費品總額比上年增長近 11 個百分點。內無空置鋪面。二樓面積多為 60100 平米為主， 價格為 5500 元左右。紅衛(wèi)路是萬源市民夜晚散步的重要場所，其夜間的人流量僅次于后河河灘的人流量，是城市主要的夜間消費場所。因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。其中有 40%的鋪面為服裝批發(fā)業(yè)務， 30%左右為副食商品零售與批發(fā)，其余為小商品零售商鋪?？梢娛兄行牡囟蔚纳虡I(yè)鋪面已經(jīng)達到十分稀有的局面。無“死鋪”和“空鋪”現(xiàn)象。形成了以紅衛(wèi)街與紅旗路為中心的商圈式結構發(fā)展模 式，其主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)零售為主。 市政府規(guī)劃出臺以前，“金締 花園”作為中心商圈發(fā)展的一個新起點，“愛家購物廣場”以富有戰(zhàn)略性的眼光選擇了“金締花園”。 萬源市市場總特征 四、萬源市市場總特征 市中心區(qū)域商業(yè)狀況及前景展望 1)中心商業(yè)區(qū)域的形成和發(fā)展 根據(jù)萬源市十一五規(guī)劃：萬源市市中心要以一批的形象工程的典型樓盤來達到地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 帶動整個萬源市經(jīng)濟業(yè)態(tài)發(fā)展 的目的。 夜間消費市場將被真正的挖掘出來，消費地點將向市中心轉移 萬源的商業(yè)氣氛多集中于白天，到目前為止，萬源市的夜間消費市場并沒有被完全挖掘出來。從萬源的后河每晚的散步人群來分析可以看出萬源人需要一種享受和休閑的消費模式，在河灘上的消費不能算是不高，其舒適度也很差。 同時 ，細節(jié)上的規(guī)劃將更受到萬源市場的消費者的青睞。每天傍晚的散步人群向小區(qū)中聚集，平均每天晚上有將近 3000 人左右的人流量。雖然去年全市經(jīng)濟仍然保持較快速度的增長，居民收入穩(wěn)中有升，但市場的消化能力仍然有限，總需求遠遠低于全市的供應量。 萬源市場發(fā)展趨勢 三、 萬源市場發(fā)展趨勢 2021 年下半年及 2021 年的萬源房地產(chǎn)市場較 05 年相比較，市場變化的趨勢將規(guī)律化，更加明顯化，特點也將更為突出。其休閑資源可以從每天傍晚的后河“河灘夜市”可以得到驗證。況且由于靠近后河，其傍晚的消費人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂設施的吸引而導致商鋪量有大幅度的提高。雖然市政府的搬遷工程尚未啟動，而且城市居民對河西經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的概念還很模糊，但市政府的良好規(guī)劃仍然給這一片區(qū)帶來了很高的附加值。一是“華興小區(qū)”，二是“濱水領地”－－位于濱河路與和平街、交通局的三角地帶，同樣有較大面積的商業(yè)營業(yè)房出現(xiàn)，也是本案的競 爭對手。在年內，中心區(qū)域的住宅項目