【正文】 20% 10% 10% 20% 財務凈現(xiàn)值 財務凈現(xiàn)值升降幅度 財務內(nèi)部收益率 財務內(nèi)部收益率升降幅度 投資利潤率 投資利潤率升降幅度 由表中數(shù)據(jù)可得： 1）售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響。故本項目方案風險程度在可控制之內(nèi)。 ② 財務凈現(xiàn)值（ FNPV）是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。本項目的主要評價指標有：財務內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務凈現(xiàn)值（ FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。 二、財務評價 稅金計算 本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表 22） 31 表 22：銷售稅金及附加表 序號 項目 建設經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設維護稅 教育附加 防洪工程維護費 印花稅 產(chǎn)權登記費 3 土地增值稅 注： ①營業(yè)稅 5%；城建稅為營業(yè)稅的 7%；教育附加稅為營業(yè)稅的 5%；防洪工程維護費按銷售收入的 %提??；印花稅按銷售收入的％提?。划a(chǎn)權登記費按銷售收入的 ％提取。通過資金來源與運用表可看出本項目的貸款償還能力和自身平衡能力。本項目的銷售單價主要以市場比較法結合成本法來確定。 S）（ 1177。 ? 結合市朝向、景觀、樓層價差等因素對產(chǎn)品價格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù) B（ %）、景觀系數(shù) D（ 1%）、樓層差價 F（層差 %）一個測算值。 ? F 為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負值。 S）（ 1177。 28 表 20：銷售總收入預測表 項目 可銷售面積（㎡） 建議銷售單價（元 /㎡） 銷售收入（萬元） 住宅 商鋪 車庫 合計 五、 項目住宅定價模擬 均價確定 根據(jù)以上方法測算可得出項目推出時住宅的基礎均價（ Pa）約為元 /平方米。 4=e元 /平方米 本案商鋪的價格預測：本案商鋪平均價格 =現(xiàn)時平均價格（ 1+房地產(chǎn)價格走勢幅度 +宏觀政策影響） =元 /平方米。 【市場比較法，是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格， 修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 2）銷售費用 銷售費用：詳見銷售費用估算表 銷售費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費 銷售收入 2 銷售代理費 銷售收入 % 3 其他銷售費用 銷售收入 % 合計 3）財務費用 財務費用：詳見貸款還本付息表 4）開發(fā)費用 開發(fā)費用：前面 1～ 3 項之和。 二、項目總投資估算的原則 項目投資估算盡可能反映項目的實際情況； 項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項目總投資估算對于無法準確估算的項目在預備中考慮。 銷售期間： 要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。 銷售尾期： 該時間段，一期銷售已進尾聲，這時的宣傳應重點放在優(yōu)惠促銷上。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點，同時又能迅速抓住消費者的注意力。 為縮短工期，應重點做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協(xié)調工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調推進施工進度。 氣溫 ? 年平均氣溫 ℃ ? 極端最高氣溫： 度 ? 極端最低氣溫： 度 雨量 ? 年平均降雨量： 600㎜ ? 年最大降雨量： 800㎜ ? 年最小降雨量： 400㎜ 9 濕度 ? 年平均相對濕度： 40% ? 年最小相對濕度： 10% 日照 ? 日照 時數(shù)達 6 小時 二、項目建設的用地條件 項目地塊概況 項目地塊地形、地質條件 三、項目用地規(guī)劃限制條件 項目規(guī)劃限定： 容積率，綠地率，建筑密度 后退紅線控制： 間距控制： 建設間距類區(qū)： 建筑高度控制： 四、項目建設 的市政配套條件 1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網(wǎng)絡 10 第四章：項目開發(fā)定位 一、項目市場定位 二、項目消費群定位 三、項目產(chǎn)品定位 四、產(chǎn)品風格定位 五、項目形象定位 六、項目功能定位 七、項目價格定位 第五章：項目規(guī)劃設計方案 項目的規(guī)劃設計方案從設計指導思想、設計理念、總平面設計以及建筑設計、專項設計等幾方面進行說明，最后對設計方案的技術經(jīng)濟指標進行闡述。 城市規(guī)劃促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。 萬浩酈城項目可行性研究 2 目錄 第一章：總論 一、建設項目概況 二、項目建設的必要性 三、可行性研究編制的依據(jù) 四、可行性研究結論 第二章：市場分析 一、宏觀經(jīng)濟形勢分析 二、長沙市房地產(chǎn)市場分析 三、一般供給市場預測 四、項目自身因素分析 五、項目市場分析結論 第三章：項目建設條件 一、基礎理論建設的自然條件 二、項目建設的用地條件 三、項目用地規(guī)劃限制條件 四、項目建設的市政配套條件 第四章：項目開發(fā)定位 一、項目市場定位 二、項目消費群定位 三、項目產(chǎn)品定位 3 四、產(chǎn) 品風格定位 五、項目社區(qū)形象定位 六、項目功能定位 七、項目價格定位 第五章：項目規(guī)劃設計方案 一、設計思想、設計理念及設計特點