【正文】 20% 10% 10% 20% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率升降幅度 由表中數(shù)據(jù)可得： 1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。故本項(xiàng)目方案風(fēng)險(xiǎn)程度在可控制之內(nèi)。 ② 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項(xiàng)目是可以考慮接受的。本項(xiàng)目的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 稅金計(jì)算 本項(xiàng)目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表 22） 31 表 22：銷售稅金及附加表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 教育附加 防洪工程維護(hù)費(fèi) 印花稅 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 3 土地增值稅 注： ①營(yíng)業(yè)稅 5%；城建稅為營(yíng)業(yè)稅的 7%；教育附加稅為營(yíng)業(yè)稅的 5%；防洪工程維護(hù)費(fèi)按銷售收入的 %提?。挥』ǘ惏翠N售收入的％提?。划a(chǎn)權(quán)登記費(fèi)按銷售收入的 ％提取。通過(guò)資金來(lái)源與運(yùn)用表可看出本項(xiàng)目的貸款償還能力和自身平衡能力。本項(xiàng)目的銷售單價(jià)主要以市場(chǎng)比較法結(jié)合成本法來(lái)確定。 S）（ 1177。 ? 結(jié)合市朝向、景觀、樓層價(jià)差等因素對(duì)產(chǎn)品價(jià)格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù) B（ %）、景觀系數(shù) D（ 1%）、樓層差價(jià) F（層差 %）一個(gè)測(cè)算值。 ? F 為樓層系數(shù)，均價(jià)層以上的取正值，均價(jià)層以下的取負(fù)值。 S）（ 1177。 28 表 20：銷售總收入預(yù)測(cè)表 項(xiàng)目 可銷售面積（㎡） 建議銷售單價(jià)（元 /㎡） 銷售收入（萬(wàn)元） 住宅 商鋪 車庫(kù) 合計(jì) 五、 項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬 均價(jià)確定 根據(jù)以上方法測(cè)算可得出項(xiàng)目推出時(shí)住宅的基礎(chǔ)均價(jià)（ Pa）約為元 /平方米。 4=e元 /平方米 本案商鋪的價(jià)格預(yù)測(cè)：本案商鋪平均價(jià)格 =現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格（ 1+房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)幅度 +宏觀政策影響） =元 /平方米。 【市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格， 修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 2）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用：詳見銷售費(fèi)用估算表 銷售費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 2 銷售代理費(fèi) 銷售收入 % 3 其他銷售費(fèi)用 銷售收入 % 合計(jì) 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用：詳見貸款還本付息表 4）開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用：前面 1～ 3 項(xiàng)之和。 二、項(xiàng)目總投資估算的原則 項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況； 項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備中考慮。 銷售期間： 要求銷售人員熱情、耐心、誠(chéng)懇地接待每一個(gè)客戶，與重點(diǎn)客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠(chéng)信為本”、“顧客就是上帝”的營(yíng)銷思想。 銷售尾期： 該時(shí)間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，這時(shí)的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上。主要通過(guò)報(bào)紙軟性新聞、報(bào)紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點(diǎn)，同時(shí)又能迅速抓住消費(fèi)者的注意力。 為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來(lái)確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。 氣溫 ? 年平均氣溫 ℃ ? 極端最高氣溫： 度 ? 極端最低氣溫： 度 雨量 ? 年平均降雨量： 600㎜ ? 年最大降雨量： 800㎜ ? 年最小降雨量： 400㎜ 9 濕度 ? 年平均相對(duì)濕度： 40% ? 年最小相對(duì)濕度： 10% 日照 ? 日照 時(shí)數(shù)達(dá) 6 小時(shí) 二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 項(xiàng)目地塊概況 項(xiàng)目地塊地形、地質(zhì)條件 三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件 項(xiàng)目規(guī)劃限定： 容積率，綠地率，建筑密度 后退紅線控制： 間距控制： 建設(shè)間距類區(qū)： 建筑高度控制： 四、項(xiàng)目建設(shè) 的市政配套條件 1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網(wǎng)絡(luò) 10 第四章：項(xiàng)目開發(fā)定位 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位 三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 四、產(chǎn)品風(fēng)格定位 五、項(xiàng)目形象定位 六、項(xiàng)目功能定位 七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 第五章：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、設(shè)計(jì)理念、總平面設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)等幾方面進(jìn)行說(shuō)明，最后對(duì)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。 城市規(guī)劃促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 萬(wàn)浩酈城項(xiàng)目可行性研究 2 目錄 第一章：總論 一、建設(shè)項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三、可行性研究編制的依據(jù) 四、可行性研究結(jié)論 第二章：市場(chǎng)分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 二、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè) 四、項(xiàng)目自身因素分析 五、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論 第三章：項(xiàng)目建設(shè)條件 一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件 四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 第四章：項(xiàng)目開發(fā)定位 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位 三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 3 四、產(chǎn) 品風(fēng)格定位 五、項(xiàng)目社區(qū)形象定位 六、項(xiàng)目功能定位 七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 第五章：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)