商業(yè)步行街營(yíng)銷策劃案-wenkub.com
2025-05-09 00:44 本頁(yè)面
【正文】 明確招商目標(biāo)，即確定步行街經(jīng)營(yíng)的潛在顧客群。三來(lái)徐家橋的地理位置處在天元大橋旁，與前文所說(shuō)的株洲形成的城市中心商業(yè)圈中株洲百貨大樓的地位具有一定的相似性，隨著1815線沿線住宅開(kāi)發(fā)力度的加大，居民的增多，以及天元大橋流通功能的深化，徐家橋的位置優(yōu)勢(shì)將逐步得到體現(xiàn)。一來(lái)是因?yàn)橹苓叚h(huán)境的改善。業(yè)態(tài)的變更會(huì)影響到不從屬于某一業(yè)態(tài)的消費(fèi)人群的心理?，F(xiàn)在徐家橋步行街一樓臨街門面90%已經(jīng)售出，在經(jīng)營(yíng)不善的情況下要轉(zhuǎn)型由于受到產(chǎn)權(quán)分割的影響可謂困難重重，而轉(zhuǎn)型成什么樣的新的業(yè)態(tài)，除了要對(duì)消費(fèi)者和消費(fèi)環(huán)境做研究，還要對(duì)相應(yīng)的業(yè)態(tài)做研究。3 建筑設(shè)計(jì)和布局沒(méi)有尊重商業(yè)規(guī)律幾十米寬的入口，卻被一個(gè)大水池?cái)r路擋道；入口的大廣場(chǎng)，往步行街的階梯還有欄桿阻隔；靠南一側(cè)的門面，龜縮在立柱之后；一邊高一邊低的地勢(shì)，借勢(shì)所造的假山和水系讓人對(duì)商品可望而不可及；二樓的空中走廊，可謂一波三折；往空中街市的自動(dòng)扶梯，羞答答地躲在不起眼的角落；這些布局和細(xì)節(jié)上的缺陷，都直接或間接地影響著商業(yè)的效率，反映出徐家橋在建筑設(shè)計(jì)上沒(méi)有按套路“出牌”。徐家橋步行街目前的困境，很大程度上在于沒(méi)有得到專業(yè)的支持，致使目標(biāo)市場(chǎng)混亂，方向性不明確，主題與商業(yè)文化缺乏。中旺錦安、株洲百貨大樓、家潤(rùn)多、家樂(lè)福、國(guó)安步步高、佳綸廣場(chǎng)、徐家橋步行街、中房電腦大市場(chǎng)、佳誠(chéng)數(shù)碼、圣馬可，還有即將加入進(jìn)來(lái)的九天、大地、環(huán)球國(guó)際等以及成規(guī)模的酒店、餐飲、批發(fā)臨街門面、寫(xiě)字樓等，無(wú)一不在吞噬著徐家橋有限的輻射空間，這些競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)大的對(duì)手趁著徐家橋立足未穩(wěn)之時(shí)，毫不客氣地?fù)寠Z著客戶資源，徐家橋步行街前期定位的時(shí)尚業(yè)態(tài)也因?yàn)橥|(zhì)化的嚴(yán)重在這些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前無(wú)計(jì)可施。徐家橋是株洲的老商業(yè)地，但在新的時(shí)代，株洲這個(gè)新興城市已經(jīng)形成了新的商業(yè)中心，徐家橋僅是處在蘆淞商圈邊緣地帶的地位，他的輻射范圍也受到其他類型商業(yè)的影響與沖擊，因此認(rèn)清自身的地位，有助于進(jìn)行正確的定位，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分。◆中觀上的原因⑴對(duì)項(xiàng)目本身所處的地位認(rèn)識(shí)不清。在項(xiàng)目最初招商時(shí)舉行的座談會(huì)上，就曾爆發(fā)了商家對(duì)政府部門的不滿，而從以往我們接觸到的商業(yè)地產(chǎn)的招商情形看，商家們希望政府的角色是切實(shí)的解決問(wèn)題提供扶持，如減免稅費(fèi)等，卻決不希望看到政府與開(kāi)發(fā)商打成一片，更在心理上有對(duì)借助政府的名義來(lái)行招商存有反感。徐家橋步行街以大手筆進(jìn)行舊城區(qū)的拆遷，并以趕超的方式來(lái)追求進(jìn)度，客觀上增加了項(xiàng)目的建設(shè)成本，也反映出對(duì)項(xiàng)目有一種急功近利的心理預(yù)期。產(chǎn)生問(wèn)題的原因產(chǎn)生問(wèn)題的原因可從宏觀上、中觀上和微觀上三個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行分析：◆宏觀上的原因⑴當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的過(guò)熱致使項(xiàng)目缺少風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。步行街內(nèi)水系假山縱橫，將商業(yè)走向截?cái)?，兩邊間距過(guò)寬，無(wú)法形成呼應(yīng)，步行街內(nèi)各門面之間可達(dá)性不夠。目前車輛主要?？吭诮夥沤致愤吋敖ㄔO(shè)路沿江地帶前大坪上。⑸與周邊區(qū)域銜接性功能不強(qiáng)。⑷商鋪布局雜亂?，F(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)戶對(duì)步行街的發(fā)展前景表現(xiàn)出憂患意識(shí)，在沒(méi)有找到新的商家之前，現(xiàn)有的商家明顯信心不足。具有較強(qiáng)針對(duì)性和目的性的消費(fèi)客源比較缺乏。我們將結(jié)合徐家橋所暴露出來(lái)的問(wèn)題及原因，做簡(jiǎn)要的論述。 四、徐家橋步行街存在的問(wèn)題徐家橋步行街的現(xiàn)狀徐家橋商業(yè)步行街作為株洲市重點(diǎn)工程、株洲最大的舊城改造項(xiàng)目，由湘銀房產(chǎn)大手筆投資開(kāi)發(fā)。一個(gè)商業(yè)體要得到生存和發(fā)展，消費(fèi)者、商家與管理者三方面的因素缺一不可。而其最熱衷于追求的一致性也將成為商業(yè)步行街被徹底顛覆的殺手锏。出現(xiàn)這些現(xiàn)象的原因之所以會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，原因是多方面的，但歸納起來(lái)無(wú)外乎一點(diǎn)，即沒(méi)有尊重商業(yè)的規(guī)律。有街無(wú)市，是指在改造后雖然硬件環(huán)境提升了，外部條件美化了，但經(jīng)營(yíng)效果卻反而下降，導(dǎo)致空有商家坐等卻無(wú)人問(wèn)津的尷尬局面。⑷有一定忠誠(chéng)度的顧客成功的商業(yè)體應(yīng)具有吸引顧客再次光臨的條件，這些條件可能是全局性的，如商業(yè)體的定位、布局等，也有可能是細(xì)節(jié)上的，如某一類型的商品或服務(wù)，但無(wú)論這些條件是如何被創(chuàng)造出來(lái)，他能培養(yǎng)顧客對(duì)商業(yè)體的忠誠(chéng)度的前提都是基于滿足顧客的需求之上的。并且通過(guò)消費(fèi)者的需求性對(duì)商業(yè)街內(nèi)的業(yè)態(tài)進(jìn)行整合，以實(shí)現(xiàn)其功能和效益的最大化。商業(yè)文化的形成需要一個(gè)沉淀的過(guò)程，不是一朝一夕就能達(dá)成，傳統(tǒng)的商業(yè)街有著其歷史原因形成的商魂，新建的商業(yè)街只要找準(zhǔn)了方向，也可以塑造出商魂并將之維持下去。當(dāng)顧客在步行街中找到一種歸屬感或是得到了充分的尊重，即便是一種情緒的宣泄，也會(huì)給商業(yè)體帶來(lái)可能的人氣。4 具有極強(qiáng)的包容性無(wú)論是最高檔的商品，還是最便宜的小百貨，在上下九路都有可能淘到。即便是專業(yè)的步行街，也存在一個(gè)市場(chǎng)細(xì)分的過(guò)程，在細(xì)分中又有整合，在此步行街就如同一臺(tái)高效的電梯，把客流源源不斷地吸納過(guò)來(lái)，再分送到他們想去的，該去的地方。我們通過(guò)比對(duì)，發(fā)現(xiàn)這幾個(gè)商業(yè)步行街在某些方面具有共性。百貨大樓、外文書(shū)店、丹耀大廈、工美大樓、王府女子百貨商店、穆斯林大廈、新東安市場(chǎng)與盛錫福、同升和、東來(lái)順、 全聚德、四聯(lián)美發(fā)、百草藥店構(gòu)成了這條810米商氣十足的現(xiàn)代化商業(yè)街。 王府井大街的整治規(guī)劃，將其定性為“北京商業(yè)第一街”，商業(yè)風(fēng)格以“現(xiàn)代”、“新潮”為主，整治改造后的王府井大街，從金魚(yú)胡同到與長(zhǎng)安街相界的南口，八百一十米長(zhǎng)略呈波浪型的大街兩側(cè)分布著十二個(gè)大型商場(chǎng)，除原有的百貨大樓、工藝美術(shù)大樓、穆斯林大廈、外文書(shū)店、協(xié)和商場(chǎng)、新東安商場(chǎng)外，還新建了百貨大樓新樓、東華服裝、明輝大廈、好友世界、丹耀大廈、東方廣場(chǎng)等六個(gè)大型購(gòu)物娛樂(lè)商務(wù)綜合性商廈，大型商場(chǎng)一條街的格局在北京可謂是獨(dú)一無(wú)二的。百貨大樓、外文書(shū)店、丹耀大廈、工美大樓、王府女子百貨商店、穆斯林大廈、新東安市場(chǎng)與盛錫福、同升和、東來(lái)順、 全聚德、四聯(lián)美發(fā)、百草藥店構(gòu)成了這條810米商氣十足的現(xiàn)代化商業(yè)街。 近年來(lái)，王府井發(fā)展更快，從南口北京飯店入 街北行，只見(jiàn)牌匾高懸，店鋪森然，人頭攢動(dòng)，如流水一般，從早到晚，每天進(jìn)入這條街的中外顧客多達(dá)百萬(wàn)人次。步行街上最多的是人，或從容信步，或匆匆疾走，或閑坐休息，或饒有興致地轉(zhuǎn)進(jìn)每一家商店。步行街上，隨處可以感受到這路的平易近人：地面是淡紅色石塊鋪成，干凈清爽，不必?fù)?dān)心滑倒，也不會(huì)踩到臟物；還有導(dǎo)盲道，讓盲人也能感受到逛街的樂(lè)趣；路中間更有各式花壇、綠化帶，花壇上還設(shè)有暗紅色大理石凳椅，走累了，隨處可坐，賞路景聞花香，還可以思量一下接著去往何處，絕對(duì)的逍遙自在?！ ?已不算年輕的市百一店就矗立在南京東路、西藏中路口，這座解放前的“大新公司”是當(dāng)時(shí)南京路上最好的建筑之一，如今雖不再代表時(shí)尚和流行，卻依然是上海商業(yè)文化的一個(gè)象征，幾十年來(lái)一直是中國(guó)最著名的百貨公司。 南京路的夜景分外迷人。老介福商廈、電器商城、曼克頓廣場(chǎng)、海倫賓館、絲綢商廈、新世界商城、華聯(lián)商廈、一百商廈、廣電大廈、輕工大廈、上海商城、錦滄文華大酒店等現(xiàn)代化的大型、高層建筑使南京路更加雄偉、繁榮,據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京路每天客流量在170萬(wàn)人次以上，連續(xù)多年蟬聯(lián)全國(guó)零售商業(yè)企業(yè)前三名的上海第一百貨商店、上海華聯(lián)商廈、上海新世界商城都在南京路。 步行商業(yè)街通過(guò)突出商業(yè)功能、體現(xiàn)古城風(fēng)貌、展示湖湘文化、注入時(shí)代氣
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