【正文】 代，特別強(qiáng)調(diào)氣派，建 筑設(shè)計(jì)也是如此。有了濃厚的文化、歷史基礎(chǔ)，才能夠吸引消費(fèi)者的購(gòu)買意識(shí)。 處于黃金地段的建華北路，交通非常便利，其周圍有裕華路、百花路、東風(fēng)路，使建華北路具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)。 建華北路兩側(cè)的鑫龍灣、建華批發(fā)市場(chǎng)、東風(fēng)橋服裝批發(fā)市場(chǎng)等在古城乃至全省的名氣可謂“響當(dāng)當(dāng)”，這些市場(chǎng)吸引了許多人前來(lái)購(gòu)物。從單一購(gòu)物的初級(jí)化市場(chǎng)，向購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、文化等多樣性的高級(jí)化市場(chǎng)功能轉(zhuǎn) 變。 由于先天不足，后天改造水平有限，國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問(wèn)題： 經(jīng)營(yíng)序列矛盾。在這條街上，僅電影院和電影發(fā)行公司就有50多家，著名的有“高蒙”、“巴 黎”、“喬治五世”等。nbsp世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，樓價(jià)從3000元上升到8000元， 迅速成為新城區(qū)。第五個(gè)時(shí)期，是規(guī) 范化的商場(chǎng)和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實(shí)際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量。步行街開(kāi)發(fā)與策劃商業(yè)步行街策劃與經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新 一、商業(yè)步行街的發(fā)展特點(diǎn) 商業(yè)步行街發(fā)源于中國(guó)，唐代時(shí)期，長(zhǎng)安就有著名的商業(yè)街：東 市和西市。第六個(gè)時(shí)期是六十年代， 商業(yè)街由于中產(chǎn)階級(jí)搬到郊區(qū)居住進(jìn)入低谷時(shí)期。 (4)步行街對(duì)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)更新，改變了單一購(gòu)物結(jié)構(gòu)，通過(guò)發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。 法國(guó)巴黎的香榭麗舍大街就是國(guó)際一流的商業(yè)大街 它的發(fā)展印證了上述特征，香榭麗舍大街建于1670年，西起戴 高樂(lè)星形廣場(chǎng)的凱旋門，東至矩形協(xié)和廣場(chǎng)，街道全長(zhǎng)1800米，寬120米，中間車行道可并行10輛汽車。這里每天都有法國(guó)和世界的最新影片上映。 商業(yè)利潤(rùn)下滑。 －－調(diào)整結(jié)構(gòu)。鑫龍灣特色街的建成，它將吸引各地的投資者和經(jīng)營(yíng)者的眼球，未來(lái)將是保定商氣最濃的一條街。建華北路附近還有火車站、長(zhǎng)途汽車站、公交汽車站，極大方便了市民和外地游客旅游、觀光、購(gòu)物的需要。商業(yè)文化特色不僅是商家追求的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，也是未來(lái)商業(yè)街建設(shè)的著眼點(diǎn)。很多大商廈，遠(yuǎn)看很雄偉，但缺乏人情味，不 是很好的購(gòu)物環(huán)境。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常 高，給人非常壓抑、狹窄的感覺(jué)。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。 這中間反映出一個(gè)問(wèn)題，國(guó)內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面缺 乏經(jīng)驗(yàn)，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。 發(fā)展商通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和北京人口的分析，認(rèn)為Shoppingamp。很多大商廈，遠(yuǎn)看很雄偉，但缺 乏人情味，不是很好的購(gòu)物環(huán)境。亞洲是鬼 的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺(jué)。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。 另一方面是專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的重要性。他們會(huì)把錢花在物業(yè)上，但 不會(huì)自己成立一個(gè)開(kāi)發(fā)公司。國(guó)內(nèi)的發(fā)展商想找他們 談，卻不知道該找哪一級(jí)部門，更需要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)這樣的特殊合作顧問(wèn)關(guān)系。里邊天橋橫過(guò)來(lái)，繞過(guò)去，感覺(jué)很亂。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)所有商場(chǎng)的電梯都很擠，商店 入口處人流壓力非常大。第三個(gè)層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)基 本達(dá)不到這個(gè)層次。開(kāi)發(fā)商不是自己使用店面，而是要租賣給主力店，必須按照主力店的 要求去設(shè)計(jì)。有個(gè)廣告人曾舉過(guò)一個(gè)例子，主人買 一條狗看家護(hù)院，夜里聽(tīng)到外面有動(dòng)靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡(jiǎn)單，當(dāng)然是狗出去叫，因?yàn)橹?人不是學(xué)這個(gè)專業(yè)的。這 些示范街在規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為、維護(hù)市場(chǎng)秩序、繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等方面 作用突出。尤其是有很長(zhǎng)歷史和文化底蘊(yùn)的古城鎮(zhèn)，如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、上海 新天地等。 商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)研究 2004726 市場(chǎng)消費(fèi)需求的巨變直接導(dǎo)致了零售業(yè)交易方式的變化，隨 著生活水平的提高和生活觀念的變化，消費(fèi)者開(kāi)始注重包括產(chǎn)品 因素在內(nèi)的“整體服務(wù)質(zhì)量”，與此相應(yīng)，他們?cè)絹?lái)越以一 種“機(jī)會(huì)成本”的意識(shí)對(duì)購(gòu)物活動(dòng)做出價(jià)值判斷，他們希望在單 位時(shí)間內(nèi)能盡可能多的行使商品選擇權(quán)、自主決策權(quán)，在這里， 顧客對(duì)商品價(jià)值的評(píng)價(jià)日益轉(zhuǎn)化成為一種對(duì)“時(shí)間價(jià)值”甚 至“生命價(jià)值”的考慮了。 一、商業(yè)街的定義、特點(diǎn)及分類 什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街 道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。 綜觀現(xiàn)在各種商業(yè)街，大致可以分為三大類： 。第三，中央商業(yè)街的功能要輻射整個(gè)城市而不 是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用。比如，超市、百貨公司、倉(cāng)儲(chǔ)商店等，其活動(dòng)范圍局限在有限的商圈內(nèi)。在我國(guó)現(xiàn)階段，特色街已經(jīng)取得了長(zhǎng)足的 發(fā)展，在很多地方都形成了各種具有特色的商業(yè)街，如北京的隆福寺商業(yè)旅游文化街、華龍街餐飲娛樂(lè)一條街等。 順應(yīng)著這種新的消費(fèi)潮流，1999～2000年，商業(yè)街與購(gòu)物中心（shoppingamp。商業(yè)街市場(chǎng)定位，是根據(jù)消費(fèi)者的數(shù)量、需求、偏好以及購(gòu) 買力的不同，對(duì)各種類別，層次的消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分，以確定該商業(yè)街的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)門類及商品檔次等。從地理位置因素來(lái)看，市中心的商業(yè)街可以在較廣區(qū)域 的人口中再進(jìn)行細(xì)分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應(yīng)著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口。而這些購(gòu)買者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在大城市中，女性購(gòu)買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設(shè) 置“女人街”也正是充分利用了這一特點(diǎn)。對(duì)這類消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)出商品的新風(fēng)格、新款式，時(shí)髦商品可以首先在他們身上展示出 路。 。工程結(jié)束后的驗(yàn)收表明：達(dá)到 了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業(yè)氛圍卻沒(méi)有相應(yīng)的增強(qiáng)，巨額的投入并沒(méi)有迎來(lái)更多的消費(fèi)。 （三）各種類型商業(yè)街側(cè)重點(diǎn)應(yīng)各有不同 中央商業(yè)街作為一個(gè)城市的中心地帶，是城市的“代言人”，它承載的不僅僅是商業(yè)功能，還有展示城市個(gè)性 特色的功能，因此在建設(shè)、改造過(guò)程中最忌諱的就是對(duì)文化的漠視，對(duì)城市歷史的否定；地區(qū)商業(yè)街作為一個(gè)社區(qū) 的紐帶，應(yīng)以其無(wú)限的親和力取勝，與周遭的環(huán)境、人文融為一體，強(qiáng)調(diào)“三民”方針，即“便民”、“利 民”、“為民”。商業(yè)街的古老歷史文化遺址，在改造建設(shè)中應(yīng)更好的融入新的規(guī)劃中，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié) 合。從西方國(guó)家的實(shí)踐檢驗(yàn)看，解決這一問(wèn)題的主要做法就是商業(yè) 的島區(qū)化，即“人與車的分離”——把商業(yè)活動(dòng)區(qū)域從汽車交通的威脅下解放出來(lái)，興建步行街。但是，如果沒(méi)有交通把人流帶到步行街，步 行街建設(shè)得再好也沒(méi)有用，因此，步行街應(yīng)該在交通交匯點(diǎn)的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量 的停車場(chǎng)，這是步行街繁華的一個(gè)重要條件。如北京環(huán)故宮的幾個(gè)商業(yè)街，從其發(fā)展演進(jìn)看，雖接 紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調(diào)與風(fēng)貌。 （四）業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套 如何對(duì)商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃引導(dǎo)，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建設(shè)的大問(wèn)題，因?yàn)樯虖B不 管是政府開(kāi)發(fā)還是私營(yíng)企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒(méi)有合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，難于形成商 廈的主業(yè)和特色，很容易造成商品“千店一面，單調(diào)雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應(yīng)，甚至相互影響，降低整 個(gè)商業(yè)街的檔次。追溯 商業(yè)街的起源，都是市民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，私營(yíng)小業(yè)主靠著勤奮和機(jī)敏在商業(yè)街上立足，市場(chǎng)機(jī)制在其中扮演主要角 色，經(jīng)營(yíng)不佳的企業(yè)自然被市場(chǎng)淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會(huì)絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在 今天中國(guó)的商業(yè)街上，這種機(jī)制存在嗎？所以企業(yè)應(yīng)是商業(yè)街的絕對(duì)主體，政府的職能僅僅是“引導(dǎo)”企業(yè)去發(fā)揮 商業(yè)街的總體優(yōu)勢(shì)，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢(shì)，如在廣東新會(huì)就出現(xiàn)了一條由民營(yíng)企業(yè)出資改造并 冠名的商業(yè)街——悅洋商業(yè)街，這條商業(yè)街全權(quán)由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤(rùn)以地租、稅收的 方式回報(bào)給政府。總的說(shuō)來(lái)，收入高的消費(fèi)者，他們的消費(fèi)水平也較高，在面對(duì)同類商品和類似的商品時(shí)，往 往會(huì)選擇質(zhì)量好而價(jià)格較高的商品。消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成，是人口素質(zhì)中的一個(gè)重要部分，對(duì)商品需求的影響相當(dāng)明 顯。 。所以人口數(shù)量因素，應(yīng)成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考 慮的因素。通常人們?cè)谫?gòu)買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購(gòu)買；而當(dāng)購(gòu)買 耐用品之時(shí)，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽(yù)，所以對(duì)交通便利因素考慮得少一些。所以，成功的市場(chǎng)定位應(yīng)建立在對(duì)消費(fèi)者及其 消費(fèi)行為認(rèn)真分析的基礎(chǔ)之上。中國(guó)為什么有商業(yè)街的生存空間呢？ 這是由于中國(guó)的特殊國(guó)情決定的，一是因?yàn)橹袊?guó)轎車沒(méi)有發(fā)展，人們不可能騎自行車或擠公共汽車經(jīng)常到僅有 一家購(gòu)物中心的郊區(qū)購(gòu)物；二是因?yàn)橹袊?guó)人骨子里有一股濃烈的懷舊情結(jié)，中國(guó)的古都、古城、古鎮(zhèn)很多，商業(yè)街 動(dòng)輒上百年、幾百年歷史，它是民族工商業(yè)神采飛揚(yáng)、精英薈萃之地，它有太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳 說(shuō)，是鮮活的“清明上河圖”，shoppingamp。幽靜的小路，婆娑的樹(shù)影，搖曳的燈光，舒適的環(huán)境，專、特、精的經(jīng)營(yíng)方向，現(xiàn)代與傳統(tǒng)交相呼應(yīng)，散發(fā)出 濃郁的城市型文化休閑氣息。 。第四，中央商業(yè)街應(yīng)位于城 市的黃金地段。可以說(shuō)，一個(gè)真正的中央商業(yè)街必須是這個(gè)城市的商務(wù)功能核心?，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、體育、文化、旅游、金融、電信、會(huì)展、醫(yī)療、服務(wù)、修 理、交通等15項(xiàng)功能和50～60個(gè)業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭(zhēng)做到“沒(méi)有買不到的商品，沒(méi)有辦不成的事”，最大限度 地滿足廣大消費(fèi)者的各種需求。然而我們說(shuō)，即使以上制約電子商務(wù)的 瓶頸問(wèn)題得到了解決，網(wǎng)上交易仍然無(wú)法代替其他諸多零售業(yè)態(tài)，因?yàn)榕袛嘁环N現(xiàn)代商