【正文】 更是出乎了所有人的以外，由于小區(qū)配套的利用，使小區(qū)的商鋪價(jià)格上升了近一倍。從“濱水領(lǐng)地”“金締花園39。 其主要關(guān)注的項(xiàng)目為本案和“金締花園”、“陽(yáng)關(guān)花園”等有較好發(fā)展前景的項(xiàng)目實(shí)體。3） 紅衛(wèi)街段：紅衛(wèi)街為萬(wàn)源市早期商業(yè)街道，商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，是城市的一個(gè)穩(wěn)定的商業(yè)發(fā)展區(qū)也是市政府規(guī)劃的主要商業(yè)街道，其地位是城市發(fā)展的成熟商業(yè)地段，依靠萼山劇院和新建的高品質(zhì)陽(yáng)光花園，特別是陽(yáng)光花園的商業(yè)營(yíng)業(yè)房的銷售和二樓商業(yè)休閑商鋪的出售更加加重了該街道的商業(yè)氣氛，增添了紅衛(wèi)路的商業(yè)地位。 同時(shí)，市政府將該片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)域，成為萬(wàn)源市最大的商業(yè)旺地。經(jīng)營(yíng)總面積：30000平米付款方式：一次性優(yōu)惠2％銷售范圍：全部銀行按揭無(wú)銷售范圍：全部％底層面積：1000平米開(kāi)發(fā)商：－工程進(jìn)度：現(xiàn)房領(lǐng)其成為萬(wàn)源市獨(dú)樹一幟的商業(yè)步行街，以此來(lái)增加附加值賣點(diǎn)，并成為萬(wàn)源市輿論關(guān)注的重點(diǎn)，萬(wàn)源市居民休閑散步的理想場(chǎng)所。 安置多個(gè)長(zhǎng)椅供游人休息管理費(fèi)用：無(wú)價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間2）陽(yáng)光花園尾盤商鋪工程進(jìn)度：現(xiàn)房開(kāi)發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司萬(wàn)源分公司工程進(jìn)度：現(xiàn)房開(kāi)發(fā)商：交房時(shí)間：－靠近和平路交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街 并在旱噴后安置一個(gè)大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長(zhǎng)4米*高2米。 ——強(qiáng)調(diào)是萬(wàn)源商業(yè)地產(chǎn)的一場(chǎng)革命欲到萬(wàn)源市開(kāi)設(shè)品牌旗艦店的外來(lái)投資者原有市中心即將搬遷的商鋪老板其他投資者大型商業(yè)連鎖和品牌金融機(jī)構(gòu)所以，仍屬于二級(jí)城市的萬(wàn)源及萬(wàn)源人向往的是距離他們不遠(yuǎn)的、且看得到摸得著的大城市生活圈的生活。 活動(dòng)目的：提出“萬(wàn)源大革命”、“萬(wàn)源新生活方式”等概念，以配合本項(xiàng)目的推廣主線和價(jià)值核心。 方式二：特色營(yíng)銷活動(dòng)總策略體現(xiàn)出一個(gè)“借”字；借一批房源銷售告罄，二期正在火熱發(fā)售中。用二批房源入市的消息積累消費(fèi)者眼球，引起消費(fèi)者的好奇。 2）一鋪一價(jià)。主要有：項(xiàng)目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)接受能力等樓層 面積（M2） 建議均價(jià)(元/M2) 總售價(jià)（元） 基準(zhǔn)租金（元/M2/月 實(shí)際租金（元/M2/月 租金差額（元/M2/月 投資回報(bào)率％一層（3棟 1750 20000 9月是項(xiàng)目招商的關(guān)鍵時(shí)期，工地方應(yīng)該時(shí)刻準(zhǔn)備者迎接投資考察者的到來(lái)，應(yīng)該有專人負(fù)責(zé)接待，并發(fā)放安全帽指引投資考察者進(jìn)場(chǎng)參觀。 核心均價(jià)的確定付款方式項(xiàng)目因素價(jià)格整體策略1）采用低開(kāi)高走的價(jià)格銷售策略但仍以極簡(jiǎn)的風(fēng)格體現(xiàn)大氣和醒目。主要通過(guò)迂回隱蔽性進(jìn)攻策略，在9兩個(gè)月份利用對(duì)前期銷售點(diǎn)總結(jié)和下一階段銷售工作的正式運(yùn)作作為宣傳口號(hào)，以極簡(jiǎn)的風(fēng)格來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的全新面貌2） 目的：A以此表明，本案的產(chǎn)品就是萬(wàn)源市發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬(wàn)源市未來(lái)生活的起點(diǎn)。英格蘭有句名言：“對(duì)于沒(méi)有航向的船，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。營(yíng)銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓買家了解信息。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶。第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場(chǎng)由單一的僅以日用消費(fèi)和休閑為主體的物業(yè)向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過(guò)渡，使之成為萬(wàn)源市新興商圈中的主導(dǎo)。 不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營(yíng)銷思路，這樣的動(dòng)態(tài)營(yíng)銷可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。價(jià)值核心架構(gòu)由此看出，屬于二級(jí)城市的萬(wàn)源人都向往一個(gè)他們心中的生活方式，也需要一個(gè)他們心中向往的生活方式來(lái)提升他們的生活品質(zhì)。根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查和本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目的客戶群主要由以下部分構(gòu)成：城市周圍及市中心以外欲到市中心投資者燈光布置需要一個(gè)中央音樂(lè)控制與燈光控制七、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 交房時(shí)間：2005年代理商：－管理費(fèi)用：－％底層面積：3600平米 ％底層面積：1300平米％銷售范圍：全部 底層面積：1000平米付款方式：－經(jīng)營(yíng)總面積：5000平米交通情況：濱河路交通局附近交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街地理位置：紅衛(wèi)街已經(jīng)進(jìn)駐名店：愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)5000平米代理商： 人流量等硬件因素外，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的定位和策略也是一個(gè)重要的考慮附加值。 2）零售業(yè)正搶攤市中心 主要鋪面面積為1535平米，主力面積為25平米左右，價(jià)格為5065元/平米/月。價(jià)格為6075元/平米/月，年租金為1500030000元/年，鋪面面積主要為1535平米之間，主力面積為30平米其業(yè)態(tài)較為混亂。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年年底至2006年5月，萬(wàn)源市城區(qū)僅有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，推出了少量的營(yíng)業(yè)房，并沒(méi)有大量的商業(yè)營(yíng)業(yè)房上市。 主題商場(chǎng)將成為萬(wàn)源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，但到目前為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽(yáng)光花園”“濱水領(lǐng)地”為例，仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式，并沒(méi)有管理公司介入，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，極大的打擊了外地投資者的投資信心，對(duì)于品牌招商影響較大。 如對(duì)紀(jì)念碑的修復(fù)，市民廣場(chǎng)及街道整治等等。2006年下半年的萬(wàn)源房地產(chǎn)市場(chǎng)必將與城市市政建設(shè)的進(jìn)展，城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。其中,濱河路一線沿線共出讓土地面積達(dá)到了36萬(wàn)平方米，占到了土地轉(zhuǎn)讓的50%以上，說(shuō)明萬(wàn)源市的濱河路沿線正發(fā)揮其沿河經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，也說(shuō)明萬(wàn)源市市中心土地供應(yīng)量正在逐步減少，市中心的土地將越來(lái)越少。 況且由于靠近后河，其傍晚的消費(fèi)人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂(lè)設(shè)施的吸引而導(dǎo)致商鋪量有大幅度的提高。雖然去年全市經(jīng)濟(jì)仍然保持較快速度的增長(zhǎng)，居民收入穩(wěn)中有升，但市場(chǎng)的消化能力仍然有限，總需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市的供應(yīng)量。樓宇智能化進(jìn)程在一級(jí)市場(chǎng)非常迅速，在萬(wàn)源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤的必須品。這些恰恰表明了萬(wàn)源市需要一種真正的大眾休閑廣場(chǎng)。萬(wàn)源市中心區(qū)域片區(qū)現(xiàn)狀 其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。 萬(wàn)源市商業(yè)市場(chǎng)特征特別是“金締花園”、“陽(yáng)光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范圍擴(kuò)大了整整一圈。 項(xiàng)目本身市政府區(qū)位規(guī)劃 營(yíng)造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。 三是項(xiàng)目位于萬(wàn)源目前繁華的老城區(qū)，猶如一條重要紐帶上的耀眼明珠，是舊生活到新生活的表率；模式：片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，是整個(gè)萬(wàn)源的趨勢(shì)。 1） 推廣體系的主線：（關(guān)鍵詞：生活方向）規(guī)模：小型城市轉(zhuǎn)變?yōu)橹行统鞘校?010年萬(wàn)源將由目前的10人口增長(zhǎng)為15萬(wàn)，躋身于中型城市行列。影響市場(chǎng)的各種因素主要有：消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。（此活動(dòng)還可配合物業(yè)綜合服務(wù)評(píng)比）活動(dòng)目的：用美女+智慧這個(gè)吸引人的話題讓更多人來(lái)關(guān)注項(xiàng)目本身。內(nèi)容電視臺(tái)：主要發(fā)布項(xiàng)目相關(guān)動(dòng)態(tài)、新聞、事件和活動(dòng)即時(shí)報(bào)道，電視臺(tái)選擇萬(wàn)源電視臺(tái)路牌：主要發(fā)布項(xiàng)目形象廣告、產(chǎn)品賣點(diǎn)廣告、項(xiàng)目銷售廣告，選擇區(qū)域集中在萬(wàn)源老城區(qū)市中心和項(xiàng)目所在區(qū)域。 6）投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)；7）對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售； 我們將利用全新的市場(chǎng)宣傳口號(hào)作為契機(jī)正式宣布全新?tīng)I(yíng)銷模式的開(kāi)始。借“告罄”、借“品牌入駐”、借萬(wàn)源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為中型城市之時(shí)、借政府加快建設(shè)市中心區(qū)域之勢(shì)、借媒體傳播之力。所以根據(jù)本項(xiàng)目的總體推廣策略和項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行立體的推廣。C媒體的力量，大力度、大密度的進(jìn)行深度體驗(yàn)項(xiàng)目核心價(jià)值的活動(dòng)。2） 目的：AC 定金20000首付40%（含定金）尾款60%共半年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)銷售收入4000萬(wàn)元（含按揭、分期尾款）2） 銷售時(shí)段：A項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用總額根據(jù)萬(wàn)源的實(shí)際情況，％預(yù)計(jì)銷售總額：7000萬(wàn)元營(yíng)銷推廣費(fèi)用總額：％。項(xiàng)目1棟、3棟部分必須將塔吊重新進(jìn)行安裝，必須搭配符合修建19層電梯公寓的塔吊。分期付款： 活動(dòng)推廣廣告大量投放、綜合運(yùn)用媒體力量B宣揚(yáng)二三層價(jià)格優(yōu)勢(shì)，突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)目吸引小資本投資者和工薪階層投資借招商的品牌入駐吸引萬(wàn)源市投資者及達(dá)州市內(nèi)投資者做好渠道的初步建設(shè)，做到客戶數(shù)量的積蓄，為緊接著的推廣活動(dòng)做好人氣的積累和口碑的傳播的基礎(chǔ)。（二）推廣重要節(jié)點(diǎn) 2006年8月上旬：項(xiàng)目二批房源入市 2006年8月中旬：廣告正式投入市場(chǎng)、項(xiàng)目全新亮相 2006年9月下旬：此項(xiàng)目強(qiáng)市推廣宣傳活動(dòng) 2006年10月上旬：項(xiàng)目進(jìn)入二三樓熱銷期（三）、推廣階段策略2006年隨著四川房?jī)r(jià)呈現(xiàn)總體上升趨勢(shì)和萬(wàn)源市市政府加速發(fā)展的種種利好消息，萬(wàn)源市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景呈現(xiàn)較好的發(fā)展趨勢(shì)。3） “借”的好處? 可以利用銷售告罄來(lái)營(yíng)造市場(chǎng)機(jī)饑餓感，同時(shí)對(duì)下一階段的銷售打下基礎(chǔ)。項(xiàng)目進(jìn)入期推廣方案十二、項(xiàng)目進(jìn)入期推廣方案9月份是商業(yè)低產(chǎn)的銷售淡季。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。3）針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力； 城市發(fā)展圖片展活動(dòng)概述：此活動(dòng)由萬(wàn)源政府、規(guī)劃局主辦，項(xiàng)目承辦，各大主流媒體提供大力的宣傳支持。 營(yíng)銷策略九、營(yíng)銷策略項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略機(jī)動(dòng)營(yíng)銷營(yíng)銷工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合，而各種影響市場(chǎng)的因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。以“萬(wàn)源”表明項(xiàng)目所在地，并與案名“商業(yè)中心”形成相應(yīng)對(duì)比，從大區(qū)域方向到具體路段，自身位置一目了然。 因?yàn)?