【正文】 更是出乎了所有人的以外，由于小區(qū)配套的利用，使小區(qū)的商鋪價格上升了近一倍。從“濱水領(lǐng)地”“金締花園39。 其主要關(guān)注的項目為本案和“金締花園”、“陽關(guān)花園”等有較好發(fā)展前景的項目實體。3） 紅衛(wèi)街段：紅衛(wèi)街為萬源市早期商業(yè)街道，商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，是城市的一個穩(wěn)定的商業(yè)發(fā)展區(qū)也是市政府規(guī)劃的主要商業(yè)街道，其地位是城市發(fā)展的成熟商業(yè)地段，依靠萼山劇院和新建的高品質(zhì)陽光花園，特別是陽光花園的商業(yè)營業(yè)房的銷售和二樓商業(yè)休閑商鋪的出售更加加重了該街道的商業(yè)氣氛，增添了紅衛(wèi)路的商業(yè)地位。 同時，市政府將該片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)域，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。經(jīng)營總面積：30000平米付款方式：一次性優(yōu)惠2％銷售范圍：全部銀行按揭無銷售范圍：全部％底層面積：1000平米開發(fā)商：－工程進度：現(xiàn)房領(lǐng)其成為萬源市獨樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點，并成為萬源市輿論關(guān)注的重點，萬源市居民休閑散步的理想場所。 安置多個長椅供游人休息管理費用：無價格區(qū)間：13000——20000元之間2）陽光花園尾盤商鋪工程進度：現(xiàn)房開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司工程進度：現(xiàn)房開發(fā)商：交房時間：－靠近和平路交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街 并在旱噴后安置一個大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長4米*高2米。 ——強調(diào)是萬源商業(yè)地產(chǎn)的一場革命欲到萬源市開設(shè)品牌旗艦店的外來投資者原有市中心即將搬遷的商鋪老板其他投資者大型商業(yè)連鎖和品牌金融機構(gòu)所以，仍屬于二級城市的萬源及萬源人向往的是距離他們不遠的、且看得到摸得著的大城市生活圈的生活。 活動目的：提出“萬源大革命”、“萬源新生活方式”等概念，以配合本項目的推廣主線和價值核心。 方式二：特色營銷活動總策略體現(xiàn)出一個“借”字；借一批房源銷售告罄，二期正在火熱發(fā)售中。用二批房源入市的消息積累消費者眼球，引起消費者的好奇。 2）一鋪一價。主要有：項目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、市場接受能力等樓層 面積（M2） 建議均價(元/M2) 總售價（元） 基準(zhǔn)租金（元/M2/月 實際租金（元/M2/月 租金差額（元/M2/月 投資回報率％一層（3棟 1750 20000 9月是項目招商的關(guān)鍵時期，工地方應(yīng)該時刻準(zhǔn)備者迎接投資考察者的到來，應(yīng)該有專人負責(zé)接待，并發(fā)放安全帽指引投資考察者進場參觀。 核心均價的確定付款方式項目因素價格整體策略1）采用低開高走的價格銷售策略但仍以極簡的風(fēng)格體現(xiàn)大氣和醒目。主要通過迂回隱蔽性進攻策略，在9兩個月份利用對前期銷售點總結(jié)和下一階段銷售工作的正式運作作為宣傳口號，以極簡的風(fēng)格來體現(xiàn)項目的全新面貌2） 目的：A以此表明，本案的產(chǎn)品就是萬源市發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源市未來生活的起點。英格蘭有句名言：“對于沒有航向的船，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團客戶。第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為萬源市新興商圈中的主導(dǎo)。 不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營銷思路，這樣的動態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠立于不敗之地。價值核心架構(gòu)由此看出，屬于二級城市的萬源人都向往一個他們心中的生活方式，也需要一個他們心中向往的生活方式來提升他們的生活品質(zhì)。根據(jù)周邊項目的客戶調(diào)查和本項目的定位，本項目的客戶群主要由以下部分構(gòu)成：城市周圍及市中心以外欲到市中心投資者燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制七、項目市場定位 交房時間：2005年代理商：－管理費用：－％底層面積：3600平米 ％底層面積：1300平米％銷售范圍：全部 底層面積：1000平米付款方式：－經(jīng)營總面積：5000平米交通情況：濱河路交通局附近交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街地理位置：紅衛(wèi)街已經(jīng)進駐名店：愛家購物廣場5000平米代理商： 人流量等硬件因素外，對整個項目的定位和策略也是一個重要的考慮附加值。 2）零售業(yè)正搶攤市中心 主要鋪面面積為1535平米，主力面積為25平米左右，價格為5065元/平米/月。價格為6075元/平米/月，年租金為1500030000元/年，鋪面面積主要為1535平米之間，主力面積為30平米其業(yè)態(tài)較為混亂。根據(jù)統(tǒng)計，2004年年底至2006年5月，萬源市城區(qū)僅有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了商業(yè)地產(chǎn)項目，推出了少量的營業(yè)房，并沒有大量的商業(yè)營業(yè)房上市。 主題商場將成為萬源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢，但到目前為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽光花園”“濱水領(lǐng)地”為例，仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式，并沒有管理公司介入，缺乏管理經(jīng)驗，極大的打擊了外地投資者的投資信心，對于品牌招商影響較大。 如對紀(jì)念碑的修復(fù)，市民廣場及街道整治等等。2006年下半年的萬源房地產(chǎn)市場必將與城市市政建設(shè)的進展，城市中心的轉(zhuǎn)移和消費習(xí)慣的改變密切相關(guān)。其中,濱河路一線沿線共出讓土地面積達到了36萬平方米，占到了土地轉(zhuǎn)讓的50%以上，說明萬源市的濱河路沿線正發(fā)揮其沿河經(jīng)濟發(fā)展的特點，也說明萬源市市中心土地供應(yīng)量正在逐步減少，市中心的土地將越來越少。 況且由于靠近后河，其傍晚的消費人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂設(shè)施的吸引而導(dǎo)致商鋪量有大幅度的提高。雖然去年全市經(jīng)濟仍然保持較快速度的增長，居民收入穩(wěn)中有升，但市場的消化能力仍然有限，總需求遠遠低于全市的供應(yīng)量。樓宇智能化進程在一級市場非常迅速，在萬源的房地產(chǎn)開發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤的必須品。這些恰恰表明了萬源市需要一種真正的大眾休閑廣場。萬源市中心區(qū)域片區(qū)現(xiàn)狀 其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。 萬源市商業(yè)市場特征特別是“金締花園”、“陽光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范圍擴大了整整一圈。 項目本身市政府區(qū)位規(guī)劃 營造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。 三是項目位于萬源目前繁華的老城區(qū)，猶如一條重要紐帶上的耀眼明珠，是舊生活到新生活的表率；模式：片區(qū)商業(yè)項目的發(fā)展，是整個萬源的趨勢。 1） 推廣體系的主線：（關(guān)鍵詞：生活方向）規(guī)模：小型城市轉(zhuǎn)變?yōu)橹行统鞘校?010年萬源將由目前的10人口增長為15萬，躋身于中型城市行列。影響市場的各種因素主要有：消費者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競爭產(chǎn)品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。（此活動還可配合物業(yè)綜合服務(wù)評比）活動目的：用美女+智慧這個吸引人的話題讓更多人來關(guān)注項目本身。內(nèi)容電視臺：主要發(fā)布項目相關(guān)動態(tài)、新聞、事件和活動即時報道，電視臺選擇萬源電視臺路牌：主要發(fā)布項目形象廣告、產(chǎn)品賣點廣告、項目銷售廣告，選擇區(qū)域集中在萬源老城區(qū)市中心和項目所在區(qū)域。 6）投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務(wù)費；7）對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進銷售； 我們將利用全新的市場宣傳口號作為契機正式宣布全新營銷模式的開始。借“告罄”、借“品牌入駐”、借萬源市經(jīng)濟發(fā)展成為中型城市之時、借政府加快建設(shè)市中心區(qū)域之勢、借媒體傳播之力。所以根據(jù)本項目的總體推廣策略和項目進展情況進行立體的推廣。C媒體的力量，大力度、大密度的進行深度體驗項目核心價值的活動。2） 目的：AC 定金20000首付40%（含定金）尾款60%共半年時間，實現(xiàn)銷售收入4000萬元（含按揭、分期尾款）2） 銷售時段：A項目營銷推廣費用總額根據(jù)萬源的實際情況，％預(yù)計銷售總額：7000萬元營銷推廣費用總額：％。項目1棟、3棟部分必須將塔吊重新進行安裝，必須搭配符合修建19層電梯公寓的塔吊。分期付款： 活動推廣廣告大量投放、綜合運用媒體力量B宣揚二三層價格優(yōu)勢，突出價格優(yōu)勢目吸引小資本投資者和工薪階層投資借招商的品牌入駐吸引萬源市投資者及達州市內(nèi)投資者做好渠道的初步建設(shè)，做到客戶數(shù)量的積蓄，為緊接著的推廣活動做好人氣的積累和口碑的傳播的基礎(chǔ)。（二）推廣重要節(jié)點 2006年8月上旬：項目二批房源入市 2006年8月中旬：廣告正式投入市場、項目全新亮相 2006年9月下旬：此項目強市推廣宣傳活動 2006年10月上旬：項目進入二三樓熱銷期（三）、推廣階段策略2006年隨著四川房價呈現(xiàn)總體上升趨勢和萬源市市政府加速發(fā)展的種種利好消息，萬源市房地產(chǎn)市場前景呈現(xiàn)較好的發(fā)展趨勢。3） “借”的好處? 可以利用銷售告罄來營造市場機饑餓感，同時對下一階段的銷售打下基礎(chǔ)。項目進入期推廣方案十二、項目進入期推廣方案9月份是商業(yè)低產(chǎn)的銷售淡季。在短時間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進物業(yè)銷售。3）針對目標(biāo)商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力； 城市發(fā)展圖片展活動概述：此活動由萬源政府、規(guī)劃局主辦，項目承辦，各大主流媒體提供大力的宣傳支持。 營銷策略九、營銷策略項目整體營銷策略機動營銷營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產(chǎn)市場。以“萬源”表明項目所在地，并與案名“商業(yè)中心”形成相應(yīng)對比，從大區(qū)域方向到具體路段，自身位置一目了然。 因為