【正文】 為表面的主辦者并以政府作為發(fā)言者，引導(dǎo)各開發(fā)商和市民共同關(guān)注新萬(wàn)源的發(fā)展、攜手打造新萬(wàn)源形象的舉動(dòng)為本項(xiàng)目產(chǎn)品打上未來(lái)生活的標(biāo)簽。內(nèi)容冠名舉辦06年萬(wàn)源發(fā)展論壇3）體驗(yàn)營(yíng)銷與其它品牌合作，充分運(yùn)用其它品牌的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)聯(lián)合開展的互動(dòng)活動(dòng)讓目標(biāo)受眾能實(shí)際地提前享受到項(xiàng)目所帶給他們的實(shí)惠以及體驗(yàn)項(xiàng)目所賦予他們的專屬價(jià)值，以此讓目標(biāo)受眾通過(guò)親身體驗(yàn)更多地了解項(xiàng)目，為積蓄客戶和阻截客戶做足基本功。 機(jī)動(dòng)營(yíng)銷的模式在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營(yíng)銷策略才可能是正確的策略。銷售模式是以租代售、租售結(jié)合、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、包裝等手段； 通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤)進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式；價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。營(yíng)銷策略九、營(yíng)銷策略項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略機(jī)動(dòng)營(yíng)銷營(yíng)銷工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合，而各種影響市場(chǎng)的因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。 片區(qū)作為交通大動(dòng)脈——市中心，目前已經(jīng)起到紐帶作用；計(jì)劃修建中的高速公路更是將達(dá)州到萬(wàn)源的行程時(shí)間縮短到1個(gè)小時(shí)，將進(jìn)入中心城市生活圈。 推廣體系以“萬(wàn)源”表明項(xiàng)目所在地，并與案名“商業(yè)中心”形成相應(yīng)對(duì)比，從大區(qū)域方向到具體路段，自身位置一目了然。 結(jié)合對(duì)主線的思考思路和項(xiàng)目自身的條件，我們對(duì)主線有了這樣一個(gè)核心概念：萬(wàn)源大革命－萬(wàn)源商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的生活新模式【詮釋】革命：有著雙重含義，一是利用“革命”二字與萬(wàn)源的傳統(tǒng)革命圣地相聯(lián)系起來(lái)，將紅色旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，從而立足于服務(wù)萬(wàn)源城市運(yùn)營(yíng)的高度二是暗指萬(wàn)源的傳統(tǒng)消費(fèi)意識(shí)將因本項(xiàng)目而徹底顛覆，從單純的物質(zhì)需求的層面上升至體驗(yàn)式的精神追求層面新：一是結(jié)合到項(xiàng)目的產(chǎn)品層面上，融合了很多大城市成功產(chǎn)品的特色。那萬(wàn)源人心中向往的是什么呢？真正需要的是什么呢？萬(wàn)源有著依山傍水的先天地理優(yōu)勢(shì)，其定位也是現(xiàn)代化山水園林工業(yè)城市，使萬(wàn)源人有著根深蒂固的山水情懷以及由山水情懷衍生而出的喜歡安逸、舒適、休閑、享受的生活態(tài)度；萬(wàn)源是一個(gè)區(qū)域中心城市，必然會(huì)受到大城市生活圈帶來(lái)的各方面的“強(qiáng)勢(shì)”輻射，從生活態(tài)度到消費(fèi)習(xí)慣。 因?yàn)榍懊嬗屑t衛(wèi)街，后面有紅旗路可以形成走廊之態(tài)，所以經(jīng)過(guò)我們多年的推廣經(jīng)驗(yàn)，除了走“市場(chǎng)差異化”之外，更重要的是用“逆向思維”來(lái)做市場(chǎng)定位。 中間安置少量的仿真樹木，增強(qiáng)綠色氛圍。 在小廣場(chǎng)處安置一個(gè)小型旱噴，以弧形為主。另類風(fēng)格——在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。時(shí)尚高貴的大氣風(fēng)格 日?？梢圆シ帕餍懈枨鶰TV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營(yíng)造商場(chǎng)氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。其他設(shè)備建議 主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。營(yíng)造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：（S）地處市中心商業(yè)旺地，毗鄰市政府、市委、中小學(xué)，盡享都市成熟的商務(wù)及居住環(huán)境、繁華。二期項(xiàng)目及三期項(xiàng)目的完工將使項(xiàng)目本身成為城市的標(biāo)志性建筑，作為城市的一張名片，將成為萬(wàn)源市的一道風(fēng)景線。五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析而主題商業(yè)廣場(chǎng)成為項(xiàng)目租售的一個(gè)重要策略，買家投資時(shí)考慮的因素除了地段。 萬(wàn)源的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)主要集中在本案周圍的幾條街道，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的商業(yè)的地段已經(jīng)形成。 全市神會(huì)消費(fèi)品總額比上年增長(zhǎng)近11個(gè)百分點(diǎn)。 萬(wàn)源——商業(yè)氣氛濃郁的城市5）河街4）裕豐街北段農(nóng)副食品市場(chǎng)3）利民路農(nóng)資市場(chǎng)2）新華路兩段手機(jī)市場(chǎng)1) 濱河路沿線的建材、裝飾、五金市場(chǎng)另外有一些其他較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要為以下幾個(gè)區(qū)域：其發(fā)展規(guī)模較小，但已經(jīng)成為一條較成熟的商業(yè)街道，主要經(jīng)營(yíng)中低檔的休閑服飾。 其中陽(yáng)光花園的二樓商業(yè)鋪面主要以休閑娛樂(lè)為主。 其中80%以上為服裝商鋪，攙雜銀行等少量其他業(yè)態(tài)。 其中有40%的鋪面為服裝批發(fā)業(yè)務(wù)，30%左右為副食商品零售與批發(fā)，其余為小商品零售商鋪。 可見市中心地段的商業(yè)鋪面已經(jīng)達(dá)到十分稀有的局面。無(wú)“死鋪”和“空鋪”現(xiàn)象。 形成了以紅衛(wèi)街與紅旗路為中心的商圈式結(jié)構(gòu)發(fā)展模式，其主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)零售為主。市政府規(guī)劃出臺(tái)以前，“金締花園”作為中心商圈發(fā)展的一個(gè)新起點(diǎn)，“愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)”以富有戰(zhàn)略性的眼光選擇了“金締花園”。根據(jù)萬(wàn)源市十一五規(guī)劃：萬(wàn)源市市中心要以一批的形象工程的典型樓盤來(lái)達(dá)到帶動(dòng)整個(gè)萬(wàn)源市經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)發(fā)展的目的。1)中心商業(yè)區(qū)域的形成和發(fā)展市中心區(qū)域商業(yè)狀況及前景展望目前，萬(wàn)源的夜間人群主要集中在濱河路，“濱水領(lǐng)地”正式交房后，一部分人群轉(zhuǎn)移到了“濱水領(lǐng)地”的社區(qū)內(nèi)，導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)的人流量劇增。從萬(wàn)源的后河每晚的散步人群來(lái)分析可以看出萬(wàn)源人需要一種享受和休閑的消費(fèi)模式，在河灘上的消費(fèi)不能算是不高，其舒適度也很差。 同時(shí)，細(xì)節(jié)上的規(guī)劃將更受到萬(wàn)源市場(chǎng)的消費(fèi)者的青睞。在住宅方面，2005年至2006年上半年的一部分開發(fā)商意識(shí)到突出個(gè)盤的特色，全新打造品質(zhì)樓盤，特別是注重營(yíng)造社區(qū)的配套設(shè)施來(lái)出金社區(qū)商鋪的銷售。細(xì)分市場(chǎng)與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的營(yíng)造將成為重要砝碼特別是占據(jù)市政府支持和特色商業(yè)的兩大優(yōu)勢(shì)的“萬(wàn)源廊橋”將直接對(duì)萬(wàn)源的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。 萬(wàn)源市傳統(tǒng)的商業(yè)模式正經(jīng)歷較大的轉(zhuǎn)變。主題商城——相對(duì)明確的主題定位或消費(fèi)人群是突破項(xiàng)目市場(chǎng)的有效方式 特別是萬(wàn)源－達(dá)州1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈即將開通，都會(huì)給以紅色旅游為主題的物業(yè)帶來(lái)機(jī)遇。 小區(qū)的配套設(shè)施已經(jīng)成為左右萬(wàn)源市消費(fèi)的重要因素，進(jìn)而會(huì)影響到社區(qū)商鋪的銷售。環(huán)境較好的社區(qū)商鋪河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是市政府規(guī)劃開發(fā)、位于太平鎮(zhèn)后河以西。河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 除“金締花園”的項(xiàng)目尾盤外，將無(wú)大面積的商業(yè)營(yíng)業(yè)房推向市場(chǎng)。今年市政投資的重點(diǎn)是將環(huán)境工程與市政具體工程。 隨著本項(xiàng)目的開工，標(biāo)志著市政工程2006年的全面開展，并伴隨著“金締花園”與本項(xiàng)目的成功招商，中心區(qū)域已經(jīng)成為市民關(guān)注的熱點(diǎn)。中心區(qū)域 在社區(qū)配套及社區(qū)休閑的強(qiáng)化將直接引領(lǐng)消費(fèi)者的消費(fèi)態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變。大盤時(shí)代即將來(lái)臨但萬(wàn)源的土地轉(zhuǎn)讓多為商住一體式的轉(zhuǎn)讓，主要為萬(wàn)源市政府重點(diǎn)扶持的幾個(gè)市政改革工程，主要分布在沿后河一線及后河濱河路一線?？梢姡?005年至2006年上半年的住宅銷售中 ，住宅部分正一步步的得到市場(chǎng)的認(rèn)可。策劃資料總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)一、 總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)住宅部分 其中，所有的銷售面積基本上都集中在幾個(gè)較大的商住項(xiàng)目?jī)?nèi)，并且都為市政府重點(diǎn)支持的整改項(xiàng)目。2005年至2006年上半年，萬(wàn)源市全市的商業(yè)用地出讓面積較少，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的增加和減少。市中心的商業(yè)物業(yè)銷售不順暢可能成為不爭(zhēng)的事實(shí)。商鋪的消費(fèi)群可能因此而擴(kuò)大。每個(gè)樓盤都力求在建筑本身戶型和社區(qū)配套方面吸引消費(fèi)者。2005年市政工程的重點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)的推廣及基礎(chǔ)設(shè)施的修復(fù)。年內(nèi)預(yù)計(jì)中心區(qū)推出的項(xiàng)目幾乎為零。與2004年相比，此沿線的市場(chǎng)供應(yīng)量大大增加，這兩個(gè)具有代表性的樓盤吸引了一大批對(duì)環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族，住宅與商業(yè)營(yíng)業(yè)房銷售情況良好，說(shuō)明后河沿線片區(qū)已經(jīng)開始受到市場(chǎng)的關(guān)注。 隨著政府工程的進(jìn)展和遠(yuǎn)期商業(yè)物業(yè)的附加值將會(huì)進(jìn)一步提高，但短期內(nèi)尚無(wú)商業(yè)樓盤的開發(fā)，市政府搬遷也不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)。 紅色題材萬(wàn)源市為四川著名的紅色旅游區(qū)，其市內(nèi)紅色旅游文化底蘊(yùn)豐厚，歷史題材廣泛，每年因?yàn)榧t色旅游主題可吸引將近10萬(wàn)人口到萬(wàn)源市旅游。幾乎每天傍晚的人流量都能達(dá)到20000人次，其中蘊(yùn)含的巨大消費(fèi)商機(jī)尚待發(fā)掘。 競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈“濱水領(lǐng)地”“萬(wàn)源廊橋”等一系列樓盤的推出將會(huì)直接影響本項(xiàng)目的銷售。因此，在市場(chǎng)容量有限的情況下，不成為暢銷盤就會(huì)面臨積壓。這是小區(qū)商鋪價(jià)格上漲的主要原因。 并將進(jìn)一步走向日常生活，特比是針對(duì)商業(yè)樓盤的智能化建設(shè)必將引領(lǐng)萬(wàn)源市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。 商業(yè)物業(yè)將進(jìn)一步規(guī)模化、主題式購(gòu)物、休閑購(gòu)物的方向發(fā)展 熱愛(ài)休閑、喜歡安逸的生活方式是萬(wàn)源人的特點(diǎn)之一，他們希望一戰(zhàn)式購(gòu)物，無(wú)明確的定位和不能明確告之定位的商業(yè)區(qū)很難有吸引力。雖然萬(wàn)源的一些項(xiàng)目地位在休閑娛樂(lè)方面，但項(xiàng)目交房后仍然是傳統(tǒng)的商業(yè)街模式，并沒(méi)有真正意義上滿足萬(wàn)源市人民心中的預(yù)期，因此很難有較高的附加值。 一次，夜間消費(fèi)市場(chǎng)的挖掘和正確引導(dǎo)市商業(yè)地產(chǎn)吸引人氣的主要方向。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，萬(wàn)源市著逐步形成了一批住宅小區(qū)，聚集了大量的居住人群，傳統(tǒng)的商業(yè)老街從位置、功能、規(guī)模上難以滿足城市居民消費(fèi)水平的需要，市中心商圈的重新定位已經(jīng)是發(fā)展的需要。 并以這個(gè)“Ⅲ”字型為基礎(chǔ)向裕豐街北段，紅旗路北段、紅衛(wèi)街南段、紅旗路南段和南街方向擴(kuò)散。但萬(wàn)源市街道的所有商鋪均銷售一空，無(wú)空置現(xiàn)象，除少數(shù)偏遠(yuǎn)的商鋪經(jīng)營(yíng)較差外，其余均經(jīng)營(yíng)良好。通過(guò)調(diào)查，在城鎮(zhèn)中心地段的紅旗街、紅衛(wèi)路附近均沒(méi)有大量的商業(yè)營(yíng)業(yè)房上市，而且也沒(méi)有商鋪用于出租，甚至到了“有錢無(wú)鋪”的局面。 3其兩邊共有商鋪近90家。共有鋪面60余家。共有商鋪150余個(gè)，其中80%為服裝商鋪。4） 萬(wàn)寶商場(chǎng)：萬(wàn)寶商場(chǎng)是較早修建的一條商業(yè)步行街，是萬(wàn)源市首條真正意義上的步行街。但物業(yè)管理過(guò)于松散，污水橫流，市場(chǎng)環(huán)境較差，很難形成主流商業(yè)步行街。 幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，％，居民消費(fèi)水平更是躍上了新臺(tái)階。 1）中心商業(yè)區(qū)正不斷擴(kuò)大 “金締花園”