【正文】 廣方案9月份是商業(yè)低產(chǎn)的銷售淡季。3） “借”的好處? 可以利用銷售告罄來(lái)營(yíng)造市場(chǎng)機(jī)饑餓感，同時(shí)對(duì)下一階段的銷售打下基礎(chǔ)。B 在整個(gè)推廣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商以項(xiàng)目名稱的方式出現(xiàn)引導(dǎo)萬(wàn)源市政府、媒體、市民的共同關(guān)注萬(wàn)源市的新城市發(fā)展。（二）推廣重要節(jié)點(diǎn) 2006年8月上旬：項(xiàng)目二批房源入市 2006年8月中旬：廣告正式投入市場(chǎng)、項(xiàng)目全新亮相 2006年9月下旬：此項(xiàng)目強(qiáng)市推廣宣傳活動(dòng) 2006年10月上旬：項(xiàng)目進(jìn)入二三樓熱銷期（三）、推廣階段策略2006年隨著四川房?jī)r(jià)呈現(xiàn)總體上升趨勢(shì)和萬(wàn)源市市政府加速發(fā)展的種種利好消息，萬(wàn)源市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景呈現(xiàn)較好的發(fā)展趨勢(shì)。在項(xiàng)目銷售的淡季或多或少的利用一些手段占據(jù)一席之地。做好渠道的初步建設(shè)，做到客戶數(shù)量的積蓄，為緊接著的推廣活動(dòng)做好人氣的積累和口碑的傳播的基礎(chǔ)。項(xiàng)目信息內(nèi)容由局部逐步轉(zhuǎn)為全面豐富。借招商的品牌入駐吸引萬(wàn)源市投資者及達(dá)州市內(nèi)投資者將市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的客戶轉(zhuǎn)移到二三層上鋪的消化能力上3） 方式宣揚(yáng)二三層價(jià)格優(yōu)勢(shì)，突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)目吸引小資本投資者和工薪階層投資2） 目的：A廣告大量投放、綜合運(yùn)用媒體力量B出金資金的最后回籠B活動(dòng)推廣體驗(yàn)式活動(dòng)營(yíng)銷價(jià)格策略及租金預(yù)估十三、價(jià)格策略及租金預(yù)估其他因素：發(fā)展商的合理利潤(rùn)、本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌等。 方式（2）分期付款：2006年8月中旬——2006年10月下旬實(shí)現(xiàn)銷售收入1500萬(wàn)元項(xiàng)目1棟、3棟部分必須將塔吊重新進(jìn)行安裝，必須搭配符合修建19層電梯公寓的塔吊。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用總額根據(jù)萬(wàn)源的實(shí)際情況，％預(yù)計(jì)銷售總額：7000萬(wàn)元營(yíng)銷推廣費(fèi)用總額：％。十四、廣告費(fèi)用推廣預(yù)算因此，為了成功招商，以便利用招商成功的推進(jìn)項(xiàng)目的整體銷售，我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真研究，作出如下施工進(jìn)度建議：1） 項(xiàng)目售樓部于2006年8月15日之前進(jìn)行重新裝修，提升項(xiàng)目品質(zhì)感2） 項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)沙盤(pán)于2006年8月25日之前進(jìn)行重新制作，準(zhǔn)確標(biāo)明項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案3） 項(xiàng)目工地部分：A2006年9月上旬——2006年12月下旬共半年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)銷售收入4000萬(wàn)元（含按揭、分期尾款）2） 銷售時(shí)段：A時(shí)間程序：A、付足定金時(shí)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)B(niǎo)、簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后7天內(nèi)付首期并簽署《房地產(chǎn)買賣合同》C．簽署《房地產(chǎn)買賣合同》后15天內(nèi)向銀行申請(qǐng)按揭方式（3） 定金20000首付40%（含定金）尾款60% 在大概兩個(gè)月的銷售期內(nèi)，銷售價(jià)格不作調(diào)整。CA2） 目的：A加大范圍挖掘潛在客戶3） 方式A媒體的力量，大力度、大密度的進(jìn)行深度體驗(yàn)項(xiàng)目核心價(jià)值的活動(dòng)。BCA從而一定程度上的阻截其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的客戶群C所以根據(jù)本項(xiàng)目的總體推廣策略和項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行立體的推廣。通過(guò)整合行銷的宣傳，在主線和輔線之外提出一種項(xiàng)目心里推廣方式。借“告罄”、借“品牌入駐”、借萬(wàn)源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為中型城市之時(shí)、借政府加快建設(shè)市中心區(qū)域之勢(shì)、借媒體傳播之力。借主題商家入駐營(yíng)造商業(yè)氛圍2） 配合政府發(fā)展方向，借用政府口舌，以可信度極高的官方語(yǔ)言標(biāo)明萬(wàn)元的發(fā)展趨勢(shì)。我們將利用全新的市場(chǎng)宣傳口號(hào)作為契機(jī)正式宣布全新?tīng)I(yíng)銷模式的開(kāi)始。 6）投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)；7）對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售；2）商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案； 第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗。內(nèi)容電視臺(tái)：主要發(fā)布項(xiàng)目相關(guān)動(dòng)態(tài)、新聞、事件和活動(dòng)即時(shí)報(bào)道，電視臺(tái)選擇萬(wàn)源電視臺(tái)路牌：主要發(fā)布項(xiàng)目形象廣告、產(chǎn)品賣點(diǎn)廣告、項(xiàng)目銷售廣告，選擇區(qū)域集中在萬(wàn)源老城區(qū)市中心和項(xiàng)目所在區(qū)域。廣告主題：廣告主題的提煉要考慮到傳播概念的相關(guān)性、區(qū)域性、延展性和感染力，要傳達(dá)出項(xiàng)目的價(jià)值核心——萬(wàn)源大革命（主）與購(gòu)物也優(yōu)閑（輔）。（此活動(dòng)還可配合物業(yè)綜合服務(wù)評(píng)比）活動(dòng)目的：用美女+智慧這個(gè)吸引人的話題讓更多人來(lái)關(guān)注項(xiàng)目本身。借用政府、媒體之力，用較少資金的投入取得最大的宣傳力度，并以此建立消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的信任度及良好的口碑。1）事件營(yíng)銷充分利用熱點(diǎn)事件和受眾關(guān)注的事件，進(jìn)行再組織、再包裝，借事件點(diǎn)向受眾傳達(dá)本案的相關(guān)信息（如價(jià)值核心、產(chǎn)品訴求等），并讓受眾通過(guò)對(duì)事件點(diǎn)關(guān)注的同時(shí)潛移默化地接觸并吸收到本案的相關(guān)信息。影響市場(chǎng)的各種因素主要有：消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。 1） 推廣體系的主線：（關(guān)鍵詞：生活方向）規(guī)模：小型城市轉(zhuǎn)變?yōu)橹行统鞘校?010年萬(wàn)源將由目前的10人口增長(zhǎng)為15萬(wàn)，躋身于中型城市行列。三是項(xiàng)目位于萬(wàn)源目前繁華的老城區(qū)，猶如一條重要紐帶上的耀眼明珠，是舊生活到新生活的表率；模式：片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，是整個(gè)萬(wàn)源的趨勢(shì)。因此我們的切入點(diǎn)就是為萬(wàn)源人心中的向往找到歸屬感，為其心中向往的生活在現(xiàn)實(shí)中安個(gè)家，讓他們?cè)诂F(xiàn)實(shí)的家中感受、體驗(yàn)到其心中向往的生活，也就是萬(wàn)源的商業(yè)、向往的大城市中心生活圈的生活。 使命性的營(yíng)銷終歸還是要還原到行動(dòng)的層面，只有剖析成敗，以專業(yè)的職業(yè)精神來(lái)做營(yíng)銷才能真正的打開(kāi)市場(chǎng)。 日常可以播放流行歌曲MTV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營(yíng)造商場(chǎng)氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。 主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。營(yíng)造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。 項(xiàng)目本身市政府區(qū)位規(guī)劃5）“名店效應(yīng)”將會(huì)時(shí)萬(wàn)源以后經(jīng)營(yíng)的法寶 3）傳統(tǒng)商業(yè)鋪面依然搶手特別是“金締花園”、“陽(yáng)光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范圍擴(kuò)大了整整一圈。萬(wàn)源是四川、陜西、重慶的三省交匯處，是達(dá)州地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)城鎮(zhèn)，商賈往來(lái)頻繁。萬(wàn)源市商業(yè)市場(chǎng)特征 紅衛(wèi)路是萬(wàn)源市民夜晚散步的重要場(chǎng)所，其夜間的人流量?jī)H次于后河河灘的人流量，是城市主要的夜間消費(fèi)場(chǎng)所。因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。 其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。 萬(wàn)源市中心區(qū)域片區(qū)現(xiàn)狀2003年至2006年上半年，“客運(yùn)大廈”“陽(yáng)光花園”“濱水領(lǐng)地”“躍進(jìn)小區(qū)”、“華興小區(qū)”等項(xiàng)目的順利完工，萬(wàn)源市的商業(yè)地產(chǎn)改革正不斷的進(jìn)行著，市政府的合理規(guī)劃為萬(wàn)源的房地產(chǎn)注入了活力，同時(shí)業(yè)帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 萬(wàn)源的商業(yè)氣氛多集中于白天，到目前為止，萬(wàn)源市的夜間消費(fèi)市場(chǎng)并沒(méi)有被完全挖掘出來(lái)。這些恰恰表明了萬(wàn)源市需要一種真正的大眾休閑廣場(chǎng)。戶型設(shè)計(jì)中可以看出布局設(shè)計(jì)合理的戶型更受到消費(fèi)者的追捧，結(jié)構(gòu)上創(chuàng)新、配套上更加合理是發(fā)展的必然趨勢(shì)。樓宇智能化進(jìn)程在一級(jí)市場(chǎng)非常迅速，在萬(wàn)源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤(pán)的必須品。每天傍晚的散步人群向小區(qū)中聚集，平均每天晚上有將近3000人左右的人流量。雖然去年全市經(jīng)濟(jì)仍然保持較快速度的增長(zhǎng)，居民收入穩(wěn)中有升，但市場(chǎng)的消化能力仍然有限，總需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市的供應(yīng)量。2006年下半年及2007年的萬(wàn)源房地產(chǎn)市場(chǎng)較05年相比較，市場(chǎng)變化的趨勢(shì)將規(guī)律化，更加明顯化，特點(diǎn)也將更為突出。 況且由于靠近后河，其傍晚的消費(fèi)人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂(lè)設(shè)施的吸引而導(dǎo)致商鋪量有大幅度的提高。雖然市政府的搬遷工程尚未啟動(dòng)，而且城市居民對(duì)河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的概念還很模糊，但市政府的良好規(guī)劃仍然給這一片區(qū)帶來(lái)了很高的附加值。 其中市中心的核心商圈部分因?yàn)樵诮趦?nèi)無(wú)較大的營(yíng)業(yè)房出現(xiàn)，而核心商圈的幾條街已經(jīng)成為萬(wàn)源市商業(yè)進(jìn)駐的核心地段，各商家進(jìn)駐核心商圈的意愿強(qiáng)烈，由此可能導(dǎo)致?lián)Q鋪、換口岸欲望強(qiáng)烈。 其中,濱河路一線沿線共出讓土地面積達(dá)到了36萬(wàn)平方米，占到了土地轉(zhuǎn)讓的50%以上，說(shuō)明萬(wàn)源市的濱河路沿線正發(fā)揮其沿河經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，也說(shuō)明萬(wàn)源市市中心土地供應(yīng)量正在逐步減少，市中心的土地將越來(lái)越少。2006年下半年的萬(wàn)源房地產(chǎn)市場(chǎng)必將與城市市政建設(shè)的進(jìn)展，城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)實(shí)踐將近一個(gè)月的爆滿現(xiàn)象、“金締花園”作為市中心去最近時(shí)間內(nèi)推出的樓盤(pán)銷售已經(jīng)達(dá)到8成的銷售佳績(jī)。如對(duì)紀(jì)念碑的修復(fù)，市民廣場(chǎng)及街道整治等等。后河濱河路沿線近兩年內(nèi)有幾個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)。 萬(wàn)源市市民愿意休閑享受的意愿非常強(qiáng)烈。主題商場(chǎng)將成為萬(wàn)源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，但到目前為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽(yáng)光花園”“濱水領(lǐng)地”為例，仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式，并沒(méi)有管理公司介入，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，極大的打擊了外地投資者的投資信心，對(duì)于品牌招商影響較大。 特殊的“河灘夜市”現(xiàn)象由于河灘內(nèi)受到天氣和水量的影響有嚴(yán)重的商業(yè)弊端，況且處于一種無(wú)序的混亂局面，里面的攤位也是“先占先得”，無(wú)法真正形成一種商業(yè)區(qū)域，其大量的消費(fèi)人群的轉(zhuǎn)移也成為必然。 低價(jià)的租金和市場(chǎng)的巨大需求使愛(ài)家不斷的進(jìn)行市場(chǎng)宣傳，在愛(ài)家的帶動(dòng)下，相信幾年內(nèi)，中心商圈的范圍將擴(kuò)大，成為萬(wàn)源市最大的商業(yè)旺地。萬(wàn)源市幾乎所有街道都有地層商鋪，并且都為臨街式商鋪。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年年底至2006年5月，萬(wàn)源市城區(qū)僅有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，推出了少量的營(yíng)業(yè)房，并沒(méi)有大量的商業(yè)營(yíng)業(yè)房上市。項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況其業(yè)態(tài)較為混亂。該路段商業(yè)營(yíng)業(yè)房主要為2030平米左右，租金20000左右價(jià)格為6075元/平米/月，年租金為1500030000元/年，鋪面面積主要為1535平米之間，主力面積為30平米商鋪的底樓面積區(qū)間為2040平米價(jià)格在15000元左右。主要鋪面面積為1