【正文】 廣方案9月份是商業(yè)低產的銷售淡季。3） “借”的好處? 可以利用銷售告罄來營造市場機饑餓感，同時對下一階段的銷售打下基礎。B 在整個推廣過程中，開發(fā)商以項目名稱的方式出現引導萬源市政府、媒體、市民的共同關注萬源市的新城市發(fā)展。（二）推廣重要節(jié)點 2006年8月上旬：項目二批房源入市 2006年8月中旬：廣告正式投入市場、項目全新亮相 2006年9月下旬：此項目強市推廣宣傳活動 2006年10月上旬：項目進入二三樓熱銷期（三）、推廣階段策略2006年隨著四川房價呈現總體上升趨勢和萬源市市政府加速發(fā)展的種種利好消息，萬源市房地產市場前景呈現較好的發(fā)展趨勢。在項目銷售的淡季或多或少的利用一些手段占據一席之地。做好渠道的初步建設，做到客戶數量的積蓄，為緊接著的推廣活動做好人氣的積累和口碑的傳播的基礎。項目信息內容由局部逐步轉為全面豐富。借招商的品牌入駐吸引萬源市投資者及達州市內投資者將市場開發(fā)的客戶轉移到二三層上鋪的消化能力上3） 方式宣揚二三層價格優(yōu)勢，突出價格優(yōu)勢目吸引小資本投資者和工薪階層投資2） 目的：A廣告大量投放、綜合運用媒體力量B出金資金的最后回籠B活動推廣體驗式活動營銷價格策略及租金預估十三、價格策略及租金預估其他因素：發(fā)展商的合理利潤、本區(qū)域內競爭性樓盤的價格走勢、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌等。 方式（2）分期付款：2006年8月中旬——2006年10月下旬實現銷售收入1500萬元項目1棟、3棟部分必須將塔吊重新進行安裝，必須搭配符合修建19層電梯公寓的塔吊。項目營銷推廣費用總額根據萬源的實際情況，％預計銷售總額：7000萬元營銷推廣費用總額：％。十四、廣告費用推廣預算因此，為了成功招商，以便利用招商成功的推進項目的整體銷售，我們經過認真研究，作出如下施工進度建議：1） 項目售樓部于2006年8月15日之前進行重新裝修，提升項目品質感2） 項目售樓部內沙盤于2006年8月25日之前進行重新制作，準確標明項目設計方案3） 項目工地部分：A2006年9月上旬——2006年12月下旬共半年時間，實現銷售收入4000萬元（含按揭、分期尾款）2） 銷售時段：A時間程序：A、付足定金時簽署認購書B、簽署認購書后7天內付首期并簽署《房地產買賣合同》C．簽署《房地產買賣合同》后15天內向銀行申請按揭方式（3） 定金20000首付40%（含定金）尾款60% 在大概兩個月的銷售期內，銷售價格不作調整。CA2） 目的：A加大范圍挖掘潛在客戶3） 方式A媒體的力量，大力度、大密度的進行深度體驗項目核心價值的活動。BCA從而一定程度上的阻截其他競爭樓盤的客戶群C所以根據本項目的總體推廣策略和項目進展情況進行立體的推廣。通過整合行銷的宣傳，在主線和輔線之外提出一種項目心里推廣方式。借“告罄”、借“品牌入駐”、借萬源市經濟發(fā)展成為中型城市之時、借政府加快建設市中心區(qū)域之勢、借媒體傳播之力。借主題商家入駐營造商業(yè)氛圍2） 配合政府發(fā)展方向，借用政府口舌，以可信度極高的官方語言標明萬元的發(fā)展趨勢。我們將利用全新的市場宣傳口號作為契機正式宣布全新營銷模式的開始。 6）投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務費；7）對已經簽定租賃協議的商鋪進銷售；2）商鋪鋪位進行規(guī)劃，制定合理的分割方案； 第一目標主力店是我們市場經營和招商的主體，該目標商戶招商和經營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經營的成敗。內容電視臺：主要發(fā)布項目相關動態(tài)、新聞、事件和活動即時報道，電視臺選擇萬源電視臺路牌：主要發(fā)布項目形象廣告、產品賣點廣告、項目銷售廣告，選擇區(qū)域集中在萬源老城區(qū)市中心和項目所在區(qū)域。廣告主題：廣告主題的提煉要考慮到傳播概念的相關性、區(qū)域性、延展性和感染力，要傳達出項目的價值核心——萬源大革命（主）與購物也優(yōu)閑（輔）。（此活動還可配合物業(yè)綜合服務評比）活動目的：用美女+智慧這個吸引人的話題讓更多人來關注項目本身。借用政府、媒體之力，用較少資金的投入取得最大的宣傳力度，并以此建立消費市場對本項目的信任度及良好的口碑。1）事件營銷充分利用熱點事件和受眾關注的事件，進行再組織、再包裝，借事件點向受眾傳達本案的相關信息（如價值核心、產品訴求等），并讓受眾通過對事件點關注的同時潛移默化地接觸并吸收到本案的相關信息。影響市場的各種因素主要有：消費者的構成及心態(tài)、經銷商的配合及支持、競爭產品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經濟的現狀及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。 1） 推廣體系的主線：（關鍵詞：生活方向）規(guī)模：小型城市轉變?yōu)橹行统鞘校?010年萬源將由目前的10人口增長為15萬，躋身于中型城市行列。三是項目位于萬源目前繁華的老城區(qū)，猶如一條重要紐帶上的耀眼明珠，是舊生活到新生活的表率；模式：片區(qū)商業(yè)項目的發(fā)展，是整個萬源的趨勢。因此我們的切入點就是為萬源人心中的向往找到歸屬感，為其心中向往的生活在現實中安個家，讓他們在現實的家中感受、體驗到其心中向往的生活，也就是萬源的商業(yè)、向往的大城市中心生活圈的生活。 使命性的營銷終歸還是要還原到行動的層面，只有剖析成敗，以專業(yè)的職業(yè)精神來做營銷才能真正的打開市場。 日?？梢圆シ帕餍懈枨鶰TV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營造商場氛圍以及吸引客戶人流量的補充手段。 主要材質以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。營造一種大都市風格的商業(yè)步行街氛圍。 項目本身市政府區(qū)位規(guī)劃5）“名店效應”將會時萬源以后經營的法寶 3）傳統(tǒng)商業(yè)鋪面依然搶手特別是“金締花園”、“陽光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范圍擴大了整整一圈。萬源是四川、陜西、重慶的三省交匯處，是達州地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)城鎮(zhèn)，商賈往來頻繁。萬源市商業(yè)市場特征 紅衛(wèi)路是萬源市民夜晚散步的重要場所，其夜間的人流量僅次于后河河灘的人流量，是城市主要的夜間消費場所。因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。 其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經較為成熟。 萬源市中心區(qū)域片區(qū)現狀2003年至2006年上半年，“客運大廈”“陽光花園”“濱水領地”“躍進小區(qū)”、“華興小區(qū)”等項目的順利完工，萬源市的商業(yè)地產改革正不斷的進行著，市政府的合理規(guī)劃為萬源的房地產注入了活力，同時業(yè)帶動了相關產業(yè)的發(fā)展。 萬源的商業(yè)氣氛多集中于白天，到目前為止，萬源市的夜間消費市場并沒有被完全挖掘出來。這些恰恰表明了萬源市需要一種真正的大眾休閑廣場。戶型設計中可以看出布局設計合理的戶型更受到消費者的追捧，結構上創(chuàng)新、配套上更加合理是發(fā)展的必然趨勢。樓宇智能化進程在一級市場非常迅速，在萬源的房地產開發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網絡正發(fā)展成為中高檔樓盤的必須品。每天傍晚的散步人群向小區(qū)中聚集，平均每天晚上有將近3000人左右的人流量。雖然去年全市經濟仍然保持較快速度的增長，居民收入穩(wěn)中有升，但市場的消化能力仍然有限，總需求遠遠低于全市的供應量。2006年下半年及2007年的萬源房地產市場較05年相比較，市場變化的趨勢將規(guī)律化，更加明顯化，特點也將更為突出。 況且由于靠近后河，其傍晚的消費人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂設施的吸引而導致商鋪量有大幅度的提高。雖然市政府的搬遷工程尚未啟動，而且城市居民對河西經濟技術開發(fā)區(qū)的概念還很模糊，但市政府的良好規(guī)劃仍然給這一片區(qū)帶來了很高的附加值。 其中市中心的核心商圈部分因為在近期內無較大的營業(yè)房出現，而核心商圈的幾條街已經成為萬源市商業(yè)進駐的核心地段，各商家進駐核心商圈的意愿強烈，由此可能導致換鋪、換口岸欲望強烈。 其中,濱河路一線沿線共出讓土地面積達到了36萬平方米，占到了土地轉讓的50%以上，說明萬源市的濱河路沿線正發(fā)揮其沿河經濟發(fā)展的特點，也說明萬源市市中心土地供應量正在逐步減少，市中心的土地將越來越少。2006年下半年的萬源房地產市場必將與城市市政建設的進展，城市中心的轉移和消費習慣的改變密切相關。本項目開盤實踐將近一個月的爆滿現象、“金締花園”作為市中心去最近時間內推出的樓盤銷售已經達到8成的銷售佳績。如對紀念碑的修復，市民廣場及街道整治等等。后河濱河路沿線近兩年內有幾個樓盤出現。 萬源市市民愿意休閑享受的意愿非常強烈。主題商場將成為萬源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢，但到目前為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽光花園”“濱水領地”為例，仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式，并沒有管理公司介入，缺乏管理經驗，極大的打擊了外地投資者的投資信心，對于品牌招商影響較大。 特殊的“河灘夜市”現象由于河灘內受到天氣和水量的影響有嚴重的商業(yè)弊端，況且處于一種無序的混亂局面，里面的攤位也是“先占先得”，無法真正形成一種商業(yè)區(qū)域，其大量的消費人群的轉移也成為必然。 低價的租金和市場的巨大需求使愛家不斷的進行市場宣傳，在愛家的帶動下，相信幾年內，中心商圈的范圍將擴大，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。萬源市幾乎所有街道都有地層商鋪，并且都為臨街式商鋪。根據統(tǒng)計，2004年年底至2006年5月，萬源市城區(qū)僅有一家房地產開發(fā)企業(yè)推出了商業(yè)地產項目，推出了少量的營業(yè)房，并沒有大量的商業(yè)營業(yè)房上市。項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況其業(yè)態(tài)較為混亂。該路段商業(yè)營業(yè)房主要為2030平米左右，租金20000左右價格為6075元/平米/月，年租金為1500030000元/年，鋪面面積主要為1535平米之間，主力面積為30平米商鋪的底樓面積區(qū)間為2040平米價格在15000元左右。主要鋪面面積為1