【正文】 大城市生活圈的生活。大城市生活圈的生活是悠哉的、輕松的、閑逸的、享受的，所以萬源人向往的就是這種生活，一種全新的、悠閑的生活方式。 其中“體驗式”營銷的運用更是首次出現(xiàn)在，名副其實的“新”；二是在項目的精神層面上，從營銷手段及項目的生活理念，有許多亦是第一次在萬源運用，也體現(xiàn)了“新”的概念。無論從人文、科技、文化、經(jīng)濟、政治各方面而言，項目片區(qū)都是整個萬源市的新模式作為萬源出爐的樓盤，在本地市場預見性的進行新觀念，新產(chǎn)品的應用，對將來的市場提供了一定參考、模范作用，故冠以“模式”價值核心架構推廣思路在項目主線框架中，“萬源大革命”作為價值核心。加上整個萬源市的發(fā)展趨勢，體現(xiàn)自身良好的區(qū)位優(yōu)勢?！案锩币辉~將項目的自身價值體現(xiàn)得淋漓盡致，作為項目本身，對整個萬源市都有著舉足輕重的標桿作用。 趨勢：商業(yè)中心代表城市發(fā)展的方向交通：達州到萬源的高速公路即將開通。2）推廣體系的輔線：（關鍵詞：產(chǎn)品支持）以產(chǎn)品的特點和賣點作為推廣輔線的核心，通過產(chǎn)品的訴求傳播直接體現(xiàn)推廣主線的項目價值核心，將推廣的重心轉移產(chǎn)品層面，從而實現(xiàn)對項目策劃思想的實際產(chǎn)品轉化，做到用產(chǎn)品承載城市的未來，體現(xiàn)“革命”一詞3） 推廣體系的暗線：（關鍵詞：大城市中心生活圈）將以大城市生活圈作為萬源的發(fā)展方向和生活方式發(fā)展變化的實質性標桿（革命），讓萬源人感受未來的發(fā)展，提前享受未來的生活方式和居住模式，加速納入大城市中心生活圈。因此，只有動態(tài)的營銷才能保證房地產(chǎn)的實際營銷效果。機動即根據(jù)活動情況的靈活多變，包括銷售模式、價格、付款方式等靈活運用操作。機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進行調(diào)研。只有深入的調(diào)查，科學的研究，才能透徹地掌握市場，為科學合理的營銷策略提供依據(jù)。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營銷思路，這樣的動態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠立于不敗之地。 2）懸念營銷充分利用大眾好奇的心理，有技巧地營造懸念，并一步步地揭示“謎底”，逐步引導受眾，將其聚焦點從懸念、謎底轉移到項目上，加深對項目的印象和記識，以此留住客戶，為銷售做好鋪墊。營銷策略內(nèi)容1）活動策略在推廣總策略——“借”的前提上，活動采取雙箭齊發(fā)的策略，主要以線上的事件營銷和線下的體驗營銷為主，力求給目標受眾從心靈到身體進行立體式的體驗和全方位的感受。 開發(fā)商以冠名參與的方式出現(xiàn)?；顒幽康模禾岢觥叭f源大革命”、“萬源新生活方式”等概念，以配合本項目的推廣主線和價值核心。通過官方手段說明，項目的產(chǎn)品就是萬源未來發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源未來生活的新方式?；顒悠陂g用萬源老城舊照片與近照以及未來規(guī)劃的意向圖同時展覽，進行強烈對比；展覽萬源近年的城市建設圖片、設計規(guī)劃及相關詳實資料，切合萬源是個正在飛速發(fā)展的城市這一主題思想?；顒幽康模涸谌f源人心目中深入地說明中心區(qū)發(fā)展的必然性和重要性萬源的未來在市中心。陽光置業(yè)秘書選拔活動概述：進行置業(yè)秘書選拔賽系列活動，開展美女營銷，吸引媒體及消費者關注度；并同時從智慧、專業(yè)精神的角度談置業(yè)秘書，從高品質的專業(yè)服務提升本項目軟性品質感。并通過置業(yè)秘書能力的選拔讓業(yè)主進一步感受本項目的專業(yè)精神。 建立獨特形象——體現(xiàn)項目的獨有性格、氣質集中體現(xiàn)項目價值核心——萬源大革命、商業(yè)新模式 運用項目特有元素進行廣告創(chuàng)意表現(xiàn)；選用與目標消費群對應的新銳媒體、小眾媒體作為體驗營銷的主要廣告載體；形式上追求創(chuàng)新手法。 廣告訴求：廣告訴求要重視在項目價值核心引領之下，進行產(chǎn)品的表現(xiàn)，且要有自己的體系。 3) 媒體策略采用點、線、面結合的全方位轟炸，進行大力度、大幅度的傳播，讓媒體傳播出去的聲音既具有大眾性又含有具體針對性。DM書冊：主要發(fā)布產(chǎn)品賣點及相關信息售樓現(xiàn)場：售樓部、指示牌、圍墻、路旗、條幅、展板、背景墻、掛旗。 第一目標主力店以百貨、休閑、娛樂、服務行業(yè)為經(jīng)營主體；2）第二目標主力店第二目標主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結構，促進商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為萬源市新興商圈中的主導。 3）第三目標主力店第三目標主力店作為商業(yè)街商業(yè)結構和服務機能的完善服務。第三目標主力店主要包括金融機構、電信、郵政、移動通訊等集團客戶。十一、商鋪推廣方案推廣方式及渠道建議1）推廣總思路先招商后銷售，招商不是純粹的招商，存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。2）推廣方式方式一：營銷中心現(xiàn)場展示營銷中心關于商鋪的各方面資料和裝備應較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。方式二：特色營銷活動 如：搞商鋪競價拍賣會：用小部分以競價拍賣的形式進行炒作。由于本案以往將近一年的廣告宣傳和銷售活動，本案面臨著亟需轉變項目整體形象和消化內(nèi)蓄客戶的重任。兵法云：“出十無名，則兵敗使然”。因此我們?yōu)榱顺薪右酝N售公司將近一年的營銷格調(diào)。推廣總策略英格蘭有句名言：“對于沒有航向的船，任何方向的風都是逆風。因此，我們將在推廣上強調(diào)萬源市商業(yè)中心廣場一期一批房源銷售告罄，以慶祝一期一批房源順利實現(xiàn)銷售告罄的理由和借勢主題商家入駐作為營造聲勢的基礎元素。總策略體現(xiàn)出一個“借”字；借一批房源銷售告罄，二期正在火熱發(fā)售中。同時借用媒體的力量推波助瀾，用本項目的產(chǎn)品對官方語言予以驗證。? 可以提升項目近一年來平庸的市場形象，打造全新的市場印象。具體策略根據(jù)總策略的引導，在推廣過程中，根據(jù)推廣體系中三條線的作用采取相對應的具體操作。通過舉辦城市發(fā)展論壇活動，借城市發(fā)展進程圖片展等進行深度傳播，一次建立符合本項目主題思想的新項目形象。以此表明，本案的產(chǎn)品就是萬源市發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源市未來生活的起點。以此獲取受眾對項目的興趣、關注、購買。造成稀缺感，營造市場饑餓感，為銷售積蓄客戶。預計2007年萬源市房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加迅猛。而鑒于本案項目從開工到交房的持訓實踐較長，過早或者過晚展開大型推廣活動都會直接負面影響項目的最終的銷售。 第一階段推廣策略1） 思路：面對本項目的已經(jīng)有近一年的正常銷售情況，為力挽項目的銷售激進，有必要對項目作出積極的姿態(tài)。主要通過迂回隱蔽性進攻策略，在9兩個月份利用對前期銷售點總結和下一階段銷售工作的正式運作作為宣傳口號，以極簡的風格來體現(xiàn)項目的全新面貌2） 目的：A向市場訴說項目全新定位、重新形象，簡潔有力的體現(xiàn)項目形象，傳播價值核心，讓消費者有所期待B用二批房源入市的消息積累消費者眼球，引起消費者的好奇。3） 方式：A一批房源宣布銷售告罄，二批房源正在火熱推出B少量臨街鋪面標志性畫圖銷售C低價位銷售＋折扣式銷售 第二階段策略1） 思路進入第二階段，通過第一階段的整合推廣，逐步由少量推廣進入到全面推廣和招商活動。但仍以極簡的風格體現(xiàn)大氣和醒目。第一階段采用較為激進的傳播，第二階段在第一階段的蓄勢下采用正面結合側面進攻的策略，由針對的利用品牌入駐制造商業(yè)氛圍。借用政府。采用全方位、高密度的進攻策略，由點到面，從媒體宣傳到推廣活動，將項目的價值核心，從各個方面、各個角度透徹的體現(xiàn) 出來。主要采用有效的行銷，根據(jù)不同客戶特征，在各個時間點、各個渠道開展不同的品牌聯(lián)誼活動。 成本因素：土地成本、前期費用、建安成本、各項規(guī)費等。價格整體策略1）采用低開高走的價格銷售策略2）一鋪一價。本項目定價依據(jù)及影響因素綜合考慮項目所處的市場情況及項目本身的情況和項目本身將近一年的銷售實際為制定依據(jù) 主要考慮的因素應為：區(qū)域因素主要有：區(qū)位級差、交通通達度、繁華程度、區(qū)域配套等項目因素主要有：項目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結構、市場接受能力等樓層 面積（M2） 建議均價(元/M2) 總售價（元） 基準租金（元/M2/月 實際租金（元/M2/月 租金差額（元/M2/月 投資回報率％一層（3棟 1750 20000100 125 25 一層（4棟 856 20000100 120 20 二層（棟） 1750+200 750048 56 8 二層（4棟） 880+979 750043 50 7 三層（4棟） 1800 450030 35 5 核心均價的確定付款方式 方式（1）一次性付款：95折 。 而決定招商正常進行的關鍵是項目本身的施工進度問題，施工進度直接影響著項目的招商成功與否，進而影響整個項目的銷售情況。 并且于2006年10月1日前到位，給與投資者投資信心B項目周圍的幾棟“釘子戶”必須在2006年9月1日前拆遷完畢，否則將嚴重影響招商的品牌商家考察，降低項目整體形象C項目本身各棟樓宇必須安裝綠、黃相間的防護網(wǎng)，體現(xiàn)項目高品質D項目工地在2006年8月30日至2006年10月1日必須全面開工，不能有停工現(xiàn)象，做到工地上的各個設備真正的24小時轉起來，給與品牌商家考察者信心E9月是項目招商的關鍵時期，工地方應該時刻準備者迎接投資考察者的到來，應該有專人負責接待，并發(fā)放安全帽指引投資考察者進場參觀。 為140萬元，平均每平方米140元營銷推廣費用分配比例? 營銷推廣總費用：140萬元? 電視廣告和報紙廣告：占整體推廣費用的60%，即費用為84萬元左右? 戶外廣告：占整體推廣費用的10％即費用為14萬元? 銷售現(xiàn)場及人員包裝：占整體推廣費用的23％，? 公共關系活動費用：占整體推廣費用的7%，52 / 5