【正文】 。第二，有較高的社會(huì)知名度。二者有明顯的主從區(qū)別，概念不能相互混淆。二是具有特定經(jīng)營(yíng)定位。今天，當(dāng)我們注意到消費(fèi)者在 購(gòu)買選購(gòu)商品時(shí)對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的選擇已在摒棄單個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所意識(shí)，而具有“街”的意識(shí)——即賣點(diǎn)是否集中、能 否“一站終點(diǎn)”，是否有充分的消費(fèi)選擇權(quán)時(shí)，當(dāng)我們對(duì)我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大充滿信心時(shí)，便不難發(fā)現(xiàn)這點(diǎn)。戰(zhàn)略即商業(yè)街的市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位問(wèn)題，戰(zhàn)術(shù)即在建商業(yè) 街的過(guò)程中采取的具體方針，如到底是政府行為，還是企業(yè)行為；其管理模式究竟是怎樣的；應(yīng)采取什么樣的業(yè)態(tài) 組合以及在建設(shè)過(guò)程中的具體問(wèn)題，如交通、服務(wù)設(shè)施等等。所以應(yīng)選擇消費(fèi)者主體進(jìn)行分析。一定數(shù)量的消費(fèi)者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個(gè)商業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)。同時(shí)，不同年齡段的人口，在耐用品消費(fèi)上所 體現(xiàn)的差異性更大。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時(shí)間很少，所以他們購(gòu)買商品 的目的性較強(qiáng)，易出入固定的購(gòu)買場(chǎng)所。同時(shí)需要注意的 是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費(fèi)層次是不同的。這也許具有一定的合理性，因?yàn)樯虡I(yè)街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一 般是城市的中心地帶；在建設(shè)方面有很強(qiáng)的規(guī)劃性；有大量的公共設(shè)施存在等等，這就要求必須有一個(gè)非盈利性的 機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)街實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，才能使商業(yè)街形成獨(dú)特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形 成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對(duì)待某種具體零售業(yè)態(tài)的態(tài)度對(duì)待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建設(shè)得絕對(duì)沒(méi)有 價(jià)值。 （二）管理模式上要不斷創(chuàng)新 現(xiàn)在，我國(guó)商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊(duì)，受政府相關(guān)職能部門(mén)的委托， 對(duì)街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調(diào)制，從政府各機(jī)關(guān)部門(mén) 抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價(jià)和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會(huì)，如南京市湖南 路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費(fèi)維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能 部門(mén)維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門(mén)商業(yè)街。商業(yè)街的建設(shè)必須注意保護(hù)和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設(shè)的 一個(gè)組成部分。 從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場(chǎng)，所有細(xì)節(jié)都要經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格的一致性，同時(shí)，又要通 過(guò)這種“一致性”展現(xiàn)出“個(gè)性”，即該商業(yè)街的獨(dú)特賣點(diǎn)。也可采取在一定的時(shí)間段對(duì)公交車開(kāi)放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、 中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對(duì)周邊道路的壓力。給人的印象是，京城里的商業(yè)街，說(shuō)不上顯赫華貴，但有股子大家風(fēng)度，透著北京文化的那種厚度和迷人的 魅力。根據(jù)調(diào)查，最佳的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占65％，餐飲業(yè)占20％，大眾娛樂(lè)業(yè)占10％，通訊服務(wù)業(yè) 占5％。對(duì)于整條商業(yè)街的協(xié)調(diào)問(wèn)題，比如老商業(yè)街的傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代設(shè)施的關(guān)系，則在考慮的倒數(shù)之 列。消費(fèi)者的收入，也是市場(chǎng)規(guī)模大小的 一個(gè)重要的測(cè)量器。文化素質(zhì)較高的消費(fèi)者對(duì)文化消費(fèi)等發(fā)展資料的市場(chǎng)需求 相對(duì)較大，而文化程度構(gòu)成較低的階層，即使收入水平與知識(shí)分子階層相當(dāng)，其消費(fèi)的重點(diǎn)往往仍停留在吃、穿、 住等消費(fèi)資料上。如果把從事不同職業(yè)活動(dòng)的人按腦力勞動(dòng)者和體力勞動(dòng)者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動(dòng) 者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識(shí)強(qiáng)，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對(duì)產(chǎn)品的追 求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費(fèi)中所體現(xiàn)出的差異越來(lái)越明 顯，不同性別年齡結(jié)構(gòu)的人在購(gòu)買力、消費(fèi)心理及消費(fèi)層次上的差異是很大的?？傊煌纳虡I(yè)街其消費(fèi)者主體的界定應(yīng)有所 不同，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分有利于市場(chǎng)定位的成功及資金的合理安排。 （一）消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇 消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費(fèi)者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè) 街內(nèi)有消費(fèi)意愿的消費(fèi)者群體。 可以這樣說(shuō)，商業(yè)發(fā)展到今天提出了商業(yè)街建設(shè)，這是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者自覺(jué)或不自覺(jué)地進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的一種表現(xiàn)， 是市場(chǎng)由同類重復(fù)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)向理性競(jìng)爭(zhēng)、有序競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的一種表現(xiàn)，既是對(duì)中心城市原有商業(yè)資源的一種整合， 也是商業(yè)向更高級(jí)階段發(fā)展的一種準(zhǔn)備。nbspstepamp。分為兩 種類型：一是以專業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)為特色。 。這里所說(shuō)的“商業(yè)”不能作狹義的理解，而是泛指一個(gè)具有綜 合性功能的區(qū)域。分工細(xì)、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重 要特色，現(xiàn)代消費(fèi)已從社會(huì)消費(fèi)、家庭消費(fèi)向個(gè)性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營(yíng)專業(yè)化、品種細(xì)分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾 個(gè)具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門(mén)店、專業(yè)店組成。 網(wǎng)上交易很顯然無(wú)法滿足人們的這種需求，而商業(yè)街則不同，當(dāng)你攜同你的家人、朋友到商業(yè)街去逛一逛時(shí)， 你不僅僅可以滿足自己的多方面購(gòu)物需求，還可以親自體驗(yàn)商品，與商品真正切切的接觸；與認(rèn)識(shí)的或不認(rèn)識(shí)的人 相互交流；感受商業(yè)街那濃濃的商業(yè)氣氛。其他三種類型，只要定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)狀況越來(lái)越好。如北京王 府井、西單，上海南京路、淮海路、四川路，廣州的上下九商業(yè)步行街，天津的和平路商業(yè)街，南京的湖南路商業(yè) 街，沈陽(yáng)中街，蘇州的觀前街等。這樣的問(wèn)題都很難補(bǔ)救，給發(fā)展商或經(jīng)營(yíng)方帶來(lái)的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 一次性的設(shè)計(jì)費(fèi)用。有的商業(yè)只是住 宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項(xiàng)目賣火就可以?，F(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢(shì)，就是多方面設(shè)計(jì)的整合最后達(dá)到最佳效果。我們的處理方式是通過(guò)大中庭，天窗的引導(dǎo)作用，做到店鋪的均好性。我們經(jīng)常會(huì)看到有些商場(chǎng)在門(mén)口臨時(shí)搭個(gè)臺(tái)子，或是時(shí)裝表演，或是抽獎(jiǎng)促銷。商場(chǎng)里面有很多 店，如果哪一間店能夠被人一眼看見(jiàn)或者多個(gè)角度都能看到，出租或者出售起來(lái)就非常方便，否則就很難出租。中介機(jī)構(gòu)就是起這個(gè)作用。 全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實(shí)施的顧問(wèn)公司不會(huì)超過(guò)十 幾家。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗(yàn)式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂(lè)、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容， 還有一些業(yè)態(tài)是無(wú)法互相兼容的。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。其實(shí)這些東西在原來(lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中就應(yīng)該考慮到。如果發(fā)展商自己做設(shè)計(jì)不符合這樣的要求，那絕對(duì)是錯(cuò)誤的，而且做得越深 入，后期招商的困難越大。但大型的綜合商業(yè)則完 全不同，它的銷售對(duì)象不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力 店。Shoppingamp。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。其實(shí)這些東西在原來(lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中就應(yīng)該考慮到。 我們可以看到，建華北路完全符合建商業(yè)特色街的六大要素，具有建特色商業(yè)街的絕佳優(yōu)勢(shì)。 有關(guān)部門(mén)曾做過(guò)精密統(tǒng)計(jì)，建華北路每天的客流有5萬(wàn)至10萬(wàn)人次，12小時(shí)內(nèi)最多客流可達(dá)15萬(wàn)人次。許多國(guó)內(nèi)外名吃、名店、名品將進(jìn)駐鑫龍灣，他們的加入將帶動(dòng)建華北路眾多的客商，聚合在鑫龍灣，未來(lái)的鑫龍灣將形成“買全國(guó)、賣全國(guó)”的局面，并逐步與國(guó)際接軌。王府井要融入世界經(jīng)濟(jì)大潮中，引進(jìn)跨國(guó)公司、世界知名品牌，國(guó)際管理集團(tuán)，使王府井成為引領(lǐng) 時(shí)尚潮流展示世界名品的舞臺(tái)。 北方步行街以北京王府井為代表，不斷進(jìn)行升級(jí)與完善，2002年5月北京市東城區(qū)區(qū)長(zhǎng)陳平提出王府井升級(jí)戰(zhàn)略的 目標(biāo)和措施。這一切加上凱旋門(mén)和協(xié)和廣場(chǎng)吸引了 各國(guó)的游客。 圖1香榭麗舍大街入口—?jiǎng)P旋門(mén) 香榭麗舍大街是巴黎之魂，大街的東半部分是700米長(zhǎng)的林蔭大道，兩側(cè)綠樹(shù)成行，郁郁蔥蔥，如詩(shī)如畫(huà)。 它應(yīng)該是多功能的，比如購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲、旅游六個(gè)方面。 2．商業(yè)步行街對(duì)城市發(fā)展的影響與作用 (1).商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運(yùn)營(yíng)的點(diǎn)睛之筆。第二個(gè)時(shí)期這些攤販慢慢地開(kāi)始進(jìn)店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第一個(gè)時(shí)期就是集市 貿(mào)易。nbsp購(gòu)物中 心，出現(xiàn)購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、展示等趨勢(shì)，商業(yè)步行街開(kāi)始在各國(guó)獲得大發(fā)展。 國(guó)際一流的商業(yè)步行街具有特征： 硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施。大街的改造工程是于1991年5月正式開(kāi)始的，整個(gè)工程耗 改造后增加了地下停車位，交通更加方便。“雷諾”、“白茹”、“雪鐵龍”、“奔馳”、“菲亞 特”等歐洲名牌汽車公司在這里設(shè)立汽車展銷大廳；日本的“索尼”、“精工”等名牌公司在此開(kāi)設(shè)專賣店；法 航、俄航等眾多航空公司在這里開(kāi)設(shè)了售票處；高檔的時(shí)裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比；夜總 會(huì)、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布；巴黎三大夜總會(huì)之一的“麗多”就設(shè)在這里。 交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢。 －－提升檔次。 目前，建華北路鑫龍灣商業(yè)街可以說(shuō)是面向本地，輻射全國(guó)。有了客流的保證，就有了充足的購(gòu)買力。而隨著建華北路鑫龍灣的全面開(kāi)發(fā)，將成為市區(qū)最大的商業(yè)中心，形成濃厚的商業(yè)氛圍。 現(xiàn)在開(kāi)始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個(gè)凳子，幾個(gè)雕塑小品，試圖在遼闊的廣場(chǎng)尺度上做出 一點(diǎn)人情味。 現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟 性裝飾，目的是為了營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍。nbspMall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店 面。 為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目存在很大的區(qū)別呢？做住宅項(xiàng)目時(shí)，發(fā)展商可以自己分析市場(chǎng)，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求 的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過(guò)銷售處進(jìn)行直接銷售。我們?cè)o家樂(lè)福做設(shè)計(jì)過(guò)學(xué)院路分