【正文】 活動(dòng)概述：借時(shí)、借勢(shì)、借力，借萬(wàn)源發(fā)展成為中型城市之時(shí)、借政府加速萬(wàn)源發(fā)展之勢(shì)、借媒體傳播之力，舉辦城市發(fā)展論壇活動(dòng)。借用政府、媒體之力，用較少資金的投入取得最大的宣傳力度，并以此建立消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的信任度及良好的口碑。然后引出：“萬(wàn)源大革命”這一戰(zhàn)略性指導(dǎo)方針。（此活動(dòng)還可配合物業(yè)綜合服務(wù)評(píng)比）活動(dòng)目的：用美女+智慧這個(gè)吸引人的話題讓更多人來(lái)關(guān)注項(xiàng)目本身。2) 廣告策略創(chuàng)造新潮流——體現(xiàn)項(xiàng)目形象的專屬性專屬形象是吸引客戶感受全新體驗(yàn)的前提基礎(chǔ)，也是吸引客戶到售樓現(xiàn)場(chǎng)的最直接手段；在營(yíng)銷語(yǔ)言與形象系統(tǒng)中，相互之間的關(guān)系必須達(dá)到統(tǒng)一、系統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上突出其唯一的專屬性；核心理念與廣告形象推廣語(yǔ)言體系在點(diǎn)上要具有創(chuàng)意，在面上具體系統(tǒng)專屬性；核心賣點(diǎn)語(yǔ)言提煉系統(tǒng)體現(xiàn)其創(chuàng)新，具有專屬代表意義；廣告創(chuàng)意表現(xiàn)手法在房地產(chǎn)廣告類中具有獨(dú)創(chuàng)性，與項(xiàng)目的獨(dú)特氣質(zhì)相匹配構(gòu)成專屬的代表；廣告的一些特殊載體體現(xiàn)專屬性，如禮品、現(xiàn)場(chǎng)售樓處與外圍形象包裝等。廣告主題：廣告主題的提煉要考慮到傳播概念的相關(guān)性、區(qū)域性、延展性和感染力，要傳達(dá)出項(xiàng)目的價(jià)值核心——萬(wàn)源大革命（主）與購(gòu)物也優(yōu)閑（輔）。內(nèi)容電視臺(tái)：主要發(fā)布項(xiàng)目相關(guān)動(dòng)態(tài)、新聞、事件和活動(dòng)即時(shí)報(bào)道，電視臺(tái)選擇萬(wàn)源電視臺(tái)路牌：主要發(fā)布項(xiàng)目形象廣告、產(chǎn)品賣點(diǎn)廣告、項(xiàng)目銷售廣告，選擇區(qū)域集中在萬(wàn)源老城區(qū)市中心和項(xiàng)目所在區(qū)域。1）第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗。 招商與銷售流程2）商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案；4）雙方洽談，達(dá)成購(gòu)買或租賃意向；6）投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)；7）對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售；9）在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，選擇合適的開業(yè)時(shí)間，歡迎投資者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。 如何在不改變項(xiàng)目整體營(yíng)銷格調(diào)的條件下進(jìn)入項(xiàng)目，神不知鬼不覺地讓新的營(yíng)銷公司正式進(jìn)入本項(xiàng)目而不造成消費(fèi)者的反感是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。我們將利用全新的市場(chǎng)宣傳口號(hào)作為契機(jī)正式宣布全新營(yíng)銷模式的開始?！蔽覀兗纫o消費(fèi)者一中全新的營(yíng)銷模式和理念，又要保證不能推翻消費(fèi)者以往對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷格調(diào)的認(rèn)識(shí)。借主題商家入駐營(yíng)造商業(yè)氛圍2） 配合政府發(fā)展方向，借用政府口舌，以可信度極高的官方語(yǔ)言標(biāo)明萬(wàn)元的發(fā)展趨勢(shì)。? 可以借助一些主題上屆營(yíng)造消費(fèi)氛圍，吸引商家入駐。借“告罄”、借“品牌入駐”、借萬(wàn)源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為中型城市之時(shí)、借政府加快建設(shè)市中心區(qū)域之勢(shì)、借媒體傳播之力。2) 推廣輔線策略通過(guò)借助推廣主線之力，借項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之利，通過(guò)各種媒體渠道對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行廣告宣傳（包括稀缺性、未來(lái)潛力、開展的活動(dòng)傳播）與推廣主線的核心訴求相呼應(yīng)，形成項(xiàng)目的獨(dú)有的專屬價(jià)值。通過(guò)整合行銷的宣傳，在主線和輔線之外提出一種項(xiàng)目心里推廣方式。萬(wàn)源市本地開發(fā)商和外地開發(fā)商勢(shì)必利用有力實(shí)際紛紛上市推盤，力爭(zhēng)最大化的吸收消費(fèi)者。所以根據(jù)本項(xiàng)目的總體推廣策略和項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行立體的推廣。從而一定程度上的阻截其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤的客戶群C此階段主要針對(duì)項(xiàng)目的二三層上鋪進(jìn)行推廣銷售，對(duì)二三樓的商業(yè)氛圍結(jié)合事件和品牌入駐進(jìn)行宣傳、炒作。ABCABC媒體的力量，大力度、大密度的進(jìn)行深度體驗(yàn)項(xiàng)目核心價(jià)值的活動(dòng)。加強(qiáng)力度、密度傳播項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，加深他們?cè)诳蛻粜闹械挠∠驜加大范圍挖掘潛在客戶3） 方式A活動(dòng)推廣營(yíng)銷C2） 目的：A完美實(shí)現(xiàn)一期項(xiàng)目銷售完成CAB 尾盤特惠招商C影響價(jià)格制定的因素 在大概兩個(gè)月的銷售期內(nèi)，銷售價(jià)格不作調(diào)整。 定金20000首付40%（含定金）尾款60%銀行按揭付款方式：時(shí)間程序：A、付足定金時(shí)簽署認(rèn)購(gòu)書B、簽署認(rèn)購(gòu)書后7天內(nèi)付首期并簽署《房地產(chǎn)買賣合同》C．簽署《房地產(chǎn)買賣合同》后15天內(nèi)向銀行申請(qǐng)按揭方式（3）97折共半年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)銷售收入4000萬(wàn)元（含按揭、分期尾款）2） 銷售時(shí)段：A2006年9月上旬——2006年12月下旬實(shí)現(xiàn)銷售收入1500萬(wàn)元C施工進(jìn)度建議根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況和施工進(jìn)度情況，本項(xiàng)目的決定性關(guān)鍵在于招商活動(dòng)能否正常進(jìn)行。因此，為了成功招商，以便利用招商成功的推進(jìn)項(xiàng)目的整體銷售，我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真研究，作出如下施工進(jìn)度建議：1） 項(xiàng)目售樓部于2006年8月15日之前進(jìn)行重新裝修，提升項(xiàng)目品質(zhì)感2） 項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)沙盤于2006年8月25日之前進(jìn)行重新制作，準(zhǔn)確標(biāo)明項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案3） 項(xiàng)目工地部分：AF十四、廣告費(fèi)用推廣預(yù)算項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用總額根據(jù)萬(wàn)源的實(shí)際情況，％預(yù)計(jì)銷售總額：7000萬(wàn)元營(yíng)銷推廣費(fèi)用總額：％。在2006年8月1日后，項(xiàng)目的各個(gè)出口和入口必須有專人負(fù)責(zé)看守，不能容許非投資考察者的隨意進(jìn)出入4） 19層兩棟項(xiàng)目主體封頂?shù)臅r(shí)間不得晚于2007年2月15日5） 售樓部銷售人員必須經(jīng)過(guò)公司系統(tǒng)的培訓(xùn)，且不得低于大專學(xué)歷，并由公司同意發(fā)放制服廣告費(fèi)用推廣預(yù)算項(xiàng)目1棟、3棟部分必須將塔吊重新進(jìn)行安裝，必須搭配符合修建19層電梯公寓的塔吊。實(shí)現(xiàn)銷售收入1500萬(wàn)元2007年1月上旬——2007年2月下旬實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬(wàn)元以上B2006年8月中旬——2006年10月下旬C、尾款結(jié)清后當(dāng)天簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》十、銷售階段目標(biāo)及項(xiàng)目施工進(jìn)度建議 銷售目標(biāo)及時(shí)段：1） 銷售目標(biāo)：2006年8月——2007年2月B、分三次交款——首次、封頂、交房時(shí)間程序： A、按照4：3：3或者3：3：4的方式付款分期付款：98折 方式（2）時(shí)間程序：A、付足定金時(shí)簽署認(rèn)購(gòu)書B、簽署認(rèn)購(gòu)書后7天內(nèi)付首期并簽署《房地產(chǎn)買賣合同》C、簽署《房地產(chǎn)買賣合同》后10天內(nèi)付完余款 其他因素：發(fā)展商的合理利潤(rùn)、本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的價(jià)格走勢(shì)、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌等。區(qū)位因素：區(qū)位極差、區(qū)位聲譽(yù)度、區(qū)域配套、交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等項(xiàng)目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、新舊程度、市場(chǎng)接受能力等宏觀因素：國(guó)家宏觀政策、未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)等。 結(jié)合萬(wàn)源市市場(chǎng)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度情況，經(jīng)過(guò)調(diào)查整理，影響萬(wàn)源市房地產(chǎn)市場(chǎng)制定價(jià)格策略的因素主要有以下幾方面：體驗(yàn)式活動(dòng)營(yíng)銷價(jià)格策略及租金預(yù)估十三、價(jià)格策略及租金預(yù)估活動(dòng)推廣為二期銷售做好準(zhǔn)備3） 方式：出金資金的最后回籠B招商進(jìn)駐活動(dòng)慶?；顒?dòng) 第四階段策略—— 收官之戰(zhàn)1） 思路：經(jīng)過(guò)前三個(gè)階段的蓄勢(shì)和推廣，第四階段將作為一期項(xiàng)目的收官之戰(zhàn)，借尾盤活動(dòng)開展各種品牌聯(lián)誼活動(dòng)，讓收官之戰(zhàn)進(jìn)行的更加順利。廣告大量投放、綜合運(yùn)用媒體力量B加速擴(kuò)大項(xiàng)目的銷售C2） 目的：A利用城市發(fā)展論壇 第三階段策略1） 思路針對(duì)第一、第二階段由與會(huì)、隱蔽推廣轉(zhuǎn)為正面結(jié)合側(cè)面的推廣，聲勢(shì)由低到高、熱度逐步升溫的趨勢(shì)。宣揚(yáng)二三層價(jià)格優(yōu)勢(shì)，突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)目吸引小資本投資者和工薪階層投資大肆宣揚(yáng)品牌商家入駐的消息將市場(chǎng)開發(fā)的客戶轉(zhuǎn)移到二三層上鋪的消化能力上3） 方式直接促進(jìn)二樓、三樓大量商業(yè)鋪面的銷售借招商的品牌入駐吸引萬(wàn)源市投資者及達(dá)州市內(nèi)投資者2） 目的項(xiàng)目信息內(nèi)容由局部逐步轉(zhuǎn)為全面豐富。做好渠道的初步建設(shè)，做到客戶數(shù)量的積蓄，為緊接著的推廣活動(dòng)做好人氣的積累和口碑的傳播的基礎(chǔ)。在項(xiàng)目銷售的淡季或多或少的利用一些手段占據(jù)一席之地。（二）推廣重要節(jié)點(diǎn) 2006年8月上旬：項(xiàng)目二批房源入市 2006年8月中旬：廣告正式投入市場(chǎng)、項(xiàng)目全新亮相 2006年9月下旬：此項(xiàng)目強(qiáng)市推廣宣傳活動(dòng) 2006年10月上旬：項(xiàng)目進(jìn)入二三樓熱銷期（三）、推廣階段策略2006年隨著四川房?jī)r(jià)呈現(xiàn)總體上升趨勢(shì)和萬(wàn)源市市政府加速發(fā)展的種種利好消息，萬(wàn)源市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景呈現(xiàn)較好的發(fā)展趨勢(shì)。3) 推廣暗線策略B 在整個(gè)推廣過(guò)程中，開發(fā)商以項(xiàng)目名稱的方式出現(xiàn)引導(dǎo)萬(wàn)源市政府、媒體、市民的共同關(guān)注萬(wàn)源市的新城市發(fā)展。1） 推廣主線策略A3） “借”的好處? 可以利用銷售告罄來(lái)營(yíng)造市場(chǎng)機(jī)饑餓感，同時(shí)對(duì)下一階段的銷售打下基礎(chǔ)。（一）、推廣總策略1） 在整合營(yíng)銷推廣中。出師有名是本項(xiàng)目展開一系列營(yíng)銷活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目進(jìn)入期推廣方案十二、項(xiàng)目進(jìn)入期推廣方案9月份是商業(yè)低產(chǎn)的銷售淡季。 在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。 8）發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境；5）投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；3）針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力；1）目標(biāo)商戶群的確定；同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。 第二目標(biāo)主力店以民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）、經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。 銷售實(shí)施方案十：銷售實(shí)施方案項(xiàng)目招商目標(biāo)廣告調(diào)性：要表現(xiàn)出從項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心下的坐標(biāo)、優(yōu)閑生活文化的基本調(diào)性。 內(nèi)容不管從發(fā)掘潛力還是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，給予觀望者更有力的指導(dǎo)、給予購(gòu)房者更大的購(gòu)房決心。城市發(fā)展圖片展活動(dòng)概述：此活動(dòng)由萬(wàn)源政府、規(guī)劃局主辦，項(xiàng)目承辦，各大主流媒體提供大力的宣傳支持。各大媒體作