【正文】 七星商業(yè)街的立街之本以及是否能夠成功運(yùn)作，首先基于對(duì)下述消費(fèi)群的有效把握： 核心消費(fèi)群：以七星街周邊居住社區(qū)、周邊辦公區(qū)為主力，強(qiáng)力輻射老街/生活區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；以商圈理論分析，七星街商圈自內(nèi)及外分為三輻射范圍：核心商圈—行政新區(qū)、山腰、后龍（福煉生活區(qū)）、鹽場(chǎng)四大小區(qū)，人口20萬(wàn)次級(jí)商圈—南埔, 峰尾、界山、前黃、涂嶺，人口17萬(wàn)邊緣商圈—莆田仙游，惠安人口40萬(wàn)左右 節(jié)慶消費(fèi)群：雙休日的全泉港消費(fèi)群。雖然租金水平較低，但因經(jīng)營(yíng)檔次不高，產(chǎn)品利潤(rùn)率偏低，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)偏高，部分經(jīng)營(yíng)者感覺(jué)難以承擔(dān)，希望另覓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。老街的服務(wù)對(duì)象以山腰村民及鹽業(yè)職工為主，經(jīng)營(yíng)主題為低廉日常生活用品；泉二路（生活區(qū)）服務(wù)對(duì)象以‘福煉’職工/后龍鎮(zhèn)村民為主，經(jīng)營(yíng)品種繁亂，大多為中低檔服飾、居家用品、家裝用品及日常生活必需品。屬傳統(tǒng)老街，人車不分道，路面狹窄，擁塞現(xiàn)象十分嚴(yán)重；衛(wèi)生狀態(tài)堪憂；業(yè)態(tài)以村民/鹽民的日用、生活、居家用品為主。 活動(dòng)DM: “泉港七星文化節(jié)”活動(dòng)內(nèi)容及活動(dòng)時(shí)間告知內(nèi)容融入銷售海報(bào) ，共同派發(fā)。現(xiàn)場(chǎng)舞臺(tái)媒體：現(xiàn)場(chǎng)廣告牌（即現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)背景板）時(shí)間：8月8日布置到位，售樓處人員配合活動(dòng)宣導(dǎo)；內(nèi)容：“泉港七星文化節(jié)”活動(dòng)告示；形式：整合并運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)媒體，預(yù)熱活動(dòng)氣氛。該節(jié)目組將在今后的節(jié)假日、大型旅游、公益活動(dòng)中公示表演；也可以長(zhǎng)期配合招商/經(jīng)營(yíng)部的工作：在商家舉辦的大型促銷活動(dòng)中亮相登場(chǎng)。在這里，泉港人足不出戶即可縱觀飽攬閩南民間特色藝術(shù)的博大內(nèi)涵。現(xiàn)場(chǎng)將安排眾多美女模特前來(lái)配合香車的展示，吸引游人的目光。此外，冠名儀式可單獨(dú)進(jìn)行炒作。邀請(qǐng)泉州知名演出團(tuán)體、泉州名士及泉港七鄉(xiāng)鎮(zhèn)文藝團(tuán)體加盟演出，其目的是為了達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)，最重要的是引起了七星商業(yè)街的目標(biāo)客戶的關(guān)注力，進(jìn)而推銷店面?；顒?dòng)形式： 邀請(qǐng)當(dāng)?shù)馗骷?jí)領(lǐng)導(dǎo)、社會(huì)各界知名人士、媒體記者、入駐商戶代表、前階段預(yù)定客戶參加，并邀請(qǐng)泉州電視臺(tái)知名主持人擔(dān)任司儀。DM（第三期） 數(shù)量：5000份排期：10月 24日（周二），《泉州晚報(bào)》夾報(bào)派發(fā)。廣告宣傳計(jì)劃宣傳媒體選擇（一）、東南早報(bào)① 軟文宣傳② 平面廣告③ 新聞報(bào)道：聯(lián)合報(bào)社配合銷售活動(dòng)策劃中的新聞點(diǎn)炒作。 宣傳鋪墊。其次，重點(diǎn)做好“大多數(shù)的觀望者”的市場(chǎng)說(shuō)服工作。 可先期局部開街，增加炒作題材，以帶動(dòng)后續(xù)銷售。（二）、“競(jìng)拍”目的 通過(guò)本次拍賣活動(dòng)“造勢(shì)”，穩(wěn)定整街價(jià)格“基位”，增強(qiáng)客戶價(jià)格信心。一、舉辦項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、互動(dòng)茶話會(huì)等，可以通過(guò)報(bào)社關(guān)系邀請(qǐng)到重量級(jí)人物與會(huì)，提升級(jí)別；二、軟文宣傳，報(bào)社也策劃與“七星商業(yè)街”或“泉港商業(yè)”為主題的專欄版面，除發(fā)布軟文、平面廣告外，還可以充分發(fā)揮免費(fèi)新聞綜合報(bào)道作用，利用報(bào)社在市民中的權(quán)威影響力，提高廣告的真實(shí)性和可信度。也可增添一些電腦畫像、一次性攝影等流動(dòng)但不增加污染的服務(wù)設(shè)施，給人們留下美好的回憶（所有畫像/照片均得明確標(biāo)注‘泉港七星街’字樣，作為允許其經(jīng)營(yíng)者在其免費(fèi)經(jīng)營(yíng)的交換條件）。現(xiàn)代社會(huì)中，隨著人們閑暇時(shí)間的增加，購(gòu)物活動(dòng)已不僅僅是為了滿足基本生活需要，還需賦予娛樂(lè)和休閑成分，并逐漸演變?yōu)橐环N社會(huì)交往活動(dòng)。）B、第二階段（2007年元宵五一節(jié)） 調(diào)整準(zhǔn)備（2007年元宵3月15日） 預(yù)約登記階段（2007/3/1623） 公開強(qiáng)銷期階段（2007/3/24周末5/10） 休整持續(xù)階段（2007/5/1120） 第二波強(qiáng)推與促銷2007/5/219/22） C、促銷收尾（2007年國(guó)慶節(jié)）七星商業(yè)街商場(chǎng)/店面定價(jià)策略街口原則/景觀原則/交通動(dòng)線原則/配套原則/面寬原則/總價(jià)原則根據(jù)目前態(tài)勢(shì)，基本采取“低開高走”、“兩頭高，中間低”的策略。內(nèi)街的熱銷自然拉動(dòng)主樓，在微觀戰(zhàn)術(shù)上必須采取“以內(nèi)托主”，“局部打包”的兩大策略。此外，強(qiáng)化客戶管理力度，建立客戶檔案、定期互動(dòng)等。具體對(duì)策如下：通過(guò)文化造勢(shì)凝聚人氣——持續(xù)的民俗文化表演活動(dòng)、品牌商家強(qiáng)勢(shì)的促銷活動(dòng)完全可以做到內(nèi)街人氣勝外街；通過(guò)精品效應(yīng)提升商業(yè)街的附加值——精品利潤(rùn)空間大，投資回報(bào)率高，更利于租金水平的整體提高；七星街步步有景觀、處處有活動(dòng)——每間店鋪都有不同尋常的商業(yè)價(jià)值，不存在區(qū)位差異；泉港民俗文化精品街——作為泉港區(qū)域最強(qiáng)勢(shì)的文化亮點(diǎn)，其潛在的商業(yè)價(jià)值更不可估量。涉及的主力店包括知名品牌服飾店（七匹狼等）、咖啡屋（上島咖啡等）、國(guó)際品牌鞋服店（金利來(lái)/皮爾卡丹等）、知名體育運(yùn)動(dòng)品牌（特步/安踏）、金器珠寶店等多個(gè)種類。投資經(jīng)營(yíng)管理的“揭牌”可作為宣傳題材之一。8個(gè)生活區(qū)總面積近萬(wàn)㎡，規(guī)劃人口近12萬(wàn)，相當(dāng)于泉港城區(qū)人口的1/3。招商部：負(fù)責(zé)七星商業(yè)街的整體招商事宜。（階段性部門，開業(yè)三個(gè)月后合并入經(jīng)營(yíng)管理部）2007年春節(jié)后，經(jīng)營(yíng)管理公司只保留經(jīng)營(yíng)管理部和物業(yè)部?jī)蓚€(gè)部門，協(xié)同商家管委會(huì)管理七星商業(yè)街。由經(jīng)營(yíng)管理部協(xié)調(diào)管理。推廣活動(dòng)初步設(shè)想的活動(dòng)內(nèi)容包括：開街慶典、民俗文化表演、搶燈、車展、服裝秀、人體彩繪、行為藝術(shù)、兒童書畫比賽、北管、南音、高甲戲、梨園戲、蒲仙戲、拍胸舞、歌舞演唱會(huì)、英語(yǔ)角、工藝美術(shù)品展覽（閩南百藝坊——攤位）等，通過(guò)多種活動(dòng)吸引不同的消費(fèi)群體，維系商業(yè)街的人氣，做到每周有活動(dòng)，每個(gè)月有一次大型活動(dòng)，利用每年的中元節(jié)舉辦富有民間傳奇色彩的大型‘搶燈’活動(dòng)，并使之成為具有轟動(dòng)效應(yīng)的民俗文化特別活動(dòng)，使之逐漸演繹為每年一次的泉港‘七星民俗文化節(jié)’活動(dòng)。9月初——2007年春節(jié) 強(qiáng)銷期，分階段多波次銷售高潮的推動(dòng) 2007年元旦春節(jié) 利用返鄉(xiāng)人流掀起又一輪銷售高潮開始2007年元宵節(jié)五一節(jié) 穩(wěn)定銷售期，五月份創(chuàng)造小熱度（穿插促銷） 2007年五一節(jié) 新一輪銷售高潮2007國(guó)慶節(jié)前后 收尾期本商業(yè)街目前主要問(wèn)題點(diǎn)及對(duì)策——化解挑戰(zhàn)，創(chuàng)造“機(jī)遇” 完全現(xiàn)鋪，缺乏升值想象空間。為避免上述問(wèn)題的發(fā)生，公司統(tǒng)一規(guī)定：進(jìn)場(chǎng)裝修：2006/8/8開業(yè)：統(tǒng)一在2006/9/1開業(yè)租金：按標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一收取免租期：按規(guī)定統(tǒng)一執(zhí)行 客戶管理——全面鎖定營(yíng)銷目標(biāo)第一批“下定者”：原始股概念的炒作，發(fā)酵至上市時(shí)間——正式對(duì)外銷售（9月1日）。中間部分順勢(shì)銷售和主力店招商相結(jié)合。前街——精品區(qū)中街——體育用品、外貿(mào)、特價(jià)區(qū)后街——普通品牌區(qū)和時(shí)尚女人區(qū)行銷目標(biāo)： 一、第一階段（2006年9月1日~2007年春節(jié)） 內(nèi)街銷售完成60%； 奠定優(yōu)異的市場(chǎng)口碑，累積一定的客群； 主樓各項(xiàng)工作同步籌備。（四）、經(jīng)營(yíng)策劃 2006/9/1規(guī)劃方向——民俗風(fēng)情化 購(gòu)物娛樂(lè)化 接軌都市化購(gòu)物趨向 產(chǎn)品定位：泉港首家精品式休閑購(gòu)物公園 功能整合：零售 + 休閑+ 娛樂(lè) + 旅游（主樓亦可經(jīng)營(yíng)酒店：推動(dòng)其向“星級(jí)酒店”業(yè)態(tài)發(fā)展。含噴泉廣場(chǎng)、主題園藝、主題雕塑、休閑座椅、購(gòu)物步道、兒童游樂(lè)、名人園廣場(chǎng)、報(bào)亭、IP電話亭、街燈、遮陽(yáng)傘、空中彩練等元素。綜合布局（部分手法舉例）現(xiàn)場(chǎng)氣氛烘托：售樓處的“工程竣工、正式銷售、正式開街”的“倒計(jì)時(shí)牌”等。 “競(jìng)拍”而非“拍賣”的對(duì)外文字訴求，強(qiáng)化本街店鋪的升值潛力?！案?jìng)拍”一槌定音，將價(jià)格定位歸屬市場(chǎng)本身，便于整體價(jià)格策略的實(shí)際運(yùn)作。（本項(xiàng)工作已分項(xiàng)全面展開） 除認(rèn)真做好景觀工程、招商工程和題材炒作外，應(yīng)細(xì)化各項(xiàng)對(duì)外“訴求”工作，前期尤其是第一波“預(yù)約”客戶，使之成為項(xiàng)目推介員。 標(biāo)的包裝和“競(jìng)拍”告知和炒作。晚上舉辦地方戲曲（南音/北管/蒲仙戲/高甲戲/梨園戲等）。10月26日（周四）：軟文1篇，約800字；標(biāo)題：“七星商業(yè)街群英會(huì)” 3月27日（周五）， 1/4彩版平面廣告；內(nèi)容：“七星商業(yè)街景觀篇”② 平面媒體： DM（第二期） 數(shù)量：5000份排期：10月 17日（周二），《泉州晚報(bào)》夾報(bào)派發(fā)?；顒?dòng)策劃執(zhí)行（一）、七星商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商戶簽約儀式及慶祝酒會(huì)時(shí)間：2006年8月18日（周五）流程安排：《項(xiàng)目投資說(shuō)明會(huì)》；《經(jīng)營(yíng)商戶簽約儀式》； 《經(jīng)營(yíng)管理公司成立掛牌儀式》；《店王中王“競(jìng)拍”新聞發(fā)布會(huì)》慶祝酒會(huì)?！捌咝巧虡I(yè)街”開盤造勢(shì)活動(dòng)策劃案七星商業(yè)街“財(cái)富百年——土著群星演唱會(huì)”時(shí)間：2006年9/1—10/10，20：00——21：00；主辦單位： 泉港區(qū)宣傳部 泉港區(qū)山腰街道辦事處 泉港電視臺(tái) 山腰街道文化站 協(xié)辦單位： 錦祥居委會(huì) 泉港商業(yè)街經(jīng)營(yíng)管理公司 泉港老年協(xié)會(huì)演唱會(huì)概述： 邀請(qǐng)泉港電視臺(tái)節(jié)目制作部，共同策劃一場(chǎng)群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的節(jié)目。營(yíng)銷資源的整合——銷售“賣點(diǎn)”總動(dòng)員冠名“泉港七星旅游購(gòu)物街”，與泉港旅游、文化等管理部門合作，不定期開展各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)在泉港以及各地旅行社網(wǎng)點(diǎn)放置七星商業(yè)街的投資指南，使這些通路為我所用。（2）、香車美女名店大聯(lián)展時(shí)間：9月1—2日（如果效果好可以延續(xù)至3日）；活動(dòng)形式：入駐商家組織各種款式的品牌車輛聚集七星商業(yè)街內(nèi)，不分大眾或豪華，只在展示商家的參與/互動(dòng)能力。由泉港七星商業(yè)街隆重推出的“泉港七星文化節(jié)”——搶燈會(huì)將作為一個(gè)匯聚閩南各樣民間特色藝術(shù)的縮影將在泉港誕生?！叭燮咝俏幕?jié)”是泉港區(qū)文化部門和七星商業(yè)街為弘揚(yáng)泉港民俗文化而編排的一個(gè)參與性很強(qiáng)的表演性活動(dòng)，由此而延伸出的系列民俗活動(dòng)將極大地提高七星街知名度，并極具人氣效應(yīng)。軟文造勢(shì)媒體: 與東南早報(bào)合作，開辟軟文專欄，系列介紹本次活動(dòng)；發(fā)布時(shí)間：（另定）；內(nèi)容及形式： 利用《東南早報(bào)》特定版面發(fā)布系列軟文，將本次活動(dòng)特色，活動(dòng)目的，以及“七星商業(yè)街”的規(guī)模等內(nèi)容更深入地告知于廣大消費(fèi)者。電視廣告媒體：泉港電視臺(tái)；內(nèi)容： 廣告“泉港七星文化節(jié)”活動(dòng)內(nèi)容及時(shí)間。300至700元/㎡20至70㎡自建低矮傳統(tǒng)民居，無(wú)出售。但目前周邊住宅項(xiàng)目少，人氣較弱七星商業(yè)街(更為“年輕態(tài)”但更具業(yè)態(tài)均衡的商街)店鋪60家，主要經(jīng)營(yíng)精品服飾、品牌鞋帽類為主，并提供一定的與購(gòu)物相關(guān)的休閑 娛樂(lè)類服務(wù)30至100元/㎡54至77㎡800012000元/M2七星街總長(zhǎng)約100米，商業(yè)定位為泉港精品購(gòu)物步行街；文化定位為泉港七星民俗文化旅游街七星商業(yè)街的