【文章內(nèi)容簡介】 元（五年平均每年房租為 12023元） ***100000247。 3=33333元（五免二執(zhí)行前兩年不交租金，后三年每年約為 ） 有必要執(zhí)行基金政策的話，我們可適當(dāng)給租賃者總房款 1％ 3％的錢數(shù)作為啟動資金 三層（ 230㎡ ） 租金暫定為每年 35000元 ***（ 35000*535000*2） 247。 5=21000元（五年平均每年房租為 21000元） ***35000*5247。 3=（五免二執(zhí)行前兩年不交租金，后三年每年約為 ） 備注：根據(jù)各房源位置及規(guī)劃情況單獨制定租金政策 3）租賃政策和銷售政策相結(jié)合后的計算 例：租賃商家按我們的政策租賃一套兩層 130平方米的房子，其明細如下： 租賃商家方面： 租金為 10萬元。后三年每年約 假設(shè)給予 2％啟動基金應(yīng)為 15233元 投資購房者： 房價售價為每平方米 5859元，二層面積為 130平方米，總投入為 761670元 共五年每年可拿到總房款 ％租金回報，這部分等于 285626元 開發(fā)商： 我們要拿到的底價均價為 3320元每平方米 保守確定返還貼補租金為 285626元 給予商家啟動基金為 15233元 代理公司底價拐點為 21580元 預(yù)計無形支出按總房款 1％算 7617元 公式： （ 3320+3320*）247。（ ） ≈5859元 這即為這種招商方式情況下底價平均價房源對外銷售的報價 業(yè)態(tài)劃分 業(yè)態(tài)劃分考慮 美容美體： –不一定選擇繁華地段，適宜選擇環(huán)境幽雅的地方。規(guī)劃2—3家在步行街的兩頭各一家，中間一家。 –松嵐的結(jié)構(gòu)適合做美容：安排在三層商鋪，一樓做休息廳，二、三樓做美容單間 –步行街周圍有高端消費人群，大多是公務(wù)員、商人等有錢人。 –品牌選知名連鎖品牌，目標(biāo)指向周邊社區(qū)具有一定經(jīng)濟實力的中青年女性 –入駐數(shù)量定位三家，包括現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)的一家。如果數(shù)量少可能無法滿足消費人群。因為美容院的產(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)營理念不同，同時消費者的愛好不同，單獨一家難以對消費者形成吸引力，無法形成選擇性。 美發(fā) –美發(fā)應(yīng)選擇在繁華、人多、熱鬧的地段。步行街應(yīng)設(shè)高檔美發(fā)店比如標(biāo)榜、西雅圖、倪靜。高檔美發(fā)店主要是針對逛街時尚年輕人和周圍高檔消費人群。 –步行街結(jié)構(gòu)適合做美發(fā)，一層剪發(fā)，有衛(wèi)生間可設(shè)洗頭區(qū)，二層做頭。 –將現(xiàn)有不合理的結(jié)構(gòu)進行改造，如改大面積落地窗，門頭小門改成寬敞明亮的大門。 –美發(fā)店目標(biāo)指向中青年、時尚年輕人群。 –入駐數(shù)量安排為三家，因為各店風(fēng)格不一樣。應(yīng)當(dāng)分布在熱鬧區(qū)，如音像店、流行飾品店周圍。 健身 –黃城人健身消費意識淡薄、無大的健身場所，規(guī)模較小，大約三百平米，而且不在花木蘭街等繁華街道，地段偏僻 ,無知名連鎖品牌，大多為私人開的健身會所。 –步行街里面不適合經(jīng)營健身會所，在靠近北大街的商鋪比較合適，主要是可以做大氣的門頭，有個好的宣傳效果。 –消費的目標(biāo)人群為公務(wù)員、白領(lǐng)等 高端人群。 –步行街規(guī)劃數(shù)量為一家，面積不小于 1000平米左右。 醫(yī)療設(shè)施配套 周邊社區(qū)必備配套 :診所、藥房合適 適合單層商鋪，二層利用率不大。診所一樓可做觀察區(qū)。二樓做輸液區(qū)。 目前周邊區(qū)只有藥房、牙科門診，沒有普通門診。目標(biāo)指向為周邊人群。 步行街規(guī)劃診所、藥房各一家，安排在靜一些的商家周圍，于松嵐、松青大門區(qū)域，便于居民進出方便。 –餐飲 187。應(yīng)以餐飲為主，經(jīng)濟實惠，方便快捷。 187。特色餐飲 187。目標(biāo)人群是逛街人群和周圍上下班時間緊張的居民、步行街的商家老板、營業(yè)員等。 187?？觳蛿?shù)量為一家（三層），特色火鍋為一家（三層）位置定在日寶中間門洞位置，便于逛街者就近就餐，不必步行街兩頭來回奔波。 ?娛樂：網(wǎng)吧、電玩、兒童娛樂、桌球 –選擇面積需大，如：一層桌球，二層電玩，三層兒童娛樂（間數(shù)可以通開，立體經(jīng)營，各層可為不同經(jīng)營老板） –對于桌球：進深太短，晚上噪聲太大擾民，多層不易于管理。 –指向人群：為逛街年輕人，周邊年輕人。 –網(wǎng)吧定為 3家（一個三層，兩個兩層）數(shù)量稍多，兩家較為合適，面積應(yīng)差不多。 –可與快餐等臨近，于步行街中間位置。 –影樓： –大型影樓一般位于市中心繁華地段，都提供鮮花、婚慶方面的服務(wù)。如：巴黎春天、夢巴黎（三層 1000平米） –一樓可以擺放婚紗模特，樓上化妝或存一些物品。 –指向人群為準(zhǔn)備結(jié)婚青年，時尚青年（拍寫真） –在繁華地段人流量大，做宣傳可提高知名度。 –入駐數(shù)為 3家，均為 3層，單獨一家不好做，適合集中經(jīng)營（放在三層集中區(qū)），周圍及對面商鋪為休閑服飾。 –花店： –步行街適合兩層大型特色花店。一層擺放鮮花盆景，二樓擺放絹花或做花藝加工。 –目標(biāo)指向高雅有品位的消費群，步行街規(guī)劃為一家，與音像店、影樓臨近，與步行街的兩側(cè)。 日常用品： –包括干洗店、音像店、西點作為周邊生活配套（賽維干洗、愛書人音像、巧媳婦西點） –規(guī)劃音像、西點各兩家，干洗店一家備用兩家，西點兩層、音像兩層商鋪，干洗店兩層，一層接待臺二層擺機器 187。女性兒童用品 包括內(nèi)衣，飾品，兒童玩具 流行飾品（吉百利等） 二層利用率低 面積單層約 90平，消費人為年輕人 兒童玩具（奧特曼，藍貓）大人帶兒童來消費 女性用品 3家 。 兒童游樂一家，可選三層商鋪 根據(jù)調(diào)查黃縣暫時無兒童游樂園 飾品，游樂應(yīng)安排在鬧區(qū)，可與娛樂相鄰 服飾 –大品牌，連鎖，加盟，以休閑服飾為主，針對年輕人，學(xué)生 –一層利用率大，二層可做倉庫 三層基本用不上 –步行街規(guī)劃入駐 26家（二層的商鋪規(guī)劃 21家，三層的規(guī)劃有 5家） –即將建成的麥購經(jīng)營模式比較有特點，其一層為男裝，二層為女裝，三層為牛仔服飾 187。自助銀行 在商業(yè)街兩頭各設(shè)一處自助銀行 對于特殊商業(yè)業(yè)態(tài)制定特殊招商政策 品牌服裝店的招商除以上政策外再增加每平方米 300——400元的裝潢支持，當(dāng)然工程實施盡量控制在甲方管轄范圍內(nèi)。 對于購買這類商鋪的人群售價自然上漲 300——400元，兩者應(yīng)互相對應(yīng)。 如有特殊商業(yè)業(yè)態(tài)可能要出現(xiàn)的特殊情況，我們?nèi)钥梢圆捎猛瑯拥姆椒ㄟ\作。 這類商鋪在銷售報價當(dāng)中充其量也不會超過每平方米6500元價格，是可以形成銷售說服力的。 第四部分 招商營銷推廣策略 一、營銷推廣的主線及原則 主動出擊，尋找招商源進行實際推薦和談判。 一旦我們招商政策確定，不管采用何種宣傳方式，我們都必須做到主動出擊。前期所造成的影響仍然使很多經(jīng)營者對這里將信將疑，在這種前提下，商家主動登門洽談幾率很低。