【正文】 入過 4000元 消費潛力 32 消費潛力：未來社零將進一步增長， 5年內“蛋糕”有望擴大一倍，主城區(qū)達到 市區(qū)社零預測 2023年 2023 2023 2023 2023 2023 預測 1 預測 2 預測 2均值 預測前提 ： ?經(jīng)濟持續(xù)增長。 ? 安陽市區(qū)商業(yè)在營面積約80萬㎡，其中零售面積約㎡。很多專家都認為，我們在發(fā)展Mall時，可以借鑒東南亞的成功經(jīng)驗。 市場有經(jīng)驗經(jīng)營者缺乏 ， 消費者不成熟 ， 向往都市生活 、 追求時尚 ， 易于引導 。 ?按照商業(yè)發(fā)展規(guī)律，下一個階段將會是一站式的都市 mal大發(fā)展時期。 ?一區(qū) ：城市中心區(qū)，西起京廣鐵路，東至京珠高速公路，南起安林高速公路，北至洹河，是城市市級中心區(qū)所在地，承擔城市商務用金融、辦公、文化博覽、教育體育等功能。 安陽 市政務新區(qū)商業(yè)氛圍成熟尚需時日，老城區(qū)核心商圈的地位在很長一段時間內不會改變 城市新中心區(qū)商業(yè)成熟一般需要 20年，在形成過程中不會削弱傳統(tǒng)核心商圈的地位 新區(qū)商圈和原有商圈更多是互補 案例選取 —— ?上海、深圳、青島、鄭州 案例關注點 —— ?城市發(fā)展、商圈演變 54 深圳新中心區(qū)的發(fā)展經(jīng)歷了將近 20年才進入成熟發(fā)展期 深圳新中心區(qū)發(fā)展歷程 投資啟動 主干道基本完成 投資大廈信息樞紐中心大廈建設 中心區(qū)基礎市政設施 “ 七通一平 ” 基本完成； 成功拍賣出讓一塊居住用地 和黃 、 中海、 深業(yè) 、 居住項目開工；六大政府工程同時開工 ， 中心區(qū)城市公園建成 中心區(qū)進入高速發(fā)展期 。 —— 鐵西某消費者 鐵西 ?從安陽市住房建設規(guī)劃看，未來 5年內，鐵西區(qū)將是住房建設的重點區(qū)域。 ?認為未來安陽最繁華的商業(yè)帶出現(xiàn)在東區(qū)的消費者占 1/4。金商都 街鋪 在建 單鋪 3040，單價約 400，總價，1215萬 市場主要商業(yè)供應項目 ?城區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)有限 ， 核心區(qū)供應很少 。 ?另外，消費者看好的安東新區(qū)目前尚無大型商業(yè)設施規(guī)劃，只有義烏小商品城正在籌劃中。 ?核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四條城市道路交錯形成。 美麗華 金豪 賽博 居家宜 人民大道 解放大道 紫薇大道 彰 德 路 核心商圈 紅旗路 商業(yè)格局 68 核心商圈占地 ㎞ 2，在營面積約 20萬㎡，具有極強的吸引力和輻射力 ?核心商圈主要由四條城市道路交錯圍合形成：解放大道 、 北大街 、文峰南北街 、 彰德路 。 估算三：根據(jù)零售面積和坪效，年零售額約 安陽 深圳東門 占地 ㎞ 2 營業(yè)面積 20萬 50萬 日客流量 12萬 40萬 零售額 12億 50億 安陽核心商圈 VS深圳東門 70 %%%%0%25%50%75%100%安陽核心商圈 遵義丁字口商圈 青島李村商圈 深圳東門商圈街區(qū)商業(yè) 集中商業(yè)核心商圈中街鋪比重超過 5成，集中式商業(yè)大力發(fā)展是大勢所趨 消費者訪談：“到處是商鋪了，亂亂的。而華聯(lián)、海鑫、衛(wèi)東、美麗華等僅占 23%，足以看出，丹尼斯在安陽商業(yè)中的地位。有 7個出入口， 2部自動扶梯，中央空調。 ?美麗華的輻射范圍更小，以文峰和北關區(qū)的居民為主。打破均衡格局， 重新建立分工體系一起做大整個商圈。 商業(yè)格局 估算一：根據(jù)單次消費額計算，年零售額 13億元 ?根據(jù)調查數(shù)據(jù)測算 ， 購物頻率為 /周 ， 以此推算 ， 核心商圈內零售額為 52 25% 800000= 估算二：根據(jù)購物頻率和單次消費額，年零售額 ?集中式商業(yè)：丹尼斯坪效約 /年 ， 其他約是該數(shù)據(jù)的一半 ，那么集中商業(yè)年營業(yè)額約 。 商業(yè)格局 67 核心商圈外圍主要城市道路的商業(yè)面積約㎡，城市其他區(qū)域仍有 10余萬㎡ ?核心商圈以北 ， 紅旗路 、人民大道陸續(xù)開發(fā)了美麗華購物廣場 、 金豪數(shù)碼城等商業(yè)設施 ， 但依然不能撼動核心商圈的地位 。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)量大 ， 但多在外圍 ， 核心商圈內較少 ， 外圍擬建項目不會構成實質性威脅 。 簡評： 核心商圈資源向文峰中路轉移 ， 沃爾瑪項目不僅要偏離核心商圈 ， 還處于非城市發(fā)展方向上 ， 前景不容樂觀 。工業(yè)用地數(shù)量顯著降低，占比不到 20%。 57 而從消費者認知角度看，未來的商業(yè)繁華帶不會轉移，仍將維持在文峰中路一帶 5 3 . 8 %3 8 . 4 %1 . 6 %6 . 4 %6 . 4 %北大街丹尼斯華聯(lián)美麗華其他9 . 6 %2 5 . 6 %3 7 . 6 %2 0 . 0 %7 . 2 %夏綠地以東東區(qū)丹尼斯周邊北大街其他目前最繁華的商業(yè)帶 未來 23年最繁華 的商業(yè)帶測試 ?通過訪談，大部分消費者認為丹尼斯、北大街一帶無法區(qū)分，幾乎等同，屬于文峰中路。 快速發(fā)展期 商圈演變案例 56 從安陽未來規(guī)劃人口分布看，鐵西區(qū)仍是居住人口重心，受消費習慣影響，核心商圈仍將是首選 一般都到市里面去購物，鐵西這邊沒什么可買的。 ?政務新區(qū)內商業(yè)氛圍的成熟至少需要 20年的時間 。 城市布局 51 未來安陽城市將向南、向東方向擴張，將出現(xiàn)“一區(qū)三片”的空間布局 本項目所處的是城市中心區(qū)中古城商業(yè)區(qū)的核心 。 風險 技術風險 規(guī)劃不具前瞻性 設計沒有考慮好實用性 管理運營風險 財務風險 工期延誤風險 工程質量風險 市場風險 銷售風險 招商風險 經(jīng)營風險 政策風險 房地產(chǎn)政策 金融政策 商業(yè)政策 經(jīng)濟風險 宏觀經(jīng)濟衰退 安陽經(jīng)濟發(fā)展受阻 ?風險一：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求 ?風險二：無視市場實際需求 ?風險三：項目定位不準 ?風險四：重建筑設計輕商業(yè)規(guī)劃 ?風險五：缺乏科學的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃 ?風險六：盲目輕信主力店 ?風險七：缺乏科學的招商規(guī)劃 ?風險八：產(chǎn)權銷售存在弊端 ?風險九：輕視后期的經(jīng)營管理 ?風險十：無長期的資金投入安排 46 本報告的技術思路 項目開發(fā)背景 客戶目標和問題 界定核心問題 市場潛力研判 區(qū)域與項目研判 項目市場定位 規(guī)劃布局研究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結合研究 商業(yè)與文化結合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 47 決定城市商業(yè)體量的選址 KPI 區(qū)域位置 交通體系 城市規(guī)劃 人口狀況 處于城市的發(fā)展方向上，不會被邊緣化 屬于城市重點發(fā)展區(qū)域 良好經(jīng)濟運行狀況和積極發(fā)展前景 接近購買力，位于消費中心 處于居住的幾何中心，保證有廣闊腹地 有較強地消費能力 大規(guī)模人口聚集，且有一定增長空間 便利的停車系統(tǒng) 強大的公共交通系統(tǒng)，對外有較強的輻射力 商業(yè)格局 地塊條件 處于較強的市場競爭地位 地塊大小能滿足開發(fā)需求 Q3：本項目能否在安陽承擔這個歷史角色？ 48 商業(yè)發(fā)展階段 重要標志 事件 商業(yè)格局 1993年 19941995年 2023年 2023年 2023年至今 未來 1993年以前 國有百貨大樓大發(fā)展 專賣店出現(xiàn) 安百、二百、相州百貨三花齊放 亞細亞 開業(yè)，帶動彰德路發(fā)展 彰德路成為商業(yè)圈核心 步行街出現(xiàn) 北大街 改造成功 綜合性商場出現(xiàn) 衛(wèi)東購物廣場 開業(yè) 丹尼斯 開業(yè) 亞細亞拍賣，改造為海鑫開業(yè) 丹尼斯、海鑫、衛(wèi)東三足鼎立，丹尼斯獨占鰲頭 文峰路商圈形成 彰德路開始沒落 北大街成為商業(yè)核心 新式商業(yè)設施引領消費力 ！ 核心商圈內部經(jīng)歷了四次轉移，趨勢將進一步延續(xù)，關鍵是新式商業(yè)設施的出現(xiàn) ?從 90年代初，安陽核心商業(yè)圈經(jīng)歷了“百貨大樓 ——彰德路 ——文峰路”的轉移。 功能定位 商業(yè)趨勢 41 商業(yè)市場結論：商業(yè)仍有較大發(fā)展空間，功能復合是發(fā)展趨勢 人均商業(yè)面積較低 ， 發(fā)展空間較大 ， 商業(yè)單核發(fā)展 ， 馬太效應明顯 。 ?第一代 Shopping Mall和第二代 Living Mall。 旅游收入有限 ， 消費內生增長特征明顯 ， 整體消費潛力有待挖掘 ，但主城區(qū)社零增長較快 ， 預計總量仍會繼續(xù)增長 ?！? —— 金凱悅家具張總 “ 安陽的高端消費都外流了 ， 有錢人都去鄭州購物了 ， 安陽離鄭州不遠 ， 2個多小時就到了 ， 很方便 ?！? ——某消費者 消費潛力 29 市區(qū)人均社零水平高出整體一倍，與其他城市差距不大 010002023300040001999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0%4%8%12%16%20%人均社零 增長率人均社會消費品零售總額 040801201602001999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %4 . 0 0 %8 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 6 . 0 0 %2 0 . 0 0 %社零 增長率安陽社會消費品零售總額 +15% 312573547075614939212468全市 市區(qū) 文峰區(qū) 北關區(qū) 殷都區(qū) 龍安區(qū)注：市區(qū)包括市直零售總額 ， 不分計入各區(qū) ， 因此高于下轄各區(qū) 。 ?人均社會零售品消費總額居 12位，處于下游。 ?根據(jù)《安陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃》， 將制造業(yè)確定為安陽市重要的支柱產(chǎn)業(yè) 。 邯鄲機場 ，將對安陽經(jīng)濟起到促進作用 距離安陽市區(qū)： 40KM，約40M 開通航線 —— 邯鄲 上海 (虹橋 ) 周三 /六 邯鄲 重慶 周一 /三 /五 /日 7619821 0 8 4 . 51 . 2 1 . 5 6 11 . 7 2 4 4040080012002023 年 2023 年 2023 年安陽接待旅游人口 萬人 國內 國外 21 而十一五期間，安陽將努力通過一系列轉變實現(xiàn)打造豫北區(qū)域性中心城市的目標 政府政策規(guī)劃 中原城市群 豫北中心城市 2023年 安陽市提出了實施“安陽 鶴壁 濮陽 邯鄲 長治”的“ 豫北區(qū)域經(jīng)濟一體化 ”發(fā)展戰(zhàn)略，在“京 津 唐”和“鄭 汴洛”兩大區(qū)域經(jīng)濟節(jié)點之間形成新的經(jīng)濟界點，促進安陽市社會經(jīng)濟大發(fā)展。 ?如何設計、布局停車場？如何將停車場同其它建筑功能部分結合好？ ?如何做好多層商業(yè)的問題？ ?本項目是否需要做餐飲一條街？ ?公司考慮的收益不是賣房子的收益，而是 租金收益， 然后是開發(fā)投資現(xiàn)金流。 開發(fā)背景 11月 外聘市調 初步定位 最新版本規(guī)劃指標 —— ?用地面積： 46619平米，商業(yè)可利用 42284平米 ?規(guī)劃建筑面積：地上64645平米 ?地下空間：擬滿鋪一層 ?總建筑面積約 12 本報告的技術思路 項目開發(fā)背景 客戶目標和問題 界定核心問題 市場潛力研判 項目區(qū)域研判 項目市場定位 規(guī)劃布局研究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結合研究 商業(yè)與文化結合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 13 客戶的期望和疑惑：承載了集團太多的夢想，關鍵在于如何做才能夠實現(xiàn) 客戶思考 ?本項目是集團幾年來房地產(chǎn)發(fā)展的夢想，要做就要做安陽最好的商業(yè)項目， 30年不落伍。 ?員工 2023余名 。 6 歷史人文資源非常豐富，內有蕭曹廟、袁氏小宅，周邊有文峰塔、高閣寺、鐘樓等 袁氏小宅 高閣寺 蕭曹廟 文峰塔 鐘樓 巴黎 服裝 廣場 中環(huán) 百貨 文峰北街 文峰南街 本項目 規(guī)劃中 廣場項目 1 4 3 5 2 1 2 3 4 5 地塊解析 7 歷史人文資源非常豐富，內有蕭曹廟、袁氏小宅，周邊有文峰塔、高閣寺、鐘樓等 袁氏小宅 高閣寺 蕭曹廟 文峰塔 鐘樓