【正文】 競(jìng)爭(zhēng)分析 核心商圈主力店 74 丹尼斯開(kāi)業(yè) 5年，引領(lǐng)了安陽(yáng)商業(yè)的階段性升級(jí) ?開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年初 ?規(guī)模： 營(yíng)業(yè)面積 ㎡，西側(cè)有 130個(gè)停車(chē)位 ?經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 百貨 +超市 ?經(jīng)營(yíng)檔次： 中檔品牌經(jīng)營(yíng) ?經(jīng)營(yíng)方式： 百貨統(tǒng)一管理，超市自主經(jīng)營(yíng) ?裝修設(shè)施： 外立面為明清建筑風(fēng)格，內(nèi)為現(xiàn)代時(shí)尚裝修。 競(jìng)爭(zhēng) 共生 分工 核心商圈商業(yè)格局演變 72 丹尼斯一枝獨(dú)秀，占據(jù)了安陽(yáng)商業(yè)的霸主地位，是安陽(yáng)新式商業(yè)的代表 7 7 . 6 %8 . 0 %7 . 2 %5 . 6 % 1 . 6 %丹尼斯 華聯(lián) 衛(wèi)東購(gòu)物廣場(chǎng) 海鑫購(gòu)物廣場(chǎng) 美麗華購(gòu)物廣場(chǎng)安陽(yáng)消費(fèi)者最喜歡的購(gòu)物場(chǎng)所 7929428710100200300400500美麗華 海鑫 丹尼斯 衛(wèi)東%%%%%提袋率 女性比美麗華 海鑫 丹尼斯 衛(wèi)東人流進(jìn)入情況（人 /5min） 提袋率和女性比 “人氣龍頭” 丹尼斯以 %超出其他商場(chǎng) ?在調(diào)查中， %的消費(fèi)者最喜歡去丹尼斯購(gòu)物。 ?街鋪：專(zhuān)賣(mài)店單店日平均最高營(yíng)業(yè)額為 3000元 ， 以 2023為基準(zhǔn) ，取核心商圈 880家店鋪測(cè)算 ， 年零售額 。 ?解放大道 、 彰德路 、 人民大道 、 紅旗路等分布了約 ， 其中街鋪規(guī)模接近 50%。 區(qū)域?qū)用嫜芯? 65 商業(yè)市場(chǎng)格局處于單中心階段，只有一個(gè)核心商圈，周邊商業(yè)以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主 ?安陽(yáng)城區(qū)建成面積 95平方公里，但目前只有一個(gè)真正意義上的商業(yè)核心。 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā) 63 市場(chǎng)傳聞擬建設(shè)重要項(xiàng)目：丹尼斯蠢蠢欲動(dòng)，兩大項(xiàng)目如果啟動(dòng)，需要審慎關(guān)注 ?除聶村項(xiàng)目，傳聞丹尼斯欲在發(fā)貞元廣場(chǎng)附近開(kāi)發(fā)大型商業(yè)項(xiàng)目。 60 住宅板塊化格局已逐漸形成，鐵西開(kāi)發(fā)量最大，東區(qū)購(gòu)房者消費(fèi)力最高 住宅開(kāi)發(fā)關(guān)鍵詞 —— ?五大板塊 ?銷(xiāo)售均價(jià)： 1887元 /平 ?制高點(diǎn)：東區(qū)，環(huán)境好，但氛圍尚未形成 ?多層為主 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 19 20 21 22 17 18 洹北板塊 鐵西板塊 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 東區(qū) 板塊 中心板塊 住宅開(kāi)發(fā) 61 核心商圈商業(yè)開(kāi)發(fā)極少，尤其是銷(xiāo)售型，導(dǎo)致價(jià)格奇高；相對(duì)老城后續(xù)改造，本項(xiàng)目具有先發(fā)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目 性質(zhì) 項(xiàng)目進(jìn)展 銷(xiāo)售狀況 博地苑 底商 挖地基，買(mǎi)圖紙，登記階段 鋪位較大 140200，一層 ，二層 9800 巴黎時(shí)代廣場(chǎng) 集中商業(yè) 在建設(shè) 只租不銷(xiāo)售，租金最高 140元 /平米 /月 紅旗大廈 底商 計(jì)劃 待回訪(fǎng) 金豪 * 底商 銷(xiāo)售完畢 單價(jià)最高 ，總價(jià) 200400萬(wàn) 大華 所以，可以說(shuō)，消費(fèi)者普遍認(rèn)為文峰中路目前和未來(lái)都將是安陽(yáng)最繁華的商業(yè)帶。這邊的人都是這樣的。 ?政務(wù)新區(qū)的商業(yè)在形成和成熟過(guò)程中 ， 老城區(qū)的核心商圈的商業(yè)不會(huì)發(fā)生削弱 ，更多是互補(bǔ) 。 ?未來(lái)安陽(yáng)城市的空間結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)“一區(qū)三片”的格局。 ?現(xiàn)在的核心商圈出現(xiàn)了丹尼斯、衛(wèi)東、海鑫為首的“三足鼎立”局面，尤以文峰中路丹尼斯周邊發(fā)展勢(shì)頭最為迅猛。 集中式商業(yè)對(duì)街區(qū)拉動(dòng)作用明顯 ， 無(wú)形中起到 “ 主力店 ” 的作用 ，但僅提供單一購(gòu)物消費(fèi) ， 同質(zhì)化嚴(yán)重 ， 復(fù)合消費(fèi)亟待出現(xiàn) 。 購(gòu)物消費(fèi) 商品經(jīng)濟(jì)的載體 丹尼斯為代表 復(fù)合消費(fèi) （ 多功能 ） 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的載體 本項(xiàng)目 ？ 功能定位 商業(yè)趨勢(shì) 40 借鑒東南亞 Mall的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，安陽(yáng)發(fā)展Mall有巨大的空間 ?鑒于我國(guó)很多城市的人均收入已經(jīng)接近或超過(guò)東南亞的部分城市，而且東南亞各國(guó)大型購(gòu)物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等一一，非常值得國(guó)內(nèi)企業(yè)學(xué)習(xí)和借鑒。 城市發(fā)展研究 34 城市背景 城市坐標(biāo) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 消費(fèi)潛力 城市經(jīng)濟(jì) Q1： 10萬(wàn)㎡體量商業(yè)在安陽(yáng)能否存活？ —— 市場(chǎng)潛力研判 市場(chǎng)潛力研判 城市背景 城市坐標(biāo) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 消費(fèi)潛力 商業(yè)發(fā)展 35 安陽(yáng)商業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，面臨提升轉(zhuǎn)變之機(jī) ? 安陽(yáng)人均 GDP接近 900美元，但相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施卻未滿(mǎn)足需求，高端消費(fèi)外溢，商業(yè)處于提升轉(zhuǎn)變階段 集市 沿街商業(yè) 大型綜合超市 專(zhuān)業(yè)店 倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心 便利店 都市 MALL 郊區(qū) MALL 百貨商店 批發(fā)市場(chǎng) $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 $10000以上 生存需求 價(jià)格 品質(zhì) 傳統(tǒng)形態(tài) 階段 業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代 階段 ?隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門(mén)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)， 并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展 ?伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車(chē)水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū) 形成條件 形成過(guò)程 ?隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門(mén)類(lèi)、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶(hù)，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng) ?市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng) ?商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和 階段特征 ?剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分 ?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能 ?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格 或服務(wù) 的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿(mǎn)足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額 ?市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力 文化、情感需求 便利 敏感因素 人均 GDP 出現(xiàn)業(yè)態(tài) 目前深圳 目前安陽(yáng) 商業(yè)發(fā)展研判 36 安陽(yáng)目前人均商業(yè)面積為 ㎡，未來(lái) 5年內(nèi)將逼近 1㎡，發(fā)展空間大，商業(yè)“馬太效應(yīng)”仍將繼續(xù) 項(xiàng)目 零售 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 合計(jì) 面積 比例 54% 46% 面積 約 60萬(wàn) 約 50萬(wàn) 110萬(wàn) 比例 55% 45% 目前 未來(lái) 5年 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)比例高反映出安陽(yáng)的 區(qū)域流通中心地位 。 ” —— 某品牌服飾經(jīng)營(yíng)商 “ 安陽(yáng)沒(méi)有什么可以買(mǎi)的 ， 通常會(huì)去鄭州購(gòu)物 。 其他5 5 . 1 %市區(qū)4 4 . 9 %市區(qū)社零比重接近權(quán)全市一半，且增速快 消費(fèi)潛力 30 城市消費(fèi)實(shí)質(zhì)：消費(fèi)增加主要依靠?jī)?nèi)生增長(zhǎng)，旅游收入有限 2 7 . 13 5 . 439010203040502023 年 2023 年 2023 年安陽(yáng)旅游收入 3 5 6 . 1 3 6 0 . 5 3 5 9 . 601122243364482023 年 2023 年 2023 年安陽(yáng)旅游人均消費(fèi)額 現(xiàn)階段安陽(yáng)旅游收入對(duì)社零增長(zhǎng)影響很小，我們預(yù)測(cè)未來(lái)會(huì)有所改善。 1萬(wàn) 3123 城市坐標(biāo) 26 與周邊地市相比，安陽(yáng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但人均社零整體較低，表現(xiàn)出高端消費(fèi)外流，旅游收入不足的現(xiàn)狀 020040060080010001200邯鄲 邢臺(tái) 晉城 長(zhǎng)治 德州 聊城 濮陽(yáng) 鶴壁 安陽(yáng)8000850090009500100001050011000邯鄲 邢臺(tái) 晉城 長(zhǎng)治 德州 聊城 濮陽(yáng) 鶴壁 安陽(yáng)8000120231600020230邯鄲 邢臺(tái) 晉城 長(zhǎng)治 德州 聊城 濮陽(yáng) 鶴壁 安陽(yáng)100020233000400050006000邯鄲 邢臺(tái) 晉城 長(zhǎng)治 德州 聊城 濮陽(yáng) 鶴壁 安陽(yáng)安陽(yáng) GDP與周邊地市的對(duì)比 安陽(yáng)人均 GDP與周邊地市的對(duì)比 安陽(yáng)人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額與周邊地市的對(duì)比 安陽(yáng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與周邊地市的對(duì)比 以上數(shù)據(jù)來(lái)源：各省市統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 同周邊縣市相比，安陽(yáng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)周邊縣市有較強(qiáng)的輻射作用。 ?從行業(yè)平均工資來(lái)看，信息服務(wù)、電力燃?xì)饧安傻V、制造業(yè)是收入最高的幾個(gè)行業(yè)， 制造業(yè)是影響安陽(yáng)人均收入水平的重要因素 。 20232023年 “十一五”期間，安陽(yáng)將通過(guò)實(shí)現(xiàn) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新型工業(yè)化和旅游強(qiáng)市三個(gè)轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn) 打造豫北區(qū)域性中心城市 的目標(biāo)。還有一個(gè)是土地增值稅問(wèn)題。 ?做本項(xiàng)目，就要把本項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)充分發(fā)揮出來(lái)，將 歷史文化、商業(yè)進(jìn)行充分的整合 。 ?具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初步經(jīng)驗(yàn) ：開(kāi)發(fā)了光華小區(qū)、世紀(jì)花園、超越城市廣場(chǎng) A 區(qū) 30余萬(wàn)平方米的商住樓。 ?平面布局 ：保留 中軸線(xiàn) 的通透性，能夠從地塊東邊看到文峰塔。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?風(fēng)格 ：保留 老城明清風(fēng)格和地方特色，如采用坡屋頂，與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。 ?商業(yè)開(kāi)發(fā) ：經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有豐富的 零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷。 ?在 不影響商業(yè)價(jià)值 的情況下，為老安陽(yáng)的歷史文化名城爭(zhēng)光添彩。 ?綠化同園林園藝密切的結(jié)合？ 客戶(hù)語(yǔ)錄 14 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 客戶(hù)目標(biāo)和問(wèn)題 界定核心問(wèn)題 市場(chǎng)潛力研判 區(qū)域與項(xiàng)目研判 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 規(guī)劃布局研究 開(kāi)發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結(jié)合研究 商業(yè)與文化結(jié)合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問(wèn)題界定 15 本項(xiàng)目論證最根本的問(wèn)題：要回歸商業(yè)的本質(zhì)問(wèn)題 —— 本項(xiàng)目是否具有商業(yè)營(yíng)運(yùn)成功的基礎(chǔ)？項(xiàng)目規(guī)劃、古建筑結(jié)合問(wèn)題、文化結(jié)合問(wèn)題都屬于策略或戰(zhàn)術(shù)的細(xì)節(jié)性問(wèn)題 .’ s View—— 本項(xiàng)目對(duì)于安陽(yáng)意味著什么？安陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)能否支持如此項(xiàng)目發(fā)展？ 市場(chǎng)潛力研判 如何準(zhǔn)確定位符合安陽(yáng)消費(fèi)者需求？利于項(xiàng)目的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展？ 項(xiàng)目定位 街區(qū)如何規(guī)劃能符合定位？主力店規(guī)劃？?jī)?nèi)街規(guī)劃？商業(yè)空間如何與安陽(yáng)的其他項(xiàng)目形成區(qū)隔？ 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目如何開(kāi)發(fā)才能規(guī)避可能的風(fēng)險(xiǎn)？ 開(kāi)發(fā)策略 該區(qū)域、該項(xiàng)目能否承擔(dān)這個(gè)角色？ 項(xiàng)目能否競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)？ 項(xiàng)目區(qū)域研判 商業(yè)與文化結(jié)合 商業(yè)與古建筑結(jié)合 商業(yè)如何與古建筑結(jié)合？何種方式是最符合項(xiàng)目多方參與主體的利益？ 商業(yè)如何與文化結(jié)合？何種方式是經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的共贏？ 16 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 客戶(hù)目標(biāo)和問(wèn)題 界定核心問(wèn)題 市場(chǎng)潛力研判 區(qū)域與項(xiàng)目研判 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 規(guī)劃布局研究 開(kāi)發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結(jié)合研究 商業(yè)與文化結(jié)合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問(wèn)題界定 17 城市背景 城市坐標(biāo) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 消費(fèi)潛力 城市經(jīng)濟(jì) Q1： 10萬(wàn)㎡體量商業(yè)在安陽(yáng)能否存活？ —— 市場(chǎng)潛力研判 市場(chǎng)潛力研判 城市背景 城市坐標(biāo) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 消費(fèi)潛力 商業(yè)發(fā)展 18 中原城市群正在逐漸成為中西部地區(qū)新增長(zhǎng)極，安陽(yáng)為中原經(jīng)濟(jì)群的邊緣城市 城市區(qū)位 城市數(shù)量 5個(gè)以上 城市人口 1000萬(wàn)人以上 人口密度 300人 /平方公里以上 城市密度 /萬(wàn)平方公里以上 城市化水平 20%以上 國(guó)內(nèi)城市群劃分標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù) 2023年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 》，在中國(guó) 15大城市群中，中原城市群位列第七，正在逐漸成為中西部地區(qū)最具發(fā)展活力的經(jīng)濟(jì)隆起帶之一。 豫北區(qū)域性中心城市的核心內(nèi)容 —— ?一個(gè)基地 ：以冶金、電子、裝備制造為主的新型工業(yè)基地。 2023年安陽(yáng)城鎮(zhèn)從業(yè)人員分布 24 國(guó)有企業(yè)效益下滑，非國(guó)有企業(yè)對(duì)安陽(yáng)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)明顯，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可持續(xù)有較強(qiáng)基礎(chǔ) 1. 050. 990. 980. 830. 851. 110. 891. 33信益電子公司安陽(yáng)卷煙廠(chǎng)安陽(yáng)鋼鐵公司安化集團(tuán)安陽(yáng)電業(yè)局華祥電廠(chǎng)安陽(yáng)電廠(chǎng)安陽(yáng)彩玻公司 注：企業(yè)銷(xiāo)售景氣指數(shù) =（ 本年銷(xiāo)售產(chǎn)值 上年銷(xiāo)售產(chǎn)值 ） /（ 本年生產(chǎn)產(chǎn)值 上年生產(chǎn)產(chǎn)值 ） 。 ?GDP總量：排名第 4 ?人均 GDP：排名第 9，主要與安陽(yáng) 人口眾多 有關(guān)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：各省市統(tǒng)計(jì)年鑒 06年游客數(shù)量增幅和旅游收入增長(zhǎng)低于全國(guó)平均水平15%、 19%。 ” —— 某 IT人士，月收