【正文】 現(xiàn)在，在我國(guó)也 迅速掀起了一股步行街熱，筆者認(rèn)為這種做法，尤其對(duì)于中心商業(yè)街來(lái)說(shuō)是非常值得提倡的，它不僅解決了人車爭(zhēng) 路的問(wèn)題，讓人們?cè)跊](méi)有車輛的商業(yè)街上安心地購(gòu)物、休閑，讓車流在沒(méi)有行人的道路上暢快地奔馳，還可以使人 們?cè)谝粋€(gè)沒(méi)有汽車尾氣的干凈環(huán)境下購(gòu)物，這符合綠色消費(fèi)的大趨勢(shì)。 另外，還必須注重突出城市主調(diào)，與城市風(fēng)貌渾然一體。認(rèn)真分析周圍居民的消費(fèi)特征，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，如美國(guó)紐約百老匯大道之所以集中了眾多 的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂(lè)廳和博物館，成為世界最大規(guī)模的商業(yè)街，主要是緣于紐約市600萬(wàn)有很 強(qiáng)購(gòu)買力的人口；專業(yè)商業(yè)街作為某種商品或某類人群消費(fèi)品的集合，要做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在 人們腦子里形成一種共識(shí)，即當(dāng)我要買這種商品時(shí)，首先想到的就是這條街。而作為 商業(yè)街，“商”之不存，“街”將焉附？既然是“商業(yè)”街，那它就絕對(duì)離不開市場(chǎng)的檢驗(yàn)，商業(yè)街不是造出來(lái) 的，而是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，建設(shè)商業(yè)街要尊重市場(chǎng)規(guī)律，它歸根到底是一個(gè)商業(yè)問(wèn)題，而不是城市建設(shè)問(wèn)題。消費(fèi)者的收入，是影響消費(fèi)構(gòu)成和消費(fèi)水平的重要因素，因而應(yīng)成為商業(yè)、企業(yè)在商業(yè) 街定位時(shí)考慮的重點(diǎn)。 。決策者們?cè)跒樯虡I(yè)街定位之前，應(yīng)充分考慮以上因素，不僅要分析消費(fèi) 者中各性別年齡段人口所占比例，還要對(duì)未來(lái)各年齡段人口數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，注意下一階段的變動(dòng)趨勢(shì)，不斷調(diào)整，才 能取得成功。在人均消費(fèi)水 平已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長(zhǎng)越快，市場(chǎng)規(guī)模就越大。 從商品設(shè)置的角度來(lái)看，以日用品為主的商業(yè)街應(yīng)重點(diǎn)考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業(yè)街， 其輻射區(qū)域就要大得多。由于不同年 齡、職業(yè)、文化層次的人在購(gòu)買心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業(yè)街市場(chǎng)定位的成功與否并不以 決策者們的主觀意愿為轉(zhuǎn)移，而是通過(guò)消費(fèi)者的購(gòu)買狀況反映出來(lái)。nbspmall）迅速熱起來(lái)，從商業(yè)街和購(gòu) 物中心大量共有的相同遺傳基因判斷，二者具有明顯的血緣關(guān)系，他們的社會(huì)作用、功能、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)是共同的，都 是在為商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)集中營(yíng)造一個(gè)更理想、更舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；都是商業(yè)服務(wù)業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有 機(jī)組合體；在店鋪數(shù)量上，都是以專賣店為主、大型商場(chǎng)或超級(jí)市場(chǎng)為輔；都可以滿足人們購(gòu)物、餐飲、休閑、觀 光、娛樂(lè)、健身等多種需要；由于集吃、住、游、購(gòu)、娛多功能于一身，二者都可以成為商業(yè)與旅游業(yè)的黃金結(jié)合 點(diǎn)。 這些特色街，或匯集名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長(zhǎng)；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特 色。第二，地區(qū)商業(yè)街 是一種社區(qū)化消費(fèi)場(chǎng)所，不是輻射整個(gè)城市的行為。換句話說(shuō)，中央商業(yè)街應(yīng)是一座城市的開放窗口，它是整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)和商業(yè) 發(fā)展的中樞，是南來(lái)北往的客流集散地，特別是搞商務(wù)活動(dòng)的人都必須要前往的地方。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，西方國(guó)家比較早的采用了這種提法，如 美國(guó)紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號(hào)，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵究竟是什么，至今沒(méi)有明 確的、權(quán)威的界定。其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面： 能全。為了順應(yīng)這種消費(fèi)潮流，自然而然產(chǎn) 生了網(wǎng)上購(gòu)物這種交易方式，中國(guó)迅速掀起了一股電子商務(wù)熱 潮，但是電子商務(wù)的發(fā)展要受到諸如人口素質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、傳統(tǒng) 消費(fèi)觀念、網(wǎng)絡(luò)支付機(jī)制等多方面的制約，難以在我國(guó)這樣的發(fā) 展中國(guó)家達(dá)到普及水平。 4．室內(nèi)商業(yè)街。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)現(xiàn)有著名商業(yè)街步行街200多 條，今后幾年正在建設(shè)和規(guī)劃中的商業(yè)街步行街近百條。地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個(gè)道理，重視專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)很重要。 如果是做購(gòu)物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商有必要找一些專業(yè)的商業(yè)顧問(wèn)公司，目的是明確商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和 具體的操作方式。人們對(duì)商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計(jì)，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對(duì) 跟人發(fā)生親密接觸、親密對(duì)話這個(gè)層次的設(shè)計(jì)基本做不到。另外是如何把人流往深處引的問(wèn)題。 現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購(gòu)物消費(fèi)形式的大融合。 主力店不應(yīng)在招商前進(jìn)行建筑設(shè)計(jì) 我們?cè)?jīng)做過(guò)許多購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)，完全是按照發(fā)展商的思路進(jìn)行。市場(chǎng)如何、開發(fā)商的房子如何、開店的效益如何就需要做專業(yè)的評(píng)估。國(guó)內(nèi)發(fā)展商對(duì)此基本沒(méi)有認(rèn)識(shí)，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)沒(méi)有市 場(chǎng)。北 京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去，實(shí)際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都 很有人情味。王府井大街經(jīng)過(guò)改造以后，四、五十米寬的大尺度，購(gòu)物的人只能順著一邊走， 不愿走之字形來(lái)回過(guò)到馬路對(duì)面購(gòu)物。nbspMall有市場(chǎng)需求，然而具體操作并不容易。其中 最大的問(wèn)題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)別。北 京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去，實(shí)際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。王府井大街經(jīng)過(guò)改造以后，四、五十米寬的 大尺度，購(gòu)物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來(lái)回過(guò)到馬路 對(duì)面購(gòu)物。建華北路是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)，有著久遠(yuǎn)的歷史。 客流 熙熙攘攘人氣旺 人口因素是特色商業(yè)街發(fā)展的動(dòng)力。 輻射 笑迎南來(lái)北往客 特色商業(yè)街的功能要輻射整個(gè)城市而不是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國(guó)際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。 商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)。這里報(bào)刊雜志社眾多，《巴黎競(jìng)賽畫 報(bào)》、《她》、《致敬》、《聯(lián)盟》、《雷次》等30多家在這里落戶安家。愛麗舍大 街是法國(guó)最繁華的街道，是法國(guó)繁榮富裕的象征。 (5)強(qiáng)化城市中心的價(jià)值和凝聚力，改變城市空心化的格局 (6)步行街對(duì)城市文化影響較大，它是對(duì)都市文化的提升與再造。第七個(gè)時(shí)期，商業(yè)步行街增加shoppingamp。到了宋代，清明上河圖就是典型的商業(yè)街，到了近代 和現(xiàn)代，我國(guó)商業(yè)街發(fā)展落后于法國(guó)等西方國(guó)家。第四個(gè)時(shí)期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。上海徐家匯的開發(fā)改造非常成功， 擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個(gè)廣場(chǎng)型活動(dòng)中心，并由多種垂直交通將整個(gè)系統(tǒng)連通成為一 個(gè)環(huán)形的商業(yè)區(qū)，其實(shí)質(zhì)是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。 amp。 愛麗舍大街西段長(zhǎng)約1180米，是商家云集之地，不太長(zhǎng)的街道兩旁布滿了法國(guó)和世界各地的大公司、大銀行、航空 公司、電影院、高檔商店和餐館。 圖2法國(guó)香榭麗舍大街 二、國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展水平與存在問(wèn)題 國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街道發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段 ：加強(qiáng)交通管理，吸引顧客 ：體現(xiàn)對(duì)步行者的關(guān)懷 ：成為社區(qū)活動(dòng)中心 國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街道大部分是原先基礎(chǔ)良好的商業(yè)街區(qū)，后來(lái)將機(jī)動(dòng)車道路改建為步行道，其建筑格局、商業(yè)布局等 基本延續(xù)多年來(lái)已經(jīng)形成的風(fēng)貌。 －－完善功能。在河北保定，建成后的鑫龍灣商業(yè)特色街，就是這樣一條黃金特色商業(yè)街。地價(jià)和土地的利用率最高，交通極為便利，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市政、信息環(huán)境，對(duì)國(guó)際跨國(guó)公司有巨大的吸引力。 歷史 經(jīng)年老街有影響 特色商業(yè)步行街要有濃厚的文化、歷史氛圍。每個(gè)人對(duì)空間個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感受，每個(gè)不同的 廣場(chǎng)、街道也都有自己的個(gè)性，怎樣能夠讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境有 一種良好的感覺(jué)？這就需要建筑師進(jìn)行精心地設(shè)計(jì)。 尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺(jué)很舒服、很親切。 住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因?yàn)樽≌^(qū)有這方面的需要。nbspMall，但到目前為止，真正意義上的 Shoppingamp。對(duì)于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。每個(gè)人對(duì)空間個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感 受，每個(gè)不同的廣場(chǎng)、街道也都有自己的個(gè)性，怎樣能夠讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境有一種良好的感覺(jué)？這就需要建筑師 進(jìn)行精心地設(shè)計(jì)。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺(jué)很舒服、 很親切。 住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因?yàn)樽≌^(qū)有這方面的需要。nbspMall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。發(fā)展商都以為自己能夠招商，實(shí)際上很困難。nbspMall撐起來(lái)就變得很容易。整個(gè)空間可以通過(guò)天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安 全感和舒適感，而不是像進(jìn)了迷宮。如今已經(jīng)變成一種模式，我們?cè)O(shè)計(jì)的王府井富陽(yáng)廣場(chǎng)就提 供這樣一個(gè)表演的舞臺(tái)。從很遠(yuǎn)的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強(qiáng)調(diào) 可識(shí)別性。 在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面，首先要明確開發(fā)者、使用者和消費(fèi)者之間的關(guān)系。 在整個(gè)合作過(guò)程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。 我國(guó)商業(yè)街的主要類型 200484 城市步行街商業(yè)街（區(qū)）是城市商業(yè)發(fā)展、城市風(fēng)貌、城市綜 合競(jìng)爭(zhēng)力的代表，也是城市改革開放成果和城市經(jīng)濟(jì)繁榮的代 表，因此，人們都把城市步行街商業(yè)街稱之謂“城市窗 口”、“城市名片”。如北京南城馬連道的茶業(yè)一條街，楊村的裝飾布一條街，杭州的絲綢城，廣 東省番禹電器一條街，以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，城市改造結(jié)合商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，特 別是地級(jí)市和旅游城市，都十分重視步行街商業(yè)街規(guī)劃，都十分重視步行街商業(yè)街建設(shè)。nbspstopping）的消費(fèi)心 理，又因匯集了眾多層次的專賣店與各種服務(wù)項(xiàng)目，而有比較靈活的市場(chǎng)反應(yīng)能力，可以提供全面服務(wù)，滿足了人 們多樣化的生活需求，成為消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂(lè)一體化的場(chǎng)所，符合我國(guó)未來(lái)的消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)。 優(yōu)。