某中心公園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略-wenkub
2023-03-14 22:13:49 本頁面
【正文】 件：低容積率曼哈頓 “2+3”服務(wù)：同質(zhì)化，人文性少城市廣場 “2+3”本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目區(qū)位決定其匹配的物業(yè)類型CBD核心區(qū)位 CBD邊緣 泛 CBD區(qū)域容積率 高 高 低物業(yè)類型 公寓 住宅 純住宅客戶物征 富有階層非主流家庭居住高級(jí)白領(lǐng) 普通白領(lǐng)物業(yè)檔次 頂級(jí) 中高檔 中檔物業(yè)形象 國際化公寓 高檔住宅 居家適宜住宅外銷比例 高 一般 較少升值潛力 高 較高 一般物業(yè)用途 商住、投資 居家、投資 居家配套設(shè)施 依托 CBD 依托 CBD與自身配套依托自身配套附加值 服務(wù)設(shè)施要求高 服務(wù)設(shè)施要求一般服務(wù)設(shè)施要求較少本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p有一定量的外銷比例，約占 20%：目前已售的住宅物業(yè)客戶有一定量的外籍人士；q目前居住的非主流家庭約 6070%，用于辦公的約占 1520%；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。支持性專題研究：類似區(qū)域（ CBD及周邊）產(chǎn)品定位的共性本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論? 根據(jù)項(xiàng)目價(jià)值取向、項(xiàng)目的限制條件綜合研究：抓 CBD的優(yōu)勢，是項(xiàng)目核心價(jià)值；? CBD的物業(yè)價(jià)值建構(gòu)主要通過以下因素：? 購買動(dòng)因：用途的多元化? 經(jīng)濟(jì)因素：投資回報(bào)穩(wěn)定性? 客戶構(gòu)成：非主流家庭? 居住流動(dòng)性：高? 服務(wù)的要求：私人化、商務(wù)化服務(wù)? 配套要求：社會(huì)的、開放的交流? 產(chǎn)品形象：國際化的、現(xiàn)代的、華貴的? 因此項(xiàng)目初步定位為：非主流家庭的、國際化的、中小戶型的高檔公寓；? 公園價(jià)值利用是圍繞 CBD價(jià)值核心的附加體系，具體利用將在下面分述；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。? 內(nèi)部環(huán)境不成為其核心價(jià)值。? 與 CBD的商務(wù)氛有一定距離。世聯(lián) CBD居住核心價(jià)值模型CBD區(qū)物業(yè) 類似品質(zhì)的成熟居住區(qū)購買用途 用途的多元化 純居家經(jīng)濟(jì)因素 投資回報(bào)穩(wěn)定性 性價(jià)比的合理性客戶構(gòu)成 非主流家庭 主流家庭居住流動(dòng)性 高 低服務(wù)的要求 私人化、商務(wù)化服務(wù) 日常管理配套要求 社會(huì)的、開放的交流 家庭的、鄰里的交流產(chǎn)品形象 國際化的、現(xiàn)代的、華貴的親切的、溫馨的、和諧的本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東特大連市中心勞動(dòng)公園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：大連東特企業(yè)有限公司本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。終稿匯報(bào)說明? 中期匯報(bào)的共識(shí)：1. 本項(xiàng)目在高容積率情況下，不做大戶型豪宅；2. 不做超高層；3. 完全高科技創(chuàng)新產(chǎn)品，存在高成本風(fēng)險(xiǎn)和客戶認(rèn)同風(fēng)險(xiǎn)；4. 本項(xiàng)目不適合發(fā)展大型集中式商業(yè)；? 本次匯報(bào)考慮新的變化：1. 地價(jià)從原先 ，調(diào)整為 ；2. 容積率由原先的 9，調(diào)整為 ； 1號(hào)地塊從原先的 12，調(diào)整為 10； 4號(hào)地塊容積率為 ，未變；3. 考慮地塊的聯(lián)動(dòng)開發(fā)；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。CBD物業(yè)的屬性取向規(guī)律有兩類方向：第一個(gè)方向：大戶型豪宅，它一般需俱備的條件是：? 有良好的外部景觀資源。第二個(gè)方向：中等戶型服務(wù)式住宅和小戶型公寓? 具備服務(wù)功能和公共交流功能。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在本項(xiàng)目容積率 ，如何形成高檔物業(yè)形象? 如何解決高容積率并不破壞項(xiàng)目高檔物業(yè)形象的問題？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大連 CBD基本情況及銷售特征p大連 CBD的規(guī)劃范圍是：從青泥洼商業(yè)起步，沿中山路、友好廣場、中山廣場、人民路、港灣廣場到大連新港區(qū)。北京 CBD基本情況及銷售特征p北京 CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西） 西大望路（東）、朝陽北路（北） 通惠河（南）之間約 里的區(qū)域。結(jié)論? 基于以上對(duì) CBD物業(yè)特征的研究，表明：CBD內(nèi)：容積率影響程度相對(duì)較弱；CBD內(nèi)物業(yè)建立高檔形象的有其特殊的立足點(diǎn)；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如何以服務(wù)和交流平臺(tái)打競爭 —— 嶺南會(huì)p項(xiàng)目位置：廣州二沙島 ；p項(xiàng)目檔次：廣東著名的高檔豪宅；p項(xiàng)目基本情況：嶺南會(huì)共由 5幢 7層樓宇相連，單位面積由 169平方米至 280平方米，全部單位均有園林景觀及珠江；p周邊配套：毗鄰星海音樂廳、廣東美術(shù)館、美國國際學(xué)校以及著名的高檔酒樓 —— 新荔枝灣酒樓；p小區(qū)配套：設(shè)有室外泳池、網(wǎng)球場、健身室、室內(nèi)外兒童游樂場、乒乓球室、桑拿等等生活設(shè)施；p物業(yè)服務(wù)：提供 24小時(shí)保安、清潔服務(wù)、早餐、嬰兒照看、穿梭巴士、商業(yè)中心、停車場、訂票中心、城市旅游等貼身服務(wù)；p租憑情況：項(xiàng)目只租不售單層三房公寓： 163220平方米 ——USD38005000/ 月復(fù)式三到五房公寓： 266350平方米 ——USD73008500/ 月p目標(biāo)客戶：外籍人士和商務(wù)金領(lǐng)；美國鄰事館租用為員工公寓；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例借鑒（ 2） —— 財(cái)富廣場p物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處 ，深圳中心西區(qū)；p占地面積： ；p建筑面積： ；p容 積 率： ；p樓宇狀況： A棟為 28層寫字樓， B棟為 25層商住公寓；p總 戶 數(shù)： 330；p停 車 位： 230；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 44 88 88 44 44 本項(xiàng)目可借鑒其成功模式：? 爭取住宅用地審批，取得70年產(chǎn)權(quán)的模式；? 由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購買壓力；? 高形象、低使用成本面市；? 兩棟功能明晰，目標(biāo)客戶明晰的模式；財(cái)富廣場成功基因解碼：p財(cái)富廣場是以土地為住宅用地推向市場，有 70年產(chǎn)權(quán)；p由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購買壓力；p公建立面，昭示性強(qiáng)，提高項(xiàng)目形象；p低成本，其公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；pA、 B棟目標(biāo)客戶明晰；案例借鑒（ 2） —— 財(cái)富廣場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小戶型為主，可拼可合 1棟辦公形象， 1棟商務(wù)公寓（如果發(fā)展商有資源可考慮產(chǎn)權(quán)式酒店）；1號(hào)地：復(fù)式街鋪：國際風(fēng)情街區(qū)24號(hào)地：偏住宅功能，中等戶型為主，無商業(yè)。1號(hào)地塊純辦公公寓客戶定位：項(xiàng)目定位 —— 客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶本地中型民營企業(yè)（原 1號(hào)地塊辦公的客戶為首要目標(biāo)）入駐森茂大廈的公司的衍生公司外地公司分公司、外資公司辦事處本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目定位 —— 價(jià)格定位1號(hào)地塊純辦公公寓價(jià)格定位：? 大連寫字樓價(jià)格約為 700013000元 /平方米之間；? 本項(xiàng)目純辦公公寓定位檔次為高檔國際公寓；? 綜上各因素考慮，本項(xiàng)目寫字樓
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