【正文】 懷柔山水天地商業(yè)項目 定位及物業(yè)發(fā)展建議匯報 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 謹呈：宏懷房地產有限公司 一 項目本體分析 ?項目距北京市四環(huán)約 50公里 ?項目位于懷柔區(qū)南大門 ，距懷柔區(qū)中心約 。 ?項目南側濱臨懷河 ， 河道寬 30米 。 項目位置 交通通達性 ?項目與北京市區(qū)距離約一小時車程 ?項目距 101國道約 ?06年下半年京承高速開通后將縮短到本項目的時間 . 本體分析 項目四至 ? 東側為天鴻時尚島項目 ? 商業(yè)所臨河道寬約 30平，深約 ，河面景觀一般 ? 南側過河為雙向四車道公道，所行車輛較少，936經過項目大門 北側為空地 將來會是別墅 南側跨過懷河是廟城鎮(zhèn)政府 西側跨過懷河是榮城小區(qū) 東側是條規(guī)劃七米寬的道路 規(guī)劃指標 規(guī)劃總用地： 建設用地： 公頃 地上建筑面積： 地下建筑面積： 7821平米 容積率： 自持面積： 平米 銷售面積： 規(guī)劃總用地 建設用地 代征用地 地上建筑面積 容積率 自持面積 銷售面積 項目規(guī)劃情況 全框架結構 18號樓首層層高 二層、三層層高 柱距 7M，進深 18M 樓梯 操作間 會議樓 項目規(guī)劃情況 1號 2號 3號 4號 5號 6號 7號 8號 9號 B1 2446 1410 683 808 1144 950 380 首層 2141 1384 1415 1661 943 1209 1002 625 2300 二層 1846 1099 1480 1651 943 1209 1002 657 2180 三層 1491 1071 1480 952 819 1022 925 625 1650（ 35f) 地上總面積 5478 3554 4375 4264 2705 3440 2929 1907 9430 單棟總面積 5478 3554 4375 4264 2705 3440 2929 1907 9430 地下總建面 7821 地上總建面 38082 一期總建面 45903 層數 樓號 項目規(guī)劃情況 溫泉會所 現狀 ? 7號樓已建設完成 ? 9號樓即將啟動，全部建設 2023年 ? 4號樓地下為配電室和機房及停車場，計 130輛車位 ? 7號地下為停車及設備間，其中 6號樓地下為有停車位計 66輛 ?地面停車位 150輛 1 2 3 4 5 6 7 8 9 會議室 本體分析結論 ?中等規(guī)模地塊。 ?項目腹地雁棲湖和紅螺山等旅游資源為項目提供了潛在客流。 ?懷柔新城規(guī)劃使該區(qū)域同時幅射產業(yè)園區(qū)和影視城。 ?與北京市區(qū)的車行距離較遠。 ?離懷柔區(qū)域中心車行距離不遠。 ?交通路況較好，但旅游旺季可能出現交通不暢情況，心理認知距離也較遠。 規(guī)模 交通條件 區(qū)域資源 二 客戶目標和項目界定 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 兩個基地 中影集團生產基地 懷柔技術研發(fā)基地 兩組團 雁棲組團是懷柔最重要的生態(tài)型產業(yè)基地 廟城組團將大力發(fā)展休閑娛樂業(yè)、時尚文化產業(yè)和現代物流業(yè)，成為懷柔區(qū)的對外形象窗口和休閑娛樂基地。 兩城區(qū) 中心區(qū)（包括老城區(qū)和核心區(qū)）承擔著懷柔新城的綜合服務職能，是全區(qū)的行政管理中心、公共服務中心和旅游休閑會議中心。東部新區(qū)（包括北房和楊宋）是新城的主要發(fā)展方向 三大板塊 新城東區(qū)板塊 廟城板塊 紅螺山板塊 ? 生態(tài)發(fā)展區(qū) ： 在北京城市總體規(guī)劃中，懷柔被確定為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)； ? 城市性質 ： 北京市東部發(fā)展帶上的重點地區(qū)；是北京市國際交往中心的重要組成部分；是北京市生態(tài)環(huán)境保護帶的重要組成部分和飲用水源地之一； 重點發(fā)展旅游、會議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能 ；平原地區(qū)適當發(fā)展科技含量高、無污染的都市型產業(yè)及現代制造業(yè) 懷柔的生態(tài)發(fā)展規(guī)劃 廟城發(fā)展規(guī)劃 ?規(guī)劃方向： 廟城組團將大力發(fā)展 休閑娛樂業(yè)、時尚文化產業(yè)和現代物流業(yè)，成為懷柔區(qū)的對外形象窗口和休閑娛樂基地。 ?性質： 門戶經濟、窗口經濟 。 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 京承的開通的利好因素 ?交通時間縮短 ：京承高速預計 06年 10月通車 ， 預計從市內至懷柔的車程時間綜短至 30分鐘左右 ， ?旅游人群增多： ， 交通時間縮短 ， 周邊旅游人群將有一定幅度的增多 。 項目 區(qū)域背景掃描結論 ? 項目所在地為北京市區(qū)和遠郊生態(tài)度假區(qū)的知名景區(qū)之間 ， 懷柔區(qū)域中心邊緣 。 ?懷柔城市規(guī)劃及項目的區(qū)域控規(guī)調整將提升區(qū)域生態(tài)形象認知 ， 利于項目資源價值的挖掘 。 ? 京承高速開通將縮短市區(qū)至項目的通達時間 ， 增加郊區(qū)旅游人員數量 。 客戶目標和約束條件 項目開發(fā)目標 ?啟動實現快速的現金回流： 商業(yè)項目預計 2023年 10月對外集中亮相， 2023年全部建設完成，盡快實現 。 ?贏得知名度與 美譽度： 政府南大門，地區(qū)名片。希望獲得 市場認可，贏得一定知名度與美譽度。 ?建筑形式 :主體工程已完成，可調整余地較小 。 ?持有形式： 項目主要用于對外銷售，部分產僅自持，對保證形象統(tǒng)一提出較高要求。 項目約束條件 項目界定 北京遠郊、懷柔區(qū)域邊緣 市區(qū)與強勢旅游版塊之間 要求大部分對外銷售的 主體建設完成的 分體式綜合商業(yè)項目 三 發(fā)展方向分析 正確的站位是確定項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略的前提 懷柔南大門，離市區(qū)約 旅游商業(yè) 離北京一小時車程，京承開通后縮短至約 30分鐘 強勢旅游版塊 傳統(tǒng) 區(qū)域商業(yè) 北京大型 遠郊商業(yè) 我們通過對項目本體條件、區(qū)域環(huán)境、商業(yè)類型要求進行逐一對位判斷項目是否可以發(fā)展為區(qū)域商業(yè) ?項目要求具有便捷的交通 ?項目具有密集的商業(yè)氛圍 ?項目的建筑形式適合發(fā)展傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè) ?圈層理論下競爭市場的情況 ?競爭范圍內的市場供需狀況、產品素質、營業(yè)狀況如何 ?地區(qū)購物中心面積區(qū)間 。 ?人均商業(yè)面積存量 。 本體條件 區(qū)域環(huán)境 其它要求 傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè) 方向探討 項目本體條件與傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)的 KPI不吻合 傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè) 方向探討 交 通 項目所在的懷柔區(qū)屬于邊緣，距離城市中心有距離較遠。 項目不位于市區(qū)交通干線邊緣。 氛圍 項目周邊沒有形成成熟的商業(yè)氛圍 。 人口聚焦度較低 其它 懷柔區(qū)域內的人均商業(yè)面積約 ，傳統(tǒng)商業(yè)供給飽合度較高 。 本項目規(guī)模較小，很難通過自身力量對區(qū)域產生較大影響 。 本 體 解 析 項目本體條件與區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè) KPI不吻合，不宜發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè) 遠郊商業(yè)發(fā)展方向分析 ?項目緊臨高速公路或交通主干道 ?項目是位于市區(qū)和大型居住區(qū)域之間 ?項目的建筑形式是否適合發(fā)展北京遠郊商業(yè)？ ?區(qū)域產業(yè)布局安排 ?競爭范圍內的市場供需狀況、產品素質、營業(yè)狀況如何 ?是否在規(guī)劃前完成招商工作 。 ?服務人口要求 。 本體條件 區(qū)域環(huán)境 其它要求 北京遠郊商業(yè) 方向探討 項目本體條件與遠郊商業(yè)的 KPI不吻合 北京郊區(qū)商業(yè) 方向探討 交 通 項目所在的懷柔區(qū)屬于遠郊區(qū)，距離城市中心通勤時間長 雖有京承高速開通的利好，但客戶對于距離心理認知的改善仍需時日 區(qū)域要求 后方沒有大型居住社區(qū)做為依托 其它因素 沒有進行前期招商 。 分體式建筑形式不宜發(fā)展北京遠郊商業(yè) 。 本 體 解 析 項目本體條件與北京遠郊商業(yè) KPI不吻合，此發(fā)展方向不佳 商業(yè)常規(guī)指標要求 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40 時間距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30 商圈人口（萬人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上 停車場容量（輛） 50－ 100 300－ 500 2023－ 5000 5000－ 10000 硬性指標和綜上分析，區(qū)域型商業(yè)和郊區(qū)大型商業(yè)不是理想的發(fā)展方向 KPI分析 旅游商業(yè)發(fā)展方向研究 —— 旅游發(fā)展模式 洲際旅游開始出現 出現到周邊國家旅游的熱潮 旅游大眾化、普遍化，國內旅游興旺 開始出現旅游需求 發(fā)展特征 在度假地臵業(yè) 在度假地投資、 臵業(yè) 購買休閑度假產品 本地臵業(yè) 臵業(yè)特征 5000以上 3000－ 5000 1000－ 3000 300－ 10