【正文】 現(xiàn)值 2023 0 1000000 1000000 1000000 1000000 1000000 2023 263250 106229 157021 842979 148133 851867 2023 263250 106229 157021 685958 139748 712119 2023 263250 106229 157021 528937 131837 580281 2023 263250 106229 157021 371916 124375 455906 2023 263250 126229 137021 234895 102390 353516 2023 263250 106229 157021 77874 110693 242822 2023 263250 106229 157021 79147 104427 138394 2023 263250 146229 117021 196168 73420 64974 2023 263250 106229 157021 353189 92940 27967 2023 263250 126229 137021 490210 76512 104479 2023 263250 106229 157021 647231 82717 187195 2023 263250 106229 157021 804252 78035 265230 2023 263250 106229 157021 961273 73618 338847 2023 263250 106229 157021 1118294 69450 408298 2023 263250 126229 137021 1255315 57174 465472 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 由現(xiàn)金流量表可以看出，從第七年即 2023年開始，累計(jì)凈現(xiàn)金流量為正，即靜態(tài)成本回收期為 7年。 ?項(xiàng)目將在建成后的 第 9年 ，即 2023年收回成本。 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。按照中水 /噸 的價(jià)格計(jì)算，公廁的年運(yùn)營(yíng)成本從 70960元降至 51045元，對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)收益分析結(jié)果如下： ?項(xiàng)目將在建成后的 第 8年 ，即 2023年收回成本，比使用普通用水的情況下提前一年半收回成本。 租金水平對(duì)各指標(biāo)的影響 ?在其他參數(shù)不變，只有租金發(fā)生變化時(shí)計(jì)算不同情況下的動(dòng)態(tài)收益指標(biāo)。 ?橫軸為租金，單位為元 /平方米 *天 ?縱軸為動(dòng)態(tài)回收期，單位為年 86 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?為了樹立統(tǒng)一的品牌形象，建議使用統(tǒng)一的建筑符號(hào)。 商業(yè)與公廁的和諧 為了同時(shí)保證商業(yè)的可 盈利性和公廁的高標(biāo) 準(zhǔn)，必須處理好兩者之 間的布局關(guān)系，使之和 諧發(fā)展。 建筑布局 —— 增加臨街面的長(zhǎng)度 ?為了增強(qiáng)建筑的昭示性 ， 提升商業(yè)價(jià)值 ，應(yīng) 盡可能增加建筑單體的臨街面 。 94 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 情形一 當(dāng)物業(yè)位于單條道路一側(cè)時(shí) 商業(yè)入口 公廁入口 人流方向 高標(biāo)準(zhǔn)公廁 96 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?模仿世界著名建筑設(shè)計(jì)大師的手筆 ， 采擷大師們建筑藝術(shù)中的精華 ，打造一系列富有特色的建筑物 ， 使本項(xiàng)目真正成為 “ 建筑藝術(shù)博覽會(huì) ”的濃縮景觀 。 新穎獨(dú)特的建筑細(xì)節(jié) ?利用各種新穎獨(dú)特的建筑小品 ， 使之與主題中的不同建筑風(fēng)格相輔相成 。 統(tǒng)一的建筑符號(hào) ?在公廁入口所在墻面上添加同一系列的色彩塊或色彩帶 ， 顏色根據(jù)不同建筑的墻體顏色而定 ， 但幾何圖案的排布應(yīng)保證相同的風(fēng)格 。 外立面顏色及材質(zhì) ?顏色： ?材質(zhì)： 采用與周圍環(huán)境相和諧的色彩，色調(diào)鮮明但不突兀，建議使用較柔和的顏色。 內(nèi)部空間 ?公廁的內(nèi)部空間以舒適、實(shí)用為前提 ?商業(yè)的內(nèi)部空間以保證靈活性為前提 107 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 衛(wèi)生間細(xì)分面積組合 ?參照五星級(jí)旅游公廁的設(shè)計(jì)要求。 從而保證空間劃分的靈活性 ， 提升商業(yè)價(jià)值 。 內(nèi)部裝修 ?公廁的內(nèi)部裝修應(yīng)滿足高標(biāo)準(zhǔn)的要求 ?商業(yè)內(nèi)部裝修盡量簡(jiǎn)化或不裝修 112 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?由于洗面盆置于較明顯位置 ， 一定程度上反映了公廁的檔次 ， 因此建議采用高檔品牌 ， 如美標(biāo) 、 科勒 、TOTO等 。 配套設(shè)備 ?商業(yè)內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)體現(xiàn)靈活性，適應(yīng)不同的業(yè)態(tài) ?公廁內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)滿足高標(biāo)準(zhǔn)的要求 117 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 動(dòng)力電 一些連鎖超市要求有動(dòng)力電系統(tǒng)，以滿足少量加工需要。 公廁設(shè)計(jì)建議 —— 特色功能設(shè)計(jì) ?為了突出本項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)增添一些更人性化的特色功能設(shè)計(jì)。 公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議 —— 除臭 ?為了保證公廁的星級(jí)形象 ， 不影響上層商業(yè)的經(jīng)營(yíng) ， 必須重視防臭和除臭功能的設(shè)計(jì) 。 公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)。 公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議 —— 通風(fēng)除臭 ?專家指出 廁所除臭的關(guān)鍵是通風(fēng) 通風(fēng)除臭措施 措施 原因或作用 設(shè)置合理的通風(fēng)系統(tǒng) ?在廁位間室頂設(shè)置通風(fēng)口 ?自然通風(fēng)要比使用人工清新劑更有助于消除臭味 ?臭氣通常沉積在地面上方 60cm處 ?設(shè)置引到建筑體外部的透氣孔 ?在廁位間門的下部和下墻角增設(shè)透氣窗 ?廁位門與地面之間預(yù)留 6~8厘米空隙 123 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 3 120 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 118 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 排煙道 餐飲業(yè)要求有排煙道。 內(nèi)部裝修實(shí)例圖片 ?1. 小便站位設(shè)計(jì) ?2. 休息廳設(shè)計(jì) ?3. 廁位間設(shè)計(jì) 1 2 3 115 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 材質(zhì) 檔次 參考價(jià)格 室內(nèi)頂棚 塑鋼板或鋁扣板吊頂 中檔偏上 100150元 /平方米 室內(nèi)墻面 瓷磚到頂 中檔偏上 5060元 /平方米 室內(nèi)地面 防滑地磚 中檔偏上 80100元 /平方米 廁位隔板及門 塑鋼板 中檔偏上 100150元 /平方米 洗手池臺(tái)面 大理石或花崗巖 中檔偏上 200250元 /平方米 113 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 設(shè)立獨(dú)立的外部樓梯 ?為了滿足商業(yè)物業(yè)的彈性要求 ， 預(yù)留首層和二層商業(yè)分割的可能性 ， 建議 設(shè)立獨(dú)立的外部樓梯 ， 可以直接到達(dá)二層 。 功能空間 細(xì)分空間 面積 （㎡） 數(shù)量 小計(jì)面積 （㎡） 總面積（㎡） 女衛(wèi)生間 大便蹲廁位 * 8 3540 大便坐廁位 * 2 母嬰獨(dú)立衛(wèi)生間 * 1 老年人廁位 * 1 清掃用水池 1 走道及過廳 1215 1 1215 男衛(wèi)生間 大便蹲廁位 * 5 9 3035 大便坐廁位 * 2 小便廁位 * 8 老年人廁位 * 1 清掃用水池 1 走道及過廳 1215 1 1215 109 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?本表格中的面積均指建筑面積 。選擇中等偏上檔次的品牌，例如臺(tái)灣的“冠軍”牌等，價(jià)格 5060元 /平方米。 統(tǒng)一的建筑符號(hào) ?利用醒目的掛鐘作為統(tǒng)一的建筑符號(hào) ， 根據(jù)不同建筑本身的顏色選擇鐘的背景顏色 ， 既實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一又為廣大市民創(chuàng)造了便利 。 統(tǒng)一的建筑符號(hào) ?在不同地塊的建筑周圍添加同一系列的建筑小品 ， 根據(jù)建筑本身的顏色和外觀選擇建筑小品的顏色和形狀配置 ，既保證了與建筑本身的協(xié)調(diào) ， 又容易形成統(tǒng)一的視覺印象 。 項(xiàng)目主題 ?典型建筑風(fēng)格及其建筑理念： 建筑風(fēng)格 建筑理念 適合的地塊性質(zhì) 自然風(fēng)格 強(qiáng)調(diào)建筑本身的自然，以及與自然的親和、融合 公園 現(xiàn)代風(fēng)格 富有創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和材料 商務(wù)區(qū)、交通樞紐 后現(xiàn)代風(fēng)格 用裝飾使建筑與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào) 住宅區(qū) …… …… …… 100 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑外觀 ?以美觀為前提，保證與周圍環(huán)境相和諧 ?符合一定的建筑主題，便于統(tǒng)一識(shí)別 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公廁與商業(yè)入口布置 ?商業(yè)入口布置在單體較長(zhǎng)的一面 （ 有效臨街面 ） ， 而公廁入口布置在較短的一面 。 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議內(nèi)容 建筑布局 外部交通 建筑外觀 內(nèi)部空間 內(nèi)部裝修 建筑規(guī)劃 建筑單體 配套設(shè)備 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則 —— 以突出商業(yè)為主，保證公廁高標(biāo)準(zhǔn)，處理好兩者之間關(guān)系 ?保證經(jīng)濟(jì)效益 ?實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益 以突出商業(yè)為主 只有保證商業(yè)的可盈利 性，才能真正實(shí)現(xiàn)“以 商養(yǎng)廁”，因此規(guī)劃設(shè) 計(jì)應(yīng)以商業(yè)為主。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則 ?根據(jù)項(xiàng)目主題給出規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則和具體內(nèi)容： 原則一 建筑形式力求美觀、和諧，同時(shí)兼顧細(xì)節(jié)和主題上的統(tǒng)一 原則二 以突出商業(yè)為主，保證公廁高標(biāo)準(zhǔn)，處理好兩者之間關(guān)系 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 租金對(duì)動(dòng)態(tài)回收期的影響 ?由租金與動(dòng)態(tài)回收期的關(guān)系曲線不難看出 ，在 /平方米 *天的價(jià)格區(qū)間內(nèi) ， 隨租金的緩慢提高 ， 動(dòng)態(tài)回收期迅速下降 。 ?項(xiàng)目可以帶來的預(yù)期收益的現(xiàn)值約為 126萬元 ，比使用普通用水的情況下增加了 26%。 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值表 ?橫軸為時(shí)間，從經(jīng)營(yíng)期開始計(jì)算。 動(dòng)態(tài)收益分析指標(biāo)表 IRR NPV 動(dòng)態(tài)回收期 % 1,004,992 在租金定位 /平方米 *天，初始投資為 100萬元 /座的前提下，對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)收益分析結(jié)果如下： ?項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %， 明顯高于銀行的中長(zhǎng)期貸款利率，因此項(xiàng)目可行。 靜態(tài)收益分析 ?由于每年的靜態(tài)收益情況相同 ， 僅以一年為例進(jìn)行分析 。 單座公廁總成本分析 ?根據(jù) 《 固定資產(chǎn)折舊分類表 》 ， 參照商業(yè)流通企業(yè)經(jīng)營(yíng)用房屋的折舊年限 ， 確定本項(xiàng)目房產(chǎn)的折舊年限為 30年 。 不固定支出分析表 項(xiàng)目 金額（元） 發(fā)生時(shí)間 公廁潔具更換 20230 自經(jīng)營(yíng)期第一年起每 5年一次 公廁內(nèi)部裝修 40000 自經(jīng)營(yíng)期第一年起每 8年一次 注： ?公廁潔具折舊標(biāo)準(zhǔn)參照酒店、餐飲等服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 173， 250 樓頂廣告位 單價(jià)按照 23個(gè)地塊上可實(shí)現(xiàn)的平均價(jià)格水平計(jì)算 ， 約 1500元 /平方米 *年 。 ?橫軸為 23個(gè)地塊 ?縱軸為平均租金水平，單位 /天 *平方米 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊名稱 平均日租金 地塊名稱 平均日租金 1313 1 1213 1504 1217 1406 1205 1403 珠江道 1411 1115 1507 1103 1414 1104 1 1506 1107 1610 1108 1 廣開四 1111 1211 1118 1207 總平均 單位：元 /日 *平方米 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 租金定位 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 其他零售類 類別 藥店 服飾專營(yíng)店 眼鏡店 實(shí)例 圖片 金象大藥房 真維斯專賣 雪亮眼鏡 選址要求 新興大型住宅區(qū)內(nèi)以及高校、醫(yī)院附近。 便利零售類 類別 便利店式精品超市 低價(jià)折扣店 便利店 實(shí)例 圖片 711便利店 迪亞天天 聯(lián)華快客 選址要求 有動(dòng)力電 在一層 周邊有白領(lǐng)及外國(guó)人 使用面積 130160平米 有動(dòng)力電、上下水，周邊為普通住宅區(qū)即可 面積 100平米左右 位于新興居民住宅區(qū)內(nèi)，底商 面積 20200平米 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 面積 300500平米 周邊商業(yè)氛圍好，希望平層，但兩層也可，柱子不能太多。有可見度高的廣告位。 為了配合集合式經(jīng)營(yíng)策略，建議在選擇餐飲和便利店品牌時(shí)盡量選擇 連鎖 經(jīng)營(yíng)品牌。 確定各個(gè)地塊的擬招租業(yè)態(tài) 地塊名稱 擬招租業(yè)態(tài) 1213 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1217 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1205 快餐、便利店、 汽車配件零售 珠江道 快餐、便利店、 汽車配件零售