【正文】 航天城建有配套住宅，分為甲乙丙區(qū)及中區(qū)，所有遷來員工均有住房，但居住條件較差。 ?龍泉驛資源優(yōu)勢： 龍泉驛區(qū)是省級花果山風景名勝區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，曾舉辦的國際桃花節(jié)提升了區(qū)域的知名度。 2023年去年達州一舉成為外來購房者中增長最快的區(qū)域。 綠卡移民客戶 ?中青年人， 2540歲左右，生活在 內(nèi)江、廣漢、達州、南充以及成渝高速沿線的三線城市內(nèi) ?看中成都中心地位、城市資源及良好的居住環(huán)境 ?通過進入成都置業(yè)獲得戶籍“綠卡”解決改善生活環(huán)境、獲取就業(yè)機會、子女教育等問題 ?支付能力有限，購買住房總價 30萬左右 位置偏向成都，環(huán)境好，未來價格一定較高 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價 ?生活配套 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序： 總價、生活配套、居住環(huán)境 ?產(chǎn)品形式： 適用 80平米兩居，緊湊 100平米三居室為主 對本項目的看法 省內(nèi)外地客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 ?中老年人， 4050歲左右，生活在 內(nèi)江、廣漢、達州、南充以及成渝高速沿線的三線城市內(nèi) ?青睞成都較好的居住環(huán)境養(yǎng)老 ?家庭人口較多，通常與兒女同住，一次置業(yè)全家可獲得成都戶口 ?支付能力有限，購買住房總價 40萬左右 位置偏向成都，環(huán)境好，未來價格一定較高 ?自然環(huán)境很好，農(nóng)家樂，適合養(yǎng)老 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?置業(yè)要素排序： 總價、生活配套、居住環(huán)境 ?產(chǎn)品形式： 緊湊型 100平米三居 對本項目的看法 省內(nèi)外地客戶 ?總價 ?生活配套 ?居住環(huán)境 從不同客戶的承受能力分析上看，龍泉現(xiàn)狀市場以中低端客戶為主，其中支付力較強的主要為成都城區(qū)客戶及本地中高收入群體 30萬 40萬 50萬 60萬 80萬 龍泉本地客戶 成都城市客戶 本省外地客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 綠卡移民客戶 綠帶家庭客戶 潛在養(yǎng)老客戶 拆遷遷移客戶 改善置業(yè)人群 東部白領(lǐng) 高校/職校教師 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 產(chǎn)業(yè)工人 中高層管理人員 龍泉老城原住民 承受能力 客戶來源 龍泉市場中高端客戶箱體構(gòu)成 項目成本較高，如立足本地競爭則在中高端客戶數(shù)量承受能力有限、數(shù)量較小的狀況之下不具比較優(yōu)勢，必須放眼更大范圍競爭 本項目 龍城一號 東山國際 藝錦灣 御源大湖區(qū) 恒大銀河新城 川師大現(xiàn)代花園 取地成本/產(chǎn)品銷售價格 130173萬 /畝，高爾夫等功能設(shè)施的投入 4500元 /平米均價，新一期預計5500元 5268萬 /畝，目前銷售均價 3700 3600元 /平米均價 3200元 /平米 55萬 /畝 99萬 /畝 141萬 /畝 潛在供應 —— 約 38萬平方米，多層為主 70萬平方米，小高層為主 27萬平米，以多層為主 40萬平方米，預計以多層和小高層 55萬平米，以小高層 /高層為主 30萬平米左右，以小高層 /高層為主 ? 未來競爭項目潛在供應狀況多層大約為 100萬平米左右，小高層 /高層 160萬平米左右，供應量較大 ? 龍泉房地產(chǎn)市場中高端客戶中本地中高層企業(yè)管理人員數(shù)量有限，大部分居住條件已經(jīng)改善；來自成都的改善置業(yè)人群以及綠帶家庭客戶雖然總價承受能力相對較高，但是周邊區(qū)縣對其有較大的分流作用 本項目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等方面全面超越區(qū)域內(nèi)其他項目，具備在成都中高端市場競爭的條件 本項目 龍城一號 東山國際 藝錦灣 御源大湖區(qū) 恒大銀河新城 川師大現(xiàn)代花園 區(qū)位 兩條主干道，距離主城區(qū)最近 驛都大道，區(qū)位相當 成龍路盡頭，距離主城區(qū)較遠 驛都大道，區(qū)位相當 驛都大道，區(qū)位相當 成龍路，區(qū)位相當 成龍路，區(qū)位相當 規(guī)模、資源以及產(chǎn)品類型 規(guī)模大、資源好、產(chǎn)品線豐富 規(guī)模較小，無配套，以洋房為主 規(guī)模大，資源好，產(chǎn)品線豐富 規(guī)模較小，資源一般 規(guī)模較小，資源一般 規(guī)模較小，資源一般，以小高層 /高層為主 規(guī)模較小，資源一般，以小高層 /高層為主 政策支持 政府重點項目，龍泉主要發(fā)展方向 政府重點項目，龍泉主要發(fā)展方向 政府重點項目 龍泉主要發(fā)展方向 龍泉主要發(fā)展方向 龍泉主要發(fā)展方向 龍泉主要發(fā)展方向 區(qū)域認知 龍泉邊界，且緊鄰三圣鄉(xiāng)，具備借勢和克服現(xiàn)有區(qū)域認知的基礎(chǔ) 龍泉邊界，認知屬于龍泉 龍泉項目，大規(guī)模新城 龍泉項目 龍泉項目 龍泉邊界，且緊鄰三圣鄉(xiāng) 龍泉項目 區(qū)域市場基礎(chǔ) 周邊現(xiàn)有市場基礎(chǔ)的外向性最強 周邊現(xiàn)有市場基礎(chǔ)的外向性最強 前期以龍泉市場為主，后期外向型逐漸增強 周邊現(xiàn)有市場基礎(chǔ)的外向性最強 周邊現(xiàn)有市場基礎(chǔ)的外向性最強 —— —— 為配合開發(fā)商加快工作進度，本次匯報的主要內(nèi)容和思路主要圍繞啟動位置和基本指標來展開 ?項目所在區(qū)域（龍泉）的發(fā)展基礎(chǔ)和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ?龍泉未來發(fā)展趨勢、潛在供應和項目資源比較優(yōu)勢分析 ?成都中高端住宅市場現(xiàn)狀及競爭格局分析 ?成都中高端住宅產(chǎn)品分級及客戶細分分析 ?基于客戶需求針對競爭的項目現(xiàn)實競爭力分析 ?成都整體市場發(fā)展趨勢分析 ?類比標桿案例發(fā)展歷程分析 ?項目開發(fā)進程約束條件分析（取地順序、核心資源分布、工程進度） 現(xiàn)在在哪里？ 起點能多高？ 未來怎樣走？ 整體開發(fā)順序 啟動定位設(shè)想 啟動配比及容積率建議 展示區(qū)位置及內(nèi)容建議 本次匯報核心結(jié)論構(gòu)成 成都 —— 中國西部經(jīng)濟中心、活力中心，目前正處于經(jīng)濟增長和城市化的高速發(fā)展期 050010001500202325003000GDP總量（億元）成都 1660 2371 2750昆明 730 812 貴陽 603西寧 拉薩 1022023 2023 2023 2023 2023050001000015000202302500030000人均GDP（元）成都 16140 17915 20626 22313 昆明 15189 16875 17679 18688 19663貴陽 9711 10924 12644 14601 17025西寧 6200 7068 8484 9906 13326拉薩 10902 12310 13680 2023 2023 2023 2023 2023? 成都市是中國西部重要中心城市，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家歷史文化名城和旅游中心城市。按照國際慣例，正是經(jīng)濟快速增長和城市快速城市化的階段 . ?成都經(jīng)濟總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟增長速度以及人均 GDP水平來講，領(lǐng)先于西南乃至整個西部的省會城市，是中國西部城市的經(jīng)濟中心 . 作為西南中國經(jīng)濟中心的城市地位和極具魅力的城市文化，吸引了大量外來人口來成都就業(yè)與居住 據(jù)統(tǒng)計， 2023年成都市五城區(qū)商品住房銷售中，有 %的客戶是外地人，他們大多選擇來成都置業(yè)定居： ?外地商人進駐成都 ?支邊人群回成都養(yǎng)老 ?西部各省有錢人來成都買房養(yǎng) ???? 大量西南人口遷入 宜居排名全國第三 公眾眼中的成都市 ? 一座來了就不想走的城市 ?? ? 包容性全國第二的城市 ?? ? 休閑之都 外來置業(yè)人口逐年遞增，已經(jīng)成為城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的支柱力量，開放性的市場格局已經(jīng)形成 01020304050購住房外地人比例（% ） 2023 2023 2023 2023從商品住宅個人購買量看，外地人在成都購房面積比例逐年上漲。 根據(jù)資源稟賦的差異、房地產(chǎn)供應及客戶特征，可以把成都中高端住宅市場分成四大板塊 生態(tài)住區(qū) 代表性項目 仁和春天大道、萬科 ?價格： 高層、小高層價格約 40005000元／平方米，聯(lián)排價格約 7000元／平方米，洋房50006000元 /平米 ?未來供應： 土地供應較大，區(qū)域是未來房地產(chǎn)主要供應區(qū)域，產(chǎn)品供應以高層、小高層為主。占地 108畝，總戶數(shù)６００戶，容積率 ，綠化率50% 項目位于光華大道臨近溫江城區(qū) 1公里處，距光華大道垂直距離約 200米，項目占地 100余畝由 11層、 18層、2024層電梯洋房 。容積率 :，綠化率 :%。 ?產(chǎn)品類型： 以高層、小高層為主 ?價格： 高層小高層產(chǎn)品價格在 50007000，洋房類產(chǎn)品在 700010000 ?未來供應： 未來供應以高層為主，洋房和多層產(chǎn)品將成為稀缺產(chǎn)品。買高層產(chǎn)品的大多是二次置業(yè)。老板居多。 城市成熟住區(qū)典型項目 —— 鷺島國際 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 28萬㎡ 建筑面積 28萬㎡ 容積率 開盤日期 2期 05年 9月份開盤 風格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 多層、小高層 套數(shù) 1895 面積 1期， 140150平； 2期 170為主力戶型；水晶公寓 240平為主力戶型 項目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價（元 /平米） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 1期 4800 70 開盤售罄， 200 2期 5800 70200 開盤基本售罄 229 水晶公寓 7500~9000 180~200 開盤大約銷售80%， 35 項目核心賣點：成熟區(qū)域、規(guī)模樓盤、優(yōu)質(zhì)社區(qū)環(huán)境 客戶描述： 大都是 四川二線城市 的人買的，占 70％。 城市成熟住區(qū)典型項目 —— 中大 〃 君悅金沙 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 ㎡ 建筑面積 40萬㎡ 容積率 開盤日期 1期 06年 4月份開盤， 2期 07年6月份開盤 風格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 高層、小高層 套數(shù) 2023 面積 主力戶型 120130的三居 項目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價（元 /平米） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期 4500 40 50 二期 4900 50 80 項目賣點：成熟區(qū)域、性價比 項目問題：開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏推進較慢 客戶描述： 買多層的成都的多一些，買高電梯的是市外省內(nèi)的比較有經(jīng)濟實力的一些 官員和商人 買的。過幾年沒那么忙了，退休了，才會考慮去麓山那邊去?？傉嫉?81畝，總建筑面積 25萬， 2158戶。占地面積，總建筑面積 :536000平方米。強調(diào)中式庭院的圍合。 均價 4980元 均價 6300元 6000元起價。客戶的年齡買低的都在 40歲左右，都有兩三套房。 客戶大都是第二三次臵業(yè)的，外地客戶占 50％，其中深圳北京的客戶占到了外地客戶的 20％；本地客戶占 50％，以投資為主。 項目位于青羊區(qū)光華村南依成都至溫江的 80米寬主干道 光華大道 ,東臨貝森南路 ,北靠貝雙路 ,西接二十一世紀花園 ,地形較為方正。2023年 9月開。項目總占地 216畝，總建筑面積 32萬平方米總戶數(shù) :1800戶左右?，F(xiàn)在推的是兩梯 4戶。成都人大都是 3次臵業(yè)，改善型。 銷售狀況 第一次開盤當天賣完，第二次開盤全是套三， 120～200多平，賣完 70％ 一期一批次 9月 30日開盤，房源 6天銷售告罄， 一、二、三期售磬，四期尚在累客階段 平均每月 90套?？倯魯?shù) 848戶，容積率 5. 產(chǎn)品 戶型 4+1洋房， 7層帶電梯的多層， 1 1 33層的電梯洋房 ，主力戶型 140平三居。容積率，綠化率 40％，總戶數(shù)約3000戶。 位于成都市東大街東延線與川師大北街交匯處，南加州風情國際化社區(qū)。 城市成熟住區(qū)典型項目 —— 華潤翡翠城 項目基礎(chǔ)信息 占地面