【正文】 城市角度，如何營造城市天際線，樹立社區(qū)形象 ? 根據(jù)土地價(jià)值判定和開發(fā)策略，1區(qū)設(shè)臵商業(yè) /高層住宅， 2區(qū)偏重設(shè)臵 18層 1悌 2戶住宅； 3區(qū)偏重 18層點(diǎn)式小高層 2 3 ＞ 1 ＞ 1 2 3 商業(yè)為主，住宅為高層 18層板式住宅 18層點(diǎn)式住宅 11層住宅為主 產(chǎn)品定位 51 形象定位 —— 展現(xiàn)給客戶的項(xiàng)目形象 ? 首席 —— 體現(xiàn)項(xiàng)目高檔次和在安慶的地位 ? 中央 —— 位于安慶中心區(qū)域 ? 城市生活典范 —— 通過對(duì)景觀環(huán)境的打造，以及自身產(chǎn)品的打磨，建立安慶市新的高檔住宅標(biāo)準(zhǔn) 形象定位原則 ?對(duì)應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向 ?能夠與市場(chǎng)形成差異化 ?與本區(qū)域的整體規(guī)劃和形象相匹配 形象定位 城市中央首席生活典范社區(qū) 安慶市城市化生活的引領(lǐng)者 52 主題與案名 中央現(xiàn)代城 高尚城市中央典范生活 備選：城市經(jīng)典、 富瑰中央、 中央名仕雅苑 形象定位 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目著重打造的是具有城市中央意象的新型城市復(fù)合型功能社區(qū) 多元化 /開放 /融合 /高效 產(chǎn)業(yè)密切相關(guān) —— 居住、購物、社區(qū)服務(wù)體系 城市功能 社區(qū)封閉 /人車分流 安全、尊重、獨(dú)立空間 社區(qū)功能 開放的城市功能 ——全國視野下的安慶城市新意象 相對(duì)獨(dú)立與私密的社區(qū)功能 ——前所未有的安慶城市新社區(qū) 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)組合 —— 最終確定項(xiàng)目的具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，影響容積率的高低 容積率的確定不能簡(jiǎn)單的以容積率高或者低來定，眾多實(shí)際案例也表明，容積率對(duì)項(xiàng)目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項(xiàng)目利潤之間的關(guān)系如下： 不過分追求容積率 附加品質(zhì)提升與售價(jià)提升的關(guān)系 土地價(jià)格 容積率最大化 單方利潤空間大， 向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 單方利潤空間大，向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)環(huán)境下，保證利潤最大化實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目容積率確定 —— 較符合市場(chǎng)和項(xiàng)目定位的物業(yè)組合方案推介一 ? 在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，原拿地基準(zhǔn)容積率 ? 從市場(chǎng)角度以及項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略角度來看，本方案符合項(xiàng)目定位 ? 可有部分十一層，可基本完全滿足做成板式一梯兩戶 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 95000 高端形象，價(jià)值標(biāo)桿 一梯三戶或并聯(lián) 19403 提高土地開發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 15000 利用集中商業(yè)，提高開發(fā)強(qiáng)度 配套會(huì)所 500 風(fēng)情情景會(huì)館 合計(jì) 129903 容積率 地下車庫 30000 不計(jì)容積率，車庫功能 +人防 方案一： 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目建議打造錯(cuò)列式的規(guī)劃布局方案示意 ? 與現(xiàn)有市場(chǎng)上的兵營式排列形成顯著差異 ? 通過錯(cuò)列，使得板樓的空間感更加開闊 ? 私密性、視野等方面得到充分保證 ? 符合先期樹立品牌影響的要求 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型面積確定 —— 以目標(biāo)客戶和項(xiàng)目定位為導(dǎo)向，以市場(chǎng)為參考 ? 目標(biāo)客戶主要為私中高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)主、個(gè)體工商戶、企業(yè)高管，處于事業(yè)高峰和穩(wěn)步上升期，購房主要目的是改善住房條件，追求居住的舒適性，戶型面積不宜過小，總價(jià)不宜超過50萬； ? 當(dāng)?shù)叵M(fèi)者、專業(yè)人士一般認(rèn)為 100~130平米的三房、 90100的二房、 140160平米的四房、復(fù)式 180200平比較合適，總價(jià)50萬以上被認(rèn)為很難接受，復(fù)式 70萬以上比較難接受。 景觀設(shè)計(jì)的基本原則 ? 這些原則是從消費(fèi)者和開發(fā)商的角度，銷售的角度提出的。 小高層社區(qū)建造室外家私 —— 提供公共休閑共享空間 節(jié)約成本型形象提升之主要手段 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)管理建議 —— 聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司擔(dān)任顧問，提高物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)范疇 ?當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的現(xiàn)狀 ? 目前安慶絕大部分項(xiàng)目的物業(yè)管理均由本地物業(yè)管理公司承擔(dān)，整體管理水平較低； ? 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理費(fèi)較低，每月 /平方米； ? 消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理有較強(qiáng)的需求，但對(duì)物業(yè)管理公司的認(rèn)知程度不足，對(duì)先進(jìn)的物業(yè)管理模式缺乏了解； ? 專業(yè)人士認(rèn)為深圳、廣州的物業(yè)管理成熟而完善，具有很高的參考價(jià)值； ? 在當(dāng)?shù)叵碛锌诒腻\繡華景項(xiàng)目聘請(qǐng)戴德梁行作為物業(yè)管理顧問。 啟動(dòng)最佳資源和高端產(chǎn)品，奠定市場(chǎng)高端形象，并樹立項(xiàng)目品牌拉動(dòng)后期價(jià)格 如何利用優(yōu)勢(shì)資源形成市場(chǎng)熱點(diǎn) 如何提升項(xiàng)目品牌和價(jià)值 開發(fā)節(jié)奏及分期如何控制 產(chǎn)品布局如何考慮 ? 首先啟動(dòng)最優(yōu)資源，建設(shè)部分最高端產(chǎn)品，降低容積率，通過高檔產(chǎn)品、局部特色園林實(shí)景展示建立高端形象 ? 在前期通過啟動(dòng)高端產(chǎn)品展示、高舉高打的營銷在市場(chǎng)直接樹立項(xiàng)目高端形象，后期通過前期形成的高端形象，加大開發(fā)強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值 ? 結(jié)合項(xiàng)目地塊規(guī)模，項(xiàng)目分三期開發(fā)，前期利用最好的景觀面，開發(fā)部分最優(yōu)產(chǎn)品，開發(fā)量相對(duì)較少，主要目的是樹形象、樹品牌；后期加大開發(fā)量和開發(fā)強(qiáng)度，主要目的是實(shí)現(xiàn)利潤、強(qiáng)化品牌 ? 考慮分期開發(fā)的需要，產(chǎn)品布局保證每一期的產(chǎn)品配比符合整體開發(fā)戰(zhàn)略，同時(shí)保證首期產(chǎn)品的展示效果 105 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，成為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一 項(xiàng)目高端形象之主要手段 101 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?充分體現(xiàn)城市繁華的高尚、人文和格調(diào)； ?會(huì)所的設(shè)臵對(duì)銷售也有促進(jìn)作用； 1 2 3 設(shè)臵在商業(yè)與住宅區(qū)結(jié)合處 項(xiàng)目高端形象之主要手段 96 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三、社區(qū)居民活動(dòng)： 隨機(jī)活動(dòng) 眼睛的活動(dòng)，發(fā)呆、發(fā)傻， 休憩，觀景 社交活動(dòng) 會(huì)所、廣場(chǎng)、游樂場(chǎng)、下棋、聊天、室外家私 指定活動(dòng) 好的景觀設(shè)計(jì)不僅是觀景，還要讓居民參與其中 四、視覺焦點(diǎn) ： 標(biāo)志物、鐘樓、曬太陽的地方、中心雕塑 景觀設(shè)計(jì)要有視覺焦點(diǎn)，可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生歸屬感。 從物業(yè)配比看競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以 130150平為主流面積 項(xiàng)目推廣名 推出時(shí)間 推售情況 100以下 100－ 130 130－ 150 150－ 180 180200 推出套數(shù) 配比 配比 配比 配比 配比 維也納森林 2023118 324 % 96套 % 210套 % 18套 ＿＿ ＿＿ 香樟雅苑 2023年 5月份 433 ％ 44套 ％ 207套 ％ 182套 ＿＿ ＿＿ 漢嘉都市森林 2023年初 474 ％ 154套 ％ 70套 ％ 206套 ％ 44套 ＿＿ 大溪地 2023年 5月份起 529 % 72套 % 72套 % 235套 % 86套 ％ 64套 學(xué)府春天 2023年 3月 28日 747 % 77套 % 206套 % 239套 % 135套 % 42套 桂花園 2023年 11月份起 214 % 20套 % 20套 % 174套 ＿＿ ＿＿ 國際花都 2023120 626 13． 42% 84套 ％ 84套 ％ 422套 ％ 36套 ＿＿ 百合公寓 2023919 533 ％ 161套 ％ 107套 ％ 91套 ％ 174套 ＿＿ 瀾溪鎮(zhèn) 一期售罄 220 ＿＿ ＿＿ ＿＿ ＿＿ ＿＿ 二期預(yù)計(jì) 6月推出 363 ＿＿ ＿＿ % 226套 % 114套 % 23套 案例借鑒 86 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 節(jié)約成本的手段之一 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 說明： 因商業(yè)和車庫面積基本確定，以上只計(jì)算住宅成本和收益來選擇容積率，售價(jià)按 3500元 /平計(jì)算 以上方案的容積率可實(shí)現(xiàn)度都是經(jīng)過案例參考和設(shè)計(jì)師咨詢得到；規(guī)劃過程中，由于設(shè)計(jì)處理手法的不同，即使同樣的容積率也會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。超出安慶市場(chǎng)樓盤 ?安慶市場(chǎng)正處于接受小高層階段，對(duì) 18層以上高層抗性較大 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 地塊價(jià)值分級(jí) ? 規(guī)劃指標(biāo)確定 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、高尚 ? 豐厚的文化底蘊(yùn)、鮮明的建筑風(fēng)格，以及現(xiàn)代化的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)生活氛圍，自然與城市完美交融的特殊魅力 ，以獨(dú)特的方式折射出人們對(duì)美好高尚生活的永恒追求。 本項(xiàng)目客戶定位 核心客戶 重要客戶 游離客戶 來源：安慶全市 職業(yè)：高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)泛公務(wù)員、成功生意人 目的：改善居住環(huán)境為主要目的 收入：可承受總價(jià) 4050萬元 特征： 40歲左右、成功人士、身份感強(qiáng)烈、追求高品位生活，善于接受新事物 來源：安慶全市 職業(yè)：中高級(jí)公務(wù)員、泛公務(wù)員、周邊生意人 目的：改善居住環(huán)境為主要目的 實(shí)力：可承受總價(jià) 3040萬元 特征：講究格調(diào)、品位，注重家庭和諧和生活品質(zhì)的持續(xù)改善，希望向上層發(fā)展的意愿強(qiáng)烈 來源：安慶市區(qū)、周邊 8縣等 職業(yè)：一般公務(wù)員、泛公務(wù)員、安慶全市生意人、 目的：以改善居住環(huán)境為主，兼有投資等目的 實(shí)力：可承受總價(jià) 3040萬 特征： 30歲以上，層次相對(duì)較高，能夠接受新事物 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 賣點(diǎn)：長江、大面積綠化、區(qū)域改造。宜城水岸較差，主要與其地段有關(guān)，香樟里在社區(qū)原生態(tài)環(huán)境、高科技住宅等優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)下，一期銷售受較快，證明小高層產(chǎn)品本身可以被接受 ? 其他項(xiàng)目小高層產(chǎn)品銷售差于多層產(chǎn)品，但是新推樓盤，小高層占 60%，未來趨勢(shì)明顯 市場(chǎng)分析 22 目前安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在三個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng) —— 區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)、資源的競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 江景、湖景、城市資源 資源的競(jìng)爭(zhēng) 開發(fā)區(qū)、中心區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū) 區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng) 未來主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 樓盤的競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)分析 23 本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤有六個(gè) 結(jié)論： 1. 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品以多層、小高層為主，小高層總量占 60% 2. 多層均價(jià) 2600、小高層均價(jià) 3000左右，且呈上升趨勢(shì) 3. 目前銷售速度，多層快于小高層 4. 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶不同，大湖春天、宜城水岸以區(qū)域客戶為主，秀水華庭、香樟里、歐景苑、諧水灣可以輻射全市，高端客戶主要是高端公務(wù)員、泛公務(wù)員、生意人 弘信花園 歐景苑 宜城水岸 諧水灣 新世紀(jì)花園 興利達(dá)第一樓 大湖春天 晶?；▓@ 秀水華庭 香樟里 世紀(jì)名流 丹桂花園 吉祥玫瑰園 西湖綠洲城 山城錦繡 吉祥朗庭 金宏大廈 恒祥公寓 華茂新園 錦銀花園 康來特家園 祈福家苑 南園山莊 競(jìng)爭(zhēng)分析 24 大湖春天 規(guī)模 建面 6萬平，共 460多套 容積率 物業(yè)類型 多層 戶型 120平米以下占 78%， 120170占 23%， 170以上 6% 價(jià)格 均價(jià) 2100，價(jià)格 1000多 2800， 75200多 客戶 以區(qū)域客戶為主，二次購房、 事業(yè)單位 銷售情況 1月 1日開始銷售，在售 399套，賣了379套，第一天 150套 特點(diǎn) 一期英德利口碑好，二期銷售火爆。目前在售樓盤在約 20個(gè)，處于城市核心地段的樓盤大約 10個(gè)，可以輻射全市。本項(xiàng)目最大目標(biāo)是利潤最大化，追求快速現(xiàn)金流 ?第二層級(jí)：品牌目標(biāo)。整個(gè)城市實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略，安慶市城區(qū)將形成“以長江為主軸以沿江帶狀主城為核心的，多中心、開敞式的城市空間結(jié)構(gòu) ? 安慶市市政府提出“東進(jìn)為主、加速北擴(kuò)、拓展西部、跨江協(xié)作”的發(fā)展思路，全面提升城市規(guī)劃、建設(shè)和管理水平 中心區(qū) 開發(fā)區(qū) 東郊 北擴(kuò) 東進(jìn) 西部 南跨 市場(chǎng)分析 18 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)－初步發(fā)展階段，健康穩(wěn)定；經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和居民收入的提高將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展 對(duì)本項(xiàng)目有利因素 ?經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和居民收入的提高促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資逐年上升 ?從房價(jià)收入比