【正文】 ?市場機(jī)會(huì)點(diǎn)的挖掘和分析 ?案例借鑒和分析 ?項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位 ?啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)測算 2023/07/09 2023/08 第二階段 規(guī)劃跟進(jìn) 第一階段 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、整體定位和開發(fā)模式 第三階段 啟動(dòng)區(qū)策略與啟動(dòng)物業(yè)發(fā)展建議 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ?規(guī)劃方案評價(jià) ?配合設(shè)計(jì)單位完成總體規(guī)劃設(shè)計(jì)工作 ?整體定位與開發(fā)模式回顧 ?啟動(dòng)區(qū)位臵與規(guī)模 ?啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品面積與配比 ?啟動(dòng)區(qū)客戶定位 ?…… 2023/03/4 至今 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。許昌空港產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目操作過程簡介 謹(jǐn)呈：河南民航房地產(chǎn)有限公司 2023年 7月 2日 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 項(xiàng)目背景 2：區(qū)域周邊陌生，占地 880余畝，綜合容積率 ，地價(jià) 20萬 /畝 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 異地航站樓作為城市機(jī)場的接駁站，不足以對項(xiàng)目未來的發(fā)展定位起到?jīng)Q定性的影響作用 ?航站樓作為城市機(jī)場的接駁站對于本項(xiàng)目來說僅僅是為商業(yè)提供了一些過境消費(fèi)人口，不足以對項(xiàng)目未來的發(fā)展定位起到?jīng)Q定性的影響作用 白云機(jī)場“天河城市候機(jī)樓” 深圳機(jī)場深圳灣口岸（港澳）城市候機(jī)樓 東莞城市候機(jī)樓 日本橫濱城市航空總站 大連機(jī)場營口異地城市候機(jī)樓 沈陽桃仙機(jī)場鞍山異地城市候機(jī)樓 日本關(guān)西國際機(jī)場大阪城市航空樞紐站 濟(jì)南機(jī)場魯中城市（淄博）候機(jī)樓 白云機(jī)場珠三角城市群候機(jī)樓 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 252。 252。 本項(xiàng)目作為高鐵站前區(qū)，能夠發(fā)展什么樣的功能？要回答這個(gè)問題首先必須對許昌市現(xiàn)狀酒店、商務(wù)和商業(yè)市場進(jìn)行分析 市場分析 趨勢研判 整體定位 案例借鑒 發(fā)展戰(zhàn)略研究 發(fā)展策略研究 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場上的辦公需求多以位于城市核心區(qū)的商務(wù)公寓的形式進(jìn)行滿足 恒達(dá)立體國際 萬象時(shí)代 駿景尚都 ?? 許昌的商務(wù)市場都是變相的，一般都是小公寓，產(chǎn)權(quán)證是 70年的，在中小城市 +農(nóng)業(yè)城市一般會(huì)走這樣的擦邊球。另外小公司還可以進(jìn)酒店去租” —— 恒達(dá)李總 “ ?? 工商局注冊的企業(yè)都調(diào)出來，對寫字樓的需求不大 ???? 在做商務(wù)公寓前，我們公司做了一個(gè)為期三個(gè)月的市場調(diào)研，從在工商局注冊的企業(yè)一層層篩選有辦公商務(wù)需求的公司，然后針對這些企業(yè)做調(diào)研，發(fā)出去 800份問卷，真正有辦公購買需求的不到 100份 ?? ” —— 恒達(dá)李總 “ ?? 我們現(xiàn)在已經(jīng)有 6個(gè)像這樣的辦公場所，都閑置著 ?? （問：您身邊的朋友和認(rèn)識的企業(yè)有沒有辦公需求呢？） ?? 許昌的寫字樓需求不是太大 ?? ” —— 萬里集團(tuán)陳總 貿(mào)易物流業(yè) 高級服務(wù)類 創(chuàng)業(yè)階段 發(fā)展期， 規(guī)模成長，業(yè)務(wù)開拓 穩(wěn)定成長階段 成熟期及以后 街鋪： 客戶導(dǎo)向型，法院等機(jī)構(gòu)主導(dǎo) 寫字樓： 競爭導(dǎo)向，形象要求提高，建立客戶信心 制造加工業(yè) 初期，作坊類 發(fā)展期，規(guī)模成長 業(yè)務(wù)拓展階段 高速成長， 某些職能部門分離 成熟期及以后 有穩(wěn)定的客戶和銷售網(wǎng)絡(luò) 廠區(qū)辦公： 便捷 寫字樓： 競爭導(dǎo)向，形象，品牌 商住樓： 接待客戶，可住，可辦公 穩(wěn)定成長階段 成熟期及以后 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東城區(qū)由于居住人氣不足，區(qū)域內(nèi)商業(yè)目前剛剛處于起步階段，多以住宅底商的形式 金橋園底商 建業(yè)帕拉帝奧底商 祥和小區(qū)底商 上東城底商 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)強(qiáng)度很高 第二影響區(qū)域（東城區(qū)） 距離站點(diǎn)通過其他交通方式 15分鐘內(nèi)可以到達(dá)（包括交通以及換乘時(shí)間），是上述高等級功能的備選區(qū)域同時(shí)適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集的相關(guān)功能；開發(fā)強(qiáng)度較高 第三影響區(qū)域（許昌老城區(qū)） 距離站點(diǎn)通過其他交通方式需要 15分鐘以上的時(shí)間（包括交通以及換乘時(shí)間），取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能；開發(fā)強(qiáng)度取決于地塊以及開發(fā)內(nèi)容 本項(xiàng)目 東城區(qū) 許昌老城區(qū) 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 并在此基礎(chǔ)上我們分析最適合本項(xiàng)目各類型物業(yè)的開發(fā)時(shí)序 19972023年 2023年 規(guī)劃期 起步期 初步發(fā)展期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 20232023年 20232023年 20232023年 商業(yè) 酒店 寫字樓 公寓 住宅 社區(qū)型住宅底商 航站樓特色商業(yè) 社區(qū)型住宅底商 航站樓 4星級酒店 適時(shí)開發(fā) 5星級酒店及快捷酒店 適時(shí)開發(fā)商業(yè)街及集中式商業(yè) 適時(shí)開發(fā)高端寫字樓 適時(shí)開發(fā)商務(wù)公寓 住宅開發(fā)啟動(dòng)期 住宅開發(fā)穩(wěn)定發(fā)展期 住宅開發(fā)成熟期 適時(shí)開發(fā)酒店式公寓 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 遠(yuǎn)期區(qū)域型商業(yè)建議留足彈性，以商業(yè)裙樓的形式規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)區(qū)域商業(yè)氛圍的發(fā)育程度采取不同的應(yīng)對策略 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)市場實(shí)際，確定各種功能體系的發(fā)展方向總結(jié) ?酒店： 隨著區(qū)域人氣的集聚，東城區(qū)酒店發(fā)展條件逐漸成熟，本項(xiàng)目開發(fā)酒店具有可行性。 總體布局思路的進(jìn)一步說明：案例借鑒 某區(qū)域開發(fā)方案，占地面積 1600畝 借鑒點(diǎn)： ?總體開發(fā)強(qiáng)度格局； ?不同物業(yè)搭配所產(chǎn)生的樓盤價(jià)值提升； ?南北向道路的曲化與公園化 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第三階段客戶目標(biāo)與問題 銷售目標(biāo) ?計(jì)劃今年 6月入市，年底實(shí)現(xiàn)銷售面積 10萬平米 品牌目標(biāo)： ?本項(xiàng)目定位高端，超越市場上所有項(xiàng)目 客戶問題： ?具體啟動(dòng)哪幾棟樓，啟動(dòng)產(chǎn)品類型？ ?戶型面積是 2房多還是 3房多？ ?啟動(dòng)區(qū)價(jià)格多少？ ?啟動(dòng)區(qū)的目標(biāo)客戶是誰？ ?項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)在哪里，憑什么讓客戶埋單？ 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。現(xiàn)在買房的人也越來越關(guān)注教育配套了 ；我們這有活動(dòng)中心，有很多客戶會(huì)問到會(huì)所 —— 大正壹品藍(lán)灣銷售代表 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶特征：東中西各板塊客戶自成體系，中心城區(qū)和西區(qū)以地緣性客戶為主，東區(qū)憑借環(huán)境優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿ξ^多非地緣性客戶 – 3000左右元 /平 – 30003800元 /平 – 31003900元 /平 ?價(jià)格水平 ?客戶特征 ?板塊特征 來源廣 ：許昌周邊縣城客戶少量，許昌市內(nèi)客戶為主，公務(wù)員、企業(yè)效益較好的管理人員、職工 特征：具有較強(qiáng)購買力，地緣抗性弱，善于接受新事物，二次改善型為主 區(qū)域化 ：區(qū)域內(nèi)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)工薪階層、私人老板、城市白領(lǐng)、公務(wù)員 特征：具有一定的購買力，關(guān)注生活配套，地緣性強(qiáng) 區(qū)域化 ：本地居民為主，普通工薪階層、年輕白領(lǐng) 特征：購買力低，有強(qiáng)地緣情結(jié) 環(huán)境良好，供應(yīng)量大： 東區(qū)是最高端板塊，環(huán)境良好、預(yù)期高，未來存量和供應(yīng)量均比較大，是許昌房地產(chǎn)主戰(zhàn)場 配套成熟，環(huán)境凌亂 ：老城區(qū)，配套成熟，但環(huán)境擁擠嘈雜，以舊城改造插花地為主，項(xiàng)目規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢? 價(jià)格洼地，負(fù)面認(rèn)知 ：西區(qū)是價(jià)格洼地，環(huán)境差區(qū)域內(nèi)客戶購買低，未來有大規(guī)模舊城改造，短期難以改變破陋認(rèn)知 許昌市場房地產(chǎn)板塊環(huán)境質(zhì)量差異顯著，板塊間競爭不激烈，客戶區(qū)域化特征明顯 ?西區(qū) ?中心城區(qū) ?東城區(qū) 1 87 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 恒達(dá)相府：依托良好的區(qū)位條件和教育資源實(shí)現(xiàn)高價(jià)格，許昌市民心中老城區(qū)最好的樓盤，已進(jìn)入尾盤銷售 中心城區(qū) 2 規(guī)模 占地面積 58000平米，建筑面積 85000平米 產(chǎn)品類型 多層，頂層為復(fù)式 開盤時(shí)間 2023年 5月一期開盤 價(jià)格水平 32003500元 /平 客戶構(gòu)成 多為 中年有事業(yè)基礎(chǔ)的 本地客戶，以投資出租為購房目的 訴求點(diǎn) 交通便利，軸聚東西大街等交通要塞，出行方便；名校為鄰，全齡教育配套（幼兒園，小學(xué)，市一中，二中） 特色優(yōu)勢 仿古建筑，與曹丞相府類似 樓盤圖片 ?區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于許昌市最好的學(xué)區(qū)中、毗鄰許昌多個(gè)旅游景點(diǎn)（魏武帝廣場，曹丞相府），人文氣息濃重 —— 恒達(dá)相府銷售代表 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 永豐新城國際：以市府城市配套和稀缺產(chǎn)品為核心賣點(diǎn)，配合適度的營銷舉措，成為東區(qū)價(jià)格標(biāo)桿 東區(qū) 2 規(guī)模 總占地 90畝，總建面 12萬平方米 產(chǎn)品類型 小高層 開盤時(shí)間 2023年 9月 9日開盤，二期 2023年 2月 價(jià)格水平 3500元 /平（ 09年）； 3900元 /平（ 10年） 客戶構(gòu)成 以 1/3外地周邊縣市客戶，目的進(jìn)城，投資； 2/3的客戶市內(nèi)，各個(gè)地方的都有，主要是以許繼、煙廠等效益較好的企事業(yè)單位人群為主 訴求點(diǎn) 地段（新老城區(qū)交界處，周邊有會(huì)展中心、文化館、許都公園） +稀缺產(chǎn)品（ 11層小高層） 特色優(yōu)勢 開盤營銷活動(dòng) 營銷手段市場效果良好 ?我們的樓盤五證齊全， ?? 我們的樓已經(jīng)出地面，要看房立刻可以帶客戶參觀 ?? ?許昌市場以前營銷做得很少，很少有專業(yè)代理銷售樓盤，我們是第一家，像我們銷售代表專業(yè)化得介紹以及開盤活動(dòng)等一系列的活動(dòng)都是創(chuàng)新，讓客戶又不一樣的感覺。 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 空間布局思考切入點(diǎn) 應(yīng)考慮開發(fā)的資金平衡 如，候機(jī)樓作為啟動(dòng)必須開發(fā)的項(xiàng)目，那么必須在周邊開發(fā)居住回現(xiàn)平衡現(xiàn)金流 以時(shí)間換空間，遵循新區(qū)功能開發(fā)規(guī)律 候機(jī)樓 居住主導(dǎo) 住宅、酒店 商務(wù)、公寓 集中式商業(yè) 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于市場基本面、市場競爭和發(fā)展機(jī)遇分析，本項(xiàng)目住宅開發(fā)面臨的核心問題 ?構(gòu)建怎樣的基于價(jià)值持續(xù)增值的競爭體系，全面超越許昌目前及未來競爭對手的開發(fā)水平，樹立許昌住宅產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿，在突破目前區(qū)域陌生度的同時(shí)成為市場長期的領(lǐng)導(dǎo)者？ ?采用怎樣的分階段開發(fā)策略以保證在啟動(dòng)期及時(shí)回現(xiàn)的同時(shí)維持本項(xiàng)目的長期可持續(xù)開發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)價(jià)值的最大化？ 住宅物業(yè)發(fā)展策略 機(jī)遇 —— ?許昌房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展的初級階段，在“質(zhì)”上突破的空間很多 ?東區(qū)將進(jìn)入開發(fā)的高峰期，雖在潛在競爭激烈，但是有在“量”上突破的機(jī)遇 風(fēng)險(xiǎn) —— ?本項(xiàng)目位于許昌城市新區(qū)東城區(qū)的相對陌生區(qū)，目前周邊沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) ?本項(xiàng)目總占地 880余畝，在許昌屬于超大規(guī)模項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)時(shí)間長 ?項(xiàng)目啟動(dòng)期開發(fā)酒店以及航站樓商業(yè)占用公司大量資金，會(huì)給企業(yè)后期資金運(yùn)作帶來較大的壓力 核心問題 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略主要解決兩個(gè)問題 商業(yè)發(fā)展策略 近期航站樓商業(yè) 遠(yuǎn)期綜合性商業(yè) ?保證其先期能夠?yàn)樽≌?xiàng)目的啟動(dòng)聚集人氣，降低項(xiàng)目區(qū)位在東區(qū)的陌生度，并且為項(xiàng)目后期的持續(xù)開發(fā)提供持續(xù)的活力 ?能夠?yàn)轫?xiàng)目整體樹立較為高端的市場形象，提升項(xiàng)目整體的美譽(yù)度 商業(yè)發(fā)展策略主要關(guān)注點(diǎn) 制定發(fā)展策略需要解決的關(guān)鍵問題 ?根據(jù)項(xiàng)目自身情況及東城區(qū)未來規(guī)劃，適合發(fā)展什么類型的綜合性商業(yè)？ ?怎樣考慮預(yù)留未來商業(yè)發(fā)展的彈性？ 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展定位： 以酒店、商務(wù)、商業(yè)綜合開發(fā)為主導(dǎo)方向，以居住為功能主體，結(jié)合公寓和休閑娛樂功能的高鐵站前新城 中國 以區(qū)域的視角對影響本項(xiàng)目區(qū)域的三大要素進(jìn)行分析 空間 /土地 Space/Land 生活 /消費(fèi) Living/Consuming 生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè) Production/Industry 三大要素： 我們從影響本項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢的三大主導(dǎo)因素出發(fā) ? 中原城市群及許昌“東進(jìn)” “北拓”的城市整體發(fā)展戰(zhàn)略 中原電氣谷的發(fā)展 京廣高鐵許昌站的設(shè)立 研究視角： 分析 未來人口在空間范圍內(nèi)的生產(chǎn)和生活活動(dòng)在三大因素作用下發(fā)生的變化，從而對項(xiàng)目所在站前區(qū)域未來的整體發(fā)展趨勢作出判斷 空間 土地生活 消費(fèi)生產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （ 2）商業(yè)布局分散，缺乏聚集效應(yīng) 許昌市區(qū)商圈及主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布 恒達(dá)利市場 胖東來鞋業(yè)量販 胖東來時(shí)代廣場 胖東來生活廣場 思故臺商業(yè)街 胖東來服飾大樓 大商新瑪特 察院市場 文峰建材市場 春秋廣場商圈 七一路商圈 胖東來家電通訊商場 老城區(qū) 許昌現(xiàn)有商業(yè)主要集中在老城區(qū)，基本形成兩個(gè)中心小商圈，但商圈之間聯(lián)系不夠緊