【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以及大商新瑪特三家集中式商業(yè)在中午 12點(diǎn)和下午 18點(diǎn)的 5分鐘人流量和提袋率進(jìn)行調(diào)研，胖東來(lái)經(jīng)營(yíng)的兩家商場(chǎng)數(shù)據(jù)明顯優(yōu)于大商新瑪特 5分鐘人流量 胖東來(lái)時(shí)代廣場(chǎng) 胖東來(lái)生活廣場(chǎng) 大商新瑪特 進(jìn)流量 276 216 55 出流量 297 203 74 提袋率 % % % 5734191294 3 . 1 0 %4 9 . 2 6 %2 8 . 3 8 %0100200300400500600700胖東來(lái)時(shí)代廣場(chǎng) 胖東來(lái)生活廣場(chǎng) 大商新瑪特0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %進(jìn)出人流量 提袋率31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者的缺失造成商業(yè)檔次兩極分化嚴(yán)重、商業(yè)業(yè)態(tài)單一雷同 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)范圍和特質(zhì) 檔次 代表品牌 胖東來(lái)時(shí)代廣場(chǎng) 服飾、餐飲、化妝品、鞋、超市、娛樂(lè)等綜合性商場(chǎng) 中高檔 中高檔品牌： Olay、 Ochirly 、 Only等 大商新瑪特鴻寶店 服飾、化妝品、鞋、超市等綜合性商場(chǎng) 中高檔 中高檔品牌：Lane、 Ochirly 、歐萊雅、 Casio、碧歐泉等 胖東來(lái)生活廣場(chǎng) 服飾、餐飲、化妝品、鞋、超市等綜合性商場(chǎng) 中檔 中檔品牌：達(dá)芙妮、天美意 胖東來(lái)服飾鞋業(yè)大樓 服飾和鞋業(yè)專營(yíng)賣場(chǎng) 中低檔 —— 米蘭商業(yè)街 服飾休閑服務(wù)為主街鋪 中低檔 無(wú)知名品牌 奎樓商業(yè)街 服飾休閑為主街鋪 低檔 無(wú)知名品牌 恒達(dá)利商業(yè)街 以服飾、鞋業(yè)為主的內(nèi)街市場(chǎng) 低檔 無(wú)知名品牌 思故臺(tái)商業(yè)街 服飾、化妝品、鞋業(yè)、電腦等內(nèi)街市場(chǎng) 低檔 無(wú)知名品牌 恒達(dá)利商業(yè)街 胖東來(lái)生活廣場(chǎng)一角 思故臺(tái)商業(yè)街 中高檔 中檔 低檔 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 真正能夠滿足城市中間階層的中檔、特色化商業(yè)存在缺失，不能滿足市民的需求 市民認(rèn)為胖東來(lái)的“一支獨(dú)大”已經(jīng)引致在價(jià)格上形成壟斷，頗有微詞 ?訪談對(duì)象觀點(diǎn) ?大河論壇網(wǎng)友匿名投票， 56%的投票人認(rèn)為形成壟斷、價(jià)格等需要改進(jìn) … 胖東來(lái)是由政府扶持的企業(yè)，但是現(xiàn)在也有弊端，由于他一家獨(dú)大，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，總是將一些附加值低的產(chǎn)品提高價(jià)格讓許昌人民來(lái)買，許昌人民對(duì)此也是有很看法的 … —— 上海城佛山照明許昌總經(jīng)銷屈先生 目前許昌真正能夠滿足城市中間階層的中檔、特色化商業(yè)存在缺失，不能滿足市民的需求 …… 許昌有特色的東西太少了，都沒(méi)有一條像樣的餐飲街，如果能有個(gè)做得有特色的餐飲，我們?cè)敢馊ピc(diǎn)的地方都行 …… …… 到了晚上都沒(méi)有什么玩的地方，那個(gè)酒吧街太低檔了，什么人都有，太亂 …… —— 消費(fèi)者訪談 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東城區(qū)由于居住人氣不足，區(qū)域內(nèi)商業(yè)目前剛剛處于起步階段，多以住宅底商的形式 金橋園底商 建業(yè)帕拉帝奧底商 祥和小區(qū)底商 上東城底商 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前東城區(qū)區(qū)位優(yōu)于本項(xiàng)目的商業(yè)尚在培育階段或經(jīng)營(yíng)狀況不理想，本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大 “東區(qū) 5年內(nèi)我們是不會(huì)去的” —— 胖東來(lái)王總 “東區(qū)的商業(yè)由于是住宅底商，需要一個(gè)自然消化的過(guò)程，帕拉帝奧附近的商業(yè)今年漸見(jiàn)起色” —— 建業(yè)帕拉迪奧唐總 “集中式商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，現(xiàn)在根本別考慮， 5年后再說(shuō)” —— 建業(yè)帕拉迪奧唐總 “除了商家策劃廣告沒(méi)做好外，大的商戶也沒(méi)能過(guò)來(lái)。我這家店是佛山照明許昌總經(jīng)銷，要不是有一些機(jī)構(gòu)的需求渠道，還真的做不下去” —— 上海城租戶 （問(wèn)：經(jīng)營(yíng)狀況如何？） “ 不行，這里面好多商戶都快呆不下去了” —— 上海城租戶 “亨源通現(xiàn)在做的是臨街商鋪，可以說(shuō)三年后都不一定做里面的商業(yè)” —— 萬(wàn)象地產(chǎn)韓總 亨源通 上海城 帕拉迪奧 本項(xiàng)目 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從現(xiàn)狀市場(chǎng)角度來(lái)看，酒店具有較高的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性，但寫(xiě)字樓和商業(yè)市場(chǎng)均不支撐， 作為一個(gè) 880畝的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要從區(qū)域的視角研判未來(lái)發(fā)展的可能性 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以區(qū)域的視角對(duì)影響本項(xiàng)目區(qū)域的三大要素進(jìn)行分析 空間 /土地 Space/Land 生活 /消費(fèi) Living/Consuming 生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè) Production/Industry 三大要素： 我們從影響本項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的三大主導(dǎo)因素出發(fā) ? 中原城市群及許昌“東進(jìn)” “北拓”的城市整體發(fā)展戰(zhàn)略 中原電氣谷的發(fā)展 京廣高鐵許昌站的設(shè)立 研究視角： 分析 未來(lái)人口在空間范圍內(nèi)的生產(chǎn)和生活活動(dòng)在三大因素作用下發(fā)生的變化，從而對(duì)項(xiàng)目所在站前區(qū)域未來(lái)的整體發(fā)展趨勢(shì)作出判斷 空間 土地生活 消費(fèi)生產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中原城市群規(guī)劃、許昌城市總體規(guī)劃、中原電氣谷的發(fā)展以及高鐵站點(diǎn)對(duì)東城區(qū)以及站前區(qū)域影響力總結(jié) 鄭許合作與許昌的“東擴(kuò)”和“北上” 中原電氣谷的發(fā)展 京廣高鐵在許昌設(shè)站 ?許昌的發(fā)展重心將向鄭許交通走廊一線傾斜 ?許昌的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等要素向東向北 持續(xù) 轉(zhuǎn)移 ?許昌東北部的人口、配套等城市化要素 持續(xù) 集聚 ?東城區(qū)作為城市中心區(qū)的地位更加凸顯，輻射力和集聚作用大大加強(qiáng) ?許昌“鄭許一體化進(jìn)程”獲得實(shí)際的和核心的 驅(qū)動(dòng)力 ，帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚 ?推動(dòng) 中原電氣谷吸納的高素質(zhì)就業(yè)人口及其產(chǎn)生的生活消費(fèi)需求向東城區(qū)聚集 ?推動(dòng) 東城區(qū)商務(wù)辦公及商務(wù)交流需求的提升 ?促進(jìn) 城市工業(yè)集群水平， 促進(jìn) 產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)鏈的延伸， 加速 中原電氣谷的發(fā)展所產(chǎn)生的對(duì)東城區(qū)的推動(dòng)作用 ?促進(jìn) 城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是與辦公需求相關(guān)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) ?加速 人口等城市經(jīng)濟(jì)要素向站點(diǎn)區(qū)域聚集 ?加速 站點(diǎn)區(qū)域成熟度的快速提升和配套設(shè)施的開(kāi)發(fā) 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 人群： 中低收入階層為主 產(chǎn)業(yè)： 維持原有工業(yè)生產(chǎn)，適當(dāng)進(jìn)行置換和調(diào)整 生活： 相當(dāng)時(shí)間內(nèi)將是商業(yè)服務(wù)中心，其它大型公共服務(wù)功能將逐漸弱化 土地： 基本沒(méi)有發(fā)展空間，無(wú)法承載更多的居住和其它功能 受三大合力作用影響，東城區(qū)將加速成為許昌城市化和各項(xiàng)城市功能升級(jí)的承載地 人群： 中高收入階層為主 產(chǎn)業(yè)： 新的工業(yè)生產(chǎn)基地，將承載更加多元的工業(yè)體系 依靠工業(yè)發(fā)展，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和商務(wù)功能將逐漸獲得發(fā)展 生活： 行政、文化等大型服務(wù)功能主要承載地，商業(yè)功能隨著人口的集聚逐漸獲得發(fā)展 土地： 未來(lái)城市空間拓展的主方向，新城市化人口的主要承載地 未來(lái)，以半截河為界，許昌市區(qū)將形成兩大城市意向和功能板塊 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢(shì)（ 1）：根據(jù)高鐵站點(diǎn)發(fā)展的規(guī)律，本項(xiàng)目區(qū)域是發(fā)展城市功能中心的最佳區(qū)位 第一影響區(qū)域（項(xiàng)目本體） 距離站點(diǎn)步行或者自行車距離 510分鐘，適合發(fā)展高等級(jí)功能，包括高級(jí)辦公、商業(yè)以及居住，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高；通常是地價(jià)最高、最先發(fā)展起來(lái)的區(qū)域 。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度很高 第二影響區(qū)域（東城區(qū)） 距離站點(diǎn)通過(guò)其他交通方式 15分鐘內(nèi)可以到達(dá)（包括交通以及換乘時(shí)間），是上述高等級(jí)功能的備選區(qū)域同時(shí)適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集的相關(guān)功能；開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高 第三影響區(qū)域（許昌老城區(qū)） 距離站點(diǎn)通過(guò)其他交通方式需要 15分鐘以上的時(shí)間（包括交通以及換乘時(shí)間），取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能；開(kāi)發(fā)強(qiáng)度取決于地塊以及開(kāi)發(fā)內(nèi)容 本項(xiàng)目 東城區(qū) 許昌老城區(qū) 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢(shì)（ 2）：本項(xiàng)目區(qū)域是與包括中原電氣谷在內(nèi)的許長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)集群帶建立空間關(guān)聯(lián)最便捷的區(qū)域 項(xiàng)目與包括中原電氣谷在內(nèi)的許長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)集群帶交通聯(lián)系便捷 許昌縣新城區(qū) 尚集組團(tuán) 民營(yíng)科技園區(qū) 長(zhǎng)葛東南組團(tuán) 魏武大道 本項(xiàng)目 目前魏武大道北外環(huán)線以北路段正在修筑，通車后將實(shí)現(xiàn)將各產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行串聯(lián) 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域周邊未來(lái)規(guī)劃，本項(xiàng)目是唯一且最可能接受中原電氣谷輻射的區(qū)域 中原電氣谷 ① ② ④ ⑤ ③ ⑦ ⑥ ⑧ ⑨ 本項(xiàng)目 魏武大道 天寶路 體育中心 公園 科技館 安置房 安置房 安置房 安置房 安置房 許繼定向開(kāi)發(fā) 文化設(shè)施 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 項(xiàng)目周邊區(qū)域近期規(guī)劃建設(shè)情況 天寶路以北除標(biāo)有的有意向建設(shè)的項(xiàng)目外，其它地塊 23年內(nèi)均無(wú)具體的建設(shè)意向 許昌學(xué)院 ⑩ ⑩ 本項(xiàng)目 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢(shì)（ 3）：本項(xiàng)目區(qū)域緊鄰商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的區(qū)域型商業(yè)中心 現(xiàn)狀市級(jí)商業(yè)中心 規(guī)劃市級(jí)商業(yè)中心 規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心 規(guī)劃社區(qū)商業(yè)中心 許昌市主城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（ 20232023） ?規(guī)劃在東城區(qū)蓮城大道“上海城“區(qū)域?yàn)槌鞘屑?jí)商業(yè)中心 ?本項(xiàng)目北側(cè)天寶路以北規(guī)劃為區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢(shì)（ 4）：本項(xiàng)目區(qū)域是東城區(qū)未開(kāi)發(fā)土地中區(qū)位最佳的大規(guī)模地塊 已建成或接近完工地塊 政府機(jī)構(gòu) 市政設(shè)施 公園 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 公園 市政設(shè)施 還遷房 還遷房 學(xué)校 還遷房 還遷房 已出讓未建地塊 未出讓地塊 ?東城區(qū)天寶路以南未出讓的土地已經(jīng)所剩無(wú)幾，已經(jīng)沒(méi)有像本項(xiàng)目這種規(guī)模的地塊了，而天寶路以北區(qū)域的大規(guī)模開(kāi)發(fā)為時(shí)尚早 ?本項(xiàng)目地塊臨八一路和天寶路兩條主干道，與老城區(qū)、市政府及東城區(qū)南側(cè)成熟區(qū)域的聯(lián)系便捷，且緊鄰許昌市唯一的高校許昌學(xué)院 未明確定義地塊 天寶路 蓮城大道 本項(xiàng)目 八一路 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展定位： 以酒店、商務(wù)、商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)方向，以居住為功能主體，結(jié)合公寓和休閑娛樂(lè)功能的高鐵站前新城 中國(guó) 許昌 TOD新城示范區(qū) 整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位回顧 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從項(xiàng)目屬性優(yōu)勢(shì)和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)的角度我們可以描繪出項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展藍(lán)圖，但是作為新區(qū)的大規(guī)模項(xiàng)目面臨眾多不確定性 在戰(zhàn)略環(huán)節(jié)把握方向和機(jī)遇的同時(shí)，在實(shí)施環(huán)節(jié)注重風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和開(kāi)發(fā)彈性的保留 ?東城區(qū)的發(fā)展能否按照規(guī)劃落實(shí) ?中原電氣谷未來(lái)的招商實(shí)施情況 ?…… ?開(kāi)發(fā)策略：根據(jù)新區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)律和市場(chǎng)情況制定功能開(kāi)發(fā)策略 ?布局策略：對(duì)商務(wù)和商業(yè)開(kāi)發(fā)在空間、時(shí)間和功能選擇上留足彈性 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)二、三線城市新興的政務(wù)（商務(wù)）新區(qū)發(fā)展歷程的研究分析，我們總結(jié)新區(qū)在不同階段各類型物業(yè)的發(fā)展特征，我們對(duì)東區(qū)未來(lái)的發(fā)展進(jìn)程進(jìn)行預(yù)判 規(guī)劃期 起步期 初步發(fā)展期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 19972023年 20232023年 20232023年 20232023年 2023年 ?大型公共設(shè)施建設(shè) ?住宅開(kāi)始全面開(kāi)發(fā) ?極少量高星級(jí)酒店 ?商業(yè)以社區(qū)便利店為主 ?辦公物業(yè)以政府行政辦公為主 ?規(guī)劃及市政設(shè)施建設(shè) ?住宅供應(yīng)進(jìn)入高峰期（主要集中在天寶路以南區(qū)域） ?中高檔寫(xiě)字樓開(kāi)始推出 ?社區(qū)商業(yè)以臨街商鋪及社區(qū)商鋪為主 ?大型超市進(jìn)駐 ?少量三、四星級(jí)酒店落成 ?公寓產(chǎn)品陸續(xù)推出 ?天寶路以南住宅持續(xù)熱銷，天寶路以北住宅開(kāi)始進(jìn)入高峰供應(yīng)期 ?大量高檔寫(xiě)字樓入市 ?集中商業(yè)發(fā)展 ?大量四五星級(jí)酒店入市 ?大量公寓入市 ?中原電氣谷的發(fā)展和高鐵站的開(kāi)通加速城市化進(jìn)程，加速提升東城區(qū)的城市首位度 ?城市經(jīng)濟(jì)要素加速向高鐵站前區(qū)域匯集 ?住宅配套完善 ?大量高檔寫(xiě)字樓 ?集中商業(yè)蓬勃發(fā)展 ?大量高星級(jí)酒店 ?大量公寓 ?高鐵站前區(qū)發(fā)展成為城市的功能集聚區(qū) 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 并在此基礎(chǔ)上我們分析最適合本項(xiàng)目各類型物業(yè)的開(kāi)發(fā)時(shí)序 19972023年 2023年 規(guī)劃期 起步期 初步發(fā)展期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 20232023年 20232023年 20232023年 商業(yè) 酒店 寫(xiě)字樓 公寓 住宅 社區(qū)型住宅底商 航站樓特色商業(yè) 社區(qū)型住宅底商 航站樓 4星級(jí)酒店 適時(shí)開(kāi)發(fā) 5星級(jí)酒店及快捷酒店 適時(shí)開(kāi)發(fā)商業(yè)街及集中式商業(yè) 適時(shí)開(kāi)發(fā)高端寫(xiě)字樓 適時(shí)開(kāi)發(fā)商務(wù)公寓 住宅開(kāi)發(fā)啟動(dòng)期 住宅開(kāi)