【文章內(nèi)容簡介】 以及大商新瑪特三家集中式商業(yè)在中午 12點和下午 18點的 5分鐘人流量和提袋率進(jìn)行調(diào)研，胖東來經(jīng)營的兩家商場數(shù)據(jù)明顯優(yōu)于大商新瑪特 5分鐘人流量 胖東來時代廣場 胖東來生活廣場 大商新瑪特 進(jìn)流量 276 216 55 出流量 297 203 74 提袋率 % % % 5734191294 3 . 1 0 %4 9 . 2 6 %2 8 . 3 8 %0100200300400500600700胖東來時代廣場 胖東來生活廣場 大商新瑪特0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %進(jìn)出人流量 提袋率31 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場競爭者的缺失造成商業(yè)檔次兩極分化嚴(yán)重、商業(yè)業(yè)態(tài)單一雷同 商業(yè)網(wǎng)點 經(jīng)營范圍和特質(zhì) 檔次 代表品牌 胖東來時代廣場 服飾、餐飲、化妝品、鞋、超市、娛樂等綜合性商場 中高檔 中高檔品牌： Olay、 Ochirly 、 Only等 大商新瑪特鴻寶店 服飾、化妝品、鞋、超市等綜合性商場 中高檔 中高檔品牌：Lane、 Ochirly 、歐萊雅、 Casio、碧歐泉等 胖東來生活廣場 服飾、餐飲、化妝品、鞋、超市等綜合性商場 中檔 中檔品牌：達(dá)芙妮、天美意 胖東來服飾鞋業(yè)大樓 服飾和鞋業(yè)專營賣場 中低檔 —— 米蘭商業(yè)街 服飾休閑服務(wù)為主街鋪 中低檔 無知名品牌 奎樓商業(yè)街 服飾休閑為主街鋪 低檔 無知名品牌 恒達(dá)利商業(yè)街 以服飾、鞋業(yè)為主的內(nèi)街市場 低檔 無知名品牌 思故臺商業(yè)街 服飾、化妝品、鞋業(yè)、電腦等內(nèi)街市場 低檔 無知名品牌 恒達(dá)利商業(yè)街 胖東來生活廣場一角 思故臺商業(yè)街 中高檔 中檔 低檔 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 真正能夠滿足城市中間階層的中檔、特色化商業(yè)存在缺失，不能滿足市民的需求 市民認(rèn)為胖東來的“一支獨大”已經(jīng)引致在價格上形成壟斷，頗有微詞 ?訪談對象觀點 ?大河論壇網(wǎng)友匿名投票， 56%的投票人認(rèn)為形成壟斷、價格等需要改進(jìn) … 胖東來是由政府扶持的企業(yè)，但是現(xiàn)在也有弊端，由于他一家獨大，沒有競爭，總是將一些附加值低的產(chǎn)品提高價格讓許昌人民來買，許昌人民對此也是有很看法的 … —— 上海城佛山照明許昌總經(jīng)銷屈先生 目前許昌真正能夠滿足城市中間階層的中檔、特色化商業(yè)存在缺失，不能滿足市民的需求 …… 許昌有特色的東西太少了，都沒有一條像樣的餐飲街，如果能有個做得有特色的餐飲，我們愿意去原點的地方都行 …… …… 到了晚上都沒有什么玩的地方，那個酒吧街太低檔了，什么人都有，太亂 …… —— 消費者訪談 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 東城區(qū)由于居住人氣不足，區(qū)域內(nèi)商業(yè)目前剛剛處于起步階段，多以住宅底商的形式 金橋園底商 建業(yè)帕拉帝奧底商 祥和小區(qū)底商 上東城底商 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 目前東城區(qū)區(qū)位優(yōu)于本項目的商業(yè)尚在培育階段或經(jīng)營狀況不理想，本項目商業(yè)開發(fā)的風(fēng)險很大 “東區(qū) 5年內(nèi)我們是不會去的” —— 胖東來王總 “東區(qū)的商業(yè)由于是住宅底商，需要一個自然消化的過程，帕拉帝奧附近的商業(yè)今年漸見起色” —— 建業(yè)帕拉迪奧唐總 “集中式商業(yè)風(fēng)險大，現(xiàn)在根本別考慮， 5年后再說” —— 建業(yè)帕拉迪奧唐總 “除了商家策劃廣告沒做好外，大的商戶也沒能過來。我這家店是佛山照明許昌總經(jīng)銷，要不是有一些機構(gòu)的需求渠道，還真的做不下去” —— 上海城租戶 （問：經(jīng)營狀況如何？） “ 不行，這里面好多商戶都快呆不下去了” —— 上海城租戶 “亨源通現(xiàn)在做的是臨街商鋪，可以說三年后都不一定做里面的商業(yè)” —— 萬象地產(chǎn)韓總 亨源通 上海城 帕拉迪奧 本項目 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 從現(xiàn)狀市場角度來看，酒店具有較高的市場實現(xiàn)性，但寫字樓和商業(yè)市場均不支撐， 作為一個 880畝的區(qū)域開發(fā)項目，需要從區(qū)域的視角研判未來發(fā)展的可能性 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 以區(qū)域的視角對影響本項目區(qū)域的三大要素進(jìn)行分析 空間 /土地 Space/Land 生活 /消費 Living/Consuming 生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè) Production/Industry 三大要素： 我們從影響本項目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢的三大主導(dǎo)因素出發(fā) ? 中原城市群及許昌“東進(jìn)” “北拓”的城市整體發(fā)展戰(zhàn)略 中原電氣谷的發(fā)展 京廣高鐵許昌站的設(shè)立 研究視角： 分析 未來人口在空間范圍內(nèi)的生產(chǎn)和生活活動在三大因素作用下發(fā)生的變化，從而對項目所在站前區(qū)域未來的整體發(fā)展趨勢作出判斷 空間 土地生活 消費生產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)37 本報告是嚴(yán)格保密的。 中原城市群規(guī)劃、許昌城市總體規(guī)劃、中原電氣谷的發(fā)展以及高鐵站點對東城區(qū)以及站前區(qū)域影響力總結(jié) 鄭許合作與許昌的“東擴”和“北上” 中原電氣谷的發(fā)展 京廣高鐵在許昌設(shè)站 ?許昌的發(fā)展重心將向鄭許交通走廊一線傾斜 ?許昌的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)等要素向東向北 持續(xù) 轉(zhuǎn)移 ?許昌東北部的人口、配套等城市化要素 持續(xù) 集聚 ?東城區(qū)作為城市中心區(qū)的地位更加凸顯，輻射力和集聚作用大大加強 ?許昌“鄭許一體化進(jìn)程”獲得實際的和核心的 驅(qū)動力 ，帶動周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚 ?推動 中原電氣谷吸納的高素質(zhì)就業(yè)人口及其產(chǎn)生的生活消費需求向東城區(qū)聚集 ?推動 東城區(qū)商務(wù)辦公及商務(wù)交流需求的提升 ?促進(jìn) 城市工業(yè)集群水平， 促進(jìn) 產(chǎn)業(yè)升級及產(chǎn)業(yè)鏈的延伸， 加速 中原電氣谷的發(fā)展所產(chǎn)生的對東城區(qū)的推動作用 ?促進(jìn) 城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是與辦公需求相關(guān)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) ?加速 人口等城市經(jīng)濟要素向站點區(qū)域聚集 ?加速 站點區(qū)域成熟度的快速提升和配套設(shè)施的開發(fā) 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 人群： 中低收入階層為主 產(chǎn)業(yè)： 維持原有工業(yè)生產(chǎn)，適當(dāng)進(jìn)行置換和調(diào)整 生活： 相當(dāng)時間內(nèi)將是商業(yè)服務(wù)中心，其它大型公共服務(wù)功能將逐漸弱化 土地： 基本沒有發(fā)展空間，無法承載更多的居住和其它功能 受三大合力作用影響，東城區(qū)將加速成為許昌城市化和各項城市功能升級的承載地 人群： 中高收入階層為主 產(chǎn)業(yè)： 新的工業(yè)生產(chǎn)基地，將承載更加多元的工業(yè)體系 依靠工業(yè)發(fā)展，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和商務(wù)功能將逐漸獲得發(fā)展 生活： 行政、文化等大型服務(wù)功能主要承載地，商業(yè)功能隨著人口的集聚逐漸獲得發(fā)展 土地： 未來城市空間拓展的主方向，新城市化人口的主要承載地 未來，以半截河為界，許昌市區(qū)將形成兩大城市意向和功能板塊 39 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢（ 1）：根據(jù)高鐵站點發(fā)展的規(guī)律，本項目區(qū)域是發(fā)展城市功能中心的最佳區(qū)位 第一影響區(qū)域（項目本體） 距離站點步行或者自行車距離 510分鐘，適合發(fā)展高等級功能，包括高級辦公、商業(yè)以及居住，開發(fā)強度高；通常是地價最高、最先發(fā)展起來的區(qū)域 。開發(fā)強度很高 第二影響區(qū)域（東城區(qū)） 距離站點通過其他交通方式 15分鐘內(nèi)可以到達(dá)（包括交通以及換乘時間），是上述高等級功能的備選區(qū)域同時適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集的相關(guān)功能；開發(fā)強度較高 第三影響區(qū)域（許昌老城區(qū)） 距離站點通過其他交通方式需要 15分鐘以上的時間（包括交通以及換乘時間），取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能；開發(fā)強度取決于地塊以及開發(fā)內(nèi)容 本項目 東城區(qū) 許昌老城區(qū) 40 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢（ 2）：本項目區(qū)域是與包括中原電氣谷在內(nèi)的許長產(chǎn)業(yè)集群帶建立空間關(guān)聯(lián)最便捷的區(qū)域 項目與包括中原電氣谷在內(nèi)的許長產(chǎn)業(yè)集群帶交通聯(lián)系便捷 許昌縣新城區(qū) 尚集組團(tuán) 民營科技園區(qū) 長葛東南組團(tuán) 魏武大道 本項目 目前魏武大道北外環(huán)線以北路段正在修筑，通車后將實現(xiàn)將各產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行串聯(lián) 根據(jù)項目區(qū)域周邊未來規(guī)劃，本項目是唯一且最可能接受中原電氣谷輻射的區(qū)域 中原電氣谷 ① ② ④ ⑤ ③ ⑦ ⑥ ⑧ ⑨ 本項目 魏武大道 天寶路 體育中心 公園 科技館 安置房 安置房 安置房 安置房 安置房 許繼定向開發(fā) 文化設(shè)施 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 項目周邊區(qū)域近期規(guī)劃建設(shè)情況 天寶路以北除標(biāo)有的有意向建設(shè)的項目外，其它地塊 23年內(nèi)均無具體的建設(shè)意向 許昌學(xué)院 ⑩ ⑩ 本項目 41 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢（ 3）：本項目區(qū)域緊鄰商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中的區(qū)域型商業(yè)中心 現(xiàn)狀市級商業(yè)中心 規(guī)劃市級商業(yè)中心 規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心 規(guī)劃社區(qū)商業(yè)中心 許昌市主城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（ 20232023） ?規(guī)劃在東城區(qū)蓮城大道“上海城“區(qū)域為城市級商業(yè)中心 ?本項目北側(cè)天寶路以北規(guī)劃為區(qū)域級商業(yè)中心 42 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢（ 4）：本項目區(qū)域是東城區(qū)未開發(fā)土地中區(qū)位最佳的大規(guī)模地塊 已建成或接近完工地塊 政府機構(gòu) 市政設(shè)施 公園 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 公園 市政設(shè)施 還遷房 還遷房 學(xué)校 還遷房 還遷房 已出讓未建地塊 未出讓地塊 ?東城區(qū)天寶路以南未出讓的土地已經(jīng)所剩無幾，已經(jīng)沒有像本項目這種規(guī)模的地塊了，而天寶路以北區(qū)域的大規(guī)模開發(fā)為時尚早 ?本項目地塊臨八一路和天寶路兩條主干道，與老城區(qū)、市政府及東城區(qū)南側(cè)成熟區(qū)域的聯(lián)系便捷，且緊鄰許昌市唯一的高校許昌學(xué)院 未明確定義地塊 天寶路 蓮城大道 本項目 八一路 43 本報告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展定位： 以酒店、商務(wù)、商業(yè)綜合開發(fā)為主導(dǎo)方向，以居住為功能主體，結(jié)合公寓和休閑娛樂功能的高鐵站前新城 中國 許昌 TOD新城示范區(qū) 整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位回顧 44 本報告是嚴(yán)格保密的。 從項目屬性優(yōu)勢和區(qū)域發(fā)展趨勢的角度我們可以描繪出項目長遠(yuǎn)的發(fā)展藍(lán)圖，但是作為新區(qū)的大規(guī)模項目面臨眾多不確定性 在戰(zhàn)略環(huán)節(jié)把握方向和機遇的同時，在實施環(huán)節(jié)注重風(fēng)險規(guī)避和開發(fā)彈性的保留 ?東城區(qū)的發(fā)展能否按照規(guī)劃落實 ?中原電氣谷未來的招商實施情況 ?…… ?開發(fā)策略：根據(jù)新區(qū)的開發(fā)規(guī)律和市場情況制定功能開發(fā)策略 ?布局策略：對商務(wù)和商業(yè)開發(fā)在空間、時間和功能選擇上留足彈性 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 通過對國內(nèi)二、三線城市新興的政務(wù)（商務(wù)）新區(qū)發(fā)展歷程的研究分析，我們總結(jié)新區(qū)在不同階段各類型物業(yè)的發(fā)展特征，我們對東區(qū)未來的發(fā)展進(jìn)程進(jìn)行預(yù)判 規(guī)劃期 起步期 初步發(fā)展期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 19972023年 20232023年 20232023年 20232023年 2023年 ?大型公共設(shè)施建設(shè) ?住宅開始全面開發(fā) ?極少量高星級酒店 ?商業(yè)以社區(qū)便利店為主 ?辦公物業(yè)以政府行政辦公為主 ?規(guī)劃及市政設(shè)施建設(shè) ?住宅供應(yīng)進(jìn)入高峰期（主要集中在天寶路以南區(qū)域） ?中高檔寫字樓開始推出 ?社區(qū)商業(yè)以臨街商鋪及社區(qū)商鋪為主 ?大型超市進(jìn)駐 ?少量三、四星級酒店落成 ?公寓產(chǎn)品陸續(xù)推出 ?天寶路以南住宅持續(xù)熱銷，天寶路以北住宅開始進(jìn)入高峰供應(yīng)期 ?大量高檔寫字樓入市 ?集中商業(yè)發(fā)展 ?大量四五星級酒店入市 ?大量公寓入市 ?中原電氣谷的發(fā)展和高鐵站的開通加速城市化進(jìn)程，加速提升東城區(qū)的城市首位度 ?城市經(jīng)濟要素加速向高鐵站前區(qū)域匯集 ?住宅配套完善 ?大量高檔寫字樓 ?集中商業(yè)蓬勃發(fā)展 ?大量高星級酒店 ?大量公寓 ?高鐵站前區(qū)發(fā)展成為城市的功能集聚區(qū) 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 并在此基礎(chǔ)上我們分析最適合本項目各類型物業(yè)的開發(fā)時序 19972023年 2023年 規(guī)劃期 起步期 初步發(fā)展期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 20232023年 20232023年 20232023年 商業(yè) 酒店 寫字樓 公寓 住宅 社區(qū)型住宅底商 航站樓特色商業(yè) 社區(qū)型住宅底商 航站樓 4星級酒店 適時開發(fā) 5星級酒店及快捷酒店 適時開發(fā)商業(yè)街及集中式商業(yè) 適時開發(fā)高端寫字樓 適時開發(fā)商務(wù)公寓 住宅開發(fā)啟動期 住宅開