【正文】 房 ， 二期的西側(cè) 18套也交房 ， 東側(cè)24套在售 ， 還有 6套 產(chǎn)品形式 612層（ 13期）， 15層（四期） 4－ 8層建筑單體 ， 樓間距 910米 產(chǎn)品面積 12006000㎡（ 13期）， 400016000㎡（四期） 戶型面積為 10004300平米 /棟 價(jià)格 18000元 /平米 13500元 /平米 ， 一次性 97折 ， 幾乎客戶都是一次性付款 。 ?整體供應(yīng)：辦公物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)以中心區(qū)寫(xiě)字樓為主，郊區(qū)化低密度辦公存在市場(chǎng)空白； ?整體水平：辦公物業(yè)市場(chǎng)處于商務(wù)市場(chǎng)的初期階段，整體產(chǎn)品水平較低，具備一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ?租售市場(chǎng)：市場(chǎng)表現(xiàn)良好；銷售價(jià)格在 8000元 /平米左右，銷售速度在 4萬(wàn)平米 / 年；租金水平在 /天 /平米，出租率在 80%左右； ?未來(lái)趨勢(shì)：商務(wù)市場(chǎng)需求逐步放量，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目形象的需求逐步提升。 ? 【總體點(diǎn)評(píng)】： 物業(yè)管理好，交通方便，商業(yè)氛圍不濃厚。 銷售狀況 2023年開(kāi)盤(pán)， A座滿租， B、 C座出租率偏低，出租率 70%80%左右。客戶構(gòu)成 投資客占 80%，客源主要以本地政府機(jī)關(guān)為主。 ? 【總體點(diǎn)評(píng)】： 停車位較少，交通方便，區(qū)域位置好，形象高端。 出租率 90% 只租不售，客戶相對(duì)單一，多為 大客戶，物業(yè)管理完善 新興大廈 中國(guó)平安保險(xiǎn)、中國(guó)電信和飯店為主， 大客戶居多 出租率 100% 只租不售 租賃市場(chǎng) 廊坊寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金水平在 － /平方米 /天之間，產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)是影響租金水平的重要因素 廣陽(yáng)道 新華路 其他區(qū)域 元 /平方米 /天 天利得益 商務(wù)大廈 尚都金茂 中太大廈 際華大廈 新興大廈 第六大街 較高租金 租賃市場(chǎng) 峰尚中心 低租金 未來(lái)寫(xiě)字樓 增量 近一兩年廊坊市商業(yè)金融用地土地出讓面積達(dá)到 38萬(wàn)平方米，建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)到 100萬(wàn)平方米左右，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈 區(qū)位 占地面積 （平方米） 容積率 建筑面積 （平方米） 用途 出讓年份 和平路西側(cè)、文化藝術(shù)中心北側(cè) 64367 ≤ 193101 商業(yè)金融 2023 和平路西側(cè)、文化藝術(shù) 63344 ≤ 190032 商業(yè)金融 2023 廊坊市愛(ài)民道南側(cè)，文豐路東側(cè)，新華路西側(cè) ≤ 23071 商業(yè)金融 2023 南外環(huán)以南，龍河以北，銀河路以東，常甫路以西 80151 ≤ 144272 商業(yè)金融 2023 開(kāi)發(fā)區(qū)華祥路西側(cè)，匯源道北側(cè) ≤ 153720 商業(yè)金融 2023 廊坊市光明西道以南，西外環(huán)以東 57138 商業(yè)金融 2023 新奧藝術(shù)大道北側(cè)、和平路東側(cè) ≤ 193848 商業(yè)金融 2023 光明西道北側(cè)、育才路西側(cè) ≤ 128267 商業(yè)金融 2023 廊坊市愛(ài)民道以南，文豐路以東 ≤ 4760 商業(yè)金融 2023 合計(jì) 1088209 核心地段 +產(chǎn)品品質(zhì) +交通便利 ? 【區(qū)域價(jià)值】 :位于寫(xiě)字樓分布最多的廣陽(yáng)道上。 尚都金茂中心 入駐企業(yè)來(lái)源：貿(mào)易 20%，咨詢 14%，工業(yè) 12%，服務(wù) 11% 出租率 70%80%左右。 8部電梯，室內(nèi)配設(shè)分戶空調(diào) 物業(yè)檔次 中高端 中高端 中端 中高端 項(xiàng)目概況 2 普遍不注重寫(xiě)字樓的品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)水平較低 廊坊寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷售速度較快，市場(chǎng)表現(xiàn)良好；其中，客戶以本地投資客為主，企業(yè)自用客戶相對(duì)較少，且以本地中小企業(yè)為主。 電梯間 ，一般裝修。 地上停車免費(fèi)，地下停車 300元 /月。由 A、 B、 C座組成， A座共14層， B座 7層、 C座 5層 總建筑面積 5400平方米，可租售面積 4200平方米 單層面積 1900平方米 面積區(qū)間 40134平方米 89640平方米 70110平方米 170－ 300 公共區(qū)域 大堂面積 100平方米，面磚，簡(jiǎn)裝 電梯間 4平方米左右，普通精裝修。 ?新興大廈、中太大廈為酒店 +寫(xiě)字樓的綜合體，寫(xiě)字樓共用酒店的大堂與配套。 開(kāi)發(fā)模式 企業(yè)主導(dǎo) 政府 +企業(yè) 政府 +企業(yè) 政府 +企業(yè) 招商形式 出租寫(xiě)字樓、 出租廠房 出讓土地為主，有一部分標(biāo)準(zhǔn) 廠房出租 土地出讓和廠房出租 出租廠房 租金 /價(jià)格 寫(xiě)字樓： /天 /平 廠房： /天 /平 土地： 20萬(wàn) /畝 廠房： /天 /平 廠房租金： 13萬(wàn)元 /年 土地出讓： 1620萬(wàn)元 /畝 土地出讓： 1620萬(wàn) /畝 廠房租金： /平方米 /天 限制條件 土地出讓要 50畝以上 企業(yè)固定資產(chǎn)南區(qū) 120萬(wàn)元，北區(qū) 100萬(wàn)元。市區(qū)周邊永清、固安等地，也有成熟的工業(yè)園項(xiàng)目。 整體規(guī)劃 整體布局呈現(xiàn)三點(diǎn)組團(tuán)模式，各個(gè)組團(tuán)功能相對(duì)明確 ?一軸： 即南北綠色步行軸，北至廊坊尖塔區(qū)域南到廊坊龍河次中心區(qū)，其中，廊坊火車站南北廣場(chǎng)至廣陽(yáng)道是一軸的核心組成部分，是發(fā)展特色商貿(mào)、文化交流、生態(tài)居住、游玩休憩的最佳區(qū)域。 北京 廊坊 天津 保定 石家莊 唐山 張家口 承德 戰(zhàn)略規(guī)劃利好 交通規(guī)劃： 結(jié)合 京臺(tái)、涿密、廊滄 等高速公路建設(shè)，加快推進(jìn)京廊軌道交通建設(shè)，加強(qiáng)?大三點(diǎn)? (廊坊市區(qū)、永清、固安 )間快速交通聯(lián)系，構(gòu)建 ?大三點(diǎn)?交通網(wǎng)絡(luò) 。重點(diǎn)發(fā)展 電子信息、汽車零部件、金屬制品、木材加工及家具制造、食品加工與制造、會(huì)展旅游等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 廊坊市在發(fā)展二產(chǎn)的基礎(chǔ)上，以高科技、外向型為主導(dǎo)方向，做強(qiáng)六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè) ?社會(huì)財(cái)富呈金字塔型結(jié)構(gòu)，整體收入水平不高，僅管道局、私營(yíng)企業(yè)主和部分從事新興產(chǎn)業(yè)者財(cái)富水平較突出 ?城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，處于一個(gè)由內(nèi)向型向外向型轉(zhuǎn)型的一個(gè)過(guò)度階段 ?人們對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好，整體消費(fèi)信心增加，但消費(fèi)層次較低 社會(huì)消費(fèi) ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來(lái)大量外來(lái)人口，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量剛性需求 人口變化 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 財(cái)富結(jié)構(gòu) 宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié) ?以二產(chǎn)為主，形成六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 二、城市宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 城市規(guī)劃研究 京哈 京沈 京津塘 京開(kāi) 京承 廊坊 固安 香河 燕郊 大廠 1小時(shí)交通圈 廊坊 ? 城市定位： 京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心城市，承接京津城市部分職能， 以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)宜居名城 ； ? 近幾年間廊坊先后興建了國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際展覽館、華日展館等一批現(xiàn)代化展館。 ? 2023年 19月廊坊城鎮(zhèn)居民人均工資累計(jì)為 21600元， 月均2400元。 具有大專學(xué)歷者 城市經(jīng)濟(jì) 1012345672023年 2023年 2023年 2023年 2023年4 03 02 01 001020304050人口增加量（萬(wàn) 外來(lái)人口（萬(wàn)） 外來(lái)人口占增加比重(% )廊坊市人口增長(zhǎng)情況 ?自 04年至 08年，人口凈增加 。 容積率： 用地性質(zhì)： 工業(yè)用地， 50年產(chǎn)權(quán) 科研設(shè)計(jì)用地（低密度） 總建筑面積： 約 通達(dá)性及展示型良好，占據(jù)園區(qū)較好位臵，具有一定產(chǎn)業(yè)氛圍及環(huán)境優(yōu)勢(shì)，占地規(guī)模較小，中低密度開(kāi)發(fā) 地塊分析 ?緊鄰園區(qū)主入口 ?緊鄰園區(qū)會(huì)所及孵化器 ?緊鄰園區(qū)主路，項(xiàng)目通達(dá)性良好，且展示型良好 ?地塊南側(cè)、西側(cè)為臨園區(qū)環(huán)狀綠化帶 ?周邊以出讓土地較多，有一定產(chǎn)業(yè)氛圍 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 開(kāi)發(fā)進(jìn)度： 預(yù)計(jì)年底或明年初開(kāi)工 項(xiàng)目屬性界定 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ?區(qū)位及交通條件 ?園區(qū)臨近北京，具有承接北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)業(yè)的先天性優(yōu)勢(shì)； ?臨近 104國(guó)道、京津唐高速等重要交通干道，對(duì)內(nèi)對(duì)外通達(dá)性好，利于滿足企業(yè)選址要求； ? 定位及品牌 ?定位為 ，采用先進(jìn)的規(guī)劃理念， 10分鐘生活圈理念對(duì)客戶具有很大的吸引力； ?6所中科院院所的入駐，快速提升園區(qū)的品牌效應(yīng)及影響力； ?杉杉集團(tuán)自身的品牌效應(yīng)及實(shí)力，為客戶的投資提供了保障； ? 相對(duì)較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 廊坊遠(yuǎn)郊區(qū)、北京輻射圈內(nèi) 交通條件優(yōu)良但缺乏人氣的科研用地項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì) 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及屬性界定 ?區(qū)位偏遠(yuǎn)，與城市核心區(qū)距離較遠(yuǎn)，區(qū)域認(rèn)知度不夠 ?基礎(chǔ)建設(shè)未完成，部分土地拆遷、三通一平未完成 ?園區(qū)配套缺失，人氣不足，包括居住配套、基礎(chǔ)生活配套均進(jìn)度較緩 ?園區(qū)現(xiàn)狀荒蕪，整體形象一般，與園區(qū)整體規(guī)劃差異明顯 ?土地屬性問(wèn)題：科研教育用地，體制內(nèi)的常規(guī)變現(xiàn)方法受限較大 開(kāi)發(fā)商目標(biāo)解讀 目標(biāo)分解 核心目標(biāo) 限制條件 ?通過(guò) 109畝教育科研用地找到高利潤(rùn)回報(bào)且具備復(fù)制推廣價(jià)值的盈利模式，以期運(yùn)用于后續(xù) 1000多畝同類型用地的開(kāi)發(fā) ?基于園區(qū)的整體定位 ?產(chǎn)權(quán) 50年年限的工業(yè)用地，政策限制 ?具有市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性且能帶來(lái)高利潤(rùn)回報(bào) ?1000畝能推廣 ?企業(yè)獨(dú)棟 ?寫(xiě)字樓 ?廠房 ?生產(chǎn) +辦公綜合體 ?公寓、宿舍 …………………… 目標(biāo)一：鎖定具有市場(chǎng)、政策可實(shí)現(xiàn)性，能持續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形式 目標(biāo)二：挖掘項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?區(qū)位 ?理念 ?低密度辦公、環(huán)境 ?成本優(yōu)勢(shì) ?配套 ?交通 ?政策優(yōu)惠 …………………… 二、城市宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 城市規(guī)劃研究 第一階段 第二階段 條件 政府主導(dǎo)，舊城拆遷改造； 品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐； 城市配套逐步完善； 路網(wǎng)體系升級(jí)，交通加強(qiáng)； 政府招商引資，大的企業(yè)單位入駐； 特征 城市中心開(kāi)始形成； 居民視野及消費(fèi)觀開(kāi)始轉(zhuǎn)變，與一線城市對(duì)接； 市場(chǎng)出現(xiàn)兩極分化，價(jià)格平臺(tái)不斷突破； 外來(lái)人口不斷涌入，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變； 城市面貌煥然一新，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展； 居民收入水平不斷提高，幸福指數(shù)增強(qiáng)； 過(guò)渡階段，為打開(kāi)外向型市場(chǎng)做準(zhǔn)備，廊坊當(dāng)前所處階段 廊坊未來(lái)的發(fā)展階段 類比唐山 政府主導(dǎo) 品牌開(kāi)發(fā)商入駐 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 交通條件改善 ? 三年大變樣 ? 工程，以 舊城拆遷改造 方式為主，土地迅速放量。 ?距 市區(qū) 8公里左右，約 15分鐘車程。 科技谷位于廊坊市北部， 與廊坊市區(qū)及北京產(chǎn)業(yè)重地亦莊、通州等地交通聯(lián)系便捷，對(duì)內(nèi)、對(duì)外均有強(qiáng)勢(shì)的交通優(yōu)勢(shì)，利于企業(yè)辦公和產(chǎn)業(yè)發(fā)展 市區(qū) 104國(guó)道 區(qū)位及交通 亦莊 通州 六環(huán) 京津唐高速 有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，同時(shí)園區(qū)規(guī)劃理念先進(jìn)，定位前沿、特色鮮明，擁有最高級(jí)別孵化單位 ?規(guī)模：占地 5000畝 ?產(chǎn)業(yè)定位：科技孵化和成果轉(zhuǎn)化 ，吸引北京、天津環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈科技軟資源，聚集高科技人才、大院大所、創(chuàng)業(yè)投資者和機(jī)構(gòu)，培育和推勱高科技成果的轉(zhuǎn)化 ?功能定位： 最具創(chuàng)新能力的全球第四代科技園區(qū)、中國(guó)特色?硅谷?：以科技為軻體，以自主創(chuàng)新為核心，以‘ ’為主要特征，把科技、金融、生活、生態(tài)等諸多元素緊密結(jié)合，集‘ 工作、生活、休閑’于一體 的夢(mèng)想創(chuàng)新之城； ?該項(xiàng)目被列為? 聯(lián)合國(guó)推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化及國(guó)際合作示范項(xiàng)目 ?，目前已有國(guó)家科技部、中國(guó)科學(xué)院在園內(nèi)設(shè)立 國(guó)家級(jí)技術(shù)交易中心、科技成果孵化轉(zhuǎn)化中心 ?2023年開(kāi)工建設(shè)的科技谷預(yù)計(jì)將用 5～ 8年時(shí)間建成，目前科技谷會(huì)所、孵化大樓、中科院工程熱物理所、國(guó)家紙?jiān)骸?guó)家熱工流量監(jiān)督檢驗(yàn)基地等項(xiàng)目全面進(jìn)入施工階段；中科院過(guò)程所、理化所、行管局已經(jīng)簽約正式落戶科技谷，北京東方華智、大地檢測(cè)、榮達(dá)通訊等一批業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的高科技項(xiàng)目將于近期開(kāi)工建設(shè)； ?科技谷首個(gè)文化創(chuàng)意類項(xiàng)目?盛世嘉華文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地?也已正式簽約。 ?京唐城際鐵路 計(jì)劃 2023年竣工，屆時(shí)京唐通行時(shí)間縮至 30分鐘。 具有高中學(xué)歷者 食品與服裝消費(fèi)合計(jì)占總消費(fèi)性支出的%， 消費(fèi)層次仍然較低。 廊坊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 具有良好的工業(yè)基礎(chǔ)，已經(jīng)吸引眾多電子信息、汽車零部件制造等著名企業(yè)入駐 產(chǎn)業(yè)格局 廊坊市以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中力爭(zhēng)形成?二三一?產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，壯大第二產(chǎn)業(yè)，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 ?2023年廊坊市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，二產(chǎn)占比 54%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加 ，增長(zhǎng) % ； ??二三一?產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，通過(guò)大力優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)，壯大第二產(chǎn)業(yè)，加快第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、以現(xiàn)代制造業(yè)為支撐、產(chǎn)業(yè)特色明顯的產(chǎn)業(yè)體系； ?優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)，突出科技興農(nóng)、綠色生態(tài)和食品安全，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展； ?壯大第二產(chǎn)業(yè)， 一是加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，