【正文】 形成的天然屏障保證生活隱私,私家庭院保證首層居住空間的私密感,高大綠植以遮擋視線， 保證庭院空間的私密,55,下沉式庭院——業(yè)主的實(shí)惠及生活品質(zhì)的體現(xiàn),半地下室改建的視聽室,下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此； 下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力。,下沉式庭院可根據(jù)業(yè)主需求打造成為會(huì)客室、娛樂室、房間等；,59,戶型推薦——退臺(tái)花園洋房 二層戶型,建筑面積：140.48㎡ 錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi) 獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng) 7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分 超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間 三間臥室組織緊湊，空間利用合理 活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富 層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮 ,64,院落內(nèi)部園林景觀——體現(xiàn)系列性、參與性,布置休閑座椅、涼亭，以提供業(yè)主可停駐的空間，休息、聊天，增加社區(qū)交往性。,65,久違的院落在城市中復(fù)興,66,陽光麗景項(xiàng)目研究思路導(dǎo)圖,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目操作理念,競爭格局分析,（案例）,經(jīng)濟(jì)測(cè)算,67,項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目利潤估算表,用地規(guī)劃指標(biāo),預(yù)售項(xiàng)目利潤估算表,68,項(xiàng)目投資計(jì)劃表,單位：萬元,項(xiàng)目投資計(jì)劃表,69,現(xiàn)金流量表（全部投資）,現(xiàn)金流量表,項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖,70,項(xiàng)目利潤分析,項(xiàng)目總投資：11424.75萬元； 稅前投資利潤率=利潤總額/總投資=54.29%； 稅后投資利潤率=凈利潤/總投資=40.72%； 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期=1.5年,項(xiàng)目損益及利潤分配表（萬元）,71,項(xiàng)目方案二研究,72,陽光麗景項(xiàng)目方案二研究思路,方案一是基于市場(chǎng)條件給出的最優(yōu)化方案，但是由于地塊所處的位置，政府對(duì)地塊有以下要求： 1.在地塊的東南角規(guī)劃有一個(gè)標(biāo)志性建筑 2.規(guī)劃方案要考慮城市形象 為了使方案順利的通過審批，并且承擔(dān)項(xiàng)目在整體戰(zhàn)略安排中的回現(xiàn)功能，提出方案二。 項(xiàng)目位于東城東二路與黃河路的交匯處，遠(yuǎn)期規(guī)劃黃河路將成為連接?xùn)|城與西城之間的一條交通快速路；,項(xiàng)目區(qū)位解析,92,項(xiàng)目距離東城百貨大樓2公里，膠州路商業(yè)街4公里，交通便利，展示面良好,東一路、東二路、東三路是貫通東城南北向的交通主干道； 黃河路、北一路、北二路是連接?xùn)|城與西城的三條交通主干道； 目前東城已經(jīng)形成了以市直經(jīng)濟(jì)適用房及百貨大樓等商業(yè)組合的居住中心，未來隨著銀座購物中心的投入使用，將會(huì)更進(jìn)一步的推動(dòng)?xùn)|城的中心化發(fā)展；,項(xiàng)目交通解析,百貨大樓,銀座購物中心,本項(xiàng)目,民建購物廣場(chǎng),黃河路,紅星美凱龍,東二路,膠州路商業(yè),2公里,4公里,1公里,都市區(qū),93,地塊周邊以低檔住宅小區(qū)為主，基本無生活配套設(shè)施，地塊內(nèi)部平整，僅存在兩座報(bào)廢樓,地塊現(xiàn)狀與四至掃描,94,項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目指標(biāo) 占地面積：44375平米,明潭假日公園 （34萬）,水城國際 （24萬）,項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo),95,明潭假日公園將會(huì)提升區(qū)域居住價(jià)值，是本項(xiàng)目的一大規(guī)劃利好,明潭假日公園 東城核心區(qū)唯一的市政配套公園 占地面積34萬平米 公園由觀景平臺(tái)、游樂設(shè)施板塊、植物觀賞板塊、景觀島、親水沙灘、泊船碼頭、運(yùn)動(dòng)特區(qū)等七大板塊組成。,100,多層產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目利潤的貢獻(xiàn)度最大，花園洋房比小高層對(duì)利潤有更大的貢獻(xiàn)作用,隨著容積率的上升，銷售收入逐漸增加，稅后凈利潤提高。 緊鄰石大花園，周邊為萬人居住區(qū)，周邊商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)需求量大。,Step 1 搶占先機(jī) 快速回現(xiàn),瑞鑫小區(qū),位于西城邊緣，城鄉(xiāng)結(jié)合部，且不在城市發(fā)展方向上； 周邊城市意向較差，周邊的交通狀況和配套狀況尚未成熟； 客戶對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知較陌生，還有一定的認(rèn)知抗性，項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)尚未成熟； 等待時(shí)機(jī)，一旦成熟，差異化產(chǎn)品刺激市場(chǎng)，脫穎而出；,103,規(guī)劃指標(biāo)的確定,低密度高檔社區(qū)，多種物業(yè)類型組合： 花園洋房—— 作用：1.項(xiàng)目的標(biāo)桿產(chǎn)品，提升項(xiàng)目檔次與形象 2.提升企業(yè)的品牌形象 3.為后續(xù)商行小區(qū)的成功奠定高端形象品牌基礎(chǔ)； 規(guī)劃要點(diǎn)：在規(guī)劃布局中，占據(jù)一定的景觀資源。,產(chǎn)品定位,——物業(yè)類型,靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。01:35:2901:35:2901:35Tuesday, March 21, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。2023年3月21日星期二1時(shí)35分29秒01:35:2921 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。23.3.2101:35:2901:35Mar2321Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。2023年3月上午1時(shí)35分23.3.2101:35March 21, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。01:35:2901:35:2901:353/21/2023 1:35:29 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。23.3.2123.3.2101:35:2901:35:29March 21, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。上午1時(shí)35分29秒上午1時(shí)35分01:35:2923.3.21,感謝您的下載觀看,專家告訴,。2023年3月上午1時(shí)35分23.3.2101:35March 21, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。01:35:2901:35:2901:35Tuesday, March 21, 2023 1知人者智，自知者明。上午1時(shí)35分29秒上午1時(shí)35分01:35:2923.3.21 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。23.3.2123.3.2101:35:2901:35:29March 21, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。2023年3月21日星期二上午1時(shí)35分29秒01:35:2923.3.21 1比不了得就不比，得不到的就不要。01:35:2901:35:2901:353/21/2023 1:35:29 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。,本測(cè)算為初步計(jì)算，以大致確定項(xiàng)目總?cè)莘e率，具體物業(yè)類型設(shè)置以規(guī)劃建議為準(zhǔn),綜合考慮地塊的資源條件及市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)條件，以及總開發(fā)周期，建議本項(xiàng)目容積率在1.21.3之間，以多層、花園洋房類產(chǎn)品為主，多種產(chǎn)品組合，擴(kuò)大客戶層面，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目周邊居住意向還較陌生，生活配套還不成熟，隨規(guī)劃的實(shí)施，具備很好的發(fā)展?jié)摿Γ?擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊居住氛圍和配套相對(duì)成熟，緊鄰規(guī)劃中的公園具有成為市場(chǎng)明星產(chǎn)品的潛質(zhì)。,從市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)角度出發(fā)，多層、洋房可實(shí)現(xiàn)較快的速度，因此建議本項(xiàng)目以多層、洋房類產(chǎn)品為主。未來真正售賣的價(jià)格方案會(huì)在產(chǎn)品規(guī)劃方案、售賣條件等明確的條件下，在開盤前有專門的市調(diào)和價(jià)格方案報(bào)告。,76,產(chǎn)品定位——小高層+多層+洋房,物業(yè)類型組合配比：,戶型配比：,方案二要提高社區(qū)的城市意向，綜合市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)與本項(xiàng)目定位建議容積率在1.31.4之間，盡量做高；,77,城市感立面 城市符號(hào)屋頂 城市元素景觀電梯 城市意向花槽 城市空間感造型 城市風(fēng)景商業(yè) 城市配套停車,以點(diǎn)帶面，打造城市形象的七項(xiàng)關(guān)鍵舉措,78,沿街立面作為項(xiàng)目對(duì)外展示的面，體現(xiàn)社區(qū)城市感,一、沿街立面要具有較強(qiáng)的城市感，極強(qiáng)的對(duì)外展示效果； 二、臨街外立面在建筑材料上建議選用體現(xiàn)項(xiàng)目檔次的用材，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的城市感；,臨街面空調(diào)位空間建議采用百葉方式處理，隱蔽處理；,三、外立面需要考慮細(xì)節(jié)處理，提升品質(zhì)感；各種物業(yè)類型建筑立面風(fēng)格相統(tǒng)一，可通過加入一些相同的建筑元素以統(tǒng)一形象；,城市感立面,79,通過小高層屋頂?shù)脑煨蜆淞㈨?xiàng)目的標(biāo)識(shí)形象，打造城市元素符號(hào),屋頂設(shè)計(jì)原則：屋頂造型要能夠突出本項(xiàng)目整體形象，標(biāo)識(shí)感強(qiáng)，但要有效控制成本；,項(xiàng)目屬于小高層建筑，又臨兩條交通干道，屋頂設(shè)計(jì)建議考慮燈光處理，可增加標(biāo)識(shí)感，建立項(xiàng)目形象；,夜間可以配合頂部燈光，強(qiáng)調(diào)都市感，歸屬感； 在報(bào)批時(shí)應(yīng)結(jié)合夜間效果圖，以突出項(xiàng)目形象；,城市符號(hào)屋頂,80,采用花槽與窗戶增加邊戶景觀及采光面，形成對(duì)外展示面，增強(qiáng)城市形象效果,花槽配合窗戶，提高觀賞效果，形成對(duì)外展示的面，成為項(xiàng)目的城市形象界面；,多層山墻部分采用花槽，將外部景色引入室內(nèi)，同時(shí)可增強(qiáng)業(yè)主生活趣味； 改變通常全部墻體的山墻面，從視覺角度增強(qiáng)小區(qū)活力感，使內(nèi)外空間得到視覺互動(dòng)；,城市意向花槽,81,通過內(nèi)部功能空間的形狀處理使外部立面造型豐富，形成特色