【正文】 5月初（集中爆發(fā)月）p工作內(nèi)容： 項(xiàng)目一期開(kāi)盤活動(dòng)p活動(dòng)目的： 通過(guò)集中式的開(kāi)盤活動(dòng)促進(jìn)項(xiàng)目一期房源最大限度的去化，促進(jìn)項(xiàng)目熱銷；p活動(dòng)地點(diǎn)： 銷售中心p活動(dòng)目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)銷售房源的 45%的銷售率；客戶積累期首批房源開(kāi)盤———— 開(kāi)盤前營(yíng)銷活動(dòng)開(kāi)盤前營(yíng)銷活動(dòng)12月1月11月2月3月4月5月910月亞星盛世一期營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷階段 月份 支出項(xiàng)目 項(xiàng)目明細(xì) 費(fèi)用預(yù)估 (萬(wàn)元 ) 合計(jì) (萬(wàn)元 )營(yíng)銷籌備期營(yíng)銷籌備期（（ 9月）月） 1個(gè)月個(gè)月物料 3D和模型分?jǐn)?、銷售物料、認(rèn)籌物料、項(xiàng)目禮品等 80 790 戶外媒體 大牌、圍墻 600平面媒體 報(bào)紙 80網(wǎng)絡(luò)媒體 房產(chǎn)網(wǎng) 10營(yíng)銷活動(dòng) 開(kāi)放儀式 20市場(chǎng)預(yù)熱期（ 1011月）2個(gè)月個(gè)月物料 銷售物料、項(xiàng)目禮品等 30628戶外媒體 大牌、圍墻 250 候車廳 20 公交車體 30 路旗 30 平面媒體 報(bào)紙 120 其他媒體 廣播 20網(wǎng)絡(luò) 20 短信 8樓宇電視 20活動(dòng) 房展會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、認(rèn)籌等 80營(yíng)銷費(fèi)用總額：2023—2023 年度營(yíng)銷費(fèi)用 =銷售額 比例 =26億元 1%=2600 萬(wàn)元 費(fèi)用預(yù)算說(shuō)明： 一期的推廣對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目成敗起著至關(guān)重要的作用，一期推廣擔(dān)負(fù)著項(xiàng)目形象建立，項(xiàng)目二期推廣在某種意思上來(lái)說(shuō)是延續(xù)項(xiàng)目一期部分建立起來(lái)的品牌形象，順勢(shì)銷售！一期費(fèi)用預(yù)算注：戶外大牌為前期一次性投入，全年使用費(fèi)用亞星盛世一期營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷階段 月份 支出項(xiàng)目 項(xiàng)目明細(xì) 費(fèi)用預(yù)估 (萬(wàn)元 ) 合計(jì) (萬(wàn)元)形象樹(shù)立期（ ）3個(gè)月物料 銷售物料、禮品等 55 535戶外媒體 候車廳 60 路旗 20 平面媒體 報(bào)紙 200 其他媒體 廣播 48 網(wǎng)絡(luò) 30短信 12 樓宇電視 30活動(dòng) 開(kāi)盤、巡展、路演等活動(dòng) 80 集中認(rèn)籌期（ 34月）2個(gè)月物料 銷售物料、禮品等 40 376戶外媒體 候車廳 20平面媒體 報(bào)紙 120其他媒體 廣播 48網(wǎng)絡(luò) 24短信 14樓宇電視 30活動(dòng) 開(kāi)盤、巡展、路演等活動(dòng) 80推廣公司服務(wù)費(fèi) 按照每月約 10萬(wàn)計(jì)費(fèi) 150 150 不可預(yù)計(jì) —— —— —— 120 120合計(jì) —— —— —— 2599 2599費(fèi)用預(yù)算說(shuō)明：本費(fèi)用預(yù)算僅為一個(gè)參考控制標(biāo)準(zhǔn)，因?qū)嶋H操作及對(duì)各項(xiàng)工作要求的質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)不同，費(fèi)用會(huì)有差異，本公司在實(shí)際工作中會(huì)與發(fā)展商共同商討。使用 、解籌信息沿路圍墻 3月下旬上畫，認(rèn)籌、解籌信息航海路、嵩山重要路口跨街廣告牌主要媒體次要媒體輔助媒體重要媒體開(kāi)盤前營(yíng)銷執(zhí)行 ———— 開(kāi)盤前媒體計(jì)劃開(kāi)盤前媒體計(jì)劃BRT快速公交車推廣渠道本案BRT快速公交站點(diǎn)BRT快速公交車型適合本項(xiàng)目的 BRT快速公交系統(tǒng)主要公交站點(diǎn)選擇分兩線： 西線、南線西線東線南線媒體策略鳳凰城項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)渠道+昭示性 知名度+瀏覽量+價(jià) 格關(guān)鍵點(diǎn)：目標(biāo)客戶瀏覽量；廣告位昭示性及醒目度強(qiáng)；網(wǎng)站選擇： 搜房網(wǎng)、商都網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、中原樓市媒體策略地 段昭示性人車流量信息覆蓋面 價(jià) 格鳳凰城項(xiàng)目戶外渠道戶外牌戶外牌++++二七商圈航海路大學(xué)路南環(huán)路近項(xiàng)目處本案碧沙崗商圈大型戶外功能分兩類，一類主要面向市內(nèi)客戶；一類面向市外客戶，鄭少高速新密、登封出口，南環(huán)進(jìn)市主入口媒體策略p時(shí) 間： 2023年 9月 22日p面對(duì)客戶群體： 新來(lái)訪客戶、拓展客戶、意向客戶、亞星已擁有的客戶資源等p形式 ：發(fā)放亞星會(huì)會(huì)員卡（儲(chǔ)存會(huì)員個(gè)人信息的 IC卡）p目的： 通過(guò)入會(huì)獲得購(gòu)房?jī)?yōu)惠、不斷升級(jí)的會(huì)員權(quán)益、及不同的房源類別，達(dá)到各組團(tuán)分批積累客戶的目的客戶會(huì)亞星會(huì)營(yíng)銷的關(guān)鍵是客戶形象樹(shù)立期———— 開(kāi)盤前營(yíng)銷活動(dòng)開(kāi)盤前營(yíng)銷活動(dòng)12月1月11月2月3月4月5月910月家園 55樓意向客戶會(huì)員卡升級(jí)亞星會(huì)免費(fèi)會(huì)員卡根據(jù)各階段推售產(chǎn)品的不同，將會(huì)員卡按階段升級(jí)；雅居地塊意向會(huì)員可升級(jí)為 名尚卡 ；家園 55樓意向客戶升級(jí)為 名爵卡 ； B71意向客戶升級(jí)為 活力卡 ，根據(jù)各地塊產(chǎn)品不同，制定不同的優(yōu)惠政策。途經(jīng)項(xiàng)目的南北向、東西向大型公交。使用 沿路圍墻 12月下旬上畫，以形象為主航海路、嵩山路重要路口燈桿旗導(dǎo)視，指示為主主要媒體次要媒體輔助媒體重要媒體———— 開(kāi)盤前媒體計(jì)劃開(kāi)盤前媒體計(jì)劃開(kāi)盤前營(yíng)銷執(zhí)行推廣主題： 亞星 沿用上階段媒體位置，開(kāi)始進(jìn)行發(fā)布項(xiàng)目形象廣告，配合階段營(yíng)銷信息。10月中旬首發(fā)，主要在商都網(wǎng)、搜房網(wǎng)等主流網(wǎng)站發(fā)布通欄，配合報(bào)廣同期發(fā)布廣告，對(duì)活動(dòng)擴(kuò)大宣傳。大河報(bào)、晚報(bào)、 10月中旬首出。雅居內(nèi)部選房南城城市發(fā)展相結(jié)合，樹(shù)立項(xiàng)目的高端形象項(xiàng)目物料、包裝及推廣渠道的確定，以及圍擋出街；報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、短信、候車亭以形象代言人為出發(fā)點(diǎn)，突出項(xiàng)目整體的定位特色報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、短信、候車亭大客戶拓展，客戶會(huì)成立，建立客戶網(wǎng)絡(luò) 事件營(yíng)銷 +活動(dòng)營(yíng)銷 +品牌炒作 +客戶聯(lián)動(dòng) +媒體推廣事件營(yíng)銷 +活動(dòng)營(yíng)銷 +品牌炒作 +客戶聯(lián)動(dòng) +媒體推廣9 10 11 12 1 2 3 4 5市場(chǎng)預(yù)熱期（ . 11） 樹(shù)立形象期（ ） 集中認(rèn)籌期（ ） 開(kāi)盤營(yíng)銷主題旗艦級(jí)大盤浮現(xiàn)南城 期待 開(kāi)盤前營(yíng)銷五大策略性思考開(kāi)盤前營(yíng)銷總綱———— 開(kāi)盤前營(yíng)銷總策略開(kāi)盤前營(yíng)銷總策略高調(diào)亮相，塑造鄭南中央生活區(qū)大盤形象；全方位的推廣迅速打響項(xiàng)目知名度，導(dǎo)入并樹(shù)立項(xiàng)目形象；借此項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)亞星的企業(yè)品牌升華，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售；充分推廣項(xiàng)目大盤形象，利用亞星企業(yè)品牌，深度挖掘主 流市場(chǎng)客戶。一期推售 71地塊的 6樓作為首批次推售房源！ 總套數(shù) 902套 ，總面積 76570平米 ！推售時(shí)間為 2023年 4月 ！首批次推售房源戶型配比表戶型 76 75（西） 75（東）74（西）74（東） 套數(shù) 累計(jì)面積 比例大三房 0 29 29 29 29 116%小三房 45 87 0 0 0 132 %兩房 30 29 116 116 116 407 %一房 0 29 29 29 29 116 %標(biāo)間 15 29 29 29 29 131 %累計(jì) 90 203 203 203 203 902 %說(shuō)明 ： B71地塊整齊， 規(guī)模較大，利于形象塑造，雖 B8地塊工程較快，但臨近城市山水，對(duì)新形象支持力度有限，因此一期首批房源建議以 B71為主。同致行建議：2023年上半年 B71部分產(chǎn)品和 B8產(chǎn)品一起推出方案優(yōu)勢(shì)：大量蓄客，集中引爆，轟動(dòng)全城。 4制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉行活動(dòng)：不斷制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，拔高項(xiàng)目形象；并持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng) 銷活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。啟動(dòng)區(qū)選擇p 啟動(dòng)區(qū) B70 B8地塊總建面約 30萬(wàn)㎡ ,其中住宅開(kāi)發(fā)約 ㎡ ，商業(yè)約 6萬(wàn)㎡！項(xiàng)目地塊指標(biāo)地塊編號(hào) 住宅面積（㎡） 商業(yè)面積（㎡） 戶數(shù) 停車位B71 164497 43289 2120 1039 B8雅居地塊 31000 15743 400 357 55樓 20230 195合計(jì) 215497 59032 2715 1396 住宅及商業(yè)總貨值約 22億元人民幣啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)B71地塊：套型主要為 90 ㎡兩房和 110㎡以下小三房，為市場(chǎng)主力需求產(chǎn)品！以一層七戶為主，較升龍城及正商城項(xiàng)目，居住的舒適性有所影響。項(xiàng)目推售定位B1B2B3B5B71B10C03C05D11活力之城健康之城生態(tài)之城B72B73A01 B03 B07B8齊禮閻項(xiàng)目地塊指標(biāo)地塊編號(hào) 住宅面積（㎡） 商業(yè)面積（㎡） 戶數(shù) 停車位B1 28616 8255 326 184B2 63061 17517 580 403B3 55605 15678 827 356B5 31438 15719 343 236B71 164497 43289 2083 1039B72 210918 53230 2293 1331B73 172964 40811 1829 1069B10（含 N012） 53730 16119 504 349A01 178850B03 160038B07(含 N03） 235900雅居地塊 80000合計(jì) 1566232一標(biāo)段地塊指標(biāo) —— 項(xiàng)目一標(biāo)段活力之城及健康之城兩組團(tuán)住宅體量約 142萬(wàn)㎡，商業(yè)建筑面積約 22萬(wàn)㎡。p 規(guī)模要求： 啟動(dòng)區(qū)規(guī)模必須與項(xiàng)目形象相匹配 ，大盤物業(yè)一期啟動(dòng)規(guī)模可適度放大，從而達(dá)到引爆市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知的目的，為后續(xù)開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。 p 營(yíng)銷控制： 營(yíng)銷費(fèi)用的分配必須要合理。p 產(chǎn)品控制： 保持產(chǎn)品的供應(yīng)的充分性，并結(jié)合產(chǎn)品供應(yīng)做好推售節(jié)奏的總體安排。（ 3）、高規(guī)格銷售中心的投入使用。主力店商家的成功引入，對(duì)于項(xiàng)目的銷售以及整體價(jià)值提升具有積極的推動(dòng)作用。p 高規(guī)格銷售中心的投入使用三個(gè)項(xiàng)目合為一個(gè)整體推廣，因此在銷售中心的使用上需要一個(gè)高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的銷售中心使用，能夠極大地提高項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值形象標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)較好的銷售氛圍也能提高客戶在案場(chǎng)的停留時(shí)間及通過(guò)氛圍引導(dǎo)和促進(jìn)客戶銷售。（ 5）、渠道營(yíng)銷順勢(shì)營(yíng)銷，做對(duì)事項(xiàng)目營(yíng)銷策略在常規(guī)的營(yíng)銷渠道（如報(bào)紙、戶外、短信等）基礎(chǔ)之上，根據(jù)所推出的產(chǎn)品類型不同，做針對(duì)性的渠道營(yíng)銷，能極大地減少營(yíng)銷費(fèi)用，并能快速打破與目標(biāo)客戶之間的壁壘。（ 4）、全員營(yíng)銷順勢(shì)營(yíng)銷，做對(duì)事?tīng)I(yíng)銷策略全員營(yíng)銷即要求我們所有的員工包括亞星和同致行的所有工作人員要以銷售為導(dǎo)向，往大了說(shuō)，即工程、物業(yè)、客服、銷售等崗位都在自己的工作崗位上為最終的銷售的實(shí)現(xiàn)作出自己的貢獻(xiàn)。B、亞星成立 10余年，開(kāi)發(fā)面積近 300萬(wàn)平米，積累了大量的