房地產(chǎn)業(yè)-置業(yè)國際-南昌森岳艾溪湖項(xiàng)目整體定位和物業(yè)發(fā)展建議(文件)
【正文】 風(fēng)格法式風(fēng)格? 布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間。將酒店用地最大化的移出項(xiàng)目地塊，拿出最大建筑面積來用于銷售，創(chuàng)造利益的最大化。 島上桑拿、島上桑拿、 SPA建議建議與游池一起打造桑拿、SPA島上休閑釣魚區(qū)建議島上休閑釣魚區(qū)建議在島上一角開辟島上釣魚區(qū)在島上一角開辟島上釣魚區(qū)島上燒烤場(chǎng)建議島上燒烤場(chǎng)建議島上 一角開辟烤烤場(chǎng)區(qū)游艇俱樂部建議游艇俱樂部建議配置兩艘游艇：二百萬以上中型游艇一艘，幾十萬到二百萬之間 小型游艇從一艘，供業(yè)主，個(gè)人，單位會(huì)員使用打造新一代「升級(jí)版」別墅社區(qū)其它改善和提升現(xiàn)有產(chǎn)品不足其它改善和提升現(xiàn)有產(chǎn)品不足普遍存在對(duì)視，臨湖不觀湖，景觀面不足 全城獨(dú)有 100%全湖景別墅車道占有公共空間較大，沒有真正意義上之人車分流全城全地下陽光生態(tài)車庫其它改善和提升現(xiàn)有產(chǎn)品不足其它改善和提升現(xiàn)有產(chǎn)品不足p 進(jìn)行 車道地下化，車子直接進(jìn)入底層，地面完全釋放給人行底下為地下室車庫由車庫直接進(jìn)入花園提升綠化率，綠化庭園無處不在提升綠化率，綠化庭園無處不在p 最大化的利用表面土地資源 ，加大每戶花園面積，部份單位更擁私家泳池p 增加社區(qū)公共休憩空間及綠化庭園面積綠化庭園無處不在，兼擁 2萬㎡園林、千畝湖雙重景觀p 精心打造 30米寬的沿湖綠化帶，并精簡化湖岸喬木，成為項(xiàng)目景觀帶及社區(qū)配套設(shè)施地標(biāo)建議地標(biāo)建議 標(biāo)志物形式與周圍的建筑可以明顯不同，較為醒目，本身不僅僅是一組建筑平面的中心。 把共有空間做成私有空間，多重私有空間（把共有空間做成私有空間，多重私有空間（ 1））利用前、后、中、左右景觀資源與陽臺(tái)、露臺(tái)形成 “六重 ”立體庭院私家庭院私家庭院利用陽臺(tái)、露臺(tái)形成立體庭院（利用陽臺(tái)、露臺(tái)形成立體庭院（ 2））宮廷別墅宮廷別墅法胄世家別墅法胄世家別墅多重立體私有空間，大獨(dú)立別墅，大氣，宏偉如同法式貴族般的宮廷氣質(zhì)多重立體私有空間，小獨(dú)立別墅，俱有世家大族的生活大露臺(tái) /觀景陽臺(tái)無比享受與尊榮主臥室朝湖，送超大露臺(tái)主臥室朝湖，送超大露臺(tái)“凱旋門凱旋門 ”設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) “凱旋而歸凱旋而歸 ”展示王者氣派展示王者氣派凱旋門設(shè)在花園中 兩層高的入戶凱旋門法國凱旋門象征著光榮與榮耀 ,法國舉國歡度國慶時(shí)，法國總統(tǒng)都要從凱旋門通過 王者歸來王者歸來 ,專屬領(lǐng)域?qū)兕I(lǐng)域產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 建議建議市場(chǎng)主力別墅供應(yīng)的面積市場(chǎng)主力別墅供應(yīng)的面積注：分體式別墅局部較差位置，面積可考慮減少 20平方米本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的面積建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的面積建議升級(jí)與對(duì)抗核心競爭力之三核心競爭力之三私家湖島公園私家湖島公園私家湖島功能建議私家湖島功能建議私家湖島作為項(xiàng)目的泛會(huì)所，其功能主要為私家湖島作為項(xiàng)目的泛會(huì)所，其功能主要為 休閑娛樂休閑娛樂 功能，有效把別墅功能，有效把別墅酒店社區(qū)的公有空間擴(kuò)展到島上。216。 對(duì)艾溪片區(qū)價(jià)值有一定的認(rèn)識(shí)，并均看好片區(qū)將來的發(fā)展。您對(duì)南昌酒店別墅市場(chǎng)前景如何看待？回復(fù) 4： 前景不好說，關(guān)鍵看你們的規(guī)劃。典型客戶：何小姐，已購買別墅業(yè)主，典型客戶：何小姐，已購買別墅業(yè)主， 35歲以上歲以上對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅，您是否樂意接受并有想購買的想法？回復(fù) 1： 這種別墅好像市場(chǎng)上還沒有，在居家同時(shí)能享受星級(jí)酒店服務(wù)，可以接受。典型客戶：趙小姐典型客戶：趙小姐 ，某房地產(chǎn)網(wǎng)記者，某房地產(chǎn)網(wǎng)記者 對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅，您是否樂意接受并有想購買的想法？回復(fù) 1： 可以啊，可以考慮購買。典型客戶：李先生，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人典型客戶：李先生，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅，市場(chǎng)看法如何？回復(fù) 1： 南昌市有公寓提倡類似的酒店管理與服務(wù)，但多數(shù) 只是個(gè)概念， 但作為酒店類別墅，其配套與服務(wù)能否得到市場(chǎng)認(rèn)可和接受有待驗(yàn)證 。您會(huì)考慮選擇在艾溪湖旁邊購買酒店別墅物業(yè)？購買目的和用途？回復(fù) 2： 艾溪湖那邊現(xiàn)在項(xiàng)目樓盤素質(zhì)越來越好，別墅產(chǎn)品在部分項(xiàng)目后期都有規(guī)劃和銷售，本來居住人文環(huán)境就不錯(cuò)，未來片區(qū)改造環(huán)境和條件更好，所以應(yīng)該會(huì)受到高端客戶關(guān)注，對(duì)于這種產(chǎn)品，可能會(huì)把它當(dāng)成投資、休閑度假，圈內(nèi)社交的場(chǎng)所。核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶來源：南昌市其他區(qū)域周邊其他城市、同南昌存在地緣、親緣、工作緣的人士目的：投資、儲(chǔ)值、未來移居、 休閑 養(yǎng)老、商務(wù)社交南昌本地客戶外地人士其他城市或地區(qū)的置業(yè)者根據(jù)項(xiàng)目調(diào)查和與南昌本地房地產(chǎn)專業(yè)人員、別墅客戶進(jìn)行訪談，同時(shí)研究周邊類比案例客戶構(gòu)成，分析得出項(xiàng)目目標(biāo)客戶構(gòu)成：我們賣給誰？我們賣給誰？ ———— 客戶定位客戶定位附：典型客戶訪談附：典型客戶訪談對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅，您是否樂意接受并有想購買的想法？回復(fù) 1： 我住過別墅酒店，環(huán)境和服務(wù)非常好，感覺不錯(cuò)，可以接受，可以考慮購買 。健身房、泳池、各類球室等等? 娛樂游藝? 社交會(huì)友? 商務(wù)交流? 健身休閑 主題健康會(huì)所休閑會(huì)所商務(wù)會(huì)所會(huì)所功能會(huì)所功能頂級(jí)俱樂部游艇、釣魚俱樂部等 。 引進(jìn)全球知名的五星級(jí)酒店管引進(jìn)全球知名的五星級(jí)酒店管理公司或全球頂級(jí)物業(yè)管理公理公司或全球頂級(jí)物業(yè)管理公司進(jìn)行會(huì)所及物業(yè)管理。原則上不建議發(fā)展商自行經(jīng)營（需投入大量人力物力，且缺少經(jīng)驗(yàn)，不能提供專業(yè)個(gè)性化服務(wù)，不能提升項(xiàng)目附加值） 結(jié)合項(xiàng)目檔次定位，建議項(xiàng)目采用第一種形式216。 主要 3種形式發(fā)展商聘請(qǐng)專項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)（美食機(jī)構(gòu)、健身會(huì)等）以單項(xiàng)知名的品牌項(xiàng)目帶動(dòng)整個(gè)會(huì)所的經(jīng)營，其余項(xiàng)目由本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。 項(xiàng)目定位理念項(xiàng)目定位理念CLUBHOUSE “名流聚會(huì)、精英匯集名流聚會(huì)、精英匯集 ”的商務(wù)名利沙龍的商務(wù)名利沙龍 酒店行宮酒店行宮項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位216。 接待、商務(wù)辦公、作為個(gè)人收藏室或者是展示廳等 。 項(xiàng)目運(yùn)作管理模式項(xiàng)目運(yùn)作管理模式天目慧谷天目慧谷 與周邊居住型別墅比較與周邊居住型別墅比較p 天目慧谷除出五星豪裝，其價(jià)格也在 15000—23800 之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊項(xiàng)目價(jià)格說明酒店別墅型產(chǎn)品有相當(dāng)大的市場(chǎng)溢價(jià)空間說明酒店別墅型產(chǎn)品有相當(dāng)大的市場(chǎng)溢價(jià)空間1. 高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù) ：引進(jìn)五星級(jí)品牌酒店管理公司，進(jìn)行管理維護(hù)，提升項(xiàng)目附加值和競爭力；2. 高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品質(zhì)量與配套 ：項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目自身的配套都是五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)品在打造；3. 整合自身資源，制造獨(dú)特賣點(diǎn)整合自身資源，制造獨(dú)特賣點(diǎn) ：結(jié)合了自身的資源、自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，打造全湖景別墅酒店；4. 頂級(jí)俱樂部式配套 ：以俱樂部形式高標(biāo)準(zhǔn)打造自身配套，提升項(xiàng)目形象及價(jià)值。 該項(xiàng)目采取一種靈活性的操作方式， 業(yè)主可隨時(shí)選擇自住，或者委托經(jīng)營 ，獲得兩者兼得的保證。對(duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒性。p 戶戶接入溫泉 。 島資源216。 產(chǎn)品形象與服務(wù)等同于普通住宅，品質(zhì)感不強(qiáng)本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)構(gòu)成匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架[地塊解析 ][發(fā)展方向研判 ][項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 ][競爭分析 ]本項(xiàng)目屬性本項(xiàng)目屬性自身地塊屬性：自身地塊屬性：216。艾溪湖 10萬㎡純住宅社區(qū)容積率約 重點(diǎn)競爭對(duì)手重點(diǎn)競爭對(duì)手 凱美怡和凱美怡和存在問題：216。 正面競爭項(xiàng)目供應(yīng)量達(dá) 17萬㎡之?dāng)?shù)216。小結(jié)：1. 市中心高檔別墅區(qū)；將成為另一個(gè)南昌千萬豪宅2. 恒茂品牌優(yōu)勢(shì)；3. 一線臨湖，但別墅都沒有湖景；4. 產(chǎn)品贈(zèng)送面積多；南昌別墅市場(chǎng)客戶特征南昌別墅市場(chǎng)客戶特征p 3555歲占據(jù)了 7585%的比例p 他們中有很大一部分群體是 私營企業(yè)主，比例約為 70% ；p
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