【正文】 物業(yè)其目標(biāo)客戶輻射力強(qiáng)，其自身屬性支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高端物業(yè)方向！n項(xiàng)目屬性p城市屬性與自然屬性重疊，是城市的也是自然的。森岳森岳 p區(qū)域產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，消費(fèi)力強(qiáng)。期望結(jié)果期望結(jié)果以社區(qū)住宅開(kāi)發(fā)模式，盡量增加可售物業(yè)面積，直接銷售。 南昌產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目案例南昌產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目案例國(guó)恩賓館 國(guó)恩賓館產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)作模式國(guó)恩賓館產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)作模式 運(yùn)作模式分析：國(guó)恩賓館采用 3種靈活回報(bào)方式：1. 為獨(dú)立的三七分成形式， 業(yè)主如引進(jìn)客戶 、旅游團(tuán)入住賓館或者引進(jìn)團(tuán)體會(huì)議進(jìn)駐賓館召開(kāi)，業(yè)主可以提取營(yíng)業(yè)額的 70%的利潤(rùn)，賓館收取其中 30%的服務(wù)費(fèi)和管理費(fèi)。3. 南昌酒店公寓項(xiàng)目引入星級(jí)酒店管理服務(wù)的甚少，大部分只是 以酒店式項(xiàng)目名義進(jìn)行銷售，提供常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù) 。其中歐洲城還有 54套未銷出。沿湖的別墅另贈(zèng)送500平米花園。 紅谷灘 26萬(wàn)㎡園林社區(qū)容積率約 小結(jié)：小區(qū)別墅 僅定位于經(jīng)濟(jì)型別墅；銷售情況一般，推出別墅約 50%的銷售率； 片區(qū)周邊配套不足；別墅只有園林景；產(chǎn)品特色： 贈(zèng)送 2米 2半地下室車(chē)庫(kù)，贈(zèng)送大露臺(tái)。 不少為品牌發(fā)展商及大盤(pán)別墅產(chǎn)品普遍存在之問(wèn)題：別墅產(chǎn)品普遍存在之問(wèn)題：p 以聯(lián)排別墅 (Townhouse)為主，獨(dú)立別墅供應(yīng)相對(duì)較少 ，密度較高，采光效果一般p 許多別墅 臨湖并不觀湖 ，或則很少單位觀湖， 普遍存在對(duì)視問(wèn)題p 小區(qū)多為道路分割，花園面積不大p 市區(qū)項(xiàng)目以混合式為主，別墅產(chǎn)品多同小高層、多層、高層等產(chǎn)品組合在一起， 缺乏純別墅小區(qū)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 凱美怡和凱美怡和簡(jiǎn)析：p 別墅為雙拼和聯(lián)排別墅；p 混合形小區(qū)，小區(qū)內(nèi)有小高層、高層單位；p 別墅推出時(shí)已形成小區(qū)氛圍；p 別墅用地地形全面抬高，南北排列，觀湖單位仍然較少。 城市區(qū)位216。p 大多別墅都帶有獨(dú)立的露天 SPA、游泳池和地下儲(chǔ)藏室 。216。 度假休閑的空間載體 。發(fā)展商委托本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司進(jìn)行會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理。司進(jìn)行會(huì)所及物業(yè)管理。您會(huì)考慮選擇在艾溪湖旁邊購(gòu)買(mǎi)酒店別墅物業(yè)？購(gòu)買(mǎi)目的和用途？回復(fù) 2： 可以考慮，當(dāng)然是那邊環(huán)境還不錯(cuò)，未來(lái)規(guī)劃會(huì)更好，除了住外可用來(lái)休閑放松，有時(shí)也可以用來(lái)朋友聚會(huì)您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格？高多少合適？回復(fù) 3： 應(yīng)該會(huì)比普通的高，至于能高多少，那就不好說(shuō)，但我想應(yīng)該會(huì)高些。您 認(rèn)為有人購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目 在艾溪湖旁邊酒店別墅物業(yè)？購(gòu)買(mǎi)目的和用途？回復(fù) 2： 就現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，艾溪湖片區(qū)并不是高檔豪宅片區(qū)，環(huán)境也一般，但潛力挺大，尤其是臨湖優(yōu)勢(shì)，結(jié)合酒店服務(wù)與配套，預(yù)計(jì)購(gòu)買(mǎi)用途有投資、休閑度假、會(huì)談接待。您會(huì)考慮選擇在艾溪湖旁邊購(gòu)買(mǎi)酒店別墅物業(yè)？購(gòu)買(mǎi)目的和用途？回復(fù) 2： 可以考慮，那邊以后會(huì)不錯(cuò)啊，安靜，周邊環(huán)境又好。置業(yè)的目的和用途：居住、投資、休閑度假并帶有部分社交功能。酒店社區(qū)的公有空間擴(kuò)展到島上。項(xiàng)目總銷售額估算： 20,000 21,000元 /平米 * 35,000㎡預(yù)期銷售額預(yù)期銷售額約約 7 —— 億元人民幣億元人民幣別墅建筑風(fēng)格建議別墅建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議當(dāng)前市場(chǎng)上流行的建筑風(fēng)格綠地蘭宮： 匯集西班牙、法國(guó)、意大利、北美和英國(guó)五大建筑風(fēng)格銘雅歐洲城： 歐式建筑香溢花城： 西班牙加州建筑風(fēng)格恒茂湖濱： 歐式建筑風(fēng)格凱美怡和： 現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格世紀(jì)風(fēng)情： 地中海新古典主義建筑 主要為傳統(tǒng)歐式和整合多種建筑風(fēng)格，產(chǎn)品個(gè)性不突出或品質(zhì)感不高。獨(dú)棟別墅法式古典貴族別墅建筑風(fēng)格獨(dú)棟別墅法式古典貴族別墅建筑風(fēng)格法國(guó)獨(dú)有的貴族建筑風(fēng)格：華貴、典雅、獨(dú)具貴族氣息。為了避免建筑體量過(guò)大產(chǎn)生的沉重感，在設(shè)計(jì)時(shí)增加立面的橫向線腳、豐富的細(xì)部和豎向的分割，使建筑具有完美的比例和豐富的變化 216。 小林園216。在環(huán)境設(shè)計(jì)中，可以在園路邊或私家花園的入口擺放陶土罐種植花草或空置成為環(huán)境氛圍的一部分。 水靜面216。原則二：煽情性216。法國(guó)古典貴族建筑風(fēng)格元素的體現(xiàn):? 建筑風(fēng)格比較高聳、狹長(zhǎng)，裝飾性很強(qiáng) 。? 貴族風(fēng)格，高貴典雅。給人們以強(qiáng)烈的精神上的歸屬感和認(rèn)同感。 對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)前景看法，同比于現(xiàn)在別墅市場(chǎng)，普遍理解只要項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃開(kāi)發(fā)到位，應(yīng)該會(huì)得到市場(chǎng)認(rèn)可。 典型客戶：茹先生，公務(wù)員，典型客戶：茹先生，公務(wù)員， 40歲以上歲以上216。您會(huì)考慮選擇在艾溪湖旁邊購(gòu)買(mǎi)酒店別墅物業(yè)？購(gòu)買(mǎi)目的和用途？回復(fù) 2： 那邊要看看了，看看總體情況，只要合我心意，我就會(huì)考慮，用來(lái)住或投資都可以。當(dāng)然服務(wù)和配套一定要好。地塊內(nèi)獨(dú)立商務(wù)型會(huì)所功能總體分布地塊內(nèi)獨(dú)立商務(wù)型會(huì)所功能總體分布注：地塊內(nèi)獨(dú)立商務(wù)型會(huì)所室內(nèi)面積控制在 2700平方米左右。 會(huì)所的配置是按照五星級(jí)酒店會(huì)所的配置是按照五星級(jí)酒店的配置設(shè)計(jì)（以五星級(jí)酒店的的配置設(shè)計(jì)（以五星級(jí)酒店的服務(wù)功能為主）。獨(dú)特性，排它性，競(jìng)爭(zhēng)的唯一性216。對(duì)本項(xiàng)目啟示對(duì)本項(xiàng)目啟示我們賣(mài)什么我們賣(mài)什么 ？？216。216。 216。 雙拼和聯(lián)排別墅與市場(chǎng)普通產(chǎn)品同質(zhì)216。粗略的 推算整個(gè)南昌能夠有能力支付 300萬(wàn)別墅的客群約在 5,000戶到10,000戶。小結(jié)：小結(jié)：1. 南昌市唯一的純別墅小區(qū)；2. 綠地的品牌；3. 單價(jià)不高，使得性價(jià)比較高。除了白金翰 20套左右未售出，其余全部銷售完畢。其競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于住宅用地性質(zhì)的別墅開(kāi)發(fā)。豐和都會(huì)豐和都會(huì) 此項(xiàng)目為商務(wù)酒店用地，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店僅作為一個(gè)銷售的理由和概念，其實(shí)質(zhì)性銷售同普通住宅一樣。報(bào)建通過(guò)后，可建成后以酒店式服務(wù)項(xiàng)目出售，也可以產(chǎn)權(quán)形式出售，達(dá)到直接銷售目的。p城東商圈的打造，生活配套成熟。 地塊沿湖呈長(zhǎng)條形狀， 東向一線觀湖面長(zhǎng)達(dá)六百多米 ， 422公頃湖景資源豐厚216。 項(xiàng)目須建筑物距湖約 48米，規(guī)劃為公共綠地帶 ,園林綠化資源豐厚216。匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架[地塊解析 ][發(fā)展方向研判 ][項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 ][競(jìng)爭(zhēng)分析 ]增加物業(yè)可售面積增加物業(yè)可售面積 —— 走銷售型贏利模式走銷售型贏利模式期望目標(biāo)期望目標(biāo)建設(shè)用地的約束性建設(shè)用地的約束性規(guī)劃建設(shè)園林式五星級(jí)度假酒店規(guī)劃建設(shè)園林式五星級(jí)度假酒店 —— 走經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)增值型贏利模式走經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)增值型贏利模式按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果以五星級(jí)酒店建設(shè)為主，以經(jīng)營(yíng)管理型模式開(kāi)發(fā)贏利為主，少量公建配套物業(yè)銷售。產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓的概念解析產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓的概念解析產(chǎn)權(quán)式酒店概念：產(chǎn)權(quán)式酒店概念： 產(chǎn)權(quán)式酒店，即酒店的開(kāi)發(fā)商 將酒店的每一個(gè)客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給多個(gè)業(yè)主 ，業(yè)主每年擁有一定的時(shí)間段免費(fèi)入住，其余時(shí)間段，可以委托開(kāi)發(fā)商或管理公司經(jīng)營(yíng) ，并享受一定的分紅，同時(shí)業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣(mài)、繼承、抵押、饋贈(zèng)。有純屬偷概念之嫌。酒店別墅的開(kāi)發(fā)，在南昌尚屬首次。疊加別墅疊加別墅 158套 其中白金翰 58套，綠地山莊 100套。4. 別墅缺乏自然景觀察，配套不足。p 對(duì)比 04年到 06年的別墅消化量，可以得知南昌對(duì)別墅的需求的客戶群的購(gòu)買(mǎi)力還未釋放2023年全年 180平米以上累計(jì)銷售套數(shù)為 1,082套 ，銷售面積為 方米，套平均面積為 。 混合型小區(qū)，別墅生活元素不純粹216。 園林式酒店用地面對(duì) 同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品 ，項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)仍然明顯1. 提煉項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 成為 「無(wú)可比性」別墅項(xiàng)目 ，淡化年限弱勢(shì)2. 針對(duì)市場(chǎng)對(duì)手弱點(diǎn)，打造新一代 「升級(jí)版」別墅社區(qū)提煉出本項(xiàng)目無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)力元素提煉出本項(xiàng)目無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)力元素競(jìng)爭(zhēng)力３競(jìng)爭(zhēng)力３城市湖、島資源少數(shù)占有的城市性 “雙重雙重 ”稀缺資源競(jìng)爭(zhēng)力１競(jìng)爭(zhēng)