房地產(chǎn)業(yè)-置業(yè)國際-南昌森岳艾溪湖項(xiàng)目整體定位和物業(yè)發(fā)展建議-wenkub
2023-02-11 17:43:50 本頁面
【正文】 獨(dú)立： 8001000 ㎡ ， 4套，預(yù)計(jì)均價(jià)： 準(zhǔn)備以現(xiàn)樓出售，現(xiàn)在咨詢登記客戶較多，多分布在南昌市區(qū)內(nèi)。p 對比 04年到 06年的別墅消化量，可以得知南昌對別墅的需求的客戶群的購買力還未釋放2023年全年 180平米以上累計(jì)銷售套數(shù)為 1,082套 ，銷售面積為 方米，套平均面積為 。約 90套單位p 預(yù)計(jì) 2023年 5月份入市。 混合型小區(qū)，別墅生活元素不純粹216。 180176。 園林式酒店用地面對 同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品 ，項(xiàng)目核心優(yōu)勢仍然明顯1. 提煉項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢， 成為 「無可比性」別墅項(xiàng)目 ，淡化年限弱勢2. 針對市場對手弱點(diǎn)，打造新一代 「升級版」別墅社區(qū)提煉出本項(xiàng)目無可比擬的競爭力元素提煉出本項(xiàng)目無可比擬的競爭力元素競爭力３競爭力３城市湖、島資源少數(shù)占有的城市性 “雙重雙重 ”稀缺資源競爭力１競爭力１園林式五星級酒店 尊享高貴 五星級酒店五星級酒店 配套及服務(wù)競爭力２競爭力２獨(dú)立別墅群發(fā)揮低容積率優(yōu)勢，以 獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅形態(tài)形態(tài) 挑戰(zhàn)主流市場雙拼與聯(lián)排項(xiàng)目產(chǎn)品競爭力總結(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品競爭力總結(jié)園林式五星級酒店服務(wù)與配套 全城唯一別墅酒店純獨(dú)立別墅形態(tài)獨(dú)立別墅領(lǐng)域 全城唯一獨(dú)院純別墅獨(dú)享城市稀缺的湖島公園 全城唯一全湖景 /私家湖島公園別墅南昌新一代升級版的別墅核心競爭力之一核心競爭力之一園林式五星級酒店園林式五星級酒店國內(nèi)代表性酒店別墅案例國內(nèi)代表性酒店別墅案例天目慧谷名人錄天目慧谷名人錄 項(xiàng)目基本情況地址： 位于江蘇常州溧陽市天目湖畔棟數(shù)： 63套別墅面積：約在 180平方米 —340 平方米均價(jià) ： 2萬元至 5萬元左右。p 園內(nèi)都是私家小徑、每戶都擁有開放式花園 。 由法國 雅高酒店集團(tuán) 下最高端品牌 “ 索菲特 ” 首次在中國以其高品質(zhì)酒店管理模式，運(yùn)用到別墅形式項(xiàng)目的管理中，第一次為私人業(yè)主提供服務(wù)。 若自住時(shí)無需占用自己的時(shí)間進(jìn)行內(nèi)部裝璜，即可享受到“ 索菲特 ” 帶來的享受家庭溫暖的居所，及國際頂級酒店管理公司所帶來的體貼服務(wù)；216。 它 代表著 建筑產(chǎn)品功能的延伸 ，房子不僅僅只是簡單的居住功能 。216。私人五星級酒店私人五星級酒店項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位———— 被人仰望的非凡身份被人仰望的非凡身份頂級法式貴族行宮頂級法式貴族行宮酒店會所建議酒店會所建議整體差異性定位 私人頂級會館服務(wù)對象定位： 別墅業(yè)主貴賓 高端客戶整體品質(zhì)定位 奢華、貴族化、高品位整體消費(fèi)水平 以高檔次為主整體功能定位 集酒店式服務(wù)、餐飲、健康休閑和商務(wù)功能為一體功能的階段化設(shè)置 在項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)、銷售階段，內(nèi)設(shè) 營銷中心 ，擔(dān)當(dāng)重要的 銷售功能 。適用性專業(yè)管理，專業(yè)經(jīng)營，高檔次、高品質(zhì)，適合高檔項(xiàng)目 單項(xiàng)知名品牌服務(wù)面，影響面有限，不能全面提升會所檔次和服務(wù)。服務(wù)功能為主）。會所經(jīng)營管理形式建議會所經(jīng)營管理形式建議配合會員的商務(wù)需求，設(shè)會議室、高級中西餐等。功能分區(qū) 項(xiàng) 目 建 議 面 積 （平方米） 備 注大堂 200商 務(wù) 功能 商 務(wù) 會 議 室（大、?。?500 + 100商 務(wù) 居住 酒店客房 約 600 30—40M2/間高檔餐 飲 西餐 廳 300中餐酒店 500休 閑 酒吧 紅 酒 /雪茄坊 300咖啡吧 200合 計(jì) 約 2700來源：南昌本地人為主 ,以高新區(qū)和市中心城區(qū)為主；身份：中大型私營業(yè)主、外資企業(yè)高管 、金融企業(yè)高管、 IT業(yè) CEO、政界要員等目的：居住為主，長期投資為輔；除了滿足改善居住條件之外，尋求 休閑度假及生意商務(wù)涉交的需要。您對酒店別墅市場前景如何看待？回復(fù) 4： 前景應(yīng)該不錯(cuò)，只要能做好。您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格？高多少合適？回復(fù) 3： 就像現(xiàn)在南昌酒店公寓一樣，一般來說比周邊普通公寓會高出 20%左右，我想別墅產(chǎn)品可能更高，越高端越高。您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格？高多少合適？回復(fù) 3： 可能會高些，但目前片區(qū)價(jià)格也不是太高，估計(jì)也不能高多少 。您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格？高多少合適？回復(fù) 3： 只要產(chǎn)品好，成本高點(diǎn)，價(jià)格高些是應(yīng)該的，高多少我就不好說。挺適合居住的，將來養(yǎng)老也不錯(cuò)。 典型客戶對項(xiàng)目產(chǎn)品酒店別墅定位都比較認(rèn)同。216。訪談小結(jié)訪談小結(jié)核心競爭力之二核心競爭力之二引入重點(diǎn)元素要點(diǎn)：p 連而不合 之獨(dú)立別墅其它補(bǔ)充元素：p 多重庭院 ，多面采光：前后庭院，內(nèi)庭院，立體庭院p 主臥朝湖 ，送超大露臺觀景p “ 凱旋門 ” 設(shè)計(jì) “ 凱旋而歸 ” 展示王者氣派 以獨(dú)立別墅形態(tài)打造泛獨(dú)立別墅群以獨(dú)立別墅形態(tài)打造泛獨(dú)立別墅群除了延續(xù)市場上已有的產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)外，我們應(yīng)建立差異化的絕對優(yōu)勢：除了延續(xù)市場上已有的產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)外，我們應(yīng)建立差異化的絕對優(yōu)勢：盡量引入獨(dú)立別墅元素盡量引入獨(dú)立別墅元素———— 多重私有空間、獨(dú)門獨(dú)院、多面采光、專屬尊榮領(lǐng)域多重私有空間、獨(dú)門獨(dú)院、多面采光、專屬尊榮領(lǐng)域連而不合之獨(dú)立別墅連而不合之獨(dú)立別墅四面采光、通風(fēng)效果等同獨(dú)立別墅四面采光、通風(fēng)效果等同獨(dú)立別墅 市場上雙拼與聯(lián)排多存在戶戶緊挨，采光及空間獨(dú)立感不強(qiáng)情況下，本項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)首層連而上層分之獨(dú)立別墅形態(tài)。功能分區(qū) 項(xiàng) 目 建 議 面 積 （平方米） 備 注健身休 閑 游泳池 1000 露天500 室內(nèi)恒溫SPA 300 室內(nèi)健身房 300 室內(nèi)壁球 300 可根據(jù) 實(shí)際 情況靈活安排臺球 館 300乒乓 球室 200商 業(yè) 士多店 250 室內(nèi)湖上休 閑 游艇俱 樂 部 二艘釣魚 臺 4個(gè) /木 盞 板 露天燒 烤 場 4個(gè) /爐 露天合 計(jì) 約 3350私家湖島公園建議私家湖島公園建議標(biāo)準(zhǔn)游池建議：將游池建于島中心，將大大節(jié)省小區(qū)內(nèi)用地，同時(shí)游池可參與利用性，通過構(gòu)思、創(chuàng)意，與艾溪湖、大自然營成一體，創(chuàng)造出一種寧靜、幽雅、清潔、舒適、享受的氛圍。精神堡壘精神堡壘價(jià)格定位價(jià)格定位綜合考慮：? 現(xiàn)有高端別墅的推出價(jià)格： 13000—20230/ ㎡? 未來青山湖項(xiàng)目別墅本年中入市價(jià)，可能會超逾 20,000/㎡，將迅速拉升別墅市場價(jià)格? 京東板塊多個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開發(fā)，有利提升片區(qū)地段價(jià)值? 本項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)控制本項(xiàng)目可坐順風(fēng)車，采「放風(fēng)箏」式訂價(jià)青山湖高端別墅 將為本項(xiàng)目定立「參考價(jià)」密切留意其開價(jià)，看其如何炒作片區(qū)，然后再制定本項(xiàng)目的售價(jià)。主要為傳統(tǒng)歐式和整合多種建筑風(fēng)格，產(chǎn)品個(gè)性不突出或品質(zhì)感不高。 ? 細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。 ? 有柱子、欄桿、雙重斜坡的屋頂、老虎窗、屋頂上端和底端的圓形檐口、屋檐下的 托架 。? 由 U型的窗頂飾物；裝飾性的托架；單門廊等 。外墻材料以石材為主 216。好的景觀設(shè)計(jì)還要讓消費(fèi)者參與其中，成為銷售時(shí)打動(dòng)客戶的地方。 樹籬216。 雕塑加入法式園林的符號加入法式園林的符號場所感受景觀設(shè)計(jì)中要多提供共享空間，通過室外家私、休閑長廊等營造休閑的生活場景。自然材質(zhì)環(huán)境設(shè)計(jì)中，主要是體現(xiàn)自然、生態(tài)、休閑的環(huán)境氛圍，在材質(zhì)選用及空間設(shè)計(jì)中均應(yīng)體現(xiàn)自然及生態(tài)的特征。舒適的居家氛圍是又一特色，在庭院中設(shè)置一些簡單的陶土罐，有時(shí)只是環(huán)境的組成，有時(shí)會種一些花草。 噴泉216。 花壇216。盡量把公有空間劃為私有空間，公共空間減少，不做大面積的核心景觀和水面，盡量把景觀往外面引導(dǎo)。體現(xiàn)莊重感216。? 采用貴重的鍍金物，設(shè)置鍍金銅像等。建議本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅采用法式古典貴族別墅建筑風(fēng)格；雙拼采用法式新古典主義建筑風(fēng)格 。本項(xiàng)目建議本項(xiàng)目建議 ———— 法式
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