房地產(chǎn)業(yè)-置業(yè)國(guó)際-南昌森岳艾溪湖項(xiàng)目整體定位和物業(yè)發(fā)展建議-wenkub
2023-02-11 17:43:50 本頁(yè)面
【正文】 獨(dú)立： 8001000 ㎡ ， 4套，預(yù)計(jì)均價(jià)： 準(zhǔn)備以現(xiàn)樓出售，現(xiàn)在咨詢登記客戶較多，多分布在南昌市區(qū)內(nèi)。p 對(duì)比 04年到 06年的別墅消化量，可以得知南昌對(duì)別墅的需求的客戶群的購(gòu)買力還未釋放2023年全年 180平米以上累計(jì)銷售套數(shù)為 1,082套 ，銷售面積為 方米，套平均面積為 。約 90套單位p 預(yù)計(jì) 2023年 5月份入市。 混合型小區(qū)，別墅生活元素不純粹216。 180176。 園林式酒店用地面對(duì) 同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品 ，項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)仍然明顯1. 提煉項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 成為 「無(wú)可比性」別墅項(xiàng)目 ，淡化年限弱勢(shì)2. 針對(duì)市場(chǎng)對(duì)手弱點(diǎn)，打造新一代 「升級(jí)版」別墅社區(qū)提煉出本項(xiàng)目無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)力元素提煉出本項(xiàng)目無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)力元素競(jìng)爭(zhēng)力３競(jìng)爭(zhēng)力３城市湖、島資源少數(shù)占有的城市性 “雙重雙重 ”稀缺資源競(jìng)爭(zhēng)力１競(jìng)爭(zhēng)力１園林式五星級(jí)酒店 尊享高貴 五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店 配套及服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力２競(jìng)爭(zhēng)力２獨(dú)立別墅群發(fā)揮低容積率優(yōu)勢(shì)，以 獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅形態(tài)形態(tài) 挑戰(zhàn)主流市場(chǎng)雙拼與聯(lián)排項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)園林式五星級(jí)酒店服務(wù)與配套 全城唯一別墅酒店純獨(dú)立別墅形態(tài)獨(dú)立別墅領(lǐng)域 全城唯一獨(dú)院純別墅獨(dú)享城市稀缺的湖島公園 全城唯一全湖景 /私家湖島公園別墅南昌新一代升級(jí)版的別墅核心競(jìng)爭(zhēng)力之一核心競(jìng)爭(zhēng)力之一園林式五星級(jí)酒店園林式五星級(jí)酒店國(guó)內(nèi)代表性酒店別墅案例國(guó)內(nèi)代表性酒店別墅案例天目慧谷名人錄天目慧谷名人錄 項(xiàng)目基本情況地址： 位于江蘇常州溧陽(yáng)市天目湖畔棟數(shù)： 63套別墅面積：約在 180平方米 —340 平方米均價(jià) ： 2萬(wàn)元至 5萬(wàn)元左右。p 園內(nèi)都是私家小徑、每戶都擁有開(kāi)放式花園 。 由法國(guó) 雅高酒店集團(tuán) 下最高端品牌 “ 索菲特 ” 首次在中國(guó)以其高品質(zhì)酒店管理模式，運(yùn)用到別墅形式項(xiàng)目的管理中，第一次為私人業(yè)主提供服務(wù)。 若自住時(shí)無(wú)需占用自己的時(shí)間進(jìn)行內(nèi)部裝璜，即可享受到“ 索菲特 ” 帶來(lái)的享受家庭溫暖的居所，及國(guó)際頂級(jí)酒店管理公司所帶來(lái)的體貼服務(wù)；216。 它 代表著 建筑產(chǎn)品功能的延伸 ，房子不僅僅只是簡(jiǎn)單的居住功能 。216。私人五星級(jí)酒店私人五星級(jí)酒店項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位———— 被人仰望的非凡身份被人仰望的非凡身份頂級(jí)法式貴族行宮頂級(jí)法式貴族行宮酒店會(huì)所建議酒店會(huì)所建議整體差異性定位 私人頂級(jí)會(huì)館服務(wù)對(duì)象定位： 別墅業(yè)主貴賓 高端客戶整體品質(zhì)定位 奢華、貴族化、高品位整體消費(fèi)水平 以高檔次為主整體功能定位 集酒店式服務(wù)、餐飲、健康休閑和商務(wù)功能為一體功能的階段化設(shè)置 在項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)、銷售階段，內(nèi)設(shè) 營(yíng)銷中心 ，擔(dān)當(dāng)重要的 銷售功能 。適用性專業(yè)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)，高檔次、高品質(zhì)，適合高檔項(xiàng)目 單項(xiàng)知名品牌服務(wù)面，影響面有限，不能全面提升會(huì)所檔次和服務(wù)。服務(wù)功能為主）。會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理形式建議會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理形式建議配合會(huì)員的商務(wù)需求，設(shè)會(huì)議室、高級(jí)中西餐等。功能分區(qū) 項(xiàng) 目 建 議 面 積 （平方米） 備 注大堂 200商 務(wù) 功能 商 務(wù) 會(huì) 議 室（大、?。?500 + 100商 務(wù) 居住 酒店客房 約 600 30—40M2/間高檔餐 飲 西餐 廳 300中餐酒店 500休 閑 酒吧 紅 酒 /雪茄坊 300咖啡吧 200合 計(jì) 約 2700來(lái)源：南昌本地人為主 ,以高新區(qū)和市中心城區(qū)為主；身份：中大型私營(yíng)業(yè)主、外資企業(yè)高管 、金融企業(yè)高管、 IT業(yè) CEO、政界要員等目的：居住為主，長(zhǎng)期投資為輔；除了滿足改善居住條件之外，尋求 休閑度假及生意商務(wù)涉交的需要。您對(duì)酒店別墅市場(chǎng)前景如何看待？回復(fù) 4： 前景應(yīng)該不錯(cuò)，只要能做好。您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格？高多少合適？回復(fù) 3： 就像現(xiàn)在南昌酒店公寓一樣，一般來(lái)說(shuō)比周邊普通公寓會(huì)高出 20%左右，我想別墅產(chǎn)品可能更高，越高端越高。您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格？高多少合適？回復(fù) 3： 可能會(huì)高些，但目前片區(qū)價(jià)格也不是太高，估計(jì)也不能高多少 。您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格？高多少合適？回復(fù) 3： 只要產(chǎn)品好，成本高點(diǎn)，價(jià)格高些是應(yīng)該的，高多少我就不好說(shuō)。挺適合居住的，將來(lái)養(yǎng)老也不錯(cuò)。 典型客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品酒店別墅定位都比較認(rèn)同。216。訪談小結(jié)訪談小結(jié)核心競(jìng)爭(zhēng)力之二核心競(jìng)爭(zhēng)力之二引入重點(diǎn)元素要點(diǎn)：p 連而不合 之獨(dú)立別墅其它補(bǔ)充元素：p 多重庭院 ，多面采光：前后庭院，內(nèi)庭院，立體庭院p 主臥朝湖 ，送超大露臺(tái)觀景p “ 凱旋門 ” 設(shè)計(jì) “ 凱旋而歸 ” 展示王者氣派 以獨(dú)立別墅形態(tài)打造泛獨(dú)立別墅群以獨(dú)立別墅形態(tài)打造泛獨(dú)立別墅群除了延續(xù)市場(chǎng)上已有的產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)外，我們應(yīng)建立差異化的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)：除了延續(xù)市場(chǎng)上已有的產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)外，我們應(yīng)建立差異化的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)：盡量引入獨(dú)立別墅元素盡量引入獨(dú)立別墅元素———— 多重私有空間、獨(dú)門獨(dú)院、多面采光、專屬尊榮領(lǐng)域多重私有空間、獨(dú)門獨(dú)院、多面采光、專屬尊榮領(lǐng)域連而不合之獨(dú)立別墅連而不合之獨(dú)立別墅四面采光、通風(fēng)效果等同獨(dú)立別墅四面采光、通風(fēng)效果等同獨(dú)立別墅 市場(chǎng)上雙拼與聯(lián)排多存在戶戶緊挨，采光及空間獨(dú)立感不強(qiáng)情況下，本項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)首層連而上層分之獨(dú)立別墅形態(tài)。功能分區(qū) 項(xiàng) 目 建 議 面 積 （平方米） 備 注健身休 閑 游泳池 1000 露天500 室內(nèi)恒溫SPA 300 室內(nèi)健身房 300 室內(nèi)壁球 300 可根據(jù) 實(shí)際 情況靈活安排臺(tái)球 館 300乒乓 球室 200商 業(yè) 士多店 250 室內(nèi)湖上休 閑 游艇俱 樂(lè) 部 二艘釣魚(yú) 臺(tái) 4個(gè) /木 盞 板 露天燒 烤 場(chǎng) 4個(gè) /爐 露天合 計(jì) 約 3350私家湖島公園建議私家湖島公園建議標(biāo)準(zhǔn)游池建議：將游池建于島中心，將大大節(jié)省小區(qū)內(nèi)用地，同時(shí)游池可參與利用性，通過(guò)構(gòu)思、創(chuàng)意，與艾溪湖、大自然營(yíng)成一體，創(chuàng)造出一種寧?kù)o、幽雅、清潔、舒適、享受的氛圍。精神堡壘精神堡壘價(jià)格定位價(jià)格定位綜合考慮：? 現(xiàn)有高端別墅的推出價(jià)格： 13000—20230/ ㎡? 未來(lái)青山湖項(xiàng)目別墅本年中入市價(jià)，可能會(huì)超逾 20,000/㎡，將迅速拉升別墅市場(chǎng)價(jià)格? 京東板塊多個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，有利提升片區(qū)地段價(jià)值? 本項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)控制本項(xiàng)目可坐順風(fēng)車，采「放風(fēng)箏」式訂價(jià)青山湖高端別墅 將為本項(xiàng)目定立「參考價(jià)」密切留意其開(kāi)價(jià)，看其如何炒作片區(qū)，然后再制定本項(xiàng)目的售價(jià)。主要為傳統(tǒng)歐式和整合多種建筑風(fēng)格，產(chǎn)品個(gè)性不突出或品質(zhì)感不高。 ? 細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。 ? 有柱子、欄桿、雙重斜坡的屋頂、老虎窗、屋頂上端和底端的圓形檐口、屋檐下的 托架 。? 由 U型的窗頂飾物；裝飾性的托架；單門廊等 。外墻材料以石材為主 216。好的景觀設(shè)計(jì)還要讓消費(fèi)者參與其中，成為銷售時(shí)打動(dòng)客戶的地方。 樹(shù)籬216。 雕塑加入法式園林的符號(hào)加入法式園林的符號(hào)場(chǎng)所感受景觀設(shè)計(jì)中要多提供共享空間，通過(guò)室外家私、休閑長(zhǎng)廊等營(yíng)造休閑的生活場(chǎng)景。自然材質(zhì)環(huán)境設(shè)計(jì)中，主要是體現(xiàn)自然、生態(tài)、休閑的環(huán)境氛圍，在材質(zhì)選用及空間設(shè)計(jì)中均應(yīng)體現(xiàn)自然及生態(tài)的特征。舒適的居家氛圍是又一特色，在庭院中設(shè)置一些簡(jiǎn)單的陶土罐，有時(shí)只是環(huán)境的組成，有時(shí)會(huì)種一些花草。 噴泉216。 花壇216。盡量把公有空間劃為私有空間，公共空間減少，不做大面積的核心景觀和水面，盡量把景觀往外面引導(dǎo)。體現(xiàn)莊重感216。? 采用貴重的鍍金物，設(shè)置鍍金銅像等。建議本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅采用法式古典貴族別墅建筑風(fēng)格；雙拼采用法式新古典主義建筑風(fēng)格 。本項(xiàng)目建議本項(xiàng)目建議 ———— 法式
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