【正文】 力１園林式五星級(jí)酒店 尊享高貴 五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店 配套及服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力２競(jìng)爭(zhēng)力２獨(dú)立別墅群發(fā)揮低容積率優(yōu)勢(shì)，以 獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅形態(tài)形態(tài) 挑戰(zhàn)主流市場(chǎng)雙拼與聯(lián)排項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)園林式五星級(jí)酒店服務(wù)與配套 全城唯一別墅酒店純獨(dú)立別墅形態(tài)獨(dú)立別墅領(lǐng)域 全城唯一獨(dú)院純別墅獨(dú)享城市稀缺的湖島公園 全城唯一全湖景 /私家湖島公園別墅南昌新一代升級(jí)版的別墅核心競(jìng)爭(zhēng)力之一核心競(jìng)爭(zhēng)力之一園林式五星級(jí)酒店園林式五星級(jí)酒店國(guó)內(nèi)代表性酒店別墅案例國(guó)內(nèi)代表性酒店別墅案例天目慧谷名人錄天目慧谷名人錄 項(xiàng)目基本情況地址： 位于江蘇常州溧陽(yáng)市天目湖畔棟數(shù)： 63套別墅面積：約在 180平方米 —340 平方米均價(jià) ： 2萬(wàn)元至 5萬(wàn)元左右。 由法國(guó) 雅高酒店集團(tuán) 下最高端品牌 “ 索菲特 ” 首次在中國(guó)以其高品質(zhì)酒店管理模式，運(yùn)用到別墅形式項(xiàng)目的管理中，第一次為私人業(yè)主提供服務(wù)。 它 代表著 建筑產(chǎn)品功能的延伸 ，房子不僅僅只是簡(jiǎn)單的居住功能 。私人五星級(jí)酒店私人五星級(jí)酒店項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位———— 被人仰望的非凡身份被人仰望的非凡身份頂級(jí)法式貴族行宮頂級(jí)法式貴族行宮酒店會(huì)所建議酒店會(huì)所建議整體差異性定位 私人頂級(jí)會(huì)館服務(wù)對(duì)象定位： 別墅業(yè)主貴賓 高端客戶整體品質(zhì)定位 奢華、貴族化、高品位整體消費(fèi)水平 以高檔次為主整體功能定位 集酒店式服務(wù)、餐飲、健康休閑和商務(wù)功能為一體功能的階段化設(shè)置 在項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)、銷售階段，內(nèi)設(shè) 營(yíng)銷中心 ，擔(dān)當(dāng)重要的 銷售功能 。服務(wù)功能為主）。功能分區(qū) 項(xiàng) 目 建 議 面 積 （平方米） 備 注大堂 200商 務(wù) 功能 商 務(wù) 會(huì) 議 室（大、小） 500 + 100商 務(wù) 居住 酒店客房 約 600 30—40M2/間高檔餐 飲 西餐 廳 300中餐酒店 500休 閑 酒吧 紅 酒 /雪茄坊 300咖啡吧 200合 計(jì) 約 2700來(lái)源：南昌本地人為主 ,以高新區(qū)和市中心城區(qū)為主；身份：中大型私營(yíng)業(yè)主、外資企業(yè)高管 、金融企業(yè)高管、 IT業(yè) CEO、政界要員等目的：居住為主，長(zhǎng)期投資為輔；除了滿足改善居住條件之外，尋求 休閑度假及生意商務(wù)涉交的需要。您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格？高多少合適？回復(fù) 3： 就像現(xiàn)在南昌酒店公寓一樣，一般來(lái)說(shuō)比周邊普通公寓會(huì)高出 20%左右，我想別墅產(chǎn)品可能更高，越高端越高。您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格？高多少合適？回復(fù) 3： 只要產(chǎn)品好，成本高點(diǎn)，價(jià)格高些是應(yīng)該的，高多少我就不好說(shuō)。 典型客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品酒店別墅定位都比較認(rèn)同。訪談小結(jié)訪談小結(jié)核心競(jìng)爭(zhēng)力之二核心競(jìng)爭(zhēng)力之二引入重點(diǎn)元素要點(diǎn)：p 連而不合 之獨(dú)立別墅其它補(bǔ)充元素：p 多重庭院 ，多面采光：前后庭院，內(nèi)庭院，立體庭院p 主臥朝湖 ，送超大露臺(tái)觀景p “ 凱旋門 ” 設(shè)計(jì) “ 凱旋而歸 ” 展示王者氣派 以獨(dú)立別墅形態(tài)打造泛獨(dú)立別墅群以獨(dú)立別墅形態(tài)打造泛獨(dú)立別墅群除了延續(xù)市場(chǎng)上已有的產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)外，我們應(yīng)建立差異化的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)：除了延續(xù)市場(chǎng)上已有的產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)外，我們應(yīng)建立差異化的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)：盡量引入獨(dú)立別墅元素盡量引入獨(dú)立別墅元素———— 多重私有空間、獨(dú)門獨(dú)院、多面采光、專屬尊榮領(lǐng)域多重私有空間、獨(dú)門獨(dú)院、多面采光、專屬尊榮領(lǐng)域連而不合之獨(dú)立別墅連而不合之獨(dú)立別墅四面采光、通風(fēng)效果等同獨(dú)立別墅四面采光、通風(fēng)效果等同獨(dú)立別墅 市場(chǎng)上雙拼與聯(lián)排多存在戶戶緊挨，采光及空間獨(dú)立感不強(qiáng)情況下，本項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)首層連而上層分之獨(dú)立別墅形態(tài)。精神堡壘精神堡壘價(jià)格定位價(jià)格定位綜合考慮：? 現(xiàn)有高端別墅的推出價(jià)格： 13000—20230/ ㎡? 未來(lái)青山湖項(xiàng)目別墅本年中入市價(jià)，可能會(huì)超逾 20,000/㎡，將迅速拉升別墅市場(chǎng)價(jià)格? 京東板塊多個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，有利提升片區(qū)地段價(jià)值? 本項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)控制本項(xiàng)目可坐順風(fēng)車，采「放風(fēng)箏」式訂價(jià)青山湖高端別墅 將為本項(xiàng)目定立「參考價(jià)」密切留意其開(kāi)價(jià)，看其如何炒作片區(qū)，然后再制定本項(xiàng)目的售價(jià)。 ? 細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。? 由 U型的窗頂飾物；裝飾性的托架；單門廊等 。好的景觀設(shè)計(jì)還要讓消費(fèi)者參與其中，成為銷售時(shí)打動(dòng)客戶的地方。 雕塑加入法式園林的符號(hào)加入法式園林的符號(hào)場(chǎng)所感受景觀設(shè)計(jì)中要多提供共享空間，通過(guò)室外家私、休閑長(zhǎng)廊等營(yíng)造休閑的生活場(chǎng)景。舒適的居家氛圍是又一特色，在庭院中設(shè)置一些簡(jiǎn)單的陶土罐，有時(shí)只是環(huán)境的組成，有時(shí)會(huì)種一些花草。 花壇216。體現(xiàn)莊重感216。建議本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅采用法式古典貴族別墅建筑風(fēng)格；雙拼采用法式新古典主義建筑風(fēng)格 。將酒店用地最大化的移出項(xiàng)目地塊，拿出最大建筑面積來(lái)用于銷售，創(chuàng)造利益的最大化。 把共有空間做成私有空間，多重私有空間（把共有空間做成私有空間，多重私有空間（ 1））利用前、后、中、左右景觀資源與陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)形成 “六重 ”立體庭院私家庭院私家庭院利用陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)形成立體庭院（利用陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)形成立體庭院（ 2））宮廷別墅宮廷別墅法胄世家別墅法胄世家別墅多重立體私有空間，大獨(dú)立別墅，大氣，宏偉如同法式貴族般的宮廷氣質(zhì)多重立體私有空間，小獨(dú)立別墅，俱有世家大族的生活大露臺(tái) /觀景陽(yáng)臺(tái)無(wú)比享受與尊榮主臥室朝湖，送超大露臺(tái)主臥室朝湖，送超大露臺(tái)“凱旋門凱旋門 ”設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) “凱旋而歸凱旋而歸 ”展示王者氣派展示王者氣派凱旋門設(shè)在花園中 兩層高的入戶凱旋門法國(guó)凱旋門象征著光榮與榮耀 ,法國(guó)舉國(guó)歡度國(guó)慶時(shí)，法國(guó)總統(tǒng)都要從凱旋門通過(guò) 王者歸來(lái)王者歸來(lái) ,專屬領(lǐng)域?qū)兕I(lǐng)域產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 建議建議市場(chǎng)主力別墅供應(yīng)的面積市場(chǎng)主力別墅供應(yīng)的面積注：分體式別墅局部較差位置，面積可考慮減少 20平方米本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的面積建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的面積建議升級(jí)與對(duì)抗核心競(jìng)爭(zhēng)力之三核心競(jìng)爭(zhēng)力之三私家湖島公園私家湖島公園私家湖島功能建議私家湖島功能建議私家湖島作為項(xiàng)目的泛會(huì)所，其功能主要為私家湖島作為項(xiàng)目的泛會(huì)所，其功能主要為 休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè) 功能，有效把別墅功能，有效把別墅酒店社區(qū)的公有空間擴(kuò)展到島上。 對(duì)艾溪片區(qū)價(jià)值有一定的認(rèn)識(shí)，并均看好片區(qū)將來(lái)的發(fā)展。典型客戶：何小姐，已購(gòu)買別墅業(yè)主，典型客戶：何小姐，已購(gòu)買別墅業(yè)主， 35歲以上歲以上對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅，您是否樂(lè)意接受并有想購(gòu)買的想法？回復(fù) 1： 這種別墅好像市場(chǎng)上還沒(méi)有，在居家同時(shí)能享受星級(jí)酒店服務(wù)，可以接受。典型客戶：李先生，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人典型客戶：李先生，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅，市場(chǎng)看法如何？回復(fù) 1： 南昌市有公寓提倡類似的酒店管理與服務(wù)，但多數(shù) 只是個(gè)概念， 但作為酒店類別墅，其配套與服務(wù)能否得到市場(chǎng)認(rèn)可和接受有待驗(yàn)證 。核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶來(lái)源：南昌市其他區(qū)域周邊其他城市、同南昌存在地緣、親緣、工作緣的人士目的：投資、儲(chǔ)值、未來(lái)移居、 休閑 養(yǎng)老、商務(wù)社交南昌本地客戶外地人士其他城市或地區(qū)的置業(yè)者根據(jù)項(xiàng)目調(diào)查和與南昌本地房地產(chǎn)專業(yè)人員、別墅客戶進(jìn)行訪談，同時(shí)研究周邊類比案例客戶構(gòu)成，分析得出項(xiàng)目目標(biāo)客戶構(gòu)成：我們賣給誰(shuí)？我們賣給誰(shuí)？ ———— 客戶定位客戶定位附：典型客戶訪談附：典型客戶訪談對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅，您是否樂(lè)意接受并有想購(gòu)買的想法？回復(fù) 1： 我住過(guò)別墅酒店，環(huán)境和服務(wù)非常好，感覺(jué)不錯(cuò)，可以接受，可以考慮購(gòu)買 。 引進(jìn)全球知名的五星級(jí)酒店管引進(jìn)全球知名的五星級(jí)酒店管理公司或全球頂級(jí)物業(yè)管理公理公司或全球頂級(jí)物業(yè)管理公司進(jìn)行會(huì)所及物