【正文】 力１園林式五星級酒店 尊享高貴 五星級酒店五星級酒店 配套及服務競爭力２競爭力２獨立別墅群發(fā)揮低容積率優(yōu)勢，以 獨立別墅獨立別墅形態(tài)形態(tài) 挑戰(zhàn)主流市場雙拼與聯(lián)排項目產品競爭力總結項目產品競爭力總結園林式五星級酒店服務與配套 全城唯一別墅酒店純獨立別墅形態(tài)獨立別墅領域 全城唯一獨院純別墅獨享城市稀缺的湖島公園 全城唯一全湖景 /私家湖島公園別墅南昌新一代升級版的別墅核心競爭力之一核心競爭力之一園林式五星級酒店園林式五星級酒店國內代表性酒店別墅案例國內代表性酒店別墅案例天目慧谷名人錄天目慧谷名人錄 項目基本情況地址： 位于江蘇常州溧陽市天目湖畔棟數(shù)： 63套別墅面積：約在 180平方米 —340 平方米均價 ： 2萬元至 5萬元左右。 由法國 雅高酒店集團 下最高端品牌 “ 索菲特 ” 首次在中國以其高品質酒店管理模式，運用到別墅形式項目的管理中，第一次為私人業(yè)主提供服務。 它 代表著 建筑產品功能的延伸 ，房子不僅僅只是簡單的居住功能 。私人五星級酒店私人五星級酒店項目形象定位項目形象定位———— 被人仰望的非凡身份被人仰望的非凡身份頂級法式貴族行宮頂級法式貴族行宮酒店會所建議酒店會所建議整體差異性定位 私人頂級會館服務對象定位： 別墅業(yè)主貴賓 高端客戶整體品質定位 奢華、貴族化、高品位整體消費水平 以高檔次為主整體功能定位 集酒店式服務、餐飲、健康休閑和商務功能為一體功能的階段化設置 在項目的整個開發(fā)、銷售階段，內設 營銷中心 ，擔當重要的 銷售功能 。服務功能為主）。功能分區(qū) 項 目 建 議 面 積 （平方米） 備 注大堂 200商 務 功能 商 務 會 議 室（大、?。?500 + 100商 務 居住 酒店客房 約 600 30—40M2/間高檔餐 飲 西餐 廳 300中餐酒店 500休 閑 酒吧 紅 酒 /雪茄坊 300咖啡吧 200合 計 約 2700來源：南昌本地人為主 ,以高新區(qū)和市中心城區(qū)為主；身份：中大型私營業(yè)主、外資企業(yè)高管 、金融企業(yè)高管、 IT業(yè) CEO、政界要員等目的：居住為主，長期投資為輔；除了滿足改善居住條件之外，尋求 休閑度假及生意商務涉交的需要。您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務設施支付比普通別墅更高的價格？高多少合適？回復 3： 就像現(xiàn)在南昌酒店公寓一樣，一般來說比周邊普通公寓會高出 20%左右，我想別墅產品可能更高，越高端越高。您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務設施支付比普通別墅更高的價格？高多少合適？回復 3： 只要產品好，成本高點，價格高些是應該的，高多少我就不好說。 典型客戶對項目產品酒店別墅定位都比較認同。訪談小結訪談小結核心競爭力之二核心競爭力之二引入重點元素要點：p 連而不合 之獨立別墅其它補充元素：p 多重庭院 ，多面采光：前后庭院，內庭院，立體庭院p 主臥朝湖 ，送超大露臺觀景p “ 凱旋門 ” 設計 “ 凱旋而歸 ” 展示王者氣派 以獨立別墅形態(tài)打造泛獨立別墅群以獨立別墅形態(tài)打造泛獨立別墅群除了延續(xù)市場上已有的產品優(yōu)點外，我們應建立差異化的絕對優(yōu)勢：除了延續(xù)市場上已有的產品優(yōu)點外，我們應建立差異化的絕對優(yōu)勢：盡量引入獨立別墅元素盡量引入獨立別墅元素———— 多重私有空間、獨門獨院、多面采光、專屬尊榮領域多重私有空間、獨門獨院、多面采光、專屬尊榮領域連而不合之獨立別墅連而不合之獨立別墅四面采光、通風效果等同獨立別墅四面采光、通風效果等同獨立別墅 市場上雙拼與聯(lián)排多存在戶戶緊挨，采光及空間獨立感不強情況下，本項目可以實現(xiàn)首層連而上層分之獨立別墅形態(tài)。精神堡壘精神堡壘價格定位價格定位綜合考慮：? 現(xiàn)有高端別墅的推出價格： 13000—20230/ ㎡? 未來青山湖項目別墅本年中入市價，可能會超逾 20,000/㎡，將迅速拉升別墅市場價格? 京東板塊多個項目聯(lián)動開發(fā)，有利提升片區(qū)地段價值? 本項目產品總價控制本項目可坐順風車，采「放風箏」式訂價青山湖高端別墅 將為本項目定立「參考價」密切留意其開價，看其如何炒作片區(qū)，然后再制定本項目的售價。 ? 細節(jié)處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細考究。? 由 U型的窗頂飾物；裝飾性的托架；單門廊等 。好的景觀設計還要讓消費者參與其中，成為銷售時打動客戶的地方。 雕塑加入法式園林的符號加入法式園林的符號場所感受景觀設計中要多提供共享空間，通過室外家私、休閑長廊等營造休閑的生活場景。舒適的居家氛圍是又一特色，在庭院中設置一些簡單的陶土罐，有時只是環(huán)境的組成，有時會種一些花草。 花壇216。體現(xiàn)莊重感216。建議本項目獨棟別墅采用法式古典貴族別墅建筑風格；雙拼采用法式新古典主義建筑風格 。將酒店用地最大化的移出項目地塊，拿出最大建筑面積來用于銷售，創(chuàng)造利益的最大化。 把共有空間做成私有空間，多重私有空間（把共有空間做成私有空間，多重私有空間（ 1））利用前、后、中、左右景觀資源與陽臺、露臺形成 “六重 ”立體庭院私家庭院私家庭院利用陽臺、露臺形成立體庭院（利用陽臺、露臺形成立體庭院（ 2））宮廷別墅宮廷別墅法胄世家別墅法胄世家別墅多重立體私有空間，大獨立別墅，大氣，宏偉如同法式貴族般的宮廷氣質多重立體私有空間，小獨立別墅，俱有世家大族的生活大露臺 /觀景陽臺無比享受與尊榮主臥室朝湖，送超大露臺主臥室朝湖，送超大露臺“凱旋門凱旋門 ”設計設計 “凱旋而歸凱旋而歸 ”展示王者氣派展示王者氣派凱旋門設在花園中 兩層高的入戶凱旋門法國凱旋門象征著光榮與榮耀 ,法國舉國歡度國慶時，法國總統(tǒng)都要從凱旋門通過 王者歸來王者歸來 ,專屬領域專屬領域產品定位產品定位 建議建議市場主力別墅供應的面積市場主力別墅供應的面積注：分體式別墅局部較差位置，面積可考慮減少 20平方米本項目各產品類型的面積建議本項目各產品類型的面積建議升級與對抗核心競爭力之三核心競爭力之三私家湖島公園私家湖島公園私家湖島功能建議私家湖島功能建議私家湖島作為項目的泛會所，其功能主要為私家湖島作為項目的泛會所，其功能主要為 休閑娛樂休閑娛樂 功能，有效把別墅功能，有效把別墅酒店社區(qū)的公有空間擴展到島上。 對艾溪片區(qū)價值有一定的認識，并均看好片區(qū)將來的發(fā)展。典型客戶：何小姐，已購買別墅業(yè)主，典型客戶：何小姐，已購買別墅業(yè)主， 35歲以上歲以上對于提供五星級酒店式管理與硬軟件服務設施的酒店類型別墅，您是否樂意接受并有想購買的想法？回復 1： 這種別墅好像市場上還沒有，在居家同時能享受星級酒店服務，可以接受。典型客戶：李先生，房地產公司負責人典型客戶：李先生，房地產公司負責人對于提供五星級酒店式管理與硬軟件服務設施的酒店類型別墅，市場看法如何？回復 1： 南昌市有公寓提倡類似的酒店管理與服務，但多數(shù) 只是個概念， 但作為酒店類別墅，其配套與服務能否得到市場認可和接受有待驗證 。核心客戶重點客戶游離客戶來源：南昌市其他區(qū)域周邊其他城市、同南昌存在地緣、親緣、工作緣的人士目的：投資、儲值、未來移居、 休閑 養(yǎng)老、商務社交南昌本地客戶外地人士其他城市或地區(qū)的置業(yè)者根據(jù)項目調查和與南昌本地房地產專業(yè)人員、別墅客戶進行訪談，同時研究周邊類比案例客戶構成，分析得出項目目標客戶構成：我們賣給誰？我們賣給誰？ ———— 客戶定位客戶定位附：典型客戶訪談附：典型客戶訪談對于提供五星級酒店式管理與硬軟件服務設施的酒店類型別墅，您是否樂意接受并有想購買的想法？回復 1： 我住過別墅酒店，環(huán)境和服務非常好，感覺不錯，可以接受，可以考慮購買 。 引進全球知名的五星級酒店管引進全球知名的五星級酒店管理公司或全球頂級物業(yè)管理公理公司或全球頂級物業(yè)管理公司進行會所及物