【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 別墅市場(chǎng)總結(jié)回顧別墅市場(chǎng)總結(jié)回顧競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因素回顧：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因素回顧：216。 正面競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)量達(dá) 17萬(wàn)㎡之?dāng)?shù)216。 不少為品牌發(fā)展商及大盤別墅產(chǎn)品普遍存在之問(wèn)題：別墅產(chǎn)品普遍存在之問(wèn)題：p 以聯(lián)排別墅 (Townhouse)為主，獨(dú)立別墅供應(yīng)相對(duì)較少 ，密度較高，采光效果一般p 許多別墅 臨湖并不觀湖 ，或則很少單位觀湖， 普遍存在對(duì)視問(wèn)題p 小區(qū)多為道路分割，花園面積不大p 市區(qū)項(xiàng)目以混合式為主，別墅產(chǎn)品多同小高層、多層、高層等產(chǎn)品組合在一起， 缺乏純別墅小區(qū)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 凱美怡和凱美怡和簡(jiǎn)析：p 別墅為雙拼和聯(lián)排別墅；p 混合形小區(qū)，小區(qū)內(nèi)有小高層、高層單位；p 別墅推出時(shí)已形成小區(qū)氛圍；p 別墅用地地形全面抬高，南北排列，觀湖單位仍然較少。約 90套單位p 預(yù)計(jì) 2023年 5月份入市。 對(duì)本項(xiàng)目的影響： 在物業(yè)形態(tài)和銷售周期上構(gòu)成正面競(jìng)爭(zhēng)。艾溪湖 10萬(wàn)㎡純住宅社區(qū)容積率約 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 凱美怡和凱美怡和存在問(wèn)題：216。 雙拼和聯(lián)排別墅與市場(chǎng)普通產(chǎn)品同質(zhì)216。 混合型小區(qū)，別墅生活元素不純粹216。 湖景，景觀面不足 216。 產(chǎn)品形象與服務(wù)等同于普通住宅，品質(zhì)感不強(qiáng)本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)構(gòu)成匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架[地塊解析 ][發(fā)展方向研判 ][項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 ][競(jìng)爭(zhēng)分析 ]本項(xiàng)目屬性本項(xiàng)目屬性自身地塊屬性：自身地塊屬性：216。 城市區(qū)位216。 180176。湖景216。 島資源216。 216。 園林式酒店用地面對(duì) 同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品 ，項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)仍然明顯1. 提煉項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 成為 「無(wú)可比性」別墅項(xiàng)目 ，淡化年限弱勢(shì)2. 針對(duì)市場(chǎng)對(duì)手弱點(diǎn)，打造新一代 「升級(jí)版」別墅社區(qū)提煉出本項(xiàng)目無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)力元素提煉出本項(xiàng)目無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)力元素競(jìng)爭(zhēng)力３競(jìng)爭(zhēng)力３城市湖、島資源少數(shù)占有的城市性 “雙重雙重 ”稀缺資源競(jìng)爭(zhēng)力１競(jìng)爭(zhēng)力１園林式五星級(jí)酒店 尊享高貴 五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店 配套及服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力２競(jìng)爭(zhēng)力２獨(dú)立別墅群發(fā)揮低容積率優(yōu)勢(shì)，以 獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅形態(tài)形態(tài) 挑戰(zhàn)主流市場(chǎng)雙拼與聯(lián)排項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)園林式五星級(jí)酒店服務(wù)與配套 全城唯一別墅酒店純獨(dú)立別墅形態(tài)獨(dú)立別墅領(lǐng)域 全城唯一獨(dú)院純別墅獨(dú)享城市稀缺的湖島公園 全城唯一全湖景 /私家湖島公園別墅南昌新一代升級(jí)版的別墅核心競(jìng)爭(zhēng)力之一核心競(jìng)爭(zhēng)力之一園林式五星級(jí)酒店園林式五星級(jí)酒店國(guó)內(nèi)代表性酒店別墅案例國(guó)內(nèi)代表性酒店別墅案例天目慧谷名人錄天目慧谷名人錄 項(xiàng)目基本情況地址： 位于江蘇常州溧陽(yáng)市天目湖畔棟數(shù)： 63套別墅面積：約在 180平方米 —340 平方米均價(jià) ： 2萬(wàn)元至 5萬(wàn)元左右。 產(chǎn)品特點(diǎn) p 半山坡建造全湖景別墅 。p 戶戶接入溫泉 。p 大多別墅都帶有獨(dú)立的露天 SPA、游泳池和地下儲(chǔ)藏室 。p 園內(nèi)都是私家小徑、每戶都擁有開(kāi)放式花園 。 該項(xiàng)目用地性質(zhì)屬于商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán) 40年，也是臨湖項(xiàng)目，與本項(xiàng)目有相當(dāng)?shù)南嗨菩?。?duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒性。216。 由法國(guó) 雅高酒店集團(tuán) 下最高端品牌 “ 索菲特 ” 首次在中國(guó)以其高品質(zhì)酒店管理模式，運(yùn)用到別墅形式項(xiàng)目的管理中，第一次為私人業(yè)主提供服務(wù)。216。 該項(xiàng)目采取一種靈活性的操作方式， 業(yè)主可隨時(shí)選擇自住，或者委托經(jīng)營(yíng) ，獲得兩者兼得的保證。216。 若自住時(shí)無(wú)需占用自己的時(shí)間進(jìn)行內(nèi)部裝璜，即可享受到“ 索菲特 ” 帶來(lái)的享受家庭溫暖的居所，及國(guó)際頂級(jí)酒店管理公司所帶來(lái)的體貼服務(wù)；216。 若房屋空閑不住時(shí)則可委托 “ 索菲特 ” 經(jīng)營(yíng)，他將支付給業(yè)主每天 300—400 元的租用費(fèi)用，若業(yè)主一年未住則可獲得高達(dá)十幾萬(wàn)元的現(xiàn)金回報(bào)，業(yè)主更可與 “ 索菲特 ” 最長(zhǎng)十年一簽。 項(xiàng)目運(yùn)作管理模式項(xiàng)目運(yùn)作管理模式天目慧谷天目慧谷 與周邊居住型別墅比較與周邊居住型別墅比較p 天目慧谷除出五星豪裝，其價(jià)格也在 15000—23800 之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格說(shuō)明酒店別墅型產(chǎn)品有相當(dāng)大的市場(chǎng)溢價(jià)空間說(shuō)明酒店別墅型產(chǎn)品有相當(dāng)大的市場(chǎng)溢價(jià)空間1. 高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù) ：引進(jìn)五星級(jí)品牌酒店管理公司，進(jìn)行管理維護(hù)，提升項(xiàng)目附加值和競(jìng)爭(zhēng)力；2. 高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品質(zhì)量與配套 ：項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目自身的配套都是五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)品在打造；3. 整合自身資源，制造獨(dú)特賣點(diǎn)整合自身資源，制造獨(dú)特賣點(diǎn) ：結(jié)合了自身的資源、自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，打造全湖景別墅酒店；4. 頂級(jí)俱樂(lè)部式配套 ：以俱樂(lè)部形式高標(biāo)準(zhǔn)打造自身配套，提升項(xiàng)目形象及價(jià)值。對(duì)本項(xiàng)目啟示對(duì)本項(xiàng)目啟示我們賣什么我們賣什么 ？？216。 它 代表著 建筑產(chǎn)品功能的延伸 ，房子不僅僅只是簡(jiǎn)單的居住功能 。216。 接待、商務(wù)辦公、作為個(gè)人收藏室或者是展示廳等 。 度假休閑的空間載體 。216。 Clubhouse是一種以聚會(huì)和交流為核心，同時(shí)又十分 強(qiáng)調(diào)私密性和專屬性的居所形態(tài) 。 項(xiàng)目定位理念項(xiàng)目定位理念CLUBHOUSE “名流聚會(huì)、精英匯集名流聚會(huì)、精英匯集 ”的商務(wù)名利沙龍的商務(wù)名利沙龍 酒店行宮酒店行宮項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位216。獨(dú)特性，排它性，競(jìng)爭(zhēng)的唯一性216。私人五星級(jí)酒店私人五星級(jí)酒店項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位———— 被人仰望的非凡身份被人仰望的非凡身份頂級(jí)法式貴族行宮頂級(jí)法式貴族行宮酒店會(huì)所建議酒店會(huì)所建議整體差異性定位 私人頂級(jí)會(huì)館服務(wù)對(duì)象定位： 別墅業(yè)主貴賓 高端客戶整體品質(zhì)定位 奢華、貴族化、高品位整體消費(fèi)水平 以高檔次為主整體功能定位 集酒店式服務(wù)、餐飲、健康休閑和商務(wù)功能為一體功能的階段化設(shè)置 在項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)、銷售階段，內(nèi)設(shè) 營(yíng)銷中心 ，擔(dān)當(dāng)重要的 銷售功能 。會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理形式建議會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理形式建議發(fā)展商全權(quán)委托會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)（或星級(jí)酒店管理方式）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 主要 3種形式發(fā)展商聘請(qǐng)專項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)（美食機(jī)構(gòu)、健身會(huì)等）以單項(xiàng)知名的品牌項(xiàng)目帶動(dòng)整個(gè)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)，其余項(xiàng)目由本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。發(fā)展商委托本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司進(jìn)行會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理。適用性專業(yè)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)，高檔次、高品質(zhì)，適合高檔項(xiàng)目 單項(xiàng)知名品牌服務(wù)面，影響面有限，不能全面提升會(huì)所檔次和服務(wù)。一般物業(yè)管理公司只適合普通物業(yè)管理，沒(méi)有俱樂(lè)部高級(jí)會(huì)所經(jīng)驗(yàn)。原則上不建議發(fā)展商自行經(jīng)營(yíng)（需投入大量人力物力，且缺少經(jīng)驗(yàn)，不能提供專業(yè)個(gè)性化服務(wù)，不能提升項(xiàng)目附加值） 結(jié)合項(xiàng)目檔次定位，建議項(xiàng)目采用第一種形式216。 會(huì)所的配置是按照五星級(jí)酒店會(huì)所的配置是按照五星級(jí)酒店的配置設(shè)計(jì)（以五星級(jí)酒店的的配置設(shè)計(jì)（以五星級(jí)酒店的服務(wù)功能為主）。服務(wù)功能為主）。 216。 引進(jìn)全球知名的五星級(jí)酒店管引進(jìn)全球知名的五星級(jí)酒店管理公司或全球頂級(jí)物業(yè)管理公理公司或全球頂級(jí)物業(yè)管理公司進(jìn)行會(huì)所及物業(yè)管理。司進(jìn)行會(huì)所及物業(yè)管理。會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理形式建議會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理形式建議配合會(huì)員的商務(wù)需求，設(shè)會(huì)議室、高級(jí)中西餐等。注重休閑，咖啡、 SPA、桌球麻將等。健身房、泳池、各類球室等等? 娛樂(lè)游藝? 社交會(huì)友? 商務(wù)交流? 健身休閑 主題健康會(huì)所休閑會(huì)所商務(wù)會(huì)所會(huì)所功能會(huì)所功能頂級(jí)俱樂(lè)部游艇、釣魚俱樂(lè)部等 。地塊內(nèi)獨(dú)立商務(wù)型會(huì)所功能總體分布地塊內(nèi)獨(dú)立商務(wù)型會(huì)所功能總體分布注：地塊內(nèi)獨(dú)立商務(wù)型會(huì)所室內(nèi)面積控制在 2700平方米左右。功能分區(qū) 項(xiàng) 目 建 議 面 積 （平方米） 備 注大堂 200商 務(wù) 功能 商 務(wù) 會(huì) 議 室（大、?。?500 + 100商 務(wù) 居住