【文章內容簡介】 新模式 ，提倡壽險與住房抵押貸款 “ 聯(lián)姻 ” 。 即購房人購買人壽養(yǎng)老保險 ，以此保險作為抵押申請購房貸款 ， 期滿時以壽險資金償還貸款本金 。 → 購房人只以較低的首付價即可購房 ， 每月僅需支付利息 ， 人壽保險期滿后以保險金清償購房貸款 。 → 這種聯(lián)姻在國外已行之多年 。 有多種好處 ， 一是減輕購房者負擔 ，二是保證貸款提供者的債權 ， 三是壽險公司多了一條投資渠道 。 房地產保險 ? 購房抵押貸款保證保險 ? 是以借款人的信用為保險標的物的一種險種 ， 指作為借款購房人的被保險人因意外等原因無法繼續(xù)歸還購房貸款時 ， 由保險公司向貸款銀行償還貸款 。 ? 此種保險仍處于探索之中 。 ? 房地產工程保險 ? 是一個綜合性險種 ， 保險標的為整個工程施工期間各種災害事故損失 。 ? 工程合同保證保險 ? 工程合同保證保險屬于信用保險 ， 是以信用風險為標的的保險 ，它承保的是無形的經濟利益 。 思考與實踐 ? ? ? ？它 對于發(fā)展房地產金融市場有何作用？ 利率與房地產市場的關系 ? 房地產業(yè) 是資金密集型產業(yè) ,其供給和需求都離不開銀行貸款 ,具有 第二金融的稱號 ,因此 ,銀行利率與房地產市場有著非常密切的關系。 ? 房地產開發(fā)商與消費者的借款能力如何，與利率有直接的關系。利率水平直接影響房地產市場供求雙方的成本， 繼而影響房地產市場 供給 、 需求 與 價格 。 利率與房地產供給 ? 利率上升一般會抑制房地產供給 ? 利率上升直接影響房地產公司的經營性現(xiàn)金流。由于現(xiàn)金流可能由正轉負，最終可能導致資金鏈的斷裂。在資金緊張的情況下 ,利率上調對房地產公司的影響在于經營風險急劇上升的恐懼。這種恐懼會迅速導致房地產開發(fā)的全線收縮，直接表現(xiàn)為新房開工率的下滑。 ? 利率上升也可能不會影響房地產供給 一是房地產商資金充裕，二是房地產商因資金緊張而降價 利率 房地 產 商貸 款成本 房地 產 商投 資規(guī) 模 房地 產 供 給 不 變 不 變 資 金充裕 漲 價 資 金 緊張 而降價 一般情 況 下 利率與房地產供給 ? 利率下降使房地產商的貸款成本下降，刺激房地產商擴大投資規(guī)模，從而一般會引起房地產 供給增加 。 一般情 況 下 利率 房地 產 商貸 款成本 房地 產 商投 資規(guī) 模 房地 產 供 給 利率與房地產需求 ? 利率上升使消費者購房的貸款成本上升 ,房地產需求下降。 ? 利率下降使消費者購房的貸款成本下降 ,房地產 需求上升 。 利率 購 房者 貸款成本 購 房者 購房需求 房地 產 需求 利率與房地產價格 利率 房地 產 需求 房地 產 供 給 價格 利率 房地 產 需求 房地 產 供 給 價格 多 數(shù)實證結 果表明 ,利率 與 房地 產 價格呈 負 相 關關 系 利率與中國房地產價格 ? 證券市場周刊： 一般說來 ,利率上升必然會抑制房價、股價和投資沖動。但在現(xiàn)實生活中，調高利率的經濟后果往往適得其反。 利率上升對中國現(xiàn)階段購房需求影響較小，但會抑制住房供給，加之大眾舉債投資房地產，在未來房價未必下跌。 案例分析 美國次貸危機產生的原因及傳導 幾個概念 ? 次級借款者 ? 次級抵押貸款 ? 虛擬經濟 ? 實體經濟 次級借款者 信用等級不達標的借款者 ， 即信用程度較差和收入不高的借款人 次級抵押貸款（次貸） 指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人 （ 即次級借款者 ） 提供貸款 。 ? 虛擬經濟是近年來出現(xiàn)的一個新詞語 ， 其釋義尚無定論 。 最為普遍的解釋 —— 指與虛擬資本的循環(huán)運動有關的經濟活動 ，簡單地說就是直接以錢生錢的活動 。 “ 虛擬資本 ” 的概念是馬克思首先提出的 。 馬克思在 《 資本論 》 第 3卷第 5篇中 ， 對此進行了詳盡的分析 。馬克思指出： 虛擬資本是在借貸資本 （ 生息資本 ） 和 銀行信用 制度的基礎上產生的 ， 包括股票 、 債券 、 不動產抵押單等 。 虛擬資本本身并不具有價值 ， 但它卻可以通過循環(huán)運動產生利潤 ， 這是它與實際資本的共同之處 。 虛擬經濟 ? 實體經濟是指物質的和精神的產品和服務的生產、流通等經濟活動。 ? 包括農業(yè)、工業(yè)、交通通信業(yè)、商業(yè)服務業(yè)、建筑業(yè)等物質生產和服務部門，也包括教育、文化、知識、信息、藝術、體育等精神產品的生產和服務部門。 ? 實體經濟始終是人類社會賴以生存和發(fā)展的基礎。 實體經濟 ? 虛擬經濟與實體經濟之間 ， 存在著極其密切的相互依存 、 相互促進的關系 。 它們誰也離不開誰 ， 至少在相當長的一段時期內會是這樣的 。 ? 當然 ， 對于 不同的國家或地區(qū) 來說 ， 或者對于一個國家或地區(qū)的 不同時期 而言 ， 虛擬經濟與經濟所占比重是有所不同的 。 虛擬經濟與實體經濟的關系 美國次貸危機及其表現(xiàn) ? 美國 “ 次貸危機 ” —— 又稱次級房貸危機 ， 也譯為次債危機 。 ? 是指一場發(fā)生在美國 ， 因次級抵押貸款機構破產 、投資基金被迫關閉 、 股市激烈震蕩引起的風暴 。它致使全球主要金融市場隱約出現(xiàn) 流動性不足 的危機 。 ：為房價和股市大跌 ，民眾普遍虧錢 ， 無法償還房貸的民眾不斷增多 ?? 美國次貸危機及其表現(xiàn) ? 美國 “ 次貸危機 ” 是從 2023年春季 開始顯現(xiàn)的 。2023年 8月席卷美國 、 歐盟和日本等世界主要金融市場 。 美國的次貸危機產生的原因 ? 直接原因 ? 深層次的原因 美國的次貸危機產生的直接原因 ? 美國的利率上升 和 住房市場持續(xù)降溫 ? 2023年下半年 → 2023年 6月 30日： 經過連續(xù) 13次降息 ， 美聯(lián)邦 利率從%→ 1% ， 目的在于刺激經濟 。 2023年 6月美國的低利率政策開始逆轉 。 為防止市場消費過熱 ， 2023年到 2023年 ， 美聯(lián)儲先后 加息 17次 ，利率從 1%提高到 %。 2023年 6月以 來 美 聯(lián) 邦利率的 17次上 調 。 美國的次貸危機產生的直接原因 ? 利息上升 ， 還款壓力增大 。 → 次級借款者出現(xiàn)違約的可能 ， 影響銀行貸款回收 。 → 貸款銀行賣房回收貸款 ， 這又導致住房價格下跌 ， 住房市場持續(xù)降溫 。 加息效應逐漸顯現(xiàn) ， 房地產泡沫開始破滅： 貸款機構無法收回貸款 ， 而房價又不斷貶值 ， 出現(xiàn)資金周轉困難 。 新世紀金融公司首當其沖因頻臨破產被紐約證交所停牌 。 美 聯(lián)邦加息的效 應 美國的次貸危機產生的深層次原因 ? 次貸危機產生的深層次的原因如下： 房地產市場異常活躍誘發(fā)危機 。 金融創(chuàng)新 、 違規(guī)操作放大危機 。 高杠桿運作將危機由虛轉實。 ? 房地 產 市 場異 ?；?躍誘發(fā) 危機 ? ① 2023年下半年 → 2023年 6月 30日 ， 美聯(lián)儲的連續(xù) 13次降息 （ 利率從 %→ 1%） 很好地刺激了經濟 ， 包括房地產經濟 ， 房價一路攀升 。 ? 房地 產 市 場異 常活 躍誘發(fā) 危機 ? ② 同時 ， 從上世紀 80年代開始 ， 美國一些從事房屋信貸的機構 ， 開始了降低貸款門檻的行動 ， 不僅將貸款人的收入標準調低 ， 甚至沒有資產抵押也可以得到貸款買房 ， 進而 形成了比以往信用標準低的購房貸款 。 ? 在美國 ,貸款是非常普遍的現(xiàn)象 ,從房子到汽車 ,從信用卡到電話帳單 ,貸款無處不在 。 美國人很少全款買房 ， 通常都是長時間貸款 。 ? 在美國 ， 失業(yè)和再就業(yè)也是很常見的現(xiàn)象 。 ? 收入不穩(wěn)定甚至根本沒有收入的人 ， 他們怎么買房呢 ？因為信用等級不達標 ， 他們就被定義為次級信用借款者 ，簡稱 次級借款者 。 ? 大約從 10年前開始 ， 貸款公司的漫天廣告就出現(xiàn)在電視 、報紙上 、 大街小巷 ， 甚至在人們的信箱里塞滿了誘人的傳單： “ 你想過中產階級的生活嗎 ？ 買房吧 ！ ” “ 積蓄不夠嗎 ？ 貸款吧 ！ ” “ 沒有收入嗎 ？ 找阿牛貸款公司吧 ！ ” “ 首付也付不起 ？ 我們提供零首付 ！ ” “ 擔心利息太高 ？ 頭兩年我們提供 3%的優(yōu)惠利率 ！ ” “ 每個月還是付不起 ？ 沒關系 ， 頭 24個月你只需要支付利息 ， 貸款的本金可以兩年后再付 ！ 想想看 ， 兩年后你肯定已經找到工作或者被提升為經理了 ， 到時候還怕付不起 ？ ” ? 房地 產 市 場異 ?；?躍誘發(fā) 危機 ? ③ 進入 21世紀后 ， 次貸風行美國 ， 寬松的貨幣政策給消費市場的活躍推波助瀾 。 美聯(lián)儲利率低到了 1%， 貸款買房又無需擔保 、無需首付 ， 且房價一路攀升 ， 編織出一幅美好的前景 ， 巨大的誘惑驅使著次貸和房地產市場在美國的欣欣向榮 。 ? 房地 產 市 場異 ?；?躍誘發(fā) 危機 ④景氣的 美國經濟掩蓋了次貸的風險。 次貸的收益建立在一個借款人信用低的基礎平臺上，一旦借款人無力如期付息還本，放貸機構將蒙受巨大損失，風險甚大。但 20世紀末至 21世紀初，景氣的美國經濟掩蓋了這一風