【正文】 房地產經濟學 第 5章 房地產業(yè)流程 ? 學習 目的 與 要求 本章講述房地產業(yè)的主要流程 ， 包括房地產投融資 、 房地產開發(fā) 、 房地產流通及其經營與房地產中介服務及物業(yè)管理 。 要求掌握房地產投資的分類 、 房地產融資的方式 、 房地產開發(fā)的主要參與者及開發(fā)程序 ， 了解房地產流通及其經營 、 房地產中介服務及物業(yè)管理的基本知識 。 ? 主要 教學內 容 房地產投資 房地產金融 房地產開發(fā) 房地產流通及其經營 房地產中介服務及物業(yè)管理 房地 產 投 資 ? 房地 產 投 資 的含 義 ? 房地 產 投 資 的分 類 ? 房地 產 投 資 的原 則 房地產投資的含義與分類 ? 房地產投資是指房地產投資者為了獲得預期的投資收益而將資本投入到房地產開發(fā)經營領域內及房地產金融資產上的經濟行為 。 ? 房地產投資可從不同的角度進行分類 。 房地產投資的含義與分類 ? 按照投資客體的形態(tài)不同 ， 可以分為房地產非金融資產投資 （ 實業(yè)投資 ） 和 房地產金融資產投資 。 → 房地產實業(yè)投資 是指將資本投入到房地產開發(fā) 、 經營 、 中介服務及物業(yè)管理服務等經濟活動上 。 → 房地產金融資產投資 是指通過購買房地產證券 （ 股票和債券 ） 來達到進行房地產投資活動的目的 。 ? 按照投資主體不同 ， 可以分為房地產商經營型投資和居民消費型住房投資 。 房地產投資的含義與分類 ? 按房地產投資的經濟內容不同 ， 可以分為以下幾類： → 土地開發(fā)投資 主要是進行 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 等土地平整和基礎設施建設 。 包括新區(qū)土地開發(fā)投資和舊城區(qū)土地再開發(fā)投資 。 → 房屋開發(fā)投資 是指在已開發(fā)好的土地上進行房屋開發(fā)建設的投資 ，包括住宅房屋開發(fā)投資和非住宅房屋開發(fā)投資 。 → 房地產經營投資 是指用于房地產出租 、 出售 、 信托 、 互換等經營活動的投資 。 → 房地產中介服務投資 是指用于房地產咨詢 、 估價 、 經紀等中介服務的投資 。 → 房地產管理和服務投資 是指用于房地產管理 、 維修和保養(yǎng)等服務的投資 。 房地產投資的含義與分類 ? 房地產直接投資 是指投資者直接參與房地產開發(fā)或購買房地產的過程 ， 參與有關的管理工作 ， 包括 房地產開發(fā)投資和置業(yè)投資 。 → 房地產開發(fā)投資 是指投資者從購買土地使用權開始 ,通過在土地上的進一步投資 ,形成新增房地產 ,并將其出售或轉讓給新的投資者或使用者 ， 從而獲取開發(fā)收益 。 這種投資風險較大但回報亦豐厚 。 → 房屋置業(yè)投資 是指將購得的房地產 （ 可以是增量的也可是存量的 ）用于自身生活居住或生產經營的需要 ， 或者出租給最終的使用者 ，獲取較為穩(wěn)定的經常性收入 ， 或在不愿繼續(xù)持有時轉售給他人獲取收益 。 這種投資同時達到了自用 （ 消費 ） 、 獲取經濟性收益 、 投資保值和增值幾個方面的目的 。 ? 按房地產投資的形式 ， 可以分為直接投資和間接投資 。 房地產投資的含義與分類 ? 房地產間接投資是 指將資金投入到與房地產相關的證券市場的行為 ， 投資者不需要直接參與有關的投資管理工作 ， ? 具體投資形式： 購買房地產企業(yè)的債券和股票 、 購買房地產投資信托基金 、 購買房地產抵押貸款證券等 。 房地產投資的原則 ? 滿足市場需求原則 ? 充分準備原則 ? 適度規(guī)模原則 ? 背靠大樹原則 ? 風險收益適當原則 ? 利用財務杠桿原則 ? 發(fā)揮特色優(yōu)勢原則 ? 戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術原則 任何投 資 都必 須 遵循一定的原 則 ,否 則 ,盲目投 資 ,成 敗 很難預 料 。 以下 8條 原 則 是 帶 有普遍意 義 的房地 產 投 資 的基本原 則 。 滿足市場需求原則 ? 房地產投資的目的是獲得高額回報 ,這是以將開發(fā)經營的房地產轉賣出去為決定條件的 。 這決定了房地產投資的首要原則是滿足市場需求原則 。 ? 房地產市場需求有近期和遠期需求 、 主動和被動需求之分 。 ? 房地產近期需求 （ 12年內 ） 是回報較低但較穩(wěn)妥的投資對象 ，適合于嬌嫩型和守業(yè)型的投資者 。 ? 房地產遠期需求 （ 2年以上 ） 是回報較高但風險較大的投資對象 ， 適合于成熟型和開拓型的投資者 。 ? 房地產主動需求 （ 市場已提出的需求 ） 是被動選擇的投資對象 ，適合于穩(wěn)妥型的投資者 。 ? 房地產被動需求 （ 投資者提前推出并引導消費的房地產需求 ）是主動選擇的投資對象 ， 適合于開拓型的投資者 。 充分準備原則 ? 在進行一項房地產投資之前要進行充分準備 。 具體包括： ? 充分了解房地產市場行情 。 ? 進行多次的 、 詳細的實地考察 。 ? 研究地段區(qū)位 ， 即對投資地塊的規(guī)劃條件 、 周圍環(huán)境 、 發(fā)展趨勢等進行充分研究 。 ? 清晰了解產權關系 ， 處理好各種可能發(fā)生的糾紛 。 ? 認真研究以下問題 ：地塊形狀和承載力等問題 （ 開發(fā)土地投資前 ） ；設計 、 施工隊伍和商品預售規(guī)定等問題 （ 開發(fā)房地產投資前 ） ；設計圖紙 、 設備新舊程度等問題 。 ? 房地產投資的準備工作涉及到很多方面 ， 應根據需要有選擇性地去做 ， 以保證投資決策正確為標準 。 ? 房地產投資規(guī)模與投資回報率之間存在以下關系： 規(guī)模收益遞增 → 規(guī)模收益不變 → 規(guī)模收益遞減 ? 因此 ， 房地產投資規(guī)模不應太小或太大 ， 應該適度 。 背靠大樹原則 ? 背靠大樹好乘涼 ， 是房地產投資者常常采用的投資原則 ， 這樣可以增強抗風險能力 。 ? 具體形式如下 ? 倚重公共投資 ， 即追隨公共投資而進行房地產投資 ，因為一般而論 ， 公共建設所到之處 ， 往往帶動當地房地產大幅度升值 。 ? 按政治經濟信息的要求進行房地產投資 。 因為政治經濟信息是政府政策和變化趨勢的反映 。 ? 追隨有經驗的大投資者 。 有經驗的大投資者經驗豐富 ， 投資對象選擇恰當 ， 資金雄厚 ， 抗風險能力強 。 風險收益適當原則 ? 最理想的房地產投資對象 ， 就是風險最小而收益最大的房地產項目 ， 但在投資實踐中難以遇見 。 ? 房地產投資的風險和收益是并存的 ， 房地產投資的一項基本原則就是要風險收益的比配關系合理 。 ? 常見做法 ? 一三法則：即如果賠賺可能性各半 ， 那么 ， 當賠為 1時 ， 賺應為 3， 這樣的投資才有價值 。 ? 如果賠賺可能性不等 ， 賠賺比例應該保持在 6： 4左右 。 利用財務杠桿原則 ? 房地產投資具有很大的誘惑力 ， 其原因之一就是房地產投資可以利用財務杠桿以小搏大 。 ? 財務杠桿 —— 是指企業(yè)利用負債調節(jié)收益的手段 。 當投資利潤率大于負債利息率時 ， 企業(yè)盈利 （ 負債創(chuàng)造的收益大于負債的利息 ） ， 取得財務杠桿收益 。 反之 ， 則承擔財務杠桿風險 。 ? 房地產投資中利用財務杠桿 指的就是利用較少的投資獲取較高的銀行貸款 ， 從而完成房地產投資過程 。 ? 房地產投資者應該善于利用財務杠桿 ， “ 借雞生蛋 ” ，用較小的代價獲取較大的收益 。 為此 ， 要建立良好的企業(yè)信譽 ， 搞好與銀行的關系 。 發(fā)揮特色優(yōu)勢原則 ? 房地產投資要體現(xiàn)特色優(yōu)勢 ， 切忌重復別人已經進行過的投資 。 ? 一是要創(chuàng)新房地產投資項目 ， 增強競爭力； ? 二是要在優(yōu)質服務 、 地段選擇 、 物美價廉 、 附加價值等方面體現(xiàn)特色 ， 增強吸引力 。 戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術原則 ? 房地產投資回收期長 ， 投資的效益往往經過相當長的時間體現(xiàn)出來 。 ? 因此 ， 投資者應以追求中長期收益為目標 ， 重視投資的總體戰(zhàn)略 ， 不能僅僅著眼于眼前或近期利益 。 思考與實踐 ? 。 ? ? 房地 產 金融 ? 房地 產 融 資 方式 ? 案例分析 ? 房地 產 金融的 概 念 ? 利率 與 房地 產 市 場 ? 匯 率 與 房地 產 市 場 房地產金融的概念 ? 房地 產 金融的特點 ? 房地 產 金融的含 義 ? 房地 產 金融的 職 能 房地產金融的含義 ? 房地產金融是指與房地產開發(fā)生產、流通、消費相聯(lián)系的資金融通活動和金融資產的投資活動。 ? 房地產金融的具體業(yè)務包括以下幾個方面，是整個金融業(yè)的重要組成部分 ? 房地產企業(yè)存貸款 ? 生產性開發(fā)貸款 ? 證券 (股票 、 債券 ） 融資 ? 住房消費信貸 ， 即購房抵押貸款 ? 住房公積金 ? 房地產保險 房地產金融的特點 ? 房地產金融資金融通量的巨大 ? 房地產價值量巨大 ， 房地產企業(yè)要求金融機構提供巨額信貸資金 ， 消費者要求提供巨額消費信貸資金 。 ? 房地產金融期限結構長 ? 房地產開發(fā)周期長 ， 資金回收期長 ， 從而房地產信貸具有償還期長的特點 。 ? 房地產金融債權可靠 ? 房地產信貸是以房地產作為抵押擔保品的貸款 ， 由于房地產是不動產 ， 其本身具有較強的抵御通貨膨脹 、 保值增值的特點 ，房地產信貸的可靠性或安全性強 。 房地產金融的特點 ? 房地產金融債權缺乏流動性 ? 資產的流動性是指資產變現(xiàn)的能力 ， 也指當資產作為抵押品時交給債權人保管的難易程度不同 。 越易變現(xiàn)或越易保管