【正文】 業(yè)管理。 主要 3種形式發(fā)展商聘請(qǐng)專項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)（美食機(jī)構(gòu)、健身會(huì)等）以單項(xiàng)知名的品牌項(xiàng)目帶動(dòng)整個(gè)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)，其余項(xiàng)目由本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 接待、商務(wù)辦公、作為個(gè)人收藏室或者是展示廳等 。 該項(xiàng)目采取一種靈活性的操作方式， 業(yè)主可隨時(shí)選擇自住，或者委托經(jīng)營(yíng) ，獲得兩者兼得的保證。p 戶戶接入溫泉 。 產(chǎn)品形象與服務(wù)等同于普通住宅，品質(zhì)感不強(qiáng)本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)構(gòu)成匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架[地塊解析 ][發(fā)展方向研判 ][項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 ][競(jìng)爭(zhēng)分析 ]本項(xiàng)目屬性本項(xiàng)目屬性自身地塊屬性：自身地塊屬性：216。 正面競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)量達(dá) 17萬㎡之?dāng)?shù)216。 35萬㎡歐式別墅、公寓香溢花城白金瀚 恒貿(mào)湖濱 天賜良緣綠地蘭宮名雅歐洲城典型樓盤分布圖2023年新供應(yīng)別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)析年新供應(yīng)別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)析世紀(jì)風(fēng)情凱美怡和 天賜良緣天賜良緣p 聯(lián)排 ： 183—205 ㎡ 、 274㎡、 280㎡ ，推出 104套，均價(jià)： 6,800元 /平米 p 主要為南昌市區(qū)的政府公務(wù)員及部分私營(yíng)企業(yè)主 。合共合共 1,127套 銷售率達(dá) 92%，銷 售不俗南昌南昌 主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目 04—06 年的供應(yīng)及銷售分析年的供應(yīng)及銷售分析香溢花城香溢花城p 聯(lián)排聯(lián)排 ：： 226259㎡ ， 單價(jià)： p 雙拼雙拼 ：： 259378㎡ ， 單價(jià)： p 客戶層面客戶層面 ：： 主要以南昌市企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員為主；p 新供應(yīng)：新供應(yīng)： 二期北區(qū)別墅一共 42套，第一批 10余套已全部售完；第二批別墅現(xiàn)在售 VIP卡，預(yù)計(jì) 5月份開盤（預(yù)計(jì)推出 30余套）； 青山湖 50萬㎡美式西班牙社區(qū)別墅、多層公寓、花園洋房、小高層、高層 產(chǎn)品特色：產(chǎn)品特色：贈(zèng)送半地下室，屋頂贈(zèng)送 20米大露臺(tái)，客廳全為雙層中空。酒店別墅酒店別墅匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架[地塊解析 ][發(fā)展方向研判 ][項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 ][競(jìng)爭(zhēng)分析 ]香溢花城白金瀚 綠地蘭宮典型樓盤分布圖名雅歐洲城南昌別墅典型案例分析南昌別墅典型案例分析別墅種類 供應(yīng)量 簡(jiǎn)介獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅 155套 其中白金翰 7套，歐洲城 105套，綠地山莊 43套。2. 南昌酒店公寓項(xiàng)目較多，大部分產(chǎn)權(quán)均為 40年，銷售形式較好，其市場(chǎng)反應(yīng)其產(chǎn)品比普通的小戶型銷售更好更快， 產(chǎn)權(quán)使用年限對(duì)房?jī)r(jià)的影響甚小 。區(qū)別于產(chǎn)權(quán)酒店和傳統(tǒng)酒店，酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，戶型選擇余地大，而且價(jià)格相對(duì)酒店又較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如餐飲、洗衣、室內(nèi)清潔等之外，甚至包括商務(wù)服務(wù)。投資回收期長(zhǎng)。 北京東路於此為盡頭，交通流量較少，空氣及噪音污染較低艾 溪 湖48米優(yōu)勢(shì)（ S）：區(qū)位前景好區(qū)域生活配套齊全 /交通便利區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)前景好景觀資源豐富教育 /休閑 /居住環(huán)境好劣勢(shì)（ W）：土地使用權(quán)最長(zhǎng)為 50年 ,銷售會(huì)有影響須按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) ,減少可售面積地塊不規(guī)則 ,整體規(guī)劃有一定難度地塊中部湖面小島影響觀湖景觀威脅（ T）：未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)按酒店標(biāo)準(zhǔn)打造 ,將減少可售面積 ,影響開發(fā)利潤(rùn)機(jī)會(huì)（ O）：區(qū)域市場(chǎng)存在空白點(diǎn)區(qū)域內(nèi)潛在高端消費(fèi)群體艾溪湖的改造南昌首個(gè) 100萬平城市濕地公園的建設(shè)SWOT分析分析項(xiàng)目判定項(xiàng)目判定n區(qū)位屬性p城市中距離市中心區(qū)較近，城市外直達(dá)高速公路，輻射力強(qiáng)。艾溪湖項(xiàng)目整體艾溪湖項(xiàng)目整體定位和物業(yè)發(fā)展建議定位和物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：廣西鑫鳳置業(yè)投資有限公司謹(jǐn)呈：廣西鑫鳳置業(yè)投資有限公司定位三大目標(biāo)定位三大目標(biāo)增加物業(yè)可售面積增加物業(yè)可售面積走銷售型贏利模式走銷售型贏利模式通過匠心獨(dú)具的產(chǎn)品整合通過匠心獨(dú)具的產(chǎn)品整合提升項(xiàng)目的附加值提升項(xiàng)目的附加值充分挖掘地塊價(jià)值最大化充分挖掘地塊價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化地塊背景及約束條件分析地塊背景及約束條件分析土地用途： 旅游度假用地及賓館配套公建用地土地使用權(quán)年限： 商業(yè)用地 40年，公建用地 50年土地面積： 74,354㎡容積率： ≤ 綠 化率： ≥50% 建筑密度： ≤20%建筑高度： 15米以下建筑間距： 1︰ 本項(xiàng)目須嚴(yán)格按城東新區(qū)規(guī)劃建設(shè)園林式五星級(jí)度假酒店本項(xiàng)目須嚴(yán)格按城東新區(qū)規(guī)劃建設(shè)園林式五星級(jí)度假酒店匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架[地塊解析 ][發(fā)展方向研判 ][項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 ][競(jìng)爭(zhēng)分析 ]城市重點(diǎn)拓展區(qū) :u紅谷灘中央商務(wù)區(qū)u朝陽人居中心組團(tuán)u “兩湖 ”產(chǎn)業(yè)景觀區(qū)建設(shè)艾溪湖片高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)生態(tài)功能區(qū)，瑤湖片文化教育與生態(tài)旅游觀光功能區(qū) u一江兩岸產(chǎn)業(yè)帶u昌南新城 本項(xiàng)目地處南昌主導(dǎo)發(fā)展方向之一本項(xiàng)目地處南昌主導(dǎo)發(fā)展方向之一 “東拓區(qū)域東拓區(qū)域 ”京東片區(qū)京東片區(qū)，未來將成為以 京東 p少數(shù)人充分占有城市的稀缺資源（湖、島、公園）。以銷售型為主。3. 業(yè)主可以選擇將房間全權(quán)委托賓館經(jīng)營(yíng)管理， 每年按投資回報(bào)率的 6%保底利潤(rùn) ，每月根據(jù)賓館經(jīng)營(yíng)情況再分紅。5. 南昌酒店式物業(yè)的客戶群體 主要以投資客戶為主 ，大部分為本地投資客戶。全部銷售完畢。綠地蘭宮綠地蘭宮新一期別墅：聯(lián)排 ： ㎡ ， 200套 左右，預(yù)計(jì)均價(jià)： 4,900元 /平米 雙拼 ： ㎡ ， 100套 左右，預(yù)計(jì)均價(jià)： 5,300元 /平米現(xiàn)在咨詢登記客戶較多，多分布在南昌市區(qū)內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)主，管理階層和政府公務(wù)員 ，占到 80%。 青山湖品牌社區(qū)總建筑面積 72,911㎡ ，容積率 ，分別為 3棟 33層高層公寓、 20套雙拼別墅、 24套聯(lián)排別墅、 4棟 獨(dú)棟別墅 產(chǎn)品特色：贈(zèng)送 2米 2地下室車庫(kù)，雙拼的客廳為雙層中空。 對(duì)本項(xiàng)目的影響： 在物業(yè)形態(tài)和銷售周期上構(gòu)成正面競(jìng)爭(zhēng)。湖景216。 該項(xiàng)目用地性質(zhì)屬于商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán) 40年，也是臨湖項(xiàng)目，與本項(xiàng)目有相當(dāng)?shù)南嗨菩浴?若房屋空閑不住時(shí)則可委托 “ 索菲特 ” 經(jīng)營(yíng)，他將支付給業(yè)主每天 300—400 元的租用費(fèi)用，若業(yè)主一年未住則可獲得高達(dá)十幾萬元的現(xiàn)金回報(bào)，業(yè)主更可與 “ 索菲特 ” 最長(zhǎng)十年一簽。 Clubhouse是一種以聚會(huì)和交流為核心，同時(shí)又十分 強(qiáng)調(diào)私密性和專屬性的居所形態(tài) 。一般物業(yè)管理公司只適合普通物業(yè)管理，沒有俱樂部高級(jí)會(huì)所經(jīng)驗(yàn)。注重休閑，咖啡、 SPA、桌球麻將等。典型客戶：王先生，某企業(yè)公司老板，典型客戶：王先生，某企業(yè)公司老板， 40多歲多歲對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅，您是否樂意接受并有想購(gòu)買的想法？回復(fù) 1： 當(dāng)然樂意接受，想購(gòu)買，因?yàn)閯e墅本來就是高檔產(chǎn)品，在硬件軟件服務(wù)配套上當(dāng)然是越高端越好，最好是白金五星級(jí)的。您對(duì)酒店別墅市場(chǎng)前景如何看待？回復(fù) 4： 有一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ， 就看發(fā)展商如何打造 。您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格？高多少合適？回復(fù) 3： 愿意，也不能太高。 在價(jià)格方面能接受比普通別墅略高的價(jià)格，但要看項(xiàng)目的整體質(zhì)素。游泳池需有深水區(qū)、淺水區(qū)的區(qū)分，在合理的部位裝有安全的游泳梯和跳水板。建筑風(fēng)格須與客戶定位相一致 ，要體現(xiàn)成功人士的氣質(zhì)：穩(wěn)重、大氣、軒昂 等特質(zhì)。? 有高聳的類似炮塔的構(gòu)筑物、灰藍(lán)色的板瓦的屋頂、在檐口上的金屬質(zhì)的頂飾，古 典的山墻、雙柱，一層高大的窗和相對(duì)小的入口走廊。色彩：以淡黃色、灰色、黑色和中性色為基調(diào) 園林風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議原則一：體現(xiàn)私有性216。 花格墻216。園林園林原生大樹移植、自然的石凳原生大樹移植、自然的石凳最后預(yù)祝本項(xiàng)目取得圓滿成功！最后預(yù)祝本項(xiàng)目取得圓滿成功！演講完畢，謝謝觀