【正文】 0平米的面積區(qū)間為主。青年城——體育地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn),開發(fā)商：長春市星火房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：寬城區(qū)青年路以西，基隆街以 東，新月路以北，北環(huán)城路以南 開盤時間：預計在2008年45月開盤 占地面積：52萬㎡ 建筑面積：60萬㎡ 面積區(qū)間：50140㎡； 主力面積：80左右二房兩廳； 工程進度：部分地塊拆遷 價格：預計入市均價2500元/㎡ 市政配套：銀行、醫(yī)院、公園,項目評析：東田青年城項目內(nèi)配套設(shè)施完善：20萬平米北城第一商業(yè)中心，3公里沿街商鋪，5萬平米奧林匹克中央公園，北城首座2萬平米全民健身中心，2000平米室內(nèi)游泳館，2000平米幼兒園，建成后將成為長春市北城集休閑、購物、運動于一體的高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)。,開發(fā)商：長春森帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：北亞泰大街與長新路交匯處 開盤時間：200778 交房時間：200712 占地面積：3.8萬㎡ 建筑面積：6.6萬㎡共718套住宅和2萬㎡商業(yè) 面積區(qū)間：55150㎡；主力為7790兩房兩廳 價格：3300元/㎡ 市政配套：市場、醫(yī)院、學校,綜上，寬城區(qū)房地產(chǎn)項目的表現(xiàn)：,性價比高,從產(chǎn)品的去化速度情況來看，功能齊全90平米以內(nèi)的小二房、二房成為此區(qū)域需求的主流產(chǎn)品，而面積較大的戶型在銷售中有一定的抗性存在。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在銷售中面積大、總價偏高會遇到一定的抗性。,競爭項目銷售情況及目標客戶,目前區(qū)域市場各項目檔次差距不明顯，價格區(qū)間集中，買家交叉現(xiàn)象比較突出，市場競爭激烈。,差異化：強勢概念與產(chǎn)品創(chuàng)新是關(guān)鍵，戶型方面小二房、小三房是主力,.（.） 專業(yè)提供企管培訓資料,項目周邊潛在競爭情況,以上各項目同在北部新城，但開發(fā)或者按照開發(fā)順序都是靠近鐵南，對本項目直接影響相對不大。 同時，我們也應該正視，我們的項目處于鐵北北端這個到目前為止正在喚醒市民注意的區(qū)域，與生活直接相關(guān)的配套還極度匱乏；市場的供應向整個城市集中放量，同時區(qū)域的規(guī)模開發(fā)才剛剛開始。建設(shè)能耗小的健康、舒適、節(jié)能住宅，不僅體現(xiàn)在全面引導長春居住理念、在將來滿足人們對舒適居住的需求，更是吳中集團對社會可持續(xù)發(fā)展、改善居住生態(tài)環(huán)境的高度社會責任感和強烈的品牌意識。 領(lǐng)先節(jié)能之四：建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫隔熱技術(shù)。提出盡早出臺長春市建筑節(jié)能條例 ，切實加大現(xiàn)有政策法規(guī)的執(zhí)行和查處力度。并要求相關(guān)機關(guān)單位積極推進建筑節(jié)能示范小區(qū)，那么借助東風，建設(shè)吳中集團及項目品牌形象工程，力爭“全國優(yōu)秀示范小區(qū)試點工程”、“全國建筑節(jié)能示范小區(qū)”、“國家健康住宅試點項目”等行業(yè)榮譽。事實證明，教育房地產(chǎn)從廣東的碧桂園到桃源居、從長春的萬科到中海無不是以此牽住市場鼻子，取得大盤開發(fā)的成功。稀缺的名校資源注定這種“傍”名校的開發(fā)模式僅適用那些附近有名校或者社區(qū)規(guī)劃學校配套的的少數(shù)樓盤。在規(guī)劃之初就將從幼兒園到小學的全程教育納入到整個項目的規(guī)劃之中。本項目既要提高市場競爭，又要樹立公司和項目在長春的品牌，因而我們選擇了環(huán)保節(jié)能、綠色住宅。我們不是為了與證大對立抗衡，我們只是做了具有行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的、差異化特征的、具有品牌號召力的產(chǎn)品，讓市場和客戶能夠按照自己的需求作出選擇。 小鎮(zhèn)的這種規(guī)劃與本案地塊條件相符。 純粹的歐式花紋與立柱，英倫式的銅制雕塑，以及調(diào)動氛圍的風情小品，與考究的Tudor式建筑立面、醇味欄桿等障顯建筑的精致與優(yōu)雅，體現(xiàn)獨特的居住品質(zhì)和檔次。,本案的STREET MALLSTREET MALL將英倫 風情與建筑新商業(yè)模式融為一體，使整個 項目的商業(yè)構(gòu)成和諧統(tǒng)一的新商業(yè)業(yè)態(tài)的 英倫國際商街,STREET MALL的一般構(gòu)成,STREET MALL 休憩式商業(yè)街區(qū),休閑商業(yè)區(qū),生活商業(yè)區(qū),文化商業(yè)區(qū),通常為情境式、體驗式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點廳等。生活商街的早期開發(fā)彌補一期生活基本配套的不足，地塊第三期開發(fā)時同時打造商街升級版——英倫休閑、文化商街，英倫國際商街的全部完成，足以填補社區(qū)配套不足的現(xiàn)狀，實現(xiàn)社區(qū)居民一站式生活、休閑、文化的需求。例如，地段──價格取向型、地段──質(zhì)量取向型、地段──時間取向型、地段──服務取向型等多種演化類型。他們正逐步從社會大眾中脫穎而出，形成全新的、獨立的、具有強烈自我特征的生活方式和消費習慣。 以從事教育事業(yè)的教職員工為例，項目周邊已由或者近期遷入的養(yǎng)正中學、育紅小學、七十二中、吉林工程技術(shù)師范學院、吉林職業(yè)師范等帶來大量的教職員工，都將是項目潛在的客戶群體。,外來進城置業(yè)客群 有一定購房積蓄，具備置業(yè)能力，希望從此徹底改善居住條件、成為真正長春居民的人群。 注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購買能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品 比較容易接受創(chuàng)新產(chǎn)品,目標客群需求推斷：小二房、小三房宜居戶型,本項目之主流客群： 28～40歲的北尚階層,目標客群需求推斷：,經(jīng)濟高速增長支撐商品房購買力,整體市場預期穩(wěn)步健康發(fā)展,中高端市場,商品房價格上漲存在經(jīng)濟和市場基礎(chǔ),是支付能力較強的置業(yè)需求主力軍,新進入人口本地置業(yè)：2房/3房,新婚人口比例突顯：2房較多,高收入階層需求：3房較多,未來市場賦予的戰(zhàn)略機會，剛性需求量大，潛在需求客戶年輕化趨勢明顯,本項目之主流客層：北尚階層 客群需求描述：涵蓋中產(chǎn)階層低端到高端產(chǎn)品的彈性組合。 因此，開放的規(guī)劃，賦予多種功能，強調(diào)街道的作用，注重街坊鄰里的溝通——發(fā)展街區(qū)住宅，正在成為城市學家、規(guī)劃師、建筑師們的共同倡議。,——“城市是忙碌的，而街區(qū)是舒緩的。 ——街區(qū)住宅代表著城市住宅的發(fā)展方向，隨著社會的進步與經(jīng)濟發(fā)展，這種趨勢越來越明顯?！敖謪^(qū)住宅”發(fā)展新模式是新城市主義思潮，它強調(diào)城市功能包括居住、生態(tài)、健康、商業(yè)、服務和交通六方面內(nèi)容。 ● 便利商業(yè)網(wǎng)點布置分散，每個組團都有屬于自己的便利商業(yè)范圍，并結(jié)合組團的進口進行布置，使生活的方便性提高。 ?要根據(jù)園林整理風格進行設(shè)計，好的設(shè)計畫龍點睛，給予住戶思想啟迪。,演講完畢，謝謝觀看！,。,結(jié)語： 鑄就名校名盤 締造純粹英倫街區(qū)生活夢,街區(qū)規(guī)劃理念是我們的詩意棲居之創(chuàng)想。,——街區(qū)布局、大開放、小圍合的組團規(guī)劃原則——,街區(qū)住宅的規(guī)劃要求,國際公園生活實際上就是現(xiàn)代化、國際化、強調(diào)以“人”為中心的生活縮影，主要表現(xiàn)在：,－強調(diào)圍合的舒適性； －強調(diào)街區(qū)的尺度； －強調(diào)組團與組團之間的均好性、平等性； －強調(diào)建筑的現(xiàn)代元素整合，強調(diào)百年建筑責任感。,.（.） 專業(yè)提供企管培訓資料,規(guī)劃原則,● 大開放、小圍合的組團規(guī)劃，公共街區(qū)開放、組團封閉式管理，組團分區(qū)明確，每個組團規(guī)模適宜（5萬平米左右），辨認感、領(lǐng)域感增強。如倫敦的牛津街、意大利的米蘭街區(qū)、美國的環(huán)球CITYWALK、圣地亞哥霍頓中心、日本惠比壽花園城，都是享譽世界的國際街區(qū)。,.（.） 專業(yè)提供企管培訓資料,[升華]街區(qū)地產(chǎn)，不是簡單“回歸”而是發(fā)展中的提升,——塑造街區(qū)生活是居住和生活商業(yè)的集中融合，街區(qū)既要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套，將街區(qū)與居住、購物、休閑、娛樂等組合在一起，從建筑規(guī)劃上創(chuàng)造一種現(xiàn)代城市的居住和生活模式，體現(xiàn)了居住與環(huán)境的全新結(jié)合關(guān)系。,街區(qū)的營造，要給予人們精神上強烈的歸屬感。 □頂層送露臺、底層帶花園，提高樓層價值； □主臥室轉(zhuǎn)角凸窗或休閑陽臺 □結(jié)合立面造型，采用健康大氣的外挑飄窗設(shè)計； □升級產(chǎn)品 戶戶帶花園：考慮入戶花園設(shè)計，營造出空中花園、立體綠化的社區(qū)形象；,入戶花園示意,陽光露臺示意,項目總體規(guī)劃建議,項目認知與理解,宏觀環(huán)境綜合審視,項目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議,項目開發(fā)主題初探,房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢,本案總體思路(Contents),.（.） 專業(yè)提供企管培訓資料,國際街區(qū)規(guī)劃理念,[傳統(tǒng)]功能主義規(guī)劃的非人性化,隨著城市的拓展，眾多的商品房小區(qū)、洋房社區(qū)拔地而起，但常見的小區(qū)生活卻讓人感到壓抑：小區(qū)內(nèi)部和外部是完全隔絕的，城市的景觀被四處的高墻阻隔。,游離客戶 關(guān)注和看好本區(qū)域未來幾年內(nèi)的發(fā)展前景和升值空間，會在開發(fā)伊始把購房置業(yè)當作中長期投資的一種理財方式，支付能力較強。,棚戶區(qū)改造及動遷的周邊居民 因區(qū)域內(nèi)拆遷或者即將拆遷的居民會考慮重新置業(yè)，選擇相對好的區(qū)位安家落戶。,北尚階層——,目標客群來源分析,寬城及相鄰區(qū)域企事業(yè)人員 寬城及相鄰區(qū)域工作生活的企事業(yè)中層管理人員及職工（包括產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)階層）、普通公務員、從事教育行業(yè)的普通教職員工、醫(yī)生等，年齡在25－45歲，收入相對穩(wěn)定。,在這個城市里有這樣一群人：,年齡集中在2840歲之間； 是現(xiàn)代社會中堅或者新中堅力量，他們代表時代發(fā)展的主流； 事業(yè)處于上升和打拼期；財富亦隨著工作的拼搏呈上升趨勢； 大都受過良好的教育，并且以知識和智慧謀生； 是文化資本的受益者，或者渴望子女受益于文化資本； 已經(jīng)占有了一定的社會財富，并且社會壓力巨大，多以技術(shù)型、腦力型勞動為主，繁忙的工作導致精力透支、身心疲累； 具有較高的文化品位，追求時尚消費潮流。 在安排規(guī)劃之前，我們先看看地塊的開發(fā)節(jié)奏與分期示意。,先期可作為畫室、展廳、表演廳、個人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。 人在鐵北，生活在英倫——,.（.） 專業(yè)提供企管培訓資料,.（.） 專業(yè)提供企管培訓資料,.（.） 專業(yè)提供企管培訓資料,.（.） 專業(yè)提供企管培訓資料,.（.） 專業(yè)提供企管培訓資料,.（.） 專業(yè)提供企管培訓資料,對于高層建筑，莊嚴門廊立柱，簡潔的外立面、素雅的色調(diào)， 氣勢上峻永有力，新古典且又沉穩(wěn)，非凡氣勢之中透顯雅致韻味。Tudor house, 顧名思義,就是Tudor王朝時期建筑的房屋. Tudor王朝是英國歷史上相對和平繁榮的時期。,英倫風情,英倫風情及其建筑風格,.（.） 專業(yè)提供企管培訓資料,英倫小鎮(zhèn)建筑風格：,靈感來自世界戲劇大師莎士比亞的故鄉(xiāng)——英倫小鎮(zhèn)斯特拉斯福（Stratford），這是一個文化根源很深并與長春市發(fā)源地——寬城區(qū)的歷史發(fā)展較為相似的地方。同時節(jié)能住宅更是要做足市場熱點產(chǎn)品的含金量，提升附加值和競爭力。,這個項目到底要開發(fā)成怎樣的樓盤，新景祥公司反反復復在思考：是異國情調(diào)還是中國古老的風水建筑文化？還是人文社區(qū)？最終我們定位于打造名校名盤，成就現(xiàn)代人文社區(qū)，其載體就是教育。建議引進外省的名