【正文】 0平米的面積區(qū)間為主。青年城——體育地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn),開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春市星火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：寬城區(qū)青年路以西，基隆街以 東，新月路以北，北環(huán)城路以南 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì)在2008年45月開(kāi)盤(pán) 占地面積：52萬(wàn)㎡ 建筑面積：60萬(wàn)㎡ 面積區(qū)間：50140㎡； 主力面積：80左右二房?jī)蓮d； 工程進(jìn)度：部分地塊拆遷 價(jià)格：預(yù)計(jì)入市均價(jià)2500元/㎡ 市政配套：銀行、醫(yī)院、公園,項(xiàng)目評(píng)析：東田青年城項(xiàng)目?jī)?nèi)配套設(shè)施完善：20萬(wàn)平米北城第一商業(yè)中心，3公里沿街商鋪，5萬(wàn)平米奧林匹克中央公園，北城首座2萬(wàn)平米全民健身中心，2000平米室內(nèi)游泳館，2000平米幼兒園，建成后將成為長(zhǎng)春市北城集休閑、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)于一體的高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)。,開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春森帝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：北亞泰大街與長(zhǎng)新路交匯處 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：200778 交房時(shí)間：200712 占地面積：3.8萬(wàn)㎡ 建筑面積：6.6萬(wàn)㎡共718套住宅和2萬(wàn)㎡商業(yè) 面積區(qū)間：55150㎡；主力為7790兩房?jī)蓮d 價(jià)格：3300元/㎡ 市政配套：市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校,綜上，寬城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的表現(xiàn)：,性?xún)r(jià)比高,從產(chǎn)品的去化速度情況來(lái)看，功能齊全90平米以?xún)?nèi)的小二房、二房成為此區(qū)域需求的主流產(chǎn)品，而面積較大的戶(hù)型在銷(xiāo)售中有一定的抗性存在。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在銷(xiāo)售中面積大、總價(jià)偏高會(huì)遇到一定的抗性。,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況及目標(biāo)客戶(hù),目前區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)目檔次差距不明顯，價(jià)格區(qū)間集中，買(mǎi)家交叉現(xiàn)象比較突出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。,差異化：強(qiáng)勢(shì)概念與產(chǎn)品創(chuàng)新是關(guān)鍵，戶(hù)型方面小二房、小三房是主力,.（.） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,項(xiàng)目周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)情況,以上各項(xiàng)目同在北部新城，但開(kāi)發(fā)或者按照開(kāi)發(fā)順序都是靠近鐵南，對(duì)本項(xiàng)目直接影響相對(duì)不大。 同時(shí)，我們也應(yīng)該正視，我們的項(xiàng)目處于鐵北北端這個(gè)到目前為止正在喚醒市民注意的區(qū)域，與生活直接相關(guān)的配套還極度匱乏；市場(chǎng)的供應(yīng)向整個(gè)城市集中放量，同時(shí)區(qū)域的規(guī)模開(kāi)發(fā)才剛剛開(kāi)始。建設(shè)能耗小的健康、舒適、節(jié)能住宅，不僅體現(xiàn)在全面引導(dǎo)長(zhǎng)春居住理念、在將來(lái)滿足人們對(duì)舒適居住的需求，更是吳中集團(tuán)對(duì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展、改善居住生態(tài)環(huán)境的高度社會(huì)責(zé)任感和強(qiáng)烈的品牌意識(shí)。 領(lǐng)先節(jié)能之四：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱技術(shù)。提出盡早出臺(tái)長(zhǎng)春市建筑節(jié)能條例 ，切實(shí)加大現(xiàn)有政策法規(guī)的執(zhí)行和查處力度。并要求相關(guān)機(jī)關(guān)單位積極推進(jìn)建筑節(jié)能示范小區(qū)，那么借助東風(fēng)，建設(shè)吳中集團(tuán)及項(xiàng)目品牌形象工程，力爭(zhēng)“全國(guó)優(yōu)秀示范小區(qū)試點(diǎn)工程”、“全國(guó)建筑節(jié)能示范小區(qū)”、“國(guó)家健康住宅試點(diǎn)項(xiàng)目”等行業(yè)榮譽(yù)。事實(shí)證明，教育房地產(chǎn)從廣東的碧桂園到桃源居、從長(zhǎng)春的萬(wàn)科到中海無(wú)不是以此牽住市場(chǎng)鼻子，取得大盤(pán)開(kāi)發(fā)的成功。稀缺的名校資源注定這種“傍”名校的開(kāi)發(fā)模式僅適用那些附近有名?；蛘呱鐓^(qū)規(guī)劃學(xué)校配套的的少數(shù)樓盤(pán)。在規(guī)劃之初就將從幼兒園到小學(xué)的全程教育納入到整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃之中。本項(xiàng)目既要提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，又要樹(shù)立公司和項(xiàng)目在長(zhǎng)春的品牌，因而我們選擇了環(huán)保節(jié)能、綠色住宅。我們不是為了與證大對(duì)立抗衡，我們只是做了具有行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的、差異化特征的、具有品牌號(hào)召力的產(chǎn)品，讓市場(chǎng)和客戶(hù)能夠按照自己的需求作出選擇。 小鎮(zhèn)的這種規(guī)劃與本案地塊條件相符。 純粹的歐式花紋與立柱，英倫式的銅制雕塑，以及調(diào)動(dòng)氛圍的風(fēng)情小品，與考究的Tudor式建筑立面、醇味欄桿等障顯建筑的精致與優(yōu)雅，體現(xiàn)獨(dú)特的居住品質(zhì)和檔次。,本案的STREET MALLSTREET MALL將英倫 風(fēng)情與建筑新商業(yè)模式融為一體，使整個(gè) 項(xiàng)目的商業(yè)構(gòu)成和諧統(tǒng)一的新商業(yè)業(yè)態(tài)的 英倫國(guó)際商街,STREET MALL的一般構(gòu)成,STREET MALL 休憩式商業(yè)街區(qū),休閑商業(yè)區(qū),生活商業(yè)區(qū),文化商業(yè)區(qū),通常為情境式、體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂(lè)等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點(diǎn)廳等。生活商街的早期開(kāi)發(fā)彌補(bǔ)一期生活基本配套的不足，地塊第三期開(kāi)發(fā)時(shí)同時(shí)打造商街升級(jí)版——英倫休閑、文化商街，英倫國(guó)際商街的全部完成，足以填補(bǔ)社區(qū)配套不足的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民一站式生活、休閑、文化的需求。例如，地段──價(jià)格取向型、地段──質(zhì)量取向型、地段──時(shí)間取向型、地段──服務(wù)取向型等多種演化類(lèi)型。他們正逐步從社會(huì)大眾中脫穎而出，形成全新的、獨(dú)立的、具有強(qiáng)烈自我特征的生活方式和消費(fèi)習(xí)慣。 以從事教育事業(yè)的教職員工為例，項(xiàng)目周邊已由或者近期遷入的養(yǎng)正中學(xué)、育紅小學(xué)、七十二中、吉林工程技術(shù)師范學(xué)院、吉林職業(yè)師范等帶來(lái)大量的教職員工，都將是項(xiàng)目潛在的客戶(hù)群體。,外來(lái)進(jìn)城置業(yè)客群 有一定購(gòu)房積蓄，具備置業(yè)能力，希望從此徹底改善居住條件、成為真正長(zhǎng)春居民的人群。 注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購(gòu)買(mǎi)能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品 比較容易接受創(chuàng)新產(chǎn)品,目標(biāo)客群需求推斷：小二房、小三房宜居戶(hù)型,本項(xiàng)目之主流客群： 28～40歲的北尚階層,目標(biāo)客群需求推斷：,經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)支撐商品房購(gòu)買(mǎi)力,整體市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步健康發(fā)展,中高端市場(chǎng),商品房?jī)r(jià)格上漲存在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基礎(chǔ),是支付能力較強(qiáng)的置業(yè)需求主力軍,新進(jìn)入人口本地置業(yè)：2房/3房,新婚人口比例突顯：2房較多,高收入階層需求：3房較多,未來(lái)市場(chǎng)賦予的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，剛性需求量大，潛在需求客戶(hù)年輕化趨勢(shì)明顯,本項(xiàng)目之主流客層：北尚階層 客群需求描述：涵蓋中產(chǎn)階層低端到高端產(chǎn)品的彈性組合。 因此，開(kāi)放的規(guī)劃，賦予多種功能，強(qiáng)調(diào)街道的作用，注重街坊鄰里的溝通——發(fā)展街區(qū)住宅，正在成為城市學(xué)家、規(guī)劃師、建筑師們的共同倡議。,——“城市是忙碌的，而街區(qū)是舒緩的。 ——街區(qū)住宅代表著城市住宅的發(fā)展方向，隨著社會(huì)的進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這種趨勢(shì)越來(lái)越明顯?！敖謪^(qū)住宅”發(fā)展新模式是新城市主義思潮，它強(qiáng)調(diào)城市功能包括居住、生態(tài)、健康、商業(yè)、服務(wù)和交通六方面內(nèi)容。 ● 便利商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布置分散，每個(gè)組團(tuán)都有屬于自己的便利商業(yè)范圍，并結(jié)合組團(tuán)的進(jìn)口進(jìn)行布置，使生活的方便性提高。 ?要根據(jù)園林整理風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)，好的設(shè)計(jì)畫(huà)龍點(diǎn)睛，給予住戶(hù)思想啟迪。,演講完畢，謝謝觀看！,。,結(jié)語(yǔ)： 鑄就名校名盤(pán) 締造純粹英倫街區(qū)生活夢(mèng),街區(qū)規(guī)劃理念是我們的詩(shī)意棲居之創(chuàng)想。,——街區(qū)布局、大開(kāi)放、小圍合的組團(tuán)規(guī)劃原則——,街區(qū)住宅的規(guī)劃要求,國(guó)際公園生活實(shí)際上就是現(xiàn)代化、國(guó)際化、強(qiáng)調(diào)以“人”為中心的生活縮影，主要表現(xiàn)在：,－強(qiáng)調(diào)圍合的舒適性； －強(qiáng)調(diào)街區(qū)的尺度； －強(qiáng)調(diào)組團(tuán)與組團(tuán)之間的均好性、平等性； －強(qiáng)調(diào)建筑的現(xiàn)代元素整合，強(qiáng)調(diào)百年建筑責(zé)任感。,.（.） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,規(guī)劃原則,● 大開(kāi)放、小圍合的組團(tuán)規(guī)劃，公共街區(qū)開(kāi)放、組團(tuán)封閉式管理，組團(tuán)分區(qū)明確，每個(gè)組團(tuán)規(guī)模適宜（5萬(wàn)平米左右），辨認(rèn)感、領(lǐng)域感增強(qiáng)。如倫敦的牛津街、意大利的米蘭街區(qū)、美國(guó)的環(huán)球CITYWALK、圣地亞哥霍頓中心、日本惠比壽花園城，都是享譽(yù)世界的國(guó)際街區(qū)。,.（.） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,[升華]街區(qū)地產(chǎn)，不是簡(jiǎn)單“回歸”而是發(fā)展中的提升,——塑造街區(qū)生活是居住和生活商業(yè)的集中融合，街區(qū)既要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套，將街區(qū)與居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等組合在一起，從建筑規(guī)劃上創(chuàng)造一種現(xiàn)代城市的居住和生活模式，體現(xiàn)了居住與環(huán)境的全新結(jié)合關(guān)系。,街區(qū)的營(yíng)造，要給予人們精神上強(qiáng)烈的歸屬感。 □頂層送露臺(tái)、底層帶花園，提高樓層價(jià)值； □主臥室轉(zhuǎn)角凸窗或休閑陽(yáng)臺(tái) □結(jié)合立面造型，采用健康大氣的外挑飄窗設(shè)計(jì)； □升級(jí)產(chǎn)品 戶(hù)戶(hù)帶花園：考慮入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，營(yíng)造出空中花園、立體綠化的社區(qū)形象；,入戶(hù)花園示意,陽(yáng)光露臺(tái)示意,項(xiàng)目總體規(guī)劃建議,項(xiàng)目認(rèn)知與理解,宏觀環(huán)境綜合審視,項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題初探,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì),本案總體思路(Contents),.（.） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,國(guó)際街區(qū)規(guī)劃理念,[傳統(tǒng)]功能主義規(guī)劃的非人性化,隨著城市的拓展，眾多的商品房小區(qū)、洋房社區(qū)拔地而起，但常見(jiàn)的小區(qū)生活卻讓人感到壓抑：小區(qū)內(nèi)部和外部是完全隔絕的，城市的景觀被四處的高墻阻隔。,游離客戶(hù) 關(guān)注和看好本區(qū)域未來(lái)幾年內(nèi)的發(fā)展前景和升值空間，會(huì)在開(kāi)發(fā)伊始把購(gòu)房置業(yè)當(dāng)作中長(zhǎng)期投資的一種理財(cái)方式，支付能力較強(qiáng)。,棚戶(hù)區(qū)改造及動(dòng)遷的周邊居民 因區(qū)域內(nèi)拆遷或者即將拆遷的居民會(huì)考慮重新置業(yè)，選擇相對(duì)好的區(qū)位安家落戶(hù)。,北尚階層——,目標(biāo)客群來(lái)源分析,寬城及相鄰區(qū)域企事業(yè)人員 寬城及相鄰區(qū)域工作生活的企事業(yè)中層管理人員及職工（包括產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)階層）、普通公務(wù)員、從事教育行業(yè)的普通教職員工、醫(yī)生等，年齡在25－45歲，收入相對(duì)穩(wěn)定。,在這個(gè)城市里有這樣一群人：,年齡集中在2840歲之間； 是現(xiàn)代社會(huì)中堅(jiān)或者新中堅(jiān)力量，他們代表時(shí)代發(fā)展的主流； 事業(yè)處于上升和打拼期；財(cái)富亦隨著工作的拼搏呈上升趨勢(shì)； 大都受過(guò)良好的教育，并且以知識(shí)和智慧謀生； 是文化資本的受益者，或者渴望子女受益于文化資本； 已經(jīng)占有了一定的社會(huì)財(cái)富，并且社會(huì)壓力巨大，多以技術(shù)型、腦力型勞動(dòng)為主，繁忙的工作導(dǎo)致精力透支、身心疲累； 具有較高的文化品位，追求時(shí)尚消費(fèi)潮流。 在安排規(guī)劃之前，我們先看看地塊的開(kāi)發(fā)節(jié)奏與分期示意。,先期可作為畫(huà)室、展廳、表演廳、個(gè)人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個(gè)人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。 人在鐵北，生活在英倫——,.（.） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,.（.） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,.（.） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,.（.） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,.（.） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,.（.） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,對(duì)于高層建筑，莊嚴(yán)門(mén)廊立柱，簡(jiǎn)潔的外立面、素雅的色調(diào)， 氣勢(shì)上峻永有力，新古典且又沉穩(wěn)，非凡氣勢(shì)之中透顯雅致韻味。Tudor house, 顧名思義,就是Tudor王朝時(shí)期建筑的房屋. Tudor王朝是英國(guó)歷史上相對(duì)和平繁榮的時(shí)期。,英倫風(fēng)情,英倫風(fēng)情及其建筑風(fēng)格,.（.） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,英倫小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格：,靈感來(lái)自世界戲劇大師莎士比亞的故鄉(xiāng)——英倫小鎮(zhèn)斯特拉斯福（Stratford），這是一個(gè)文化根源很深并與長(zhǎng)春市發(fā)源地——寬城區(qū)的歷史發(fā)展較為相似的地方。同時(shí)節(jié)能住宅更是要做足市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品的含金量，提升附加值和競(jìng)爭(zhēng)力。,這個(gè)項(xiàng)目到底要開(kāi)發(fā)成怎樣的樓盤(pán)，新景祥公司反反復(fù)復(fù)在思考：是異國(guó)情調(diào)還是中國(guó)古老的風(fēng)水建筑文化？還是人文社區(qū)？最終我們定位于打造名校名盤(pán)，成就現(xiàn)代人文社區(qū)，其載體就是教育。建議引進(jìn)外省的名