房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題(最終論文)(文件)
【正文】 08年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展泡沫I、房地產(chǎn)業(yè)利潤比根據(jù)附件一，房地產(chǎn)業(yè)利潤比的計算公式如下： （34）其中，z代表房地產(chǎn)業(yè)利潤率，x代表房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值增加值，y代表房地產(chǎn)開發(fā)投資額，且房地產(chǎn)業(yè)總值增加值和房地產(chǎn)開發(fā)投資額的值均為年度總數(shù)值。%，超過了20%，屬于嚴重泡沫；2004年到2008年比重基本維持在10%到20%之間，屬于中度泡沫且接近嚴重泡沫。家庭收入由社會職工平均工資來表示，另外雖然附件三也并沒有給出家庭平均人數(shù)，但是通過觀察上式我們可以發(fā)現(xiàn)家庭人數(shù)在運算時其實是可以被約去的，所以不會產(chǎn)生影響。43人均住房面積調(diào)控（1） 預(yù)測人均住房面積為了使該市人均住房面積在2015年到達30平方米，我們把年末城區(qū)人均住宅使用面積作為因變量，而年份作為自變量，對20032008年相關(guān)數(shù)據(jù)進行三次多項式擬合，結(jié)果如下所示圖五、20032008年人均住房面積擬合曲線圖從上圖我們可以看到三次多項式擬合效果較優(yōu)，且相關(guān)系數(shù)，說明此次擬合可以信靠，對應(yīng)的擬合方程如下所示 （36）其中，y代表人均住房面積，x代表年份。（3） 結(jié)果分析從附件一我們可以得知可以測定房地產(chǎn)泡沫的指標有六個，在這里我們選用其中的兩個進行分析，分別是年度家庭全部收入與房價之比和城市居民個人月收入與每平米房價之比。在這里結(jié)合附件一，居民家庭年收入與房價之比選用第一個標準，年度家庭全部收入與房價之比在1:，即 （39）其中，b表示年度家庭全部收入與房價之比，m表示家庭平均人數(shù)，f表示年末城區(qū)人均住宅面積（即為30平方米），其余符號與公式（38）類似。43政府采取的相應(yīng)措施(1)繼續(xù)落實合理供應(yīng)土地、節(jié)約使用土地的政策。 “雙穩(wěn)健”實質(zhì)上就是不以拉動社會投資、刺激消費為核心，相反，是以協(xié)調(diào)經(jīng)濟發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，適當控制和調(diào)節(jié)投資與消費過快增長為中心，通過減少政府投資，影響全社會投資過快增長，使全社會投資增長保持在適度、合理和穩(wěn)定的范圍內(nèi)，防止投資過快、過熱引起泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生。目前，空置房下降、閑置房上升，發(fā)展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率。(4) 加強房地產(chǎn)信息體系建設(shè)，完善房地產(chǎn)體系建設(shè)完善房地產(chǎn)預(yù)警、預(yù)報機制。五、模型評價 ：（1）采用了短期預(yù)測準確性較高的灰色預(yù)測模型對2009年形勢進行了預(yù)估，結(jié)果可靠性較高。[2]劉樹，王燕，胡鳳閣，對灰色預(yù)測模型問題的探討，統(tǒng)計與決策，2008，1.[3]姜啟源，謝金星，葉俊，數(shù)學(xué)模型（第三版），高等教育出版社，294322,2006.[4]韓明，王家寶，李林，數(shù)學(xué)實驗（matlab版），同濟大學(xué)出版社，97147，2009,1,1。： 模型對所給數(shù)據(jù)有依賴性，使得結(jié)果可能有一定的不準確性。因此建議，一是要建立和完善房地產(chǎn)指標體系，對房地產(chǎn)市場的運行進行測定、監(jiān)視、評價、預(yù)警和報告，準確判斷市場的運行狀態(tài)；二是進一步完善房地產(chǎn)信息的發(fā)布工作，規(guī)范發(fā)布的內(nèi)容、程序、范圍和時間，及時向社會提供真實完整地土地資源情況、政府年度供地計劃和年度建設(shè)計劃、房地產(chǎn)供應(yīng)情況、租賃市場的房源、房地產(chǎn)租售價格等信息。為促進二手房交易，在增加主場保有環(huán)節(jié)稅收的同時，要減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，并允許地方政府能根據(jù)當?shù)氐墓┣笄闆r，因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策。這一系列措施都對房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象起到了抑制作用。若土地能得到很好控制，則政府就能在滿足市場供求關(guān)系下合理支配土地發(fā)放量，通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫，在短時期內(nèi)投資者人數(shù)不發(fā)生很大變化的情況下穩(wěn)定土地價格，進而抑制房價持續(xù)上漲。我們對以上公式（38）、公式（39）以及公式（40）進行計算，得到了對社會職工年度平均工資增長率的大致約束范圍，即所以，如果從2009年開始每年增加的社會職工平均工資增加率13%，并且政府繼續(xù)輔以其他措施，那么到2015年該市人均住房面積在2015年將達到30平方米。以北京房價為計算對象,除首付條件不論,當家庭月供為家庭收入的40%即為1778元時,此時房價為3637元/平方米。（2）預(yù)測房價另外考慮到房價在一定程度上也影響到人均住房面積，所以下面我們將以上兩項泡沫指標作為約束，對2003年到2008年的房價相關(guān)數(shù)據(jù)進行線性擬合，結(jié)果如下所示圖六、20032008年房價擬合曲線圖從上圖我們可以看到線性擬合效果較優(yōu)，且相關(guān)系數(shù)為，說明此次擬合可以信靠，對應(yīng)的擬合方程如下所示 （37）其中，y代表房價，x代表年份。從上表我們可以看到，有較輕泡沫，有偏重泡沫。III、 年度家庭全部收入與房價之比。上表顯示我國20032008年的房地產(chǎn)業(yè)利潤率一直保持在4050%之間，根據(jù)附件一，我們可以看出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展泡沫十分嚴重并且持續(xù)多年，但從2005年開始得到了一定程度的緩和。4問題三：分析如何穩(wěn)定的使人均住房面積在2015年達到指定值附件一中有六個檢測房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展泡沫的指標，通過分析附件三，我們決定選取三個指標來監(jiān)測房地產(chǎn)泡沫，依次是房地產(chǎn)業(yè)利潤比、社會全部固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)投資的比重和年度家庭全部收入與房價之比。綜上所述，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較大的因素中，按照影響力從大到小依次為城市居民人均可支配收入、城市居民人均消費性支出、社會職工平均工資、商品房施工面積、商品房銷售面積和城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資等；與此同時，從結(jié)果可以看出沒有顯著影響力的因素分別為商品房竣工面積、居民居住消費價格指數(shù)、居民消費總指數(shù)和房屋銷售價格指數(shù)等。得到各個變量的標準化序列后，我們以房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)增加值為例來進行計算，得到的絕對差序列為：表六、影響因素和參考序列20042008年的絕對差序列20042005200620072008從上表我們可以看到。42模型三：運用灰關(guān)聯(lián)分析模型來計算因素的重要性（1） 模型建立通過分析附件三，我們找出了2004年到2008年可能影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的13種因素，依次為：城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資，居民消費價格總指數(shù)，居民居住消費價格指數(shù)，全市各類房屋竣工面積，商品房施工面積，商品房竣工面積，商品房銷售面積，房屋銷售價格指數(shù)，房屋租賃價格指數(shù)，年末城區(qū)人均住宅使用面積，城市居民人均可支配收入，城市居民人均消費性支出，社會職工平均工資。如果對給定的，當時，則稱模型為小殘差概率合格模型，其中參照標準如下：表五、后驗差檢驗判別參照表模型精度優(yōu)合格基本合格不合格將房地產(chǎn)生產(chǎn)總值增加額、房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售額各自的計算結(jié)果帶入公式(28)得出各指標的小殘差概率值，結(jié)果均為1，對比上表可以發(fā)現(xiàn)模型精度均為優(yōu)，由此證明用灰色模型預(yù)測的結(jié)果較為可靠。根據(jù)公式(22)可以計算得出三個指標的相對誤差序列，對相對誤差絕對值取平均，如下表所示：表三、三個指標的相對誤差序列房地產(chǎn)生產(chǎn)總值增加額房地產(chǎn)開發(fā)投資商品房銷售額20050200620072008從上表我們可以看出，滿足四級指標在10%到20%的要求，所以所得結(jié)果通過了檢驗。如果其大于1%且小于等于5%,模型的精度等級為
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