房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題(最終論文)-預(yù)覽頁
【正文】 這里我們采用第二種標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行殘差檢驗(yàn)。在此基礎(chǔ)上，我們可以計(jì)算得到原始序列的均方差，公式如下： （24）然后，我們需要再計(jì)算殘差的均值，即 （25）其中，表示各個殘差，在此基礎(chǔ)上，我們可以計(jì)算得到殘差的均方差，公式如下： （26）至此，我們得到了原始序列和殘差分別的均方差，二者相比的結(jié)果為方差比C，即 （27）其中，三個指標(biāo)的方差比結(jié)果如下表所示：表四、三個指標(biāo)各自的方差比指標(biāo)名稱房地產(chǎn)生產(chǎn)總值增加額房地產(chǎn)開發(fā)投資商品房銷售額方差比接下來，我們還需要計(jì)算的是計(jì)算小殘差概率，公式如下： （28）如果對于給定的,當(dāng)時，則稱模型為均方差比合格模型。由于此問題同時具有確定性和有不確定情況發(fā)生，因此屬于模糊灰色問題，我們決定通過計(jì)算各個因素分別與這三個指標(biāo)的灰關(guān)聯(lián)度來查看影響力大小。IV、計(jì)算灰關(guān)聯(lián)度因?yàn)槊恳荒暝谟?jì)算灰關(guān)聯(lián)度是都是一樣重要的，所以我們?nèi)∶恳荒隀?quán)重都一樣，因此，各個因素與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)增加值的灰關(guān)聯(lián)度為 （33）42模型求解以上我們建立了灰關(guān)聯(lián)分析模型，下面開始計(jì)算這13種因素以及參考序列2004年到2008年的年度數(shù)值（見附錄三）以及對其初始化后的標(biāo)準(zhǔn)序列（見附錄四）。，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于另外兩個指標(biāo)，所以我們決定考慮13個因素的影響大小時主要考慮第一種排名，而后兩種排名用以在細(xì)微處修正。III、將年度商品房施工面積穩(wěn)定在一定范圍的增長率內(nèi)，以此來使商品房的施工和銷售達(dá)到平衡，避免出現(xiàn)大量空置閑房。利用附件三中的數(shù)據(jù)，我們根據(jù)上式計(jì)算出了各年份的房地產(chǎn)利潤率，結(jié)果如下：表九、20032008年房地產(chǎn)業(yè)利潤率年份房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值增加值房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)業(yè)利潤率200387%2004%2005%2006257%2007%2008%我們從附件一可以得知，在國際市場上,房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率為8%左右。綜上所述，從2003到2008年我國房地產(chǎn)業(yè)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比重均出現(xiàn)了不同輕重的泡沫，形勢較為嚴(yán)峻。下表給出了計(jì)算結(jié)果：表十一、20032008年度家庭全部收入與房價(jià)之比年份年度家庭全部收入(元)房價(jià)(元)比例200314162200413445200515616200618235200721074200822986附件一顯示西方發(fā)達(dá)國家的居民家庭年收入與房價(jià)之比通常在1:,而聯(lián)合國相關(guān)機(jī)構(gòu)合理的指導(dǎo)性指標(biāo)為1:3,世界銀行的指標(biāo)為1:5。下面我們給出運(yùn)用該方程得到的2009到2015年的人均住房使用面積的結(jié)果，如下表所示：表十二、20092015年人均住房面積年份2009201020112012人均住房面積年份201320142015人均住房面積從上表我們可以看到，大于30平方米，雖然人均住房面積隨著年份的增加有一定的增長趨勢，但是以上方程沒有考慮的因素還有很多，所以仍需進(jìn)行下一步考慮。I、城市居民個人月收入與每平米房價(jià)之比居民家庭月供不超過家庭月收入的40%時,是可承受房價(jià)。其中，社會職工平均工資的計(jì)算公式為 （40）其中，P代表從2009年到2015年的社會職工平均工資增長率，數(shù)字22986為2008年的社會職工平均工資增長率。切實(shí)落實(shí)已經(jīng)制定的土地供應(yīng)計(jì)劃和年度住房建設(shè)計(jì)劃，優(yōu)先滿足保障性住房、努力增加中低價(jià)位、中小型普通住房的土地供應(yīng)；嚴(yán)格主席對閑置土地的處置力度，盤活存量土地?！半p穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)投資過快增長失去政策支撐，同時，加大了對銀行金融、稅收、土地市場等的監(jiān)管力度。為培育和發(fā)展租賃市場，建議政府要進(jìn)一步調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)、合并稅種，降低稅率。信息的不對稱、不透明，也是一些地方對市場觀望的重要原因。（2）分別將三個影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的變量作為參考序列進(jìn)行了影響因素的灰關(guān)聯(lián)度分析，并對結(jié)果進(jìn)行了比較，使得結(jié)果更為可靠。附錄附件一：處理后的房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售額數(shù)據(jù)表一、均值處理后的數(shù)據(jù)2003年下2004年上月份789101112123456投資銷售額52004年下2005年上月份789101112123456投資16銷售額2005年下2006年上月份789101112123456投資221724銷售額2410735192006年下2007年上月份789101112123456投資銷售額222007年下2008年上月份789101112123456投資銷售額2008年下月份789101112投資38銷售額附件二、F檢驗(yàn)臨界值表（部分）圖五、部分F檢驗(yàn)臨界值表附件三：13種因素以及3個參考序列的20042008年度數(shù)值表六、原始年度值20042005200620072008122513541001001344515616182352107422986238282344附件四：13種因素以及3個參考序列的20042008年標(biāo)準(zhǔn)化序列表八、標(biāo)準(zhǔn)化序列2004200520062007200820
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