【正文】 2023年 1月 25日星期三 上午 1時(shí) 42分 44秒 01:42: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 1月 25日星期三 1時(shí) 42分 44秒 01:42:4425 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , January 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :42:4401:42Jan2325Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 5% 18F電梯公寓最終價(jià)格： 78008600元 /平方米 總 108頁(yè) 第 98頁(yè) 裝修溢價(jià)： 1200元 /平方米 品牌溢價(jià)： 3% 營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)： 3% 時(shí)間成本溢價(jià)： 3% 銷(xiāo)售價(jià)格： 9300元 /平方米 市場(chǎng)不確定因素： 177。 ? 目前成都高端項(xiàng)目有開(kāi)始采用地暖的趨勢(shì)。 局部功能的集成設(shè)計(jì) 優(yōu)化戶(hù)型空間 總 108頁(yè) 第 83頁(yè) 把部分功能移至餐廳，形成廚房、餐廳一體化設(shè)計(jì)。 總 108頁(yè) 第 77頁(yè) 產(chǎn)品定位 —— 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 總價(jià)控制原則 設(shè)計(jì)原則建議： 戶(hù)型可拼原則 緊湊布局及適宜尺度 控制建筑面積 控制總價(jià) 戶(hù)型優(yōu)化原則 儲(chǔ)物空間設(shè)計(jì) 局部功能集成設(shè)計(jì) 大小戶(hù)型相鄰設(shè)計(jì) 組合銷(xiāo)售 總 108頁(yè) 第 78頁(yè) 優(yōu)化戶(hù)型空間 總 108頁(yè) 第 79頁(yè) ? 利用豎向和邊角空間作儲(chǔ)藏，增加吊柜、壁柜等，使得儲(chǔ)物空間和建筑建造一體。使建筑物后退，降低噪音污染。 一方面，商業(yè)為業(yè)主提供了便利，提升了在本案臵業(yè)的價(jià)值。 整體風(fēng)格與建筑的現(xiàn)代、時(shí)尚相融 景觀(guān)動(dòng)線(xiàn)聯(lián)接各地塊 住宅與商業(yè)間通過(guò)景觀(guān)軸、景觀(guān)橋、景觀(guān)路相融 打造鐵路特色景觀(guān)帶 打造特色規(guī)劃道路 現(xiàn)代元素的景觀(guān)小品 提升價(jià)值策略之六 : 景觀(guān)園林 總 108頁(yè) 第 49頁(yè) 智能、環(huán)保、節(jié)能 通過(guò)引入智能系統(tǒng)等，實(shí)現(xiàn)未來(lái)生活方式國(guó)際化、現(xiàn)代化、品質(zhì)化，提升項(xiàng)目居住品質(zhì)。 過(guò)渡型剛性需求； 改善型剛性需求； 享受型剛性需求； 一居 緊湊兩居 舒適三居 舒適四居 緊湊三居 舒適三居 投資性需求； 一居 提升價(jià)值策略之二 : 切分市場(chǎng) , 豐富產(chǎn)品線(xiàn) , 形成組合 總 108頁(yè) 第 44頁(yè) 客戶(hù)類(lèi)別 重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn) 需求產(chǎn)品 購(gòu)買(mǎi)行為特征 需求類(lèi)型 區(qū)域客戶(hù) 原項(xiàng)目周邊住戶(hù) (拆遷戶(hù) ) 區(qū)域情節(jié) 原有生活習(xí)慣 緊湊兩居 緊湊三居 地緣性情節(jié) 購(gòu)買(mǎi)力一般 被迫型剛性需求 周邊換房升級(jí)客戶(hù) 區(qū)域情節(jié) 原有生活習(xí)慣 產(chǎn)品品質(zhì) 舒適三居 舒適四居 地緣性 具備一定的購(gòu)買(mǎi)力 改善居住條件 改善型剛性需求 享受型剛性需求 項(xiàng)目周邊就業(yè)人群 （檢察院、法院、科技園區(qū)客群 ,周邊其他企業(yè)等） 工作與生活便利 生活成本低 一居 舒適兩居 舒適三居 地緣性 具備一定的購(gòu)買(mǎi)力 過(guò)度型剛性需求 改善型剛性需求 享受型剛性需求 成都客戶(hù) 成都一次臵業(yè)群體 （過(guò)度） 區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 居住便利 配套完善 一居 緊湊兩居 購(gòu)買(mǎi)力一般 過(guò)度性需求 過(guò)度型剛性需求 改善型剛性需求 成都二次以上臵業(yè)群體 區(qū)域便利 配套完善 產(chǎn)品品質(zhì) 舒適三居 舒適四居 較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力 改善型剛性需求 享受型剛性需求 其他客戶(hù) 外地來(lái)蓉臵業(yè) (不包含周邊就業(yè)客群 ) 城市價(jià)值 區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品品質(zhì) 配套資源 舒適三居 舒適四居 較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力 改善型剛性需求 享受型剛性需求 投資客群 區(qū)域升值潛力 物業(yè)增值保值 一居 購(gòu)買(mǎi)以投資 投資需求 本案目標(biāo)客戶(hù)需求 總 108頁(yè) 第 45頁(yè) 拆分容積率 通過(guò)拆分容積率，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值產(chǎn)品 —— 疊墅。 總 108頁(yè) 第 34頁(yè) 住宅面臨的問(wèn)題 : 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總量 （萬(wàn)㎡） 存量 （萬(wàn)㎡） 年均消化量 （萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售周期 產(chǎn)品形態(tài) 戶(hù)型面積 預(yù)計(jì)售完時(shí)間 中華名園 40 22 約 約 3年 16F小高層 控制總價(jià)原則 控制建面 未來(lái)產(chǎn)品以中小戶(hù)型為主 2023年 5月 臵信巴厘島 30 約 12 約 4F疊拼別墅 18F高層 2023年 4月 新界 30 23 約 約 3年 9F花園洋房 2023年 1月 ?區(qū)域內(nèi)的三個(gè)直接競(jìng)品項(xiàng)目，未來(lái) 3年供應(yīng)量將達(dá) ㎡，區(qū)域供應(yīng)量大。 剛需 未來(lái)一至兩年，絕對(duì)占比 產(chǎn)品 價(jià)值重新被審視 營(yíng)銷(xiāo) 已不僅僅是簡(jiǎn)單的推廣與銷(xiāo)售 而是傳遞與提升價(jià)值的過(guò)程 利潤(rùn) 暴利已成往事 現(xiàn)金為王 總 108頁(yè) 第 19頁(yè) 問(wèn)題二： 如何研判本案在城市的價(jià)值屬性？ 總 108頁(yè) 第 20頁(yè) 三 環(huán) 二 環(huán) 一 環(huán) 武侯大道 北新大道 機(jī)場(chǎng)高速 蜀都大道及延線(xiàn) 愛(ài)這城 城東副中心 二十四城 城東南副中心 天府廣場(chǎng) 珠江花博會(huì) 城西新中心 南延線(xiàn) 中海國(guó)際 城西北新中心 世紀(jì)城之 城南副中心 光華大道 天府時(shí)代 與東大街 本案？ 如何研判本案在城市的價(jià)值屬性？ 城市綜合體 從來(lái)就是區(qū)域標(biāo)桿 總 108頁(yè) 第 21頁(yè) 城市生長(zhǎng)產(chǎn)物 新興區(qū)域 發(fā)展?jié)摿薮? 特征： ? 城市外擴(kuò)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域 ? 城市西貴南富的中間板塊 ? 交通與城市任何區(qū)域的無(wú)縫對(duì)接 ? 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 傳統(tǒng)商業(yè)向高端零售業(yè)升級(jí) 住宅地產(chǎn)向商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)升級(jí) 項(xiàng)目所在區(qū)域 總 108頁(yè) 第 22頁(yè) 本案在城市價(jià)值屬性： 推動(dòng)區(qū)域進(jìn)入新歷程發(fā)展的標(biāo)桿項(xiàng)目 是區(qū)域成熟進(jìn)程的重要載體 任何項(xiàng)目，都應(yīng)契合城市生長(zhǎng)的過(guò)程 成為城市生長(zhǎng)過(guò)程中最具活力的細(xì)胞 最終，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提升區(qū)域形象的目標(biāo) 總 108頁(yè) 第 23頁(yè) 問(wèn)題三： 如何理解大盤(pán)的產(chǎn)品組合、物業(yè)配比、分物業(yè)角色、開(kāi)發(fā)時(shí)序，住宅對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值？ 總 108頁(yè) 第 24頁(yè) 時(shí)序 開(kāi)發(fā)策略與節(jié)奏 工程進(jìn)度與成本投入 定位 總體定位與分物業(yè)定位 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售目標(biāo)、銷(xiāo)售收入 資金 資金計(jì)劃與 現(xiàn)金流 客戶(hù) 整合客戶(hù)資源實(shí)現(xiàn) 互動(dòng)與整合 營(yíng)銷(xiāo) 總體品牌形象與分主題形象 主緯度 輔助緯度 主緯度間的主導(dǎo)作用 輔助緯度對(duì)主緯度的調(diào)節(jié)作用 輔助緯度間的影響作用 綜合體六個(gè)定位緯度 如何理解大盤(pán)的產(chǎn)品組合、物業(yè)配比、分物業(yè)角色、開(kāi)發(fā)時(shí)序，住宅對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值？ 總 108頁(yè) 第 25頁(yè) 定位緯度 總體定位與分物業(yè)定位 酒店： 項(xiàng)目 檔次象征 與品牌提升 住宅 ： 項(xiàng)目 品位活力 與資金支持 公寓 ： 項(xiàng)目 品質(zhì)代表 與功能補(bǔ)充 商業(yè) ： 項(xiàng)目 價(jià)值靈魂 與功能主體 辦公 ： 項(xiàng)目 高度標(biāo)桿 與形象地標(biāo) 近者悅，遠(yuǎn)者來(lái) …… 成都大悅城 國(guó)際外向型城市多元特區(qū) 總 108頁(yè) 第 26頁(yè) 封頂 12月 開(kāi)工 6月 竣工 6月 入住 12月 住宅 開(kāi)工 6月 2023年 2023年 2023年 寫(xiě)字樓 商業(yè) 營(yíng)業(yè) 9月 竣工 4月 竣工 10月 平整 9月 正負(fù)零 9月 封頂 6月 封頂 6月 2023年 土地 11月 開(kāi)工 12月 封頂 3月 入住 12月 開(kāi)工 12月 公寓 竣工 8月 入住 6月 2023年 時(shí)序緯度 總 108頁(yè) 第 27頁(yè) 大悅城 住宅 公寓 商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店 持有招商， 長(zhǎng)期穩(wěn)定收益 快速銷(xiāo)售， 現(xiàn)金流支持 高價(jià)銷(xiāo)售， 實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn) 委托經(jīng)營(yíng)， 獲取穩(wěn)定回報(bào) 穩(wěn)健租售， 穩(wěn)定投資回報(bào) 銷(xiāo)售緯度 總 108頁(yè) 第 28頁(yè) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 年總計(jì) 投入 銷(xiāo)售 財(cái)務(wù)緯度 住宅 寫(xiě)字樓 商業(yè) 公寓 1億 4億 2023年 8億 10億 17億 2億 業(yè)態(tài)總計(jì) 總 108頁(yè) 第 29頁(yè) 整盤(pán) 成都大悅城 —— 國(guó)際外向型城市多元特區(qū) 住宅 國(guó)際時(shí)尚生活特區(qū) 寫(xiě)字樓 悅城大廈 公寓 悅城酒店式公寓 商業(yè) 大悅城商業(yè)中心 營(yíng)銷(xiāo)緯度 總 108頁(yè) 第 30頁(yè) 形象基點(diǎn)： 首發(fā)面市，確定大盤(pán)的形象檔次基點(diǎn) 客戶(hù)源點(diǎn)： 首先入住，引進(jìn)中高端客群與其他業(yè)態(tài)互動(dòng)支撐 品牌原點(diǎn)： 首先開(kāi)發(fā)，是大悅城品牌 與中糧品牌 在成都的引爆原點(diǎn) 、提升點(diǎn) 資金支點(diǎn)： 首先銷(xiāo)售，回籠資金支持后續(xù)開(kāi)發(fā) 住宅對(duì)項(xiàng)目的作用 總 108頁(yè) 第 31頁(yè) 問(wèn)題四： 如何在大盤(pán)整體下，定位住宅？ 總 108頁(yè) 第 32頁(yè) 細(xì)分住宅面臨的問(wèn)題 市場(chǎng)低迷 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 地塊分散 規(guī)劃限制條件 住宅面臨的問(wèn)題 總 108頁(yè) 第 33頁(yè) 住宅面臨的問(wèn)題 : 市場(chǎng)低迷 ? 現(xiàn)階段受大環(huán)境影響，整體銷(xiāo)售欠佳。總 108頁(yè) 第 1頁(yè) 光榮與夢(mèng)想 —— “ 成都大悅城”住宅產(chǎn)品定位報(bào)告 總 108頁(yè) 第 2頁(yè) 致謝中糧 有幸與中糧地產(chǎn)合作，我們倍感責(zé)任。