【正文】 ? 買漲不買跌，市場觀望重。 ?競品項(xiàng)目因區(qū)域內(nèi)規(guī)控指標(biāo)相近，區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化重。 提升項(xiàng)目整體品質(zhì)與競爭力。 LOWE玻璃 斷橋鋁合金 地暖 新風(fēng)系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) 戶式中央空調(diào) …… ? LOWE玻璃具有良好的隔熱保溫作用； ? 為業(yè)主節(jié)省制冷費(fèi)用另外 LOWE玻璃 的可見光反射率一般在 30%以下，可避免造成反射光污染； 考慮到本項(xiàng)目周邊臨鐵路、臨道路及商業(yè)區(qū)， LOWE玻璃的出色隔音性能將會有效阻隔噪音，保證業(yè)主生活在一個(gè)安靜的環(huán)境中。 另一方面，業(yè)主為商業(yè)經(jīng)營帶來了人流量上的保證。 優(yōu)化限制條件之四 : 南側(cè)市政道路 市政道路 地塊南側(cè)臨通往商業(yè)中心的市政道路，存在噪音污染，影響居住品質(zhì)。 ? 減少戶內(nèi)交通 借用餐廳、客廳空間，每一寸空間分分必爭。服務(wù)陽臺與廚房平行式布臵最佳，這樣可以保證灶臺成 L型布臵或一字型、雙邊布臵。 地暖提升居住品質(zhì) 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 89頁 ? 采用一臺主機(jī)與多個(gè)末端安裝的方式，主機(jī)安裝在室外陽臺的“隱蔽”處， 同時(shí)供多個(gè)房間的供熱或供冷，任意調(diào)節(jié)房間溫度。 5% 9F多層電梯產(chǎn)品最終價(jià)格： 88009700元 /平方米 9F 多層電梯洋房 入市價(jià)格估算 項(xiàng)目名稱 權(quán)重 售價(jià) 絕對值 新界 70% 7500 5250 雙楠融城 28% 7500 2100 合計(jì) 7350 總 108頁 第 99頁 疊墅產(chǎn)品 入市價(jià)格估算 項(xiàng)目名稱 權(quán)重 售價(jià) 絕對值 產(chǎn)品形態(tài) 面積區(qū)間 修正值 臵信巴厘島 75% 13000 9750 1躍 2 3躍 4 220300 8700 御苑風(fēng)景 (雙流 ) 5% 6800 350 6F電梯疊墅 140220 350 時(shí)代尊城 (疊墅二手房 ) 20% 13000 2600 1躍 2 3躍 4 或 (3躍 4躍 5) 180300 2400 合計(jì) 12380 11500 品牌溢價(jià)： 3% 營銷溢價(jià)： 3% 時(shí)間成本溢價(jià)： 3% 銷售價(jià)格： 12500元 /平方米 市場不確定因素： 177。 01:42:4401:42:4401:42Wednesday, January 25, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 01:42:4401:42:4401:421/25/2023 1:42:44 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 1時(shí) 42分 44秒 上午 1時(shí) 42分 01:42: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 上午 1時(shí) 42分 :42January 25, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :42:4401:42:44January 25, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 1時(shí) 42分 :42January 25, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 1時(shí) 42分 44秒 上午 1時(shí) 42分 01:42: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 01:42:4401:42:4401:421/25/2023 1:42:44 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 智能安防系統(tǒng)確保安全 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 93頁 建議采用國際一線品牌 瑞士迅達(dá) 德國蒂森克虜伯 芬蘭通力 日本三菱 美國奧的斯 成都中高端項(xiàng)目基本都采用 德國蒂森克虜伯、美國奧的斯 部分項(xiàng)目： 優(yōu)品道 —— 美國奧的斯 西城公館 —— 美國奧的斯 首座 —— 德國蒂森克虜伯 鷺島國際社區(qū) —— 德國蒂森克虜伯 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 94頁 PARTⅤ 入市價(jià)格估算 總 108頁 第 95頁 地段價(jià)值 44％ 樓體素質(zhì) 27％ 環(huán)境設(shè)計(jì) 6％ 開發(fā)品牌 8％ 物業(yè)品牌 8％ 工程風(fēng)險(xiǎn) 7％ 100% 六大影響因素權(quán)重構(gòu)成 細(xì)分 環(huán)境 23% 交通 11% 配套 10% 規(guī)模 10% 設(shè)計(jì) 5% 會所 3% 綠化率 2% 設(shè)計(jì)方案 2% 開發(fā)商 5% 物業(yè)公司品牌 5% 現(xiàn)有形象 3% 入住時(shí)間 4% ? 評分構(gòu)成細(xì)項(xiàng)的構(gòu)成比例，參考多個(gè)成熟案例綜合制定 ? 本評分標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)分值分布區(qū)間： 10分 ~+10分 ? 當(dāng)本項(xiàng)目與競品項(xiàng)目對比時(shí)，與本項(xiàng)目情況一致時(shí)視為 0分；本項(xiàng)目優(yōu)于對方，為正分，反之，為負(fù)分 ? 評分體系為專業(yè)人員依據(jù)多年經(jīng)驗(yàn)綜合評定 ? 按系數(shù)比例綜合，計(jì)算得出本項(xiàng)目最終評分 承建商 3% 物業(yè)公司收費(fèi) 3% 形象 5% 設(shè)備 4％ 設(shè)計(jì)公司 2% 入市價(jià)格估算 總 108頁 第 96頁 入市價(jià)格估算 產(chǎn)品形態(tài) 均值 售價(jià)區(qū)間 18F電梯公寓 （精裝） 8200元 /平方米 78008600元 /平方米 9F多層洋房 （精裝） 9300元 /平方米 88009700元 /平方米 6F疊墅 （清水） 12500元 /平方米 1150013000元 /平方米 總 108頁 第 97頁 項(xiàng)目市場比較權(quán)重的確定 (權(quán)重確定原則：影響度越大，權(quán)重越大 ) 入市價(jià)格估算 18F電梯公寓 項(xiàng)目名稱 權(quán)重 售價(jià) 絕對值 中華名園 32% 5800 1856 臵信巴厘島 53% 6500 3250 金楠國際 10% 6000 600 武侯國際花園 13% 5700 740 總計(jì) 6400 精裝修價(jià)格 10001500元 /平方米，暫定為 1200元 /平方米 時(shí)間溢價(jià)： 項(xiàng)目銷售周期約在 3年，綜合項(xiàng)目呈現(xiàn)能力、區(qū)域成熟度、市場風(fēng)險(xiǎn)因素，保守估算 3% 市場價(jià)格 +精裝修價(jià)格 +時(shí)間溢價(jià) = 8200元 /平方米 考慮市場不確定值 177。 斷橋鋁合金達(dá)到降低能耗效果 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 88頁 地板采暖熱流示意圖 ? 室溫由下而上逐漸遞減給人以腳暖頭涼的良好感覺，較散熱器供暖方式熱效率更高，符合人體要求的熱環(huán)境。 因此，將這兩個(gè)功能模塊集成設(shè)計(jì)，可使有限的空間內(nèi)功能更加齊備。以低單價(jià)、低總價(jià)降低鐵路對銷售的抗性。 ? 2地塊的小區(qū)車流通道沿地塊南側(cè)修建。如酒店內(nèi)的泳池、商務(wù)接待區(qū)。讓景觀不僅是一種視覺的享受，也同樣成為本案國際生活城市大盤的重要載體。 總 108頁 第 40頁 價(jià)值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 三個(gè)定位緯度 受啟發(fā)于可樂的故事 , 運(yùn)用三個(gè)緯度工具進(jìn)行項(xiàng)目定位 …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… …… …………… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… 總 108頁 第 41頁 緯度一：提升本案的價(jià)值 運(yùn)用三個(gè)緯度工具進(jìn)行項(xiàng)目定位 價(jià)值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 總 108頁 第 42頁 提升價(jià)值策略之一 : 將住宅融入綜合體進(jìn)行定位與營銷 本體 ? 整體規(guī)劃 ? 景觀規(guī)劃 ? 建筑立面 ? 住宅客群為商業(yè)提供消費(fèi)人群服務(wù) 營銷 ? 商業(yè)附加值應(yīng)用在住宅 ? 綜合體體驗(yàn)式營銷模式 總 108頁 第 43頁 緣由： 避免客群單一化、自身市場單一化而缺乏競爭力； 利用部分優(yōu)勢產(chǎn)品提升整體項(xiàng)目品質(zhì)； 豐富項(xiàng)目的產(chǎn)品線，滿足不同層次的需求。增加未來市場競爭。 ? 中小戶型將進(jìn)一步熱銷： 由于面對剛需市場，總價(jià)控制的因素，讓中小戶型已成趨勢。 14年思源成長歷程，與中國地產(chǎn)的歷史是難以相提并論的。 ? 區(qū)域在售項(xiàng)目售價(jià)有較大調(diào)整，均價(jià) 58006200元 /㎡ 。 ?競品項(xiàng)目具有土地成本的優(yōu)勢，有很大的價(jià)格優(yōu)勢，加大了本案的競爭難度。 6F疊拼別墅 9F多層電梯洋房 18F電梯公寓 5+1F 18F 8+1F 產(chǎn)品分布圖 疊墅產(chǎn)品 約 32023㎡ 高層電梯 約 163000㎡ 綠地帶 8+1F 約 23757㎡ 結(jié)論： 18Ｆ電梯公寓＋ 6F疊墅產(chǎn)品 總體利潤比要高出約 5％。 提升價(jià)值策略之七 : 智能、環(huán)保、節(jié)能 總 108頁 第 50頁 優(yōu)化戶型 戶型空間優(yōu)化、戶型創(chuàng)新、增加抗震功能間 戶型空間優(yōu)化： 讓居住價(jià)值不是面積尺度，而是人性化的設(shè)計(jì)。 提升價(jià)值策略之九 : 商業(yè)是住宅的泛會所 總 108頁 第 52頁 A區(qū) —— B區(qū) —— C區(qū) —— D區(qū) A、 B區(qū)作為一期組合開發(fā) C、 D區(qū)作為二期組合開發(fā) 先啟動疊墅的推廣 引爆市場 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場高認(rèn)知 提升整體調(diào)性 一期啟動區(qū)： A區(qū)疊墅 推售產(chǎn)品：疊墅 + 電梯 貨量 、 5萬方 形態(tài) 疊墅（ 6F)、高層（ 18F) 戶型 140180㎡ 、 8090㎡ 價(jià)格 、 74008200元 裝修 精裝修 A B C D 提升價(jià)值策略之十 : 合理的開發(fā)時(shí)序提升整體價(jià)值 總 108頁 第 53頁 產(chǎn)品的 價(jià)值提升 策略 ： 價(jià)值 高 于價(jià)格 別墅品質(zhì)的洋房產(chǎn)品 洋房品質(zhì)的高層產(chǎn)品 總 108頁 第 54頁 運(yùn)用三個(gè)緯度工具進(jìn)行項(xiàng)目定位 價(jià)值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 緯度二：樹立本案的競爭優(yōu)勢 總 108頁 第 55頁 成本領(lǐng)先 差異化 集中化 項(xiàng)目組合 附加值 時(shí)間壟斷 競爭優(yōu)勢的形成 項(xiàng)目的競爭策略 : 差異化、組合、附加值 綜合體內(nèi)住宅 疊墅＋電梯 + 洋房 建筑立面 精裝修 景觀園林 智能環(huán)保 總 108頁 第 56頁 競品物業(yè)：住宅＋商業(yè)（商住樓） 本案物業(yè)：住宅＋商業(yè)＋寫字樓＋公寓（城市綜合體） 一個(gè)綜合體內(nèi)住宅，即將成為城市的未來發(fā)展中心，生活