【正文】 基于這些問題 , 如何進行住宅的定位？ 讓我們來分享一個故事 總 108頁 第 38頁 可樂的故事 超市里 散裝可樂 商店中 瓶裝可樂 500ML 3元 一杯可樂 加冰、背景音樂 ２５元 總 108頁 第 39頁 分裝體現(xiàn)價值 環(huán)境提升價值 增加附加值 散裝可樂 聽裝可樂 瓶裝可樂 酒吧“可樂”，小眾環(huán)境，中高價格； 超市“可樂” ，大眾化環(huán)境，低價格； 會所“可樂”，一站式環(huán)境，高價格； music 加冰可樂 可樂的故事給予項目的啟示： A、切分產(chǎn)品可提升項目的總體價值； B、 環(huán)境可提升項目價值； C、給產(chǎn)品植入敏感元素可提升附加值 。 ? 計劃開工的項目延遲開工，調(diào)整方案。 ? 產(chǎn)品質(zhì)量越來越受關(guān)注： 地震使人們更看重產(chǎn)品質(zhì)量，諸如：抗震級別等因素，這要求開發(fā)商更加嚴格的產(chǎn)品打造。但正是因為您們的專業(yè)的精神和嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，正是因為您們對思源的信賴，思源得以不斷成長。價格是保證的銷售。 總 108頁 第 35頁 住宅面臨的問題 : 地塊分散 ?地塊間因市政道路被分割，不利于大盤整體形象的樹立。 地塊 容積率 建筑面積 預計均價 總售價 (萬元） 總投入 (萬元） 利潤值 （萬元） 靜態(tài)利潤 率 動態(tài)利 潤率 2號 111732 8600 96,090 76,254 19,835 % % 2號準 113557 8200 93,281 80,010 13,271 % % 產(chǎn)值 % % 提升價值策略之三 : 拆分容積率 總 108頁 第 46頁 立面 融合商業(yè)立面風格，引入國際、現(xiàn)代、時尚的元素，突顯項目昭示性，提升項目整體競爭力。 贈送面積： 提升產(chǎn)品價值，以低總價得到更多面積。這區(qū)分于單一產(chǎn)品項目，具有產(chǎn)品類型上的競爭優(yōu)勢。 總 108頁 第 67頁 優(yōu)化限制條件之五 : 商業(yè)影響 商業(yè)影響 1 2 3 4 大悅城商業(yè) ? 受影響最大的為 3號、 4號地塊 ? 退距；綠化隔離； 臨近商業(yè)，降低居住品質(zhì) ? 臨近住宅的商業(yè)業(yè)態(tài) 以規(guī)劃為污染小的業(yè)態(tài)為佳。 ? 液晶電視的普及，可適當縮減客廳面寬； 優(yōu)化戶型空間 緊湊的布局及適宜的尺度 總 108頁 第 80頁 居室部分考慮與層高的結(jié)合 ,突出對空間的靈活使用，儲物柜內(nèi)壁預留高度不同的插槽，使用者可根據(jù)用途將隔板、橫桿靈活調(diào)整位臵；亦可采用軌道式拉門節(jié)省空間，減少占用面積。 當套內(nèi)設(shè) 2個洗手間時，其中的公衛(wèi)宜布臵淋浴間，以節(jié)省空間 優(yōu)化戶型空間 總 108頁 第 85頁 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 86頁 ? LOWE玻璃具有良好的隔熱保溫作用； ? 為業(yè)主節(jié)省制冷費用另外 LOWE玻璃 的可見光反射率一般在 30%以下，可避免造成反射光污染； ? 考慮到本項目周邊臨路及商業(yè)區(qū)， LOWE玻璃的出色隔音性能將會有效阻隔噪音，保證業(yè)主生活在一個安靜的環(huán)境中。 ? 本項目面向的中高端人群對與健康息息相關(guān)的方面非常挑剔，采用凈水系統(tǒng)將保證業(yè)主可以喝到最清澈的水，提高生活品質(zhì) 中央凈水直飲水系統(tǒng) 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 91頁 ? 普通排水方式容易產(chǎn)生衛(wèi)生死角和噪音。 不考慮中糧一級整理的因素： 當土地價格達到 700萬 /畝時，是項目的零界點。 2023年 1月 25日星期三 上午 1時 42分 44秒 01:42: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 01:42:4401:42:4401:42Wednesday, January 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 01:42:4401:42:4401:421/25/2023 1:42:44 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 1時 42分 44秒 上午 1時 42分 01:42: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 01:42:4401:42:4401:42Wednesday, January 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 1月 25日星期三 上午 1時 42分 44秒 01:42: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 上午 1時 42分 :42January 25, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 面積（畝） 地價（萬 /畝） 預計單位售價 預計單位成本 靜態(tài)利潤 動態(tài)利潤 500 8,750 7,400 % % 550 8,750 7,700 % % 600 8,750 8,000 % % 650 8,750 8,300 % % 700 8,750 8,600 % % 750 8,750 8,900 % % 800 8,750 9,200 % % 850 8,750 9,500 % % 900 8,750 9,780 % % 總 108頁 第 108頁 本案研究工作報告請參見附件： 1. 《 項目發(fā)展環(huán)境與競爭環(huán)境市場研究報告 》 2. 《 成都精裝房市場研究報告 》 3. 《 成都中高端物業(yè)價值體系研究報告 》 4. 《 成都贈送面積專題研究報告 》 總 108頁 第 109頁 前期項目定位固然重要 后期營銷則異曲同工之妙 正如 天生麗質(zhì) 也需要后天的不斷完善 Thanks . 總 108頁 第 110頁 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 同層排水降低噪音 同層排水 普通排水 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 92頁 指紋門禁系統(tǒng) 彩色可視對講 門磁窗磁 小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) ? 現(xiàn)階段普遍以采用一卡通的門禁系統(tǒng)。斷橋鋁合金窗比普通窗熱量散失減少一半，隔聲量達 29分貝以上，水密性、氣密性良好。 優(yōu)化戶型空間 總 108頁 第 82頁 實現(xiàn)整套房屋的集成化設(shè)計和生產(chǎn)，是長期的目標。 國際外向型城市多元特區(qū) 項目整體定位 總 108頁 第 71頁 住宅定位 武侯國際新區(qū)的核心區(qū)、依托中糧品牌實力保障、大悅城大盤支持的 國際時尚生活特區(qū) 是城西乃至成都市的榮譽夢想生活典范 總 108頁 第 72頁 目標客戶： 向往高品質(zhì)、國際化生活氛圍，追求享受高端商業(yè)配套的 社會新貴、城市中產(chǎn)及城市投資型人群 客戶定位 總 108頁 第 73頁 住宅客群分類及來源 客戶分類 客戶占比 客戶來源 區(qū)域客戶 30% 項目周邊原住民（還遷戶） 項目周邊工作群體 項目周邊換房升級客戶 成都客戶 50% 成都一次臵業(yè)群體（過度） 成都二次以上臵業(yè)群體 其他客戶 20% 外地來蓉臵業(yè)群體 投資者 總 108頁 第 74頁 找到目標客戶的需求產(chǎn)品 確定本案的產(chǎn)品定位方向 客戶來源 需求產(chǎn)品 項目周邊原住民（還遷戶） 緊湊兩居 緊湊三居 項目周邊工作群體 緊湊兩居 緊湊三居 項目周邊換房升級客戶 舒適三居 成都一次臵業(yè)群體（過度） 一居 緊湊兩居 成都二次以上臵業(yè)群體 舒適三居 投資者 一居 + 小戶型住宅，面向首次臵業(yè)者及外來投資者 區(qū)位潛力 完善配套 品牌歸屬 物業(yè)服務 社會認同 保值增值 舒適一居、緊湊兩居、緊湊三居、舒適三居的組合，面向更廣泛的客戶群 大戶型，面向彰顯地位的知富階層 受政策影響、緊湊兩居、緊湊三居為主，面向追求生活便捷及工作便利人群 總 108頁 第 75頁 產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品形態(tài)： 6F疊拼別墅 + 9F多層電梯洋房 + 18F電梯公寓 產(chǎn)品形態(tài) 體量（ ㎡ ） 6F疊拼別墅 32023 9F多層電梯洋房 23757 18F電梯公寓 163000 5+1F 18F 8+1F 產(chǎn)品分布圖 疊墅產(chǎn)品 約 32023㎡ 高層電梯 約 163000㎡ 綠地帶 8+1F 約 23757㎡ 總 108頁 第 76頁 房貸新政影響 優(yōu)化限制條件 提升競爭力緯度 價值最大化緯度 產(chǎn)品形態(tài) 面積區(qū)間 戶型配比 6F疊拼別墅 140180㎡ 140160㎡奢享套三： 80%； 160180 ㎡奢享套四 ： 20%； 9F多層電梯洋房 70115 ㎡ 70 80 ㎡舒適套二： 20%； 8590 ㎡ 緊湊套三： 30%； 105115 ㎡舒適套三： 30%； 4045 ㎡小套一： 20%； 18F電梯公寓 50120 ㎡ 5055 ㎡套一 ： 15%； 6575 ㎡緊湊套二 ： 25%； 8590 ㎡ 緊湊套三： 50%； 110120 ㎡舒適套三： 10% 產(chǎn)品定位 —— 戶型配比 疊墅產(chǎn)品可實現(xiàn)相對的高單價 緊湊二居、緊湊三居產(chǎn)品在實現(xiàn)相對高單價的基礎(chǔ)上同時可確保資金快速回攏。 疊墅＋電梯 + 洋房 vs 電梯 塑造競爭優(yōu)勢之二 : 住宅拆分容積率 總 108頁 第 58頁 建筑立面 精裝修 景觀園林 智能環(huán)保 塑造競爭優(yōu)勢之三 : 產(chǎn)品附加值 總 108頁 第 59頁 精確打擊： 直面不同的競爭項目的動態(tài) SWOT 捕捉空白： 合理的產(chǎn)品推售時序安排 直接競爭： 價格趨近形勢下的品質(zhì)優(yōu)勢 動態(tài) SWOT： 營銷過程中形成動態(tài)的競爭優(yōu)勢 總 108頁 第 60頁 項目 因子 202