【正文】 1118層 第二批次： A03剩余部分、 A04開一批 第三批次： A0 A05剩余部分 理由： 通過上述開發(fā)節(jié)奏，可以有效地持有土地資源，合理規(guī)避國土資源部的檢查風(fēng)險。合理的價格和優(yōu)美的自然水景資源使得本項目在整個南京市場極具投資潛力，龍湖半島的房子就是一只原始股。 理由三：本案擁有豐富的自然生態(tài)資源， 1500畝純凈水面，千年龍池湖， 10公里蜿蜒水岸線。 理由二：過江隧道的貫通，長江二橋在年次票制實施后將成為市內(nèi)橋，地鐵 3號線的泰馮路站與本項目的對接，輕軌 11號線將在 2022年的提前通車，使得本項目的客群不僅僅是對面對六合本地，交通的利好更把南京市區(qū)客群納入本案的目標(biāo)客群中。由于總價低，長河郡一期推出的 90平方米以下的戶型特別受市場歡迎，基本上一推出來就被搶購一空。全市 90平方米以下供給面積占比約 37%，成交面積段總體占比 35%。 53 產(chǎn)品戶型配比 結(jié)合市場供求情況以及前期客戶成交、潛在客戶購買特征情況分析，建議項目的 90平方米以下戶型配比上應(yīng)該加大，做到 55%。 次重點客戶 ?留寧大學(xué)生、六合鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊縣市（包含安徽的滁州、天長等）在六合做生意的客戶。 備選案名： 太河苑，平湖苑 延續(xù)一期長河郡苑、觀湖郡苑的起名規(guī)則，結(jié)合兩個地塊分別毗鄰滁河、龍池湖，在案名上取滁河、龍池湖中的一字，取“太平”各一字，寓意太平盛世。本項目位于未來的六合行政文化中心，體量巨大，承擔(dān)著延續(xù)六合文化的責(zé)任。 湖景美宅：雙水岸住宅，千年龍池湖， 10公里滁河水岸，自然生態(tài)美景，浸入眼簾。 49 根據(jù)以上定位依據(jù)我們提出： 大江北 簡歐風(fēng)格 湖景美宅 大江北：我們不只是六合，我們還是江北，把六合與南京主城拉近，避免小區(qū)域的宣傳，把整個項目放臵于南京，作為南京的第三大盤，依靠得天獨厚的自然湖景，另外六合區(qū)政府大樓的遷入，使得本區(qū)域的政治經(jīng)濟文化地位得到了空前的提升。 南京市區(qū)客戶以及投資客戶的成交比例在逐漸提高，設(shè)計有針對性的產(chǎn)品便于市場的去化。 六合實驗小學(xué)、勵志中學(xué)，良好的學(xué)區(qū)文化氛圍，可以滿足小孩教育的成長性需求。 未來項目周邊規(guī)劃生活配套設(shè)施齊全，交通便捷，作為未來六合新城的文化政治經(jīng)濟中心，可以作為第一居所的 稀缺湖景資源社區(qū)” 地鐵 3號線的泰馮路站與本項目的對接，輕軌 11號線將在 2022年的提前通車為項目帶來了更多的南京市區(qū)客群，本項目在產(chǎn)品定位需要考慮南京市區(qū)人群的購買特點。 從區(qū)域內(nèi)的競爭對手來看，本案二期的產(chǎn)品線需要結(jié)合一期產(chǎn)品的銷售情況，考慮填補市場空檔，在戶型上進行公司成熟產(chǎn)品的移植，如： 8590平米的君蘭 89戶型，增加附送面積和附加值，追求居住的實用性，爭取快速去化，以達到今后滾動開發(fā)的良好局面。剩余產(chǎn)品類型主要為小高層，戶型面積偏大，已經(jīng)不是本項目主要競爭對手。目前設(shè)立了臨時接待點，預(yù)計 10年 10月面世?？偨婕s 85萬方，其中一期開發(fā)的地面總建筑面積約25萬平方米，將建設(shè)住宅約 2393套，其中商業(yè)及配套設(shè)施面積約 。 從銷售情況可以看出，龍池翠洲的成交戶型多集中在80110平方米，說明了中小戶型是目前區(qū)域內(nèi)需求的重點。 44 月份 成交面積 (㎡ ) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價 (元 /㎡ ) 成交金額 (元 ) 2022年 7月 287 3 5,491 1,577,877 2022年 5月 874 10 5,442 4,754,665 2022年 4月 7,964 87 5,469 43,556,570 2022年 1月 143 1 3,214 458,917 2022年 12月 5,190 32 5,336 27,691,370 2022年 11月 8,552 84 3,688 31,543,100 2022年 10月 2,075 19 3,112 6,457,629 2022年 9月 5,051 52 3,242 16,377,930 2022年 8月 8,581 93 3,271 28,071,650 2022年 7月 3,893 43 3,204 12,473,110 2022年 6月 6,502 71 3,100 20,157,720 2022年 5月 2,612 27 3,029 7,914,200 2022年 4月 1,253 13 3,042 3,812,055 2022年 3月 876 9 3,078 2,696,469 2022年 2月 190 2 3,212 609,293 2022年 1月 1,305 6 8,014 10,458,900 總計 126,145 1,252 421,781,569 龍池翠洲自 05年 1月開盤至今，總銷售了 1252套房源，其中自 2022年 1月起，至今銷售 101套，均為 成，把握住了較好的市場良機。雙拼 :11棟 。34棟 3層的別墅 。 42 Part 4 競品分析 43 名稱 套數(shù) (套 ) 配比 (%) 二房 217 91101㎡ 24套 % 8690㎡ 150套 % 6785㎡ 43套 % 三房 647 90110㎡ 85套 % 110134㎡ 340套 % 111118㎡ 90套 % 119145㎡ 132套 % 復(fù)式 22 123143㎡ 22套 % 雙拼 2 241㎡ 2套 % 獨棟 19 龍池翠洲 戶型配比情況 龍池翠洲，位于龍池湖畔，緊靠六合區(qū)政府大樓，總建面約 23萬方，由 12棟 1011層的小高層 。 41 區(qū)域內(nèi)客戶分析小結(jié)： .... .... Phase 1 Phase 3 成交客戶分析 目前成交的客戶以本地客源和市區(qū)部分人群（首次臵業(yè)、投資、養(yǎng)老）為主； 目前的客戶成交促成點主要是環(huán)境優(yōu)美，單價低，總價低； 由于周邊生活配套尚未完善，本地客源中的中高端改善人群不多； 針對典型客群的調(diào)研結(jié)論，未來的留寧大學(xué)生、青年白領(lǐng)、中高端改善人群、養(yǎng)老養(yǎng)生人群是擴大本項目市場占有的幾大機會點； 依托周邊的政府機關(guān)、企事業(yè)單位、化工園區(qū)、商貿(mào)物流、學(xué)區(qū)師生、拆遷區(qū)域等，區(qū)域內(nèi)有著堅實的客戶基礎(chǔ)。 ? 收入水平較高的人群集中在化工、鋼鐵、商貿(mào)、物流業(yè)商戶，重點政府機構(gòu)、企業(yè)單位人員。 重點政府機構(gòu)、企業(yè)單位 區(qū)政府機關(guān)、化工園區(qū)、物流企業(yè)等，收入較高，消費潛力較大； 一般企業(yè)、小型工廠 小型企業(yè)等，企業(yè)效益一般，職工收入不高，住老廠單位房或租房。 中高端改善人群是二期開發(fā)的一個重點目標(biāo)，他們是風(fēng)向標(biāo)，可以左右周邊的人群，利用后期的雙水景、環(huán)河景觀帶的打造，優(yōu)美的自然環(huán)境，來說服他們購買本項目，帶動后期的快速銷售。 38 養(yǎng)生養(yǎng)老客群的需求特征： 對項目所在環(huán)境及交通極為關(guān)注； 對儲藏室、南陽臺的關(guān)注度很高； 對鍛煉配套的要求較高； 對于醫(yī)療配套的要求很高； 對于扶手、緊急報警裝臵有需求； 對于公共部分地面防滑設(shè)臵有一定要求； 本項目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，適合養(yǎng)老養(yǎng)生，在產(chǎn)品設(shè)計上和營銷推廣上打養(yǎng)生牌。 36 留寧大學(xué)生客群的需求特征： 對小戶型公寓的認可度較高； 接受總價的范圍在 50萬左右； 接受兩房的比例較大，一房較少； 對于公共交通的要求很高（很快地進入市區(qū)）； 對于青年會所、無線上網(wǎng)、社區(qū)食堂等配套有著較大的需求； 本項目的極力爭取的一個客群，針對他們合理控制戶型面積，增加項目的生活配套和交通配套。 訪談紀(jì)要： 35 為了更好地進行項目定位，營銷策劃部開展了對客戶的深度調(diào)研，以下是分類客群的調(diào)研結(jié)論： 地源客群（六合本地）的需求特征： 有著較大的購房需求； 家庭月收入還是相當(dāng)可觀的，有一定潛在的消費能力； 對本地商品房心理預(yù)期價格普遍不高； 對戶型面積的需求還是以經(jīng)濟實用為主； 對于大型超市及便利店有著強烈的需求； 對于幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療診所的需求較強。 成交客戶分析 33 32歲于 華歐歐風(fēng)花苑 購房的王先生： 職業(yè)：某公司老總 家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家；