【正文】 ：專業(yè)市場(chǎng)拉低整體價(jià)格，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好； ? 便捷的軌道交通及立體化交通的發(fā)展將改變六合的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程，吸引更多的人在六合安居樂業(yè)。 市場(chǎng)價(jià)值研判小結(jié) 18 Part 2 項(xiàng)目研判 19 項(xiàng)目整體北至建設(shè)中的雄州西路，東至寧連公路，南擁龍池湖，西倚滁河 項(xiàng)目現(xiàn)狀示意圖 雄州西路 區(qū)政府 快捷方式 到 項(xiàng)目位置 滁河 20 二期地塊西鄰滁河灣，東臨觀湖郡別墅，南至龍池，北接雄州西路，擁有天然的水系，自然環(huán)境優(yōu)美。 生態(tài)資源： 千年龍池湖， 1500畝天然水面， 10公里蜿蜒水岸線， 白鷺齊飛，芳草萋萋。 龍池 滁河 雄州西路 觀湖郡 二期地塊 二期開發(fā)范圍 21 項(xiàng)目南側(cè)，新區(qū)政府－－六合區(qū)政務(wù)中心，落戶龍池湖畔，城市中心呼之欲出。未來六合的發(fā)展就在這里。 緊鄰區(qū)政府大樓，未來的六合新主城 22 商業(yè)街區(qū) 未來，項(xiàng)目附近將興建一個(gè) ㎡的綜合項(xiàng)目，風(fēng)格類似南京的 1912街區(qū)。其中，商業(yè) ㎡，公寓 ㎡，酒店 ㎡。 23 五星酒店 作為六合乃至整個(gè)江北的第一個(gè)五星級(jí)酒店，也是生態(tài)環(huán)保節(jié)能型五星級(jí)花園式酒店， 潤(rùn)澳? 茉莉花國(guó)際大酒店 于 2022年 9月 29日奠基開工，預(yù)計(jì) 2022年底投入使用。該酒店還包括鉑金公寓、商業(yè)中心等，總高度將達(dá)到 100米。投資方潤(rùn)地利房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司是擁有自主品牌的國(guó)家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，品牌價(jià)值超 5億元。目前該集團(tuán)公司正面向全球招聘優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，立志打造出屬于中國(guó)的五星級(jí)酒店管理品牌。 潤(rùn)澳 ? 茉莉花國(guó)際大酒店距離本項(xiàng)目?jī)H 1KM 24 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 實(shí)驗(yàn)小學(xué)近在咫尺，位于項(xiàng)目北側(cè)的雄州西路上 25 便捷交通 本項(xiàng)目可以通過中六線、漢六線與地鐵 3號(hào)線泰馮路站與主城無縫對(duì)接，規(guī)劃中的輕軌 11號(hào)線在小區(qū)東側(cè)設(shè)有區(qū)政府站，輕軌 14號(hào)線設(shè)有雄州路站，雄州西路年底貫通拉近與六合城區(qū)的距離。 雄州站 26 S:優(yōu)勢(shì) 六合區(qū)政府邊上，未來的行政經(jīng)濟(jì)文化中心 屬于六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。 千年龍池、滁河景觀帶，生態(tài)大盤。 項(xiàng)目周邊交通便捷，未來的輕軌 11號(hào)線、 14號(hào)線站在小區(qū)邊上。 社區(qū)規(guī)劃完善，一流的園林景觀。 榮盛在六合的知名品牌和良好口碑。 W:劣勢(shì) 周邊目前配套單一。 區(qū)域輻射力有限。 產(chǎn)品相對(duì)單一，客戶群體相對(duì)狹窄。 前期華歐樓盤品質(zhì)和聲譽(yù)不高，存在負(fù)面影響 百姓對(duì)化工產(chǎn)業(yè)的誤區(qū)，導(dǎo)致外來人口導(dǎo)入存在一定困難。 0:機(jī)會(huì) 新規(guī)劃讓六合“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，城市性質(zhì)徹底改變，城市檔次與經(jīng)濟(jì)發(fā)展均將快速提高。 城市化率將大幅提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)空間增大。 片區(qū)客戶渴望并樂于接受高性價(jià)比產(chǎn)品。 政府巨資進(jìn)行環(huán)龍池湖景觀改造。 雄州西路年底通車，輕軌 11號(hào)線的建設(shè)提速。 T:威脅 周邊樓盤開發(fā)力度加大，未來競(jìng)爭(zhēng)將區(qū)域白熱化。 市場(chǎng)依然處于調(diào)整期，未來一段時(shí)間走勢(shì)依然不明朗。 六合其他區(qū)域大量待開發(fā)土地給項(xiàng)目帶來不確定風(fēng)險(xiǎn)。 SWOT分析 27 Part 3 客戶分析 28 從截至 8月 16日的成交客戶的來源分析可知，區(qū)域內(nèi)臵業(yè)人群是主要的客戶來源，占比為 %（含大廠），來自南京市區(qū)的比例由第一批開盤的比例約占 %。提升到 %?？梢娛袇^(qū)客戶的需求 對(duì)項(xiàng)目的需求在增大。 客戶對(duì)產(chǎn)品面積段需求集中于二房（ 7590㎡）三房 101110㎡、 91100㎡之間，占比分別為 35%、 29%、23%。 成交客戶分析 %%%%%大廠六合南京浦口外地?cái)?shù)據(jù)來源：前期客戶成交分析 29 他們的 心理 總價(jià)： 心理 總價(jià)集中于 3040萬元， 4050萬元， 5060萬元 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，客戶可以接收的產(chǎn)品總價(jià)集中于 5060萬元、 4050萬元、 3040萬元。占比分別為 33%、 30%、 27%。認(rèn)為開盤的 4500的均價(jià)適中占比為 79%，在一定程度上代表了客戶對(duì)開發(fā)區(qū)板塊現(xiàn)狀的認(rèn)可程度。 成交客戶分析 數(shù)據(jù)來源：前期客戶成交分析 30 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前成交的客戶主要為剛需客戶，用于自住和子女就學(xué)，長(zhǎng)期投資的客戶占比為 11%。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，客戶多為首次臵業(yè)，占比 79%，二次臵業(yè)的比例為17%。 成交客戶分析 數(shù)據(jù)來源：前期客戶成交分析 31 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 成交客戶職業(yè)類型占比靠前的分別為普通職員、個(gè)體工商、公務(wù)員、事業(yè)單位、技術(shù)人員。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 30歲以下的占比為 48%， 40歲以下成交的客戶占比為 74%，反映了成交客戶的年齡分布比較集中。 成交客戶分析 數(shù)據(jù)來源：前期客戶成交分析 32 5060歲之間到 龍湖半島 購(gòu)房 的謝阿姨 ： 職業(yè)： 退休人員 購(gòu)房目的：改善型，養(yǎng)老需要； 產(chǎn)品關(guān)注度：環(huán)境好，利于修心養(yǎng)性；配套好 為什么在龍湖半島購(gòu)房：退休了，想找一個(gè)比較好的小區(qū)養(yǎng)老，配套好，環(huán)境好、安全保證，大開發(fā)商的中高檔樓盤，南京市區(qū)靠湖的價(jià)格都太高，沒有這么高性價(jià)比的樓盤，所以一來看龍池的環(huán)境就喜歡這里了，就打算選擇龍湖半島了，但是目前這邊人比較少，景觀少，配套也少，聽說以后會(huì)有輕軌，那就方便了，看在市區(qū)的孫女就方便了。 訪談紀(jì)要： 35歲于 09年在龍池翠洲 購(gòu)房的徐女士： 職業(yè)：做生意 六合人 家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家；小孩 6歲 購(gòu)房目的：改善型； 產(chǎn)品關(guān)注度：較好的教育配套，接收九年義務(wù)教育；安全性好；環(huán)境好；開發(fā)商信譽(yù)好、品質(zhì)性樓盤； 為什么不在龍湖半島購(gòu)房：想找一個(gè)檔次稍高的小區(qū)，教育配套不錯(cuò)的，利于小孩教育，而且安全性要好，以前的華歐開發(fā)商聲譽(yù)不好，就沒有在華歐買，現(xiàn)在榮盛過來了，對(duì)榮盛有一定的了解，其做的盛棠苑和阿爾卡迪亞品質(zhì)不錯(cuò)，以后購(gòu)房會(huì)關(guān)注 。 成交客戶分析 33 32歲于 華歐歐風(fēng)花苑 購(gòu)房的王先生： 職業(yè)：某公司老總 家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家；小孩 3歲 購(gòu)房目的：改善型； 產(chǎn)品關(guān)注度：產(chǎn)品檔次，小區(qū)環(huán)境，教育配套，交通便利 為什么在華歐購(gòu)房：屬于六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)購(gòu)買時(shí)價(jià)格比較便宜，但目前生活配套還不完善，如果沒有私家車的話出去很不方便，再次購(gòu)房當(dāng)然需 要比目前條件好一點(diǎn)的，檔次很重要，小區(qū)人文環(huán)境以及教育都很重要，利于小孩教育；小區(qū)景觀也很重要 ，也想要自己的私家花園， 目前 沒有此類產(chǎn)品； 訪談紀(jì)要： 26歲 蔡先生 于龍湖半島長(zhǎng)河郡購(gòu)房 ： 職業(yè)：公司職員 家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未婚 購(gòu)房目的：婚房； 產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次，有升值潛力 為什么不在六合主城購(gòu)房：主城價(jià)格太高，接近 7000元，承受不起，另外這里靠近區(qū)政府，未來發(fā)展非常有潛力，小區(qū)教育配套也特別完善；雄州西路通車后，到六合老城特別方便，未來的輕軌非常關(guān)注，我相信自己的眼光是不錯(cuò)的。 成交客戶分析 34 27歲 王先生 于龍湖半島長(zhǎng)河郡購(gòu)房： 職業(yè)：公司職員 區(qū)域：南京市區(qū) 家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未婚 購(gòu)房目的：婚房； 產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次，有升值潛力 為什么在長(zhǎng)河郡 購(gòu)房，南京市區(qū)的房?jī)r(jià)太高，沒有足夠的首付，同時(shí)月供壓力也很大，目前有了一個(gè)女朋友，準(zhǔn)備明年結(jié)婚，兩人工作單位都在鼓樓，目前在湖南路租房子住，離單位比較近，在網(wǎng)上看到了龍湖半島的宣傳介紹后，和女朋友一起去了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看了兩次，女朋友特別喜歡小區(qū)前的龍池湖，水面很大，環(huán)境和空氣質(zhì)量都很好，在南京其他區(qū)域很難找到這么好的居住環(huán)境，聽說輕軌 11號(hào)線 2022年前就會(huì)通車，想想以后乘坐輕軌去市區(qū)上班，再也不用擔(dān)心大橋的擁堵了，最關(guān)鍵的是，錢放在銀行也是貶值，不如先買一套房子放在手上，等以后有了錢就在市區(qū)再買一套房子，龍湖半島的房子可以把父母接來住。 訪談紀(jì)要： 35 為了更好地進(jìn)行項(xiàng)目定位，營(yíng)銷策劃部開展了對(duì)客戶的深度調(diào)研，以下是分類客群的調(diào)研結(jié)論： 地源客群（六合本地）的需求特征： 有著較大的購(gòu)房需求； 家庭月收入還是相當(dāng)可觀的，有一定潛在的消費(fèi)能力； 對(duì)本地商品房心理預(yù)期價(jià)格普遍不高； 對(duì)戶型面積的需求還是以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主