【正文】 灣高端生活氛圍配套的體驗(yàn)。 5 7 噪聲 15 15 14 13 18 品質(zhì)展示 18 賣場(chǎng)效果展示 2 1 1 3 樣板房效果 1 0 0 0 園林效果 5 4 4 8 物業(yè)管理水平 3 2 3 發(fā)展商品牌 4 4 4 市場(chǎng)形象 /口碑 3 4 3 8 100 65 項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià)： 5157元 /平米 對(duì)比得分 銷售均價(jià) 基準(zhǔn)均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 備注 龍池翠洲 5200 5083 50% 2542 區(qū)域位置較近、客戶類型相同 香緹郡 5000 5186 40% 2074 區(qū)域位置較近、客戶重合 盛棠苑 6800 5414 10% 541 公司的一個(gè)項(xiàng)目、客戶分流 66 由于項(xiàng)目一期目前正處于銷售階段： 截至 8月 17日，完成銷售 311套，實(shí)際成交均價(jià)： /平方米 若二期工作開展順利，于 2022年 4月左右正式對(duì)外銷售，建議項(xiàng)目的銷售均價(jià)為： 5200元 /平方米 具體銷售價(jià)格將根據(jù)推售時(shí)間和產(chǎn)品特征具體確定 價(jià)格建議： 67 Part 6 本項(xiàng)目建議 68 簡(jiǎn)歐風(fēng)格 在建筑風(fēng)格上延續(xù)一期成熟的簡(jiǎn)歐風(fēng)格， 11層 18層保留坡屋頂， 18層以上取消坡屋頂。 偶得客戶 ?看好區(qū)域前景的其他區(qū)域自住、投資客戶。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié) 47 Part 5 本項(xiàng)目定位 48 項(xiàng)目定位：市場(chǎng)定位 定位依據(jù) 從區(qū)域產(chǎn)品的銷售情況來看，作為居住型需求逐漸增加，客戶對(duì)區(qū)域的發(fā)展看好，改善性需求是產(chǎn)品定位考慮的一個(gè)重點(diǎn)。30棟 6層的多層 。 成交客戶分析 34 27歲 王先生 于龍湖半島長(zhǎng)河郡購(gòu)房： 職業(yè)：公司職員 區(qū)域：南京市區(qū) 家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未婚 購(gòu)房目的：婚房； 產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次，有升值潛力 為什么在長(zhǎng)河郡 購(gòu)房，南京市區(qū)的房?jī)r(jià)太高，沒有足夠的首付，同時(shí)月供壓力也很大，目前有了一個(gè)女朋友，準(zhǔn)備明年結(jié)婚，兩人工作單位都在鼓樓，目前在湖南路租房子住，離單位比較近，在網(wǎng)上看到了龍湖半島的宣傳介紹后，和女朋友一起去了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看了兩次，女朋友特別喜歡小區(qū)前的龍池湖，水面很大，環(huán)境和空氣質(zhì)量都很好，在南京其他區(qū)域很難找到這么好的居住環(huán)境，聽說輕軌 11號(hào)線 2022年前就會(huì)通車，想想以后乘坐輕軌去市區(qū)上班，再也不用擔(dān)心大橋的擁堵了，最關(guān)鍵的是，錢放在銀行也是貶值，不如先買一套房子放在手上，等以后有了錢就在市區(qū)再買一套房子，龍湖半島的房子可以把父母接來住。 市場(chǎng)依然處于調(diào)整期，未來一段時(shí)間走勢(shì)依然不明朗。 潤(rùn)澳 ? 茉莉花國(guó)際大酒店距離本項(xiàng)目?jī)H 1KM 24 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 實(shí)驗(yàn)小學(xué)近在咫尺，位于項(xiàng)目北側(cè)的雄州西路上 25 便捷交通 本項(xiàng)目可以通過中六線、漢六線與地鐵 3號(hào)線泰馮路站與主城無縫對(duì)接，規(guī)劃中的輕軌 11號(hào)線在小區(qū)東側(cè)設(shè)有區(qū)政府站，輕軌 14號(hào)線設(shè)有雄州路站，雄州西路年底貫通拉近與六合城區(qū)的距離。 預(yù)計(jì) 2022年建成通車。 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 9 六合 季度 供應(yīng)面積 (M178。鎮(zhèn)中心區(qū)域以舊城改造開發(fā)為主，體量較少。 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 12 六合主城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布密集，主要沿長(zhǎng)江路、泰山路分布；業(yè)態(tài)覆蓋全面，大賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、沿街商鋪、批發(fā)市場(chǎng)、步行街等；業(yè)種多樣包括電器、服裝、百貨、副食、家俱等。 17 ? 六合房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，本項(xiàng)目屬于最有潛力的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊； ? 六合房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，六合房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)健康理性特征； ? 六合土地市場(chǎng)集中在雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，未來整個(gè)六合開發(fā)量大； ? 六合商品住宅市場(chǎng)：成交量受市場(chǎng)調(diào)整影響，但房?jī)r(jià)依然保持上升； ? 六合商業(yè)用房：專業(yè)市場(chǎng)拉低整體價(jià)格，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好； ? 便捷的軌道交通及立體化交通的發(fā)展將改變六合的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程，吸引更多的人在六合安居樂業(yè)。 榮盛在六合的知名品牌和良好口碑。 客戶對(duì)產(chǎn)品面積段需求集中于二房（ 7590㎡）三房 101110㎡、 91100㎡之間，占比分別為 35%、 29%、23%。 38 養(yǎng)生養(yǎng)老客群的需求特征： 對(duì)項(xiàng)目所在環(huán)境及交通極為關(guān)注； 對(duì)儲(chǔ)藏室、南陽(yáng)臺(tái)的關(guān)注度很高； 對(duì)鍛煉配套的要求較高； 對(duì)于醫(yī)療配套的要求很高； 對(duì)于扶手、緊急報(bào)警裝臵有需求； 對(duì)于公共部分地面防滑設(shè)臵有一定要求； 本項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，適合養(yǎng)老養(yǎng)生，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上和營(yíng)銷推廣上打養(yǎng)生牌。 44 月份 成交面積 (㎡ ) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價(jià) (元 /㎡ ) 成交金額 (元 ) 2022年 7月 287 3 5,491 1,577,877 2022年 5月 874 10 5,442 4,754,665 2022年 4月 7,964 87 5,469 43,556,570 2022年 1月 143 1 3,214 458,917 2022年 12月 5,190 32 5,336 27,691,370 2022年 11月 8,552 84 3,688 31,543,100 2022年 10月 2,075 19 3,112 6,457,629 2022年 9月 5,051 52 3,242 16,377,930 2022年 8月 8,581 93 3,271 28,071,650 2022年 7月 3,893 43 3,204 12,473,110 2022年 6月 6,502 71 3,100 20,157,720 2022年 5月 2,612 27 3,029 7,914,200 2022年 4月 1,253 13 3,042 3,812,055 2022年 3月 876 9 3,078 2,696,469 2022年 2月 190 2 3,212 609,293 2022年 1月 1,305 6 8,014 10,458,900 總計(jì) 126,145 1,252 421,781,569 龍池翠洲自 05年 1月開盤至今，總銷售了 1252套房源，其中自 2022年 1月起，至今銷售 101套，均為 成，把握住了較好的市場(chǎng)良機(jī)。 南京市區(qū)客戶以及投資客戶的成交比例在逐漸提高，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品便于市場(chǎng)的去化。由于總價(jià)低，長(zhǎng)河郡一期推出的 90平方米以下的戶型特別受市場(chǎng)歡迎，基本上一推出來就被搶購(gòu)一空。 大堂內(nèi)設(shè)臵服務(wù)臺(tái)，安排服務(wù)員，將物業(yè)公司的服務(wù)延伸到每個(gè)單元，提供代寄信件、代付各類費(fèi)用、轉(zhuǎn)交信件等酒店式服務(wù)。 79 銷售策略 通路營(yíng)銷 ——渠道客戶導(dǎo)入 借助中介機(jī)構(gòu) 讓目標(biāo)客層至現(xiàn)場(chǎng)親身體驗(yàn) 形成人群覆蓋 與南京有實(shí)力的二手中介公司聯(lián)動(dòng)，以形成對(duì)案場(chǎng)接待的渠道補(bǔ)充。 物業(yè)價(jià)值： 76 銷售策略 體驗(yàn)營(yíng)銷 二、項(xiàng)目場(chǎng)域內(nèi)的體驗(yàn)，盡量模糊客戶心想和現(xiàn)實(shí)之間的心態(tài)落差 ,滿足客戶對(duì)未來生活方式向往，最大限度的展示項(xiàng)目品質(zhì)及定制式物業(yè)服務(wù)。 A01 A03 A04 A05 63 價(jià)格定位 — 價(jià)格策略： 利用中高端品質(zhì)產(chǎn)品適當(dāng)拉動(dòng)其他產(chǎn)品的銷售價(jià)格； 與主流產(chǎn)品的價(jià)格差距帶動(dòng)主流產(chǎn)品的更快速去化； 針對(duì)客戶對(duì)中高端產(chǎn)品的需求，在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，樹立項(xiàng)目在區(qū)域的形象和地位； 帶動(dòng)片區(qū)整體形象的提高，為后期產(chǎn)品奠定較高的價(jià)格底線； 最終形成項(xiàng)目后期的良性拉動(dòng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體預(yù)期利潤(rùn) 64 市場(chǎng)比較法 ?形象定位基本類似 ?目標(biāo)客戶相近 ?推售時(shí)機(jī)重疊 ?產(chǎn)品類型相同 項(xiàng)目名稱 綜合得分 比較權(quán)重 龍湖半島 100 龍池翠洲 50% 香緹郡 40% 盛棠苑 10% 龍湖半島 龍池翠洲 香緹郡 盛棠苑 地理位置 15 發(fā)展前景 4 4 4 4 周邊環(huán)境 4 6 4 4 交通規(guī)劃 4 4 5 生活便利 3 5 3 5 小區(qū)規(guī)劃 8 項(xiàng)目規(guī)模 2 1 朝向 物業(yè)類型 1 1 車位比數(shù)量 1 1 內(nèi)部配套 1 1 2 設(shè)備及智能化 1 1 2 戶型結(jié)構(gòu) 26 梯戶比 6 6 5 7 實(shí)用性 6 7