【正文】 2 0 . 1 42 2 . 66 0 . 42 4 . 53 0 . 41 7 . 22 3 . 405101520252022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年010203040506070總額( 億元）增幅（% ）數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 6 錫林湖 博物館 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 雄州鎮(zhèn) 橫梁鎮(zhèn) 六合區(qū)政府 截止到 2022年 6月份 ， 六合的土地供應(yīng)主要集中在區(qū)域的行政 、 商貿(mào) 、 生產(chǎn)的集中的區(qū)域：雄州鎮(zhèn)以及新興的經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ， 這兩個區(qū)域的土地供應(yīng)量占整個六合區(qū)域土地供應(yīng)的 56%。 因此這些未來的上市量還不包含本項目 ， 未來市場供應(yīng)較大 ， 競爭激烈 。在 10年又遇到了新的調(diào)整期，但房價依然處于穩(wěn)步上升 態(tài)勢。 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 9 六合 季度 供應(yīng)面積 (M178。) 環(huán)比 (%) 成交套數(shù) (套 ) 環(huán)比 (%) 2022年 1季度 34,532 330 97,622 962 2022年 2季度 171,336 % 1,758 % 75,240 % 758 % 2022年 3季度 106,260 % 1,042 % 76,592 % 773 % 2022年 4季度 189,965 % 1,934 % 76,391 % 788 % 2022年 1季度 72,084 % 696 % 77,994 % 801 % 2022年 2季度 85,167 % 902 % 192,677 % 1,936 % 2022年 3季度 208,963 % 2,089 % 336,373 % 3,192 % 2022年 4季度 195,169 % 2,127 % 308,824 % 3,181 % 2022年 1季度 118,993 % 1,188 % 103,359 % 1,056 % 2022年 2季度 137,579 % 1,364 % 117,785 % 1,200 % 總計 1,320,049 13,430 1,462,857 14,647 商品住宅市場供求在經(jīng)過了 09年的供不應(yīng)求， 10年市場供求基本平衡 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 10 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)市場整體供應(yīng)量大，與其他區(qū)域形成激烈競爭 市場價值研判 六合區(qū)未來可上市量依然較大，集中在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和大廠片區(qū)，這些區(qū)域樓盤銷售率不高。 11 商業(yè)用房成交走勢：專業(yè)市場放量拉低成交價格 市場價值研判 六合區(qū)商業(yè)用房成交價格保持穩(wěn)步增長，但在 08年下半年有明顯的放量，導(dǎo)致成交價格有大幅度的下降，主要是由于南京國際化工商貿(mào)城、南京國際五金機電城等專業(yè)市場的集中成交所導(dǎo)致。但整體檔次較低。項目地塊具有較高商業(yè)價值。軌道交通的建設(shè)將六合與南京主城成為一體，其所帶來的不僅僅是交通時間的縮短，更是將六合房地產(chǎn)開發(fā)開始納入市內(nèi)開發(fā)板塊，是六合房地產(chǎn)發(fā)生巨變的一個催化劑。全線在橫梁、龍袍、棲霞、麒麟等 4處設(shè)臵互通式立交，并預(yù)留紅光、仙林 2處互通式立交。預(yù)計 2022年底可建成通車。 預(yù)計 2022年建成通車。該項目已列入南京市今年城建重點項目，搬遷總投資預(yù)計２０億元。４Ｅ級是目前我國機場的最高級別標準，能滿足波音７４７－４００型及其以下機型飛機全載機降要求。 市場價值研判小結(jié) 18 Part 2 項目研判 19 項目整體北至建設(shè)中的雄州西路，東至寧連公路，南擁龍池湖，西倚滁河 項目現(xiàn)狀示意圖 雄州西路 區(qū)政府 快捷方式 到 項目位置 滁河 20 二期地塊西鄰滁河灣，東臨觀湖郡別墅，南至龍池，北接雄州西路，擁有天然的水系，自然環(huán)境優(yōu)美。 龍池 滁河 雄州西路 觀湖郡 二期地塊 二期開發(fā)范圍 21 項目南側(cè)，新區(qū)政府－－六合區(qū)政務(wù)中心，落戶龍池湖畔，城市中心呼之欲出。 緊鄰區(qū)政府大樓，未來的六合新主城 22 商業(yè)街區(qū) 未來，項目附近將興建一個 ㎡的綜合項目，風(fēng)格類似南京的 1912街區(qū)。 23 五星酒店 作為六合乃至整個江北的第一個五星級酒店，也是生態(tài)環(huán)保節(jié)能型五星級花園式酒店， 潤澳? 茉莉花國際大酒店 于 2022年 9月 29日奠基開工，預(yù)計 2022年底投入使用。投資方潤地利房地產(chǎn)投資集團有限公司是擁有自主品牌的國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，品牌價值超 5億元。 潤澳 ? 茉莉花國際大酒店距離本項目僅 1KM 24 實驗小學(xué) 實驗小學(xué)近在咫尺，位于項目北側(cè)的雄州西路上 25 便捷交通 本項目可以通過中六線、漢六線與地鐵 3號線泰馮路站與主城無縫對接，規(guī)劃中的輕軌 11號線在小區(qū)東側(cè)設(shè)有區(qū)政府站，輕軌 14號線設(shè)有雄州路站，雄州西路年底貫通拉近與六合城區(qū)的距離。 千年龍池、滁河景觀帶，生態(tài)大盤。 社區(qū)規(guī)劃完善，一流的園林景觀。 W:劣勢 周邊目前配套單一。 產(chǎn)品相對單一，客戶群體相對狹窄。 0:機會 新規(guī)劃讓六合“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，城市性質(zhì)徹底改變，城市檔次與經(jīng)濟發(fā)展均將快速提高。 片區(qū)客戶渴望并樂于接受高性價比產(chǎn)品。 雄州西路年底通車，輕軌 11號線的建設(shè)提速。 市場依然處于調(diào)整期，未來一段時間走勢依然不明朗。 SWOT分析 27 Part 3 客戶分析 28 從截至 8月 16日的成交客戶的來源分析可知，區(qū)域內(nèi)臵業(yè)人群是主要的客戶來源，占比為 %（含大廠），來自南京市區(qū)的比例由第一批開盤的比例約占 %?？梢娛袇^(qū)客戶的需求 對項目的需求在增大。 成交客戶分析 %%%%%大廠六合南京浦口外地數(shù)據(jù)來源：前期客戶成交分析 29 他們的 心理 總價： 心理 總價集中于 3040萬元， 4050萬元， 5060萬元 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，客戶可以接收的產(chǎn)品總價集中于 5060萬元、 4050萬元、 3040萬元。認為開盤的 4500的均價適中占比為 79%，在一定程度上代表了客戶對開發(fā)區(qū)板塊現(xiàn)狀的認可程度。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，客戶多為首次臵業(yè)，占比 79%，二次臵業(yè)的比例為17%。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 30歲以下的占比為 48%， 40歲以下成交的客戶占比為 74%，反映了成交客戶的年齡分布比較集中。 訪談紀要： 35歲于 09年在龍池翠洲 購房的徐女士： 職業(yè)：做生意 六合人 家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家；小孩 6歲 購房目的：改善型； 產(chǎn)品關(guān)注度：較好的教育配套，接收九年義務(wù)教育；安全性好；環(huán)境好；開發(fā)商信譽好、品質(zhì)性樓盤； 為什么不在龍湖半島購房：想找一個檔次稍高的小區(qū)，教育配套不錯的，利于小孩教育，而且安全性要好，以前的華歐開發(fā)商聲譽不好，就沒有在華歐買，現(xiàn)在榮盛過來了，對榮盛有一定的了解，其做的盛棠苑和阿爾卡迪亞品質(zhì)不錯，以后購房會關(guān)注 。 成交客戶分析 34 27歲 王先生 于龍湖半島長河郡購房： 職業(yè)：公司職員 區(qū)域：南京市區(qū) 家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未婚 購房目的：婚房； 產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次，有升值潛力 為什么在長河郡 購房，南京市區(qū)的房價太高，沒有足夠的首付，同時月供壓力也很大，目前有了一個女朋友，準備明年結(jié)婚，兩人工作單位都在鼓樓，目前在湖南路租房子住，離單位比較近，在網(wǎng)上看到了龍湖半島的宣傳介紹后，和女朋友一起去了項目現(xiàn)場看了兩次，女朋友特別喜歡小區(qū)前的龍池湖，水面很大，環(huán)境和空氣質(zhì)量都很好，在南京其他區(qū)域很難找到這么好的居住環(huán)境，聽說輕軌 11號線 2022年前就會通車，想想以后乘坐輕軌去市區(qū)上班，再也不用擔(dān)心大橋的擁堵了，最關(guān)鍵的是，錢放在銀行也是貶值，不如先買一套房子放在手上，等以后有了錢就在市區(qū)再買一套房子，龍湖半島的房子可以把父母接來住。 屬于本項目的主力客群，針對性設(shè)計經(jīng)濟實用型的戶型，在推廣上宣傳未來六合新主城的愿景，可以吸引更多的本地客源。 37 青年白領(lǐng)客群的需求特征： 具備較強的單價承受能力； 具備一定總價承受能力； 傾向?qū)嵱脩粜停? 對交通的時間要求非常高； 對于運動會所的認同感較高； 本項目利用交通的改善和軌道交通的預(yù)期，來吸引這部分客群對項目的好感。 39 中高端改善客群的需求特征： 房屋總價承受的能力較高