【正文】 布：集中于長(zhǎng)江路、泰山路，開發(fā)區(qū)商業(yè)潛力較大 市場(chǎng)價(jià)值研判 13 市場(chǎng)價(jià)值研判 便捷交通帶給六合發(fā)展的新機(jī)遇 地鐵三號(hào)線已經(jīng)開工建設(shè)，借助青奧會(huì)的東風(fēng)，輕軌 11號(hào)線提前動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2022年前通車。全線采用雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)時(shí)速為 100公里，橋面寬度 33米 (不含布索區(qū) )，兩岸接線設(shè)計(jì)時(shí)速 120公里，路基寬度 。 16 六合機(jī)場(chǎng) 六合機(jī)場(chǎng)是原南京大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)的搬遷，新址位于六合北部的雄州鎮(zhèn)北部，北依南京二環(huán)，東鄰寧連高速，西部毗鄰程橋鎮(zhèn)。 17 ? 六合房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，本項(xiàng)目屬于最有潛力的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊； ? 六合房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，六合房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)健康理性特征； ? 六合土地市場(chǎng)集中在雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，未來(lái)整個(gè)六合開發(fā)量大； ? 六合商品住宅市場(chǎng)：成交量受市場(chǎng)調(diào)整影響，但房?jī)r(jià)依然保持上升； ? 六合商業(yè)用房：專業(yè)市場(chǎng)拉低整體價(jià)格，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好； ? 便捷的軌道交通及立體化交通的發(fā)展將改變六合的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程，吸引更多的人在六合安居樂(lè)業(yè)。未來(lái)六合的發(fā)展就在這里。該酒店還包括鉑金公寓、商業(yè)中心等，總高度將達(dá)到 100米。 雄州站 26 S:優(yōu)勢(shì) 六合區(qū)政府邊上，未來(lái)的行政經(jīng)濟(jì)文化中心 屬于六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。 榮盛在六合的知名品牌和良好口碑。 前期華歐樓盤品質(zhì)和聲譽(yù)不高，存在負(fù)面影響 百姓對(duì)化工產(chǎn)業(yè)的誤區(qū)，導(dǎo)致外來(lái)人口導(dǎo)入存在一定困難。 政府巨資進(jìn)行環(huán)龍池湖景觀改造。 六合其他區(qū)域大量待開發(fā)土地給項(xiàng)目帶來(lái)不確定風(fēng)險(xiǎn)。 客戶對(duì)產(chǎn)品面積段需求集中于二房（ 7590㎡）三房 101110㎡、 91100㎡之間，占比分別為 35%、 29%、23%。 成交客戶分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析 30 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前成交的客戶主要為剛需客戶，用于自住和子女就學(xué)，長(zhǎng)期投資的客戶占比為 11%。 成交客戶分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析 32 5060歲之間到 龍湖半島 購(gòu)房 的謝阿姨 ： 職業(yè)： 退休人員 購(gòu)房目的：改善型，養(yǎng)老需要； 產(chǎn)品關(guān)注度：環(huán)境好，利于修心養(yǎng)性；配套好 為什么在龍湖半島購(gòu)房：退休了，想找一個(gè)比較好的小區(qū)養(yǎng)老，配套好，環(huán)境好、安全保證，大開發(fā)商的中高檔樓盤，南京市區(qū)靠湖的價(jià)格都太高，沒(méi)有這么高性價(jià)比的樓盤，所以一來(lái)看龍池的環(huán)境就喜歡這里了，就打算選擇龍湖半島了，但是目前這邊人比較少，景觀少，配套也少，聽說(shuō)以后會(huì)有輕軌，那就方便了，看在市區(qū)的孫女就方便了。 訪談紀(jì)要： 35 為了更好地進(jìn)行項(xiàng)目定位，營(yíng)銷策劃部開展了對(duì)客戶的深度調(diào)研，以下是分類客群的調(diào)研結(jié)論： 地源客群（六合本地）的需求特征： 有著較大的購(gòu)房需求； 家庭月收入還是相當(dāng)可觀的，有一定潛在的消費(fèi)能力； 對(duì)本地商品房心理預(yù)期價(jià)格普遍不高； 對(duì)戶型面積的需求還是以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主； 對(duì)于大型超市及便利店有著強(qiáng)烈的需求； 對(duì)于幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療診所的需求較強(qiáng)。 38 養(yǎng)生養(yǎng)老客群的需求特征： 對(duì)項(xiàng)目所在環(huán)境及交通極為關(guān)注； 對(duì)儲(chǔ)藏室、南陽(yáng)臺(tái)的關(guān)注度很高； 對(duì)鍛煉配套的要求較高； 對(duì)于醫(yī)療配套的要求很高； 對(duì)于扶手、緊急報(bào)警裝臵有需求； 對(duì)于公共部分地面防滑設(shè)臵有一定要求； 本項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，適合養(yǎng)老養(yǎng)生，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上和營(yíng)銷推廣上打養(yǎng)生牌。 重點(diǎn)政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)單位 區(qū)政府機(jī)關(guān)、化工園區(qū)、物流企業(yè)等，收入較高，消費(fèi)潛力較大； 一般企業(yè)、小型工廠 小型企業(yè)等，企業(yè)效益一般，職工收入不高，住老廠單位房或租房。 41 區(qū)域內(nèi)客戶分析小結(jié)： .... .... Phase 1 Phase 3 成交客戶分析 目前成交的客戶以本地客源和市區(qū)部分人群（首次臵業(yè)、投資、養(yǎng)老）為主； 目前的客戶成交促成點(diǎn)主要是環(huán)境優(yōu)美，單價(jià)低，總價(jià)低； 由于周邊生活配套尚未完善，本地客源中的中高端改善人群不多； 針對(duì)典型客群的調(diào)研結(jié)論，未來(lái)的留寧大學(xué)生、青年白領(lǐng)、中高端改善人群、養(yǎng)老養(yǎng)生人群是擴(kuò)大本項(xiàng)目市場(chǎng)占有的幾大機(jī)會(huì)點(diǎn)； 依托周邊的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、化工園區(qū)、商貿(mào)物流、學(xué)區(qū)師生、拆遷區(qū)域等，區(qū)域內(nèi)有著堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。34棟 3層的別墅 。 44 月份 成交面積 (㎡ ) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價(jià) (元 /㎡ ) 成交金額 (元 ) 2022年 7月 287 3 5,491 1,577,877 2022年 5月 874 10 5,442 4,754,665 2022年 4月 7,964 87 5,469 43,556,570 2022年 1月 143 1 3,214 458,917 2022年 12月 5,190 32 5,336 27,691,370 2022年 11月 8,552 84 3,688 31,543,100 2022年 10月 2,075 19 3,112 6,457,629 2022年 9月 5,051 52 3,242 16,377,930 2022年 8月 8,581 93 3,271 28,071,650 2022年 7月 3,893 43 3,204 12,473,110 2022年 6月 6,502 71 3,100 20,157,720 2022年 5月 2,612 27 3,029 7,914,200 2022年 4月 1,253 13 3,042 3,812,055 2022年 3月 876 9 3,078 2,696,469 2022年 2月 190 2 3,212 609,293 2022年 1月 1,305 6 8,014 10,458,900 總計(jì) 126,145 1,252 421,781,569 龍池翠洲自 05年 1月開盤至今，總銷售了 1252套房源，其中自 2022年 1月起，至今銷售 101套，均為 成，把握住了較好的市場(chǎng)良機(jī)?？偨婕s 85萬(wàn)方，其中一期開發(fā)的地面總建筑面積約25萬(wàn)平方米，將建設(shè)住宅約 2393套，其中商業(yè)及配套設(shè)施面積約 。剩余產(chǎn)品類型主要為小高層，戶型面積偏大，已經(jīng)不是本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 未來(lái)項(xiàng)目周邊規(guī)劃生活配套設(shè)施齊全，交通便捷，作為未來(lái)六合新城的文化政治經(jīng)濟(jì)中心，可以作為第一居所的 稀缺湖景資源社區(qū)” 地鐵 3號(hào)線的泰馮路站與本項(xiàng)目的對(duì)接，輕軌 11號(hào)線將在 2022年的提前通車為項(xiàng)目帶來(lái)了更多的南京市區(qū)客群，本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位需要考慮南京市區(qū)人群的購(gòu)買特點(diǎn)。 南京市區(qū)客戶以及投資客戶的成交比例在逐漸提高，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品便于市場(chǎng)的去化。 湖景美宅：雙水岸住宅，千年龍池湖， 10公里滁河水岸，自然生態(tài)美景，浸入眼簾。 備選案名： 太河苑，平湖苑 延續(xù)一期長(zhǎng)河郡苑、觀湖郡苑的起名規(guī)則，結(jié)合兩個(gè)地塊分別毗鄰滁河、龍池湖，在案名上取滁河、龍池湖中的一字，取“太平”各一字，寓意太平盛世。 53 產(chǎn)品戶型配比 結(jié)合市場(chǎng)供求情況以及前期客戶成交、潛在客戶購(gòu)買特征情況分析，建議項(xiàng)目的 90平方米以下戶型配比上應(yīng)該加大，做到 55%。由于總價(jià)低，長(zhǎng)河郡一期推出的 90平方米以下的戶型特別受市場(chǎng)歡迎，基本上一推出來(lái)就被搶購(gòu)一空。 理由三：本案擁有豐富的自然生態(tài)資源， 1500畝純凈水面，千年龍池湖， 10公里蜿蜒水岸線。 54 產(chǎn)品定位前提 地塊條件及規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目定位：產(chǎn)品定位 地塊指標(biāo)控制表 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 凈用地面積 容積率 地上建筑 總面積 建筑密度 實(shí)施建議 配套設(shè)施 A01 R2 80181 2 161636 30% 二類居住用地 A03 R2 116774 2 233548 30% 二類居住用地 A04 R2 90757 2 181514 28% 二類居住用地 A05 R2 233042 582604 28% 二類居住用地 A01 A03 A04 A05 注： A02為教育配套用地 55 項(xiàng)目定位：戶型配比 茉莉苑（ A0 A03)產(chǎn)品配比 產(chǎn)品類型 容積率 品質(zhì)、容積率 建筑面積 比例 綜合容積率 占地面積 總建筑面積 2 197592 395184 戶型配比