【正文】 布：集中于長江路、泰山路，開發(fā)區(qū)商業(yè)潛力較大 市場價值研判 13 市場價值研判 便捷交通帶給六合發(fā)展的新機遇 地鐵三號線已經開工建設，借助青奧會的東風，輕軌 11號線提前動工，預計 2022年前通車。全線采用雙向六車道高速公路標準建設，設計時速為 100公里，橋面寬度 33米 (不含布索區(qū) )，兩岸接線設計時速 120公里，路基寬度 。 16 六合機場 六合機場是原南京大校場機場的搬遷，新址位于六合北部的雄州鎮(zhèn)北部，北依南京二環(huán)，東鄰寧連高速，西部毗鄰程橋鎮(zhèn)。 17 ? 六合房地產市場處于發(fā)展階段，本項目屬于最有潛力的經濟開發(fā)區(qū)板塊； ? 六合房地產投資保持穩(wěn)步增長，六合房地產市場整體呈現(xiàn)健康理性特征； ? 六合土地市場集中在雄州鎮(zhèn)、經濟開發(fā)區(qū)，未來整個六合開發(fā)量大； ? 六合商品住宅市場：成交量受市場調整影響，但房價依然保持上升； ? 六合商業(yè)用房：專業(yè)市場拉低整體價格，經濟開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好； ? 便捷的軌道交通及立體化交通的發(fā)展將改變六合的房地產發(fā)展進程，吸引更多的人在六合安居樂業(yè)。未來六合的發(fā)展就在這里。該酒店還包括鉑金公寓、商業(yè)中心等，總高度將達到 100米。 雄州站 26 S:優(yōu)勢 六合區(qū)政府邊上，未來的行政經濟文化中心 屬于六合實驗小學的學區(qū)房。 榮盛在六合的知名品牌和良好口碑。 前期華歐樓盤品質和聲譽不高，存在負面影響 百姓對化工產業(yè)的誤區(qū)，導致外來人口導入存在一定困難。 政府巨資進行環(huán)龍池湖景觀改造。 六合其他區(qū)域大量待開發(fā)土地給項目帶來不確定風險。 客戶對產品面積段需求集中于二房（ 7590㎡）三房 101110㎡、 91100㎡之間，占比分別為 35%、 29%、23%。 成交客戶分析 數(shù)據來源：前期客戶成交分析 30 從統(tǒng)計數(shù)據發(fā)現(xiàn)，目前成交的客戶主要為剛需客戶，用于自住和子女就學，長期投資的客戶占比為 11%。 成交客戶分析 數(shù)據來源：前期客戶成交分析 32 5060歲之間到 龍湖半島 購房 的謝阿姨 ： 職業(yè)： 退休人員 購房目的：改善型，養(yǎng)老需要； 產品關注度：環(huán)境好，利于修心養(yǎng)性；配套好 為什么在龍湖半島購房：退休了，想找一個比較好的小區(qū)養(yǎng)老，配套好，環(huán)境好、安全保證，大開發(fā)商的中高檔樓盤，南京市區(qū)靠湖的價格都太高，沒有這么高性價比的樓盤，所以一來看龍池的環(huán)境就喜歡這里了，就打算選擇龍湖半島了，但是目前這邊人比較少，景觀少，配套也少，聽說以后會有輕軌，那就方便了，看在市區(qū)的孫女就方便了。 訪談紀要： 35 為了更好地進行項目定位，營銷策劃部開展了對客戶的深度調研，以下是分類客群的調研結論： 地源客群（六合本地）的需求特征： 有著較大的購房需求； 家庭月收入還是相當可觀的，有一定潛在的消費能力； 對本地商品房心理預期價格普遍不高； 對戶型面積的需求還是以經濟實用為主； 對于大型超市及便利店有著強烈的需求； 對于幼兒園、小學、社區(qū)醫(yī)療診所的需求較強。 38 養(yǎng)生養(yǎng)老客群的需求特征： 對項目所在環(huán)境及交通極為關注； 對儲藏室、南陽臺的關注度很高； 對鍛煉配套的要求較高； 對于醫(yī)療配套的要求很高； 對于扶手、緊急報警裝臵有需求； 對于公共部分地面防滑設臵有一定要求； 本項目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，適合養(yǎng)老養(yǎng)生，在產品設計上和營銷推廣上打養(yǎng)生牌。 重點政府機構、企業(yè)單位 區(qū)政府機關、化工園區(qū)、物流企業(yè)等，收入較高，消費潛力較大； 一般企業(yè)、小型工廠 小型企業(yè)等，企業(yè)效益一般，職工收入不高，住老廠單位房或租房。 41 區(qū)域內客戶分析小結： .... .... Phase 1 Phase 3 成交客戶分析 目前成交的客戶以本地客源和市區(qū)部分人群（首次臵業(yè)、投資、養(yǎng)老）為主； 目前的客戶成交促成點主要是環(huán)境優(yōu)美，單價低，總價低； 由于周邊生活配套尚未完善，本地客源中的中高端改善人群不多； 針對典型客群的調研結論，未來的留寧大學生、青年白領、中高端改善人群、養(yǎng)老養(yǎng)生人群是擴大本項目市場占有的幾大機會點； 依托周邊的政府機關、企事業(yè)單位、化工園區(qū)、商貿物流、學區(qū)師生、拆遷區(qū)域等，區(qū)域內有著堅實的客戶基礎。34棟 3層的別墅 。 44 月份 成交面積 (㎡ ) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價 (元 /㎡ ) 成交金額 (元 ) 2022年 7月 287 3 5,491 1,577,877 2022年 5月 874 10 5,442 4,754,665 2022年 4月 7,964 87 5,469 43,556,570 2022年 1月 143 1 3,214 458,917 2022年 12月 5,190 32 5,336 27,691,370 2022年 11月 8,552 84 3,688 31,543,100 2022年 10月 2,075 19 3,112 6,457,629 2022年 9月 5,051 52 3,242 16,377,930 2022年 8月 8,581 93 3,271 28,071,650 2022年 7月 3,893 43 3,204 12,473,110 2022年 6月 6,502 71 3,100 20,157,720 2022年 5月 2,612 27 3,029 7,914,200 2022年 4月 1,253 13 3,042 3,812,055 2022年 3月 876 9 3,078 2,696,469 2022年 2月 190 2 3,212 609,293 2022年 1月 1,305 6 8,014 10,458,900 總計 126,145 1,252 421,781,569 龍池翠洲自 05年 1月開盤至今，總銷售了 1252套房源，其中自 2022年 1月起，至今銷售 101套，均為 成，把握住了較好的市場良機?？偨婕s 85萬方，其中一期開發(fā)的地面總建筑面積約25萬平方米，將建設住宅約 2393套，其中商業(yè)及配套設施面積約 。剩余產品類型主要為小高層，戶型面積偏大，已經不是本項目主要競爭對手。 未來項目周邊規(guī)劃生活配套設施齊全，交通便捷，作為未來六合新城的文化政治經濟中心，可以作為第一居所的 稀缺湖景資源社區(qū)” 地鐵 3號線的泰馮路站與本項目的對接，輕軌 11號線將在 2022年的提前通車為項目帶來了更多的南京市區(qū)客群，本項目在產品定位需要考慮南京市區(qū)人群的購買特點。 南京市區(qū)客戶以及投資客戶的成交比例在逐漸提高，設計有針對性的產品便于市場的去化。 湖景美宅：雙水岸住宅，千年龍池湖， 10公里滁河水岸，自然生態(tài)美景，浸入眼簾。 備選案名： 太河苑，平湖苑 延續(xù)一期長河郡苑、觀湖郡苑的起名規(guī)則，結合兩個地塊分別毗鄰滁河、龍池湖，在案名上取滁河、龍池湖中的一字，取“太平”各一字，寓意太平盛世。 53 產品戶型配比 結合市場供求情況以及前期客戶成交、潛在客戶購買特征情況分析，建議項目的 90平方米以下戶型配比上應該加大，做到 55%。由于總價低，長河郡一期推出的 90平方米以下的戶型特別受市場歡迎，基本上一推出來就被搶購一空。 理由三：本案擁有豐富的自然生態(tài)資源， 1500畝純凈水面，千年龍池湖， 10公里蜿蜒水岸線。 54 產品定位前提 地塊條件及規(guī)劃指標 項目定位：產品定位 地塊指標控制表 地塊編號 用地性質 凈用地面積 容積率 地上建筑 總面積 建筑密度 實施建議 配套設施 A01 R2 80181 2 161636 30% 二類居住用地 A03 R2 116774 2 233548 30% 二類居住用地 A04 R2 90757 2 181514 28% 二類居住用地 A05 R2 233042 582604 28% 二類居住用地 A01 A03 A04 A05 注： A02為教育配套用地 55 項目定位：戶型配比 茉莉苑（ A0 A03)產品配比 產品類型 容積率 品質、容積率 建筑面積 比例 綜合容積率 占地面積 總建筑面積 2 197592 395184 戶型配比