【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ； 對(duì)于大型超市及便利店有著強(qiáng)烈的需求； 對(duì)于幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療診所的需求較強(qiáng)。 屬于本項(xiàng)目的主力客群，針對(duì)性設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型的戶型，在推廣上宣傳未來(lái)六合新主城的愿景，可以吸引更多的本地客源。 36 留寧大學(xué)生客群的需求特征： 對(duì)小戶型公寓的認(rèn)可度較高； 接受總價(jià)的范圍在 50萬(wàn)左右； 接受兩房的比例較大，一房較少； 對(duì)于公共交通的要求很高（很快地進(jìn)入市區(qū)）； 對(duì)于青年會(huì)所、無(wú)線上網(wǎng)、社區(qū)食堂等配套有著較大的需求； 本項(xiàng)目的極力爭(zhēng)取的一個(gè)客群，針對(duì)他們合理控制戶型面積，增加項(xiàng)目的生活配套和交通配套。 37 青年白領(lǐng)客群的需求特征： 具備較強(qiáng)的單價(jià)承受能力； 具備一定總價(jià)承受能力； 傾向?qū)嵱脩粜停? 對(duì)交通的時(shí)間要求非常高； 對(duì)于運(yùn)動(dòng)會(huì)所的認(rèn)同感較高； 本項(xiàng)目利用交通的改善和軌道交通的預(yù)期，來(lái)吸引這部分客群對(duì)項(xiàng)目的好感。 38 養(yǎng)生養(yǎng)老客群的需求特征： 對(duì)項(xiàng)目所在環(huán)境及交通極為關(guān)注； 對(duì)儲(chǔ)藏室、南陽(yáng)臺(tái)的關(guān)注度很高； 對(duì)鍛煉配套的要求較高； 對(duì)于醫(yī)療配套的要求很高； 對(duì)于扶手、緊急報(bào)警裝臵有需求； 對(duì)于公共部分地面防滑設(shè)臵有一定要求； 本項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，適合養(yǎng)老養(yǎng)生，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上和營(yíng)銷推廣上打養(yǎng)生牌。 39 中高端改善客群的需求特征： 房屋總價(jià)承受的能力較高； 以三房以上的大戶型為主； 對(duì)屋內(nèi)空間的舒適尺度有著明確的要求 ； 對(duì)于地段的要求很高（環(huán)境、配套、人文）； 對(duì)于公交等公共交通的需求很強(qiáng)烈。 中高端改善人群是二期開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)目標(biāo)，他們是風(fēng)向標(biāo)，可以左右周邊的人群，利用后期的雙水景、環(huán)河景觀帶的打造，優(yōu)美的自然環(huán)境，來(lái)說(shuō)服他們購(gòu)買本項(xiàng)目，帶動(dòng)后期的快速銷售。 40 建立關(guān)于客戶需求的常識(shí)： 項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶分析 類別 構(gòu)成情況 商貿(mào)、物流業(yè)從業(yè)人員 區(qū)域內(nèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，周邊專業(yè)市場(chǎng)等，從業(yè)人員收入不均，大多選擇在本區(qū)域購(gòu)房。 重點(diǎn)政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)單位 區(qū)政府機(jī)關(guān)、化工園區(qū)、物流企業(yè)等，收入較高，消費(fèi)潛力較大； 一般企業(yè)、小型工廠 小型企業(yè)等，企業(yè)效益一般，職工收入不高，住老廠單位房或租房。 教育片區(qū)師生 六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勵(lì)志中學(xué)的師生 市區(qū)遷移人群 投資或者養(yǎng)老、市內(nèi)高房?jī)r(jià)擠壓出的客群 拆遷居民、流動(dòng)人口 六合拆遷區(qū)、六合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、周邊縣市 ?區(qū)域居民以周邊樓盤(pán)入住人群和周邊村鎮(zhèn)居民為主。 ? 收入水平較高的人群集中在化工、鋼鐵、商貿(mào)、物流業(yè)商戶，重點(diǎn)政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)單位人員。 ?在六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勵(lì)志中學(xué)求學(xué)帶來(lái)的人群。 41 區(qū)域內(nèi)客戶分析小結(jié)： .... .... Phase 1 Phase 3 成交客戶分析 目前成交的客戶以本地客源和市區(qū)部分人群（首次臵業(yè)、投資、養(yǎng)老）為主； 目前的客戶成交促成點(diǎn)主要是環(huán)境優(yōu)美，單價(jià)低，總價(jià)低； 由于周邊生活配套尚未完善，本地客源中的中高端改善人群不多； 針對(duì)典型客群的調(diào)研結(jié)論，未來(lái)的留寧大學(xué)生、青年白領(lǐng)、中高端改善人群、養(yǎng)老養(yǎng)生人群是擴(kuò)大本項(xiàng)目市場(chǎng)占有的幾大機(jī)會(huì)點(diǎn)； 依托周邊的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、化工園區(qū)、商貿(mào)物流、學(xué)區(qū)師生、拆遷區(qū)域等，區(qū)域內(nèi)有著堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。 42 Part 4 競(jìng)品分析 43 名稱 套數(shù) (套 ) 配比 (%) 二房 217 91101㎡ 24套 % 8690㎡ 150套 % 6785㎡ 43套 % 三房 647 90110㎡ 85套 % 110134㎡ 340套 % 111118㎡ 90套 % 119145㎡ 132套 % 復(fù)式 22 123143㎡ 22套 % 雙拼 2 241㎡ 2套 % 獨(dú)棟 19 龍池翠洲 戶型配比情況 龍池翠洲，位于龍池湖畔，緊靠六合區(qū)政府大樓，總建面約 23萬(wàn)方，由 12棟 1011層的小高層 。30棟 6層的多層 。34棟 3層的別墅 。獨(dú)棟 :16棟 。雙拼 :11棟 。聯(lián)體 :9棟組成。 44 月份 成交面積 (㎡ ) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價(jià) (元 /㎡ ) 成交金額 (元 ) 2022年 7月 287 3 5,491 1,577,877 2022年 5月 874 10 5,442 4,754,665 2022年 4月 7,964 87 5,469 43,556,570 2022年 1月 143 1 3,214 458,917 2022年 12月 5,190 32 5,336 27,691,370 2022年 11月 8,552 84 3,688 31,543,100 2022年 10月 2,075 19 3,112 6,457,629 2022年 9月 5,051 52 3,242 16,377,930 2022年 8月 8,581 93 3,271 28,071,650 2022年 7月 3,893 43 3,204 12,473,110 2022年 6月 6,502 71 3,100 20,157,720 2022年 5月 2,612 27 3,029 7,914,200 2022年 4月 1,253 13 3,042 3,812,055 2022年 3月 876 9 3,078 2,696,469 2022年 2月 190 2 3,212 609,293 2022年 1月 1,305 6 8,014 10,458,900 總計(jì) 126,145 1,252 421,781,569 龍池翠洲自 05年 1月開(kāi)盤(pán)至今，總銷售了 1252套房源，其中自 2022年 1月起，至今銷售 101套，均為 成，把握住了較好的市場(chǎng)良機(jī)。一期總建面約 23萬(wàn)方，剩余 10萬(wàn)方未銷售。 從銷售情況可以看出，龍池翠洲的成交戶型多集中在80110平方米，說(shuō)明了中小戶型是目前區(qū)域內(nèi)需求的重點(diǎn)。 龍池翠洲項(xiàng)目銷售情況 備注：總計(jì)自 05年 1月開(kāi)始計(jì)算 45 整個(gè)社區(qū)將由 74棟小高層， 66棟高層住宅組成?？偨婕s 85萬(wàn)方，其中一期開(kāi)發(fā)的地面總建筑面積約25萬(wàn)平方米，將建設(shè)住宅約 2393套，其中商業(yè)及配套設(shè)施面積約 。一期工程中的商品房主要以性價(jià)比較高的 90M2以下的經(jīng)濟(jì)型的小戶型為主(90平方米以下戶型占到總建筑面積的 55％以上）。目前設(shè)立了臨時(shí)接待點(diǎn)，預(yù)計(jì) 10年 10月面世。 冠城新地 46 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手龍池翠洲進(jìn)入 2022年前期推盤(pán)剩余房源去化基本完畢，目前尚有 10萬(wàn)方待售。剩余產(chǎn)品類型主要為小高層，戶型面積偏大，已經(jīng)不是本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是冠城新地，總建面約 85萬(wàn)平米，主要建筑形態(tài)為高層，90平米以下占比為 55%，但 90平米以下三居室戶型缺失，預(yù)計(jì) 10年 10月面市。 從區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)看，本案二期的產(chǎn)品線需要結(jié)合一期產(chǎn)品的銷售情況，考慮填補(bǔ)市場(chǎng)空檔，在戶型上進(jìn)行公司成熟產(chǎn)品的移植，如： 8590平米的君蘭 89戶型，增加附送面積和附加值，追求居住的實(shí)用性，爭(zhēng)取快速去化，以達(dá)到今后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的良好局面。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié) 47 Part 5 本項(xiàng)目定位 48 項(xiàng)目定位：市場(chǎng)定位 定位依據(jù) 從區(qū)域產(chǎn)品的銷售情況來(lái)看，作為居住型需求逐漸增加，客戶對(duì)區(qū)域的發(fā)展看好，改善性需求是產(chǎn)品定位考慮的一個(gè)重點(diǎn)。 未來(lái)項(xiàng)目周邊規(guī)劃生活配套設(shè)施齊全，交通便捷，作為未來(lái)六合新城的文化政治經(jīng)濟(jì)中心，可以作為第一居所的 稀缺湖景資源社區(qū)” 地鐵 3號(hào)線的泰馮路站與本項(xiàng)目的對(duì)接，輕軌 11號(hào)線將在 2022年的提前通車為項(xiàng)目帶來(lái)了更多的南京市區(qū)客群，本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位需要考慮南京市區(qū)人群的購(gòu)買特點(diǎn)。 項(xiàng)目位于龍池湖畔，滁河灣邊，“一湖一河”環(huán)境優(yōu)美，滿足休閑生活的所需條件。 六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勵(lì)志中學(xué)，良好的學(xué)區(qū)文化氛圍，可以滿足小孩教育的成長(zhǎng)性需求。 六合市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，建筑風(fēng)格多樣化，在產(chǎn)品、園林設(shè)計(jì)必須遵循差異化原則，合理控制面積、總價(jià)。 南京市區(qū)客戶以及投資客戶的成交比例在逐漸提高，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品便于市場(chǎng)的去化。 區(qū)域內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如龍池翠洲及冠城新地等項(xiàng)目的定位。 49 根據(jù)以上定位依據(jù)我們提出：