【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 別墅 400 170—400 獨(dú)棟 310—330 40005000 一期交付 7260763 天目星城 溧陽(yáng)聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 150000㎡ 酒店、公寓、商業(yè) 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 場(chǎng)地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽(yáng)龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180—400 三房 300—400 3080（疊加） 2020/12 7279888 嘉豐新城 溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)有限公司 342500 380600 多層、高層公寓 2300（一期 722） 87—190 三房 120138 高層 3080 多層 2950 2020/9 7278888 景鴻花園 溧陽(yáng)申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅： 38 公寓： 1100 別墅： 190— 210 公寓： 85135 三房 114—131 別墅： 3850 公寓： 2580 準(zhǔn)現(xiàn)房 72B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。96881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn) 有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266(聯(lián)排 20) 115—150 三房 120—140 公寓： 2650 別墅： 4000 結(jié)構(gòu)封頂 2020/11 7100999 桃源里 溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20200 20200 公寓 168 78—160 二房、三房 95—123 均價(jià)： 2680 2020底 7301845 南大街廣場(chǎng) 武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90—160 三房 99—135 均價(jià)： 3400 2020底 7288188 合計(jì) 1086900 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。961690 4999 78—400 三房 99—140 25803080 開發(fā)企業(yè)： 從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的開發(fā)商來看，溧陽(yáng)本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽(yáng)本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽(yáng)已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯(cuò)，能夠吸引一部分購(gòu)房消費(fèi)者。外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)上較為活躍。這說明也有外地開發(fā)商看好溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并前來投資。隨著溧陽(yáng)市國(guó)有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實(shí)施，相信會(huì)有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升溧陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，使市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實(shí)力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽(yáng)市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢(shì)，正慢慢被市場(chǎng)接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會(huì)有一部分低密度別墅項(xiàng)目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢(shì)，后市供應(yīng)量偏高。預(yù)計(jì)后期高端市場(chǎng)將主要集中在別墅和小高層住宅。 在社區(qū)規(guī)模上，市場(chǎng)規(guī)模不等，既有占地 新城，也有占地僅 4萬平方米的南大街廣場(chǎng)和水韻華庭。由于地段不同，取得土地時(shí)間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的 區(qū)別，容積率最低的為天目國(guó)際村， 500多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11萬平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價(jià)高達(dá) 5000元 /平方米以上，開創(chuàng)了溧陽(yáng)住宅銷售價(jià)格在溧陽(yáng)市住宅中也是最高。這說明，溧陽(yáng)市場(chǎng)上，產(chǎn)品價(jià)格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。 產(chǎn)品形態(tài) 溧陽(yáng)高端住宅市場(chǎng)上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個(gè)真正意義上的別墅物業(yè)項(xiàng)目外市區(qū)其他住宅項(xiàng)目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場(chǎng)供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。市場(chǎng)上 的高檔公寓沒有明顯的賣點(diǎn)特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前溧陽(yáng)市場(chǎng)的高檔公寓市場(chǎng)并不成熟，產(chǎn)品沒有特點(diǎn)，這恰恰是我們項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。小高層、高層住宅相對(duì)較少，僅有嘉豐新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢(shì)上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，將是今后溧陽(yáng)是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，房型差異較不大，沒有 什么突出的特點(diǎn)。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽(yáng)市場(chǎng)上大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)房型方面的要求仍然以實(shí)用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設(shè)計(jì)更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。 高端市場(chǎng)主力三房面積比較表（單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)主力三房面積差別不大，雖然有高達(dá) 200平方米以上的豪華三房，但也有 100平方米以下的經(jīng)濟(jì)型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場(chǎng)上僅占有機(jī)少量的比例。通過上圖我們可以得出結(jié)論，市場(chǎng)上的主力三房面積峰值在 115135平方米之間，這種房型設(shè)計(jì)客廳面寬一般在 4米以上，各個(gè)臥室面寬一般在 ，居住較為舒適、寬敞。 銷售價(jià)格 溧陽(yáng)市高檔公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均銷售價(jià)格在 30003400元 /平方米之間（別墅暫不計(jì)算在內(nèi)），其中均價(jià)最高者為南大街廣場(chǎng)，其次為嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加，一般價(jià)格在 3000元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均 價(jià)也達(dá)到了24802850元 /平方米之間。 從以上價(jià)格分布中可以看出，市場(chǎng)平均單價(jià)呈現(xiàn)了兩個(gè)峰值區(qū)間，其一是相對(duì)看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價(jià)一般在 3000元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價(jià)一般在 2500— 2600元 /平方米左右。綜合這兩類住宅，從我們對(duì)嘉豐新城項(xiàng)目的調(diào)研可以看出其小高層定價(jià)高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價(jià)落差不大，但這并沒有增強(qiáng)客戶對(duì)小高層住宅的購(gòu)買興趣，小高層去化相對(duì)較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。 從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，小 高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期 17層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢(shì)，因此銷售不盡如人意。 溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)主力總價(jià)分布區(qū)間（單位：萬元） 住宅主力總價(jià)受主力面積和銷售單價(jià)的影響，從上圖可以看出，主力總價(jià)區(qū)間在 46 萬元以上的項(xiàng)目只有一個(gè)龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項(xiàng)目有區(qū)別可比性不強(qiáng)，但如我項(xiàng)目規(guī)劃花園洋房時(shí)在價(jià)格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場(chǎng)上主力總價(jià)在 46萬 — 65 萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之 間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此對(duì)于本項(xiàng)目來講這將是絕好機(jī)會(huì)。 主力總價(jià)在 35— 46萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場(chǎng)，這三個(gè)項(xiàng)目對(duì)目前的溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個(gè)項(xiàng)目的成敗與否直接關(guān)系溧陽(yáng)市高端市場(chǎng)的興衰。 除此之外，處于主力總價(jià)處于三十五萬元以下的項(xiàng)目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項(xiàng)目都為多層住宅小區(qū)，其相對(duì)較低的購(gòu)房總價(jià)將會(huì)對(duì)中高收入購(gòu)房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場(chǎng)中分的一杯羹。 工程進(jìn)度 從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其 他項(xiàng)目大都處為施工階段（南大街廣場(chǎng)、嘉豐新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進(jìn)度快。所以預(yù)計(jì)今年第四季度將是一個(gè)交房高峰。 除了目前市場(chǎng)上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺(tái)港路南、清泓路東占地 60010平方米，總建 63000平方米的西片區(qū) 4號(hào)地塊預(yù)計(jì)年內(nèi)即將動(dòng)工，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市銷售。另外位于護(hù)城河南、東大街北占地 32B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。960 平方米，總建43480 平方米的 繅絲廠地塊于今年 4 月 26 日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預(yù)計(jì)施工、銷售時(shí)間靠后。據(jù)市場(chǎng)調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年 6月份推出，其產(chǎn)品中包括 3棟小高層物業(yè)，預(yù)計(jì)將于明年底后年初交付使用。 銷售狀況 溧陽(yáng)市高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷售周期與銷售率比較圖 上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時(shí)間，右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。 結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽(yáng)市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項(xiàng)目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購(gòu)房者的可信度較高，但從上表看其對(duì)期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售 率也達(dá)到 80%以上。 小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。這一方面主要是由于溧陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研溧陽(yáng)高層住宅項(xiàng)目 7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7樓以上住宅幾乎售罄，但 7樓以下 90%滯銷。因此我項(xiàng)目高層 7層以下部分去化問題應(yīng)深思。 高總價(jià)住宅的銷售也基本達(dá)到了總量體的 2/3左右，這說明區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以收入較高合資企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體營(yíng)業(yè)者為主。中高檔住宅仍有一定的市場(chǎng)。 銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。 另針對(duì)我項(xiàng)目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對(duì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前溧陽(yáng)市場(chǎng)上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡(jiǎn)單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。據(jù)分析有二個(gè)主要原因；一方面是市場(chǎng)上幾乎各項(xiàng)目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈。另一方面是溧陽(yáng)屬于三、四線城市，市場(chǎng)容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅 20 分鐘車程。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足。 客源狀況 目前溧陽(yáng)市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務(wù)員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體營(yíng)業(yè)者。溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主以及個(gè)體營(yíng)業(yè)者，工薪階層相對(duì)較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。 市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表 表一、會(huì)所配套